Понятие и признаки жилого помещения

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 

   Юридический Факультет 

Кафедра гражданско-правовых дисциплин 
 

Контрольная работа по курсу «Жилищное Право»

Вариант №3 
 
 

Выполнил: Липин А.Э.

Студент 5 курса, группа ЮФЗ-71в

Проверила:

Рахвалова М.Н. 

Новосибирск, 2012 

Содержание 
 

1. Понятие и признаки жилого помещения. 3

2.  Управление многоквартирным домом. 12

Задача № 1 18

Задача № 2 19

Задача № 3 23 
 
 

 

  1. Понятие и признаки жилого помещения.
 

      По  мнению Ю.П. Свит, понятие «жилище» является более широким чем «жилое помещение». Им, полагает автор, «является любое помещение, даже не включенное в жилищный фонд, но пригодное хотя бы для временного проживания в нём. Итак, жилищем может признаваться номер в гостинице, доме отдыха и т.д., занимаемые гражданином».

      Принципиально новую конструкцию правовой категории  «жилище» предлагает А.В. Халдеев. Автор  полагает, что «жилище» – термин, используемый Конституцией РФ, «определяет  национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему».

      Это позволяет сделать вывод, что  категории «жилище» и «жилое помещение» имеют разную отраслевую принадлежность: «жилище» – это объект конституционных прав граждан, «жилое помещение» используется законодателем преимущественно в отраслях гражданского и жилищного законодательства.

      Как и Ю.П. Свит, Халдеев А.В., основываясь  на том, что в нашем обществе жилищные потребности удовлетворяются за счет проживания в сборно-разборных  домах, бараках, вагончиках, номерах  гостиниц и т.п., жилищем является место проживания человека. Никаких  правовых ограничений в данном случае не установлено, когда же речь идёт о жилом помещении, такие требования законом предусмотрены.

      Порядок признания помещения жилым и  требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ. 28 января 2006 года Постановлением Правительства утверждено Положение  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

      Определение жилого помещения, содержащееся в ст.15 ЖК РФ и названном положении имеют  некоторое  несовпадение. Так, ЖК РФ определяет: жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Положение расширяет возможности  признания помещения жилым, не предусмотрев в качестве обязательного условия возможность постоянного проживания в нем.

      Такое расхождение, которое имеет место  и при сравнении статей 15 и 17 ЖК РФ, В.Н. Литовкин характеризует как  противоречие, обосновывая это тем, что «жилое помещение – это  место жительства, которое гражданским  законодательством определяется как  место, где гражданин постоянно  или преимущественно проживает (ст.20 ГК РФ). Значит, во всех случаях функциональное назначение жилого помещения в постоянном проживании человека».

      Определение жилого помещения, данное в ЖК РФ, а  также анализ законодательства позволяют  выделить существенные признаки, которые  отличают жилые помещения от нежилых. 

      Признаки  жилого помещения 

      Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

      1) изолированно от других жилых  помещений;

      2) является недвижимым имуществом;

      3) признание помещения жилым;

      4) пригодно для постоянного проживания.

       

      Изолированность

       

      Обязательное  условие признания помещения  жилым. Требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961г., ГК РСФСР 1964 г. (ст.300), а затем и в ЖК РСФСР (ст.52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.

      Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В ЖК РФ речь идет об относительной  изолированности. Значение «изолированности»  заключается в обособлении индивидуального  жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений  заложено одно из основных условий  осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

      Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена  на том уровне, на каком помещение  обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или  комната) и, следовательно, может выступать  самостоятельным объектом гражданских  и жилищных прав. Исключение из этого  правила допускается в случаях, предусмотренных ч.1 ст.685 ГК РФ и  ч.1 ст.76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может  выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена  вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное  жилое помещение либо часть помещения  – жилая площадь. Такие объекты  не могут быть отнесены к жилым  помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В связи с этим, возможность  возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с положениями ч.1 ст.15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в гл.2 разд.1 ЖК РФ.

      Следовательно, первый признак объекта жилищных прав – изолированность.

       

      Признание жилого помещения  недвижимым имуществом 

      Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве. В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе «О единонаследии», согласно которому «вотчины» и «поместья» объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество».

      В настоящее время признак «недвижимости» прямо включен законодателем  в определение «жилого помещения» как родовой категории объектов жилищных прав (ч.2 ст.15 ЖК). Это означает, что помещение не являющееся недвижимым имуществом не может быть признано жилым.

      С принятием Гражданского кодекса  РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были национализированы и исключены из гражданского оборота. И только в начале 90-х гг., т.е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.

      Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые  помещения прямо не включены в  состав недвижимости. В то же время  в других нормах Кодекса имеются  прямые указания на определение помещений  как недвижимого имущества. В  частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому  имуществу относит один из видов  жилых помещений – квартиру.

      Главным признаком, позволяющим отнести  жилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и  перечисленным законам является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения  без несоразмерного ущерба его назначению». Применение законодателем указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и движимое имущество, не совсем удачно, поскольку «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению». Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные сооружения, бытовки, летние садовые домики). Однако в судебной практике имели место случаи, когда строения, не имеющие фундамента, с учетом характера их использования признавались жилыми.

      Необходимо  обратить внимание на то, что жилое  помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.

       

      Признание помещения жилым 

      Согласно  ч.3 ст.15 ЖК РФ порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

      Признание помещения жилым – юридическая процедура подтверждения наличия у некоторой совокупности объектов, объединенных в сложную вещь, функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.

      В настоящее время такая процедура  регламентирована Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу (далее – Положение), утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, в соответствии с требованиями ЖК РФ.

      Исходя  их п.3 Положения, объектом процедуры  признания помещения жилым является жилое помещение, введенное в  установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный  учет. Очевидно, что такое жилое  помещение представляет собой объект градостроительной деятельности и  только лишь после завершения процедуры  признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав.

      Решение о признании помещения жилым, по общему правилу, вытекающему из п.7 Положения, принимается межведомственными комиссиями, в состав которых, помимо собственника жилищного фонда, включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемилогической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека и др.

      Исключение  сделано для частного жилищного  фонда. Решение о признании в  нем помещения пригодным для  постоянного проживания принимается  органом местного самоуправления, который, может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при  нем межведомственной комиссии.

      Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым  связано изменение правового  режима помещения, а, следовательно, возникновение  новых прав и обязанностей у его  собственника или иного законного  владельца. Решение о признании помещения жилым, принимаемое уполномоченным государственным органом, способствует возникновению у граждан обоснованной уверенности в том, что такое помещение соответствует национальному стандарту, безопасности, надежности. 

      Пригодность для постоянного  проживания

      Следует заметить, что под понятием возможности  «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или  гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому. Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного.

      Пригодность для постоянного проживания представляет систему требований, которым должны отвечать жилые помещения. Такие  требования названы в Положении, к ним относятся требования в  отношении несущих конструкций  жилых помещений и домов; безопасности их обустройства и оборудования; оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной безопасности; объемно-планировочных  решений жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровня инсоляции и искусственного освещения  и др.

      В содержание элемента «пригодности для  постоянного проживания» также  включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия  на жилые помещения окружающей среды. Такие требования относятся к  уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного  облучения, концентрации вредных веществ  в воздухе жилого помещения; интенсивности  электромагнитного излучения и  напряженности электрического поля в жилом помещении.

      В Российской Федерации оптимальные  и предельно допустимые уровни влияния  на организм человека факторов его  среды обитания, максимально или  минимально допустимые значения указанных  факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых  помещениях, а также требования к  жилым помещениям устанавливаются  в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования. Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами.

      Санитарно-эпидемилогические показатели, как правило, являются результатом специальных научных и опытных исследований. Например, требования к продолжительности инсоляции в жилых помещениях, установленные в п.21 Положения, ранее были закреплены СанПиН и неоднократно подвергались судебной проверке в порядке нормоконтроля. Соглашаясь с требованиями СанПиН, Верховный Суд РФ отметил, что критерии инсоляции разработаны на основании научных исследований и международного опыта учеными – специалистами в области санитарно-эпидемиологического нормирования, а проект СанПиН прошел комплексную экспертизу в комиссии по государственному эпидемиологическому нормированию при Минздраве России.

      Несмотря  на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный  Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном  обществе существенно изменяются факторы  среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь.

 

2.  Управление многоквартирным домом.

 

      Управление  многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном  доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и  безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества  в многоквартирном доме, решения  вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в  таком доме.

      ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

    • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
    • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
    • управление управляющей организацией.

      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько  платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации  есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились  с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.  

      НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ  УПРАВЛЕНИЕ 

      При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

      

      Рисунок 1

      Договоры  на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником  помещения в доме от своего имени (рис.1).

      

 

      Рисунок 2

      Договоры  оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества  в многоквартирном доме заключаются  со всеми или с большинством собственников  помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре (рис 2).  

       

       

      В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников  по доверенности от остальных собственников  помещений в доме (рис 3).

      Управление  управляющими организациями. Договор  управления многоквартирным домом: форма, содержание

      При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном  доме заключают с выбранным управляющим  договоры управления, в которых должно быть указано:

    • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
    • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
    • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
    • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

      

      Рисунок 3

      Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений  в доме.

      Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством  РФ.

      В соответствии со ст.780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного  оказания услуг, исполнитель (Управляющая  организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация  либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между  собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

      Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в  области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам  возможность выбрать наиболее удобный  способ управления недвижимостью как  инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.  

      ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ 

      Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном  доме.

      Основным  нормативным документом, регулирующим деятельность ТСЖ, сегодня является Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте законодатель попытался консолидировать регламентирующие нормы для целого комплекса правоотношений, возникающих в сфере оборота  и использования жилых помещений.

       

      

 

      Управление  многоквартирным домом товариществом  собственников жилья можно представить  в виде следующей схемы.

      Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст.45-48 ЖК РФ. На общем  собрании собственников жилых помещений  согласно п.4 ст.44 ЖК РФ принимается  решение о создании ТСЖ. . Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст.136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п.1 ст.145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п.2 ст.145 ЖК РФ.

      Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление  товарищества выбирается из членов ТСЖ  на срок, не превышающий двух лет (ст.147 ЖК РФ).

      ТСЖ является юридическим лицом, поэтому  при заключении договоров выступает  не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать  два варианта обслуживания многоквартирного дома:

      - заключать договоры непосредственно  с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;

      - строить свои отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями через выбранную управляющую компанию.

    

 

 Задача № 1. Семенов А.М. подал заявление о приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма и предоставил необходимые для этого документы. Однако до оформления договора о передаче жилого помещения ему в собственность Семенов А.М. умер.

      Подлежит ли данное жилое помещения включению в наследственную массу?

      В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года №8 «О некоторых  вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» есть следующее  разъяснение:

           «… если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано...» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6).

      Следовательно, в соответствии с вышеизложенными  фактами, данное жилое помещение  подлежит включению в наследственную массу.

   

 

 Задача № 2. Орган местного самоуправления предъявил иск о выкупе дома общей площадью 58 кв.м., принадлежащего на праве собственности супругам Фроловым в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и о выселении Фроловых, а также зарегистрированных и проживающих в данном доме сына Фроловых с супругой и двумя несовершеннолетними детьми.