Понятие и содержание права собственности на землю
1. Понятие и
содержание права
Право собственности вообще - это юридическое выражение, форма закрепления экономических отношений собственности и представляет собой урегулированные законом общественные отношения, возникающие при осуществлении владения, пользования и распоряжения объектами собственности. Понятие права собственности на землю определено в ч.1 ст.78 Земельного кодекса Украины - право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Право собственности на землю имеет ряд специфических особенностей, связанных как с экологическим содержанием этого права, так и с особенным правовым статусом охраны и использования земель. Во-первых, хотя земельные участки и являются самостоятельными объектами права собственности, однако они находятся в неразрывной экологической взаимосвязи друг с другом и другими природными ресурсами; фактически их нельзя отделять от природной среды. Во-вторых, земельные участки как объекты природного происхождения составляют национальное богатство Украины и, в отличие от товарно-материальных ценностей, не имеют стоимости.
Право собственности на земельные участки можно рассматривать как правовой институт и как совокупность правомочий собственника. Совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки, образуют правовой институт. Совокупность правомочий собственника относительно владения, пользования и распоряжения земельными участками - это содержание права собственности на земельные участки.
Содержание права собственности как субъективного права составляет правомочность владения, пользования и распоряжения земельными участками в рамках, установленных законом, то есть собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Каждая из правомочностей имеет свои особенности по отношению к земельным участкам и свое предназначение.
Владение - это право фактического (физического или хозяйственного) господства над определенным земельным участком. Право владения всегда должно иметь то или иное правовое основание - титул. Правовым основанием владения собственника является его право собственности. Если лицо фактически владеет отдельным земельным участком без надлежащего основания, оно считается незаконным собственником.
Пользование - это право собственника удовлетворять при помощи земельного участка свои потребности. С учетом экологической специфики земельных участков как объекта права собственности, под пользованием в данном случае следует понимать обеспеченную законом возможность их непосредственной хозяйственной эксплуатации для предоставленных целей путем извлечения их полезных свойств, в том числе получения плодов и иной прибыли.
Распоряжение - это признанная за собственником и гарантированная ему возможность совершать действия, направленные на изменение юридического статуса, целевого назначения или состояния земельных участков, определение их юридической судьбы (отчуждение их другим субъектам в собственность). Такими действиями, главным образом, являются договоры (купли-продажи, дарения, мены и др.).
Важным признаком, характеризующим отношения собственности, является их независимость. Субъективное право собственности рассматривается как обеспечение и гарантирование лицу возможности владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками независимо, по своему усмотрению. Независимое (по своему усмотрению) владение, пользование и распоряжение природным объектом либо его частью означает, что они гарантированы собственнику законом, а не базируются на праве любых других лиц.
2. Правовые формы
собственности на землю в
В соответствии с Земельным кодексом земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности.
Право частной собственности на земельные участки представляет собой правовой институт, закрепляющий собственность граждан и юридических лиц. Это означает, что определенный конкретно обозначенный на местности земельный участок принадлежит определенному конкретному гражданину или юридическому лицу.
Коммунальная собственность на землю - собственность на землю территориальных громад сел, поселков, городов в границах населенного пункта и за его пределами, где расположены объекты коммунальной собственности, а также на земельные участки общей собственности, пребывающие в управлении районных и областных советов.
Государственная собственность на землю - собственность на земельные участки, которыми в соответствии с законом распоряжаются органы государственной власти. Право государственной собственности представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность земли народу Украины в лице представительского органа государственной власти, а также устанавливающих порядок использования и отчуждения земельных участков государственной собственности. В соответствии с Земельным Кодексом Украины объектами государственной собственности управляет Кабинет Министров Украины и местные государственные администрации в соответствии со своими полномочиями.
Большинство земельных ресурсов Украины находится в государственной и коммунальной собственности. Кроме того в Земельном Кодексе Украины определен перечень земель, которые могут находиться исключительно в государственной и коммунальной собственности. Действующее законодательство предусматривает значительно меньший объем земельных ресурсов, которые могут находиться в частной собственности физических и юридических лиц, по сравнению с публичной. В частной собственности могут находиться только земельные участки тех категорий и того целевого назначения, которые прямо указаны Земельным кодексом. В частной собственности не могут находиться земли обороны, земли авиационного и трубопроводного транспорта, морского транспорта, связи и т.д. (ст.84 Земельного Кодекса Украины). Это обусловлено тем, что использование земельных участков, которые находятся в частной собственности, направлены на удовлетворение потребностей отдельных физических или юридических лиц.
Действующее законодательство провозглашает равенство всех форм собственности, предусматривает создание равных условий для их развития и защиты.
3. Право государственной собственности на землю
Право государственной собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые закрепляют и охраняют принадлежность земли Украинскому народу в лице органов государственной власти, определенных ст.84 Земельного Кодекса Украины, а также устанавливают порядок и условия приобретения государственной собственности. В ст.84 Земельного Кодекса Украины определен исчерпывающий перечень земель, которые не могут предоставляться в частную или коммунальную собственность. Земельный кодекс Украины содержит презумпцию пребывания земли в государственной собственности, то есть все земли, за исключением тех, которые находятся в коммунальной и частной собственности, являются собственностью государства (ч.1 ст.84 Земельного Кодекса Украины).
Право государственной собственности на землю отличается от коммунальной и частной собственности. Это проявляется в том, что в государственной собственности могут находятся любые земли, некоторые способы приобретения земли в собственность могут быть использованы только государством (например, конфискация) и право государственной собственности на землю имеет более всеобъемлющий характер, будучи одновременно политическим сувереном и собственником, государство само, исходя из воли и интересов народа, своей властью определяет, каким содержанием будут наполнены ее правомочности и в каких формах они будут осуществляться. Таким образом, как политический суверен государство путем издания законодательных актов само устанавливает границы своих прав собственника и их осуществления. Частями 3,4 ст.84 Земельного Кодекса Украины определен исчерпывающий перечень земель, которые могут находиться исключительно в собственности государства.
4. Право коммунальной собственности на землю
Право коммунальной собственности на землю раскрывается в ст.83 ЗК Украины. Земельный кодекс четко определяет объекты права коммунальной собственности на землю, это в первую очередь, земли, которые находятся в пределах границ сел, поселков, городов. Таким образом, к землям коммунальной собственности относятся все земли населенных пунктов, кроме тех, которые находятся в государственной или частной собственности. В коммунальной собственности могут находиться и земли за пределами населенных пунктов, если на них расположены различные объекты коммунальной собственности - больницы, бытовые, транспортные предприятия, другие здания и сооружения, принадлежащие на праве коммунальной собственности территориальным громадам.
Статья 83 ЗК Украины определяет отдельную категорию земель, которая может быть только в коммунальной собственности и не может быть предоставлена иным собственникам. По своему правовому положению, указанные земли выполняют преимущественно общественные функции на пользу всему населению, используются для обеспечения надлежащих условий жизни жителей, деятельности органов местного самоуправления или относятся к землям, выполняющим особенную функцию, например, экологическую, оздоровительную, историко-культурную и пр.
5. Право частной собственности на землю
Субъектами права частной собственности на землю согласно Земельному кодексу Украины 2001 г. являются граждане и юридические лица (ст.80 ЗК Украины). Земельный кодекс Украины закрепляет право частной собственности на землю юридических лиц. Особенностью приобретения земли в собственность юридическими лицами является то, что земельные участки предоставляются им в собственность только для предпринимательской деятельности, то есть для осуществления непосредственной самостоятельной, систематической, на собственный риск, деятельности по производству продукции, выполнению работ, предоставлению услуг с целью получения прибыли от использования земельного участка (ст. 1 Закона Украины «О предпринимательстве»).
Под гражданином как субъектом права собственности на землю законодатель имеет в виду физических лиц, которые должны иметь соответствующий возраст, имя, место жительства. По объему предоставленных прав на землю земельное законодательство разделяет физических лиц на: граждан Украины, иностранных граждан и лиц без гражданства. Характерной особенностью субъекта земельных отношений является надлежащая правоспособность и дееспособность. В связи с отсутствием соответственных предписаний в Земельном кодексе, правовой статус субъектов права собственности на землю определяется по аналогии с нормами гражданского права об общей право- и дееспособности с учетом требований земельного законодательства. Таким, образом, с момента возникновения у физического лица гражданской правоспособности, т.е. с момента рождения физическое лицо может приобрести право собственности на земельный участок, например в порядке наследования. Вместе с тем, такое лицо не может стать собственником земельного участка на основании договора купли-продажи, передать земельный участок в ипотеку, поскольку приобретение таких прав требует совершения активных действий, которые охватываются гражданской дееспособностью.
Юридические лица как субъекты права частной собственности на земельный участок по правовому статусу делятся на: юридические лица (основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины), иностранные юридические лица, совместные предприятия. Субъектом права частной собственности на землю могут быть только юридические лица частного права, основанные на праве частной собственности и осуществляющие предпринимательскую деятельность.
Юридические лица как субъекты права частной собственности на землю имеют право приобретать земельные участки в собственность для осуществления уставной деятельности. Юридическое лицо приобретает право собственности на земельный участок от своего имени и принимает решение по этому вопросу самостоятельно в установленном уставом порядке. Юридические лица могут приобретать в частную собственность земельные участки для выполнения задач, предусмотренных их уставами. Как и граждане, они могут приобретать право собственности на земельный участок на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, других гражданско-правовых соглашений, а также путем принятия в установленном порядке наследства.
Особенностью права частной собственности на землю является то, что граждане и юридические лица имеют право на получение в собственность земельные участки лишь для определенной законодательством конкретной цели (ведение товарного сельскохозяйственного производства, строительство и обслуживание жилого дома и надворных сооружений, садоводства и т.д.).
Объектами права частной собственности являются земельные участки лишь отдельных категорий земель. В зависимости от целевого назначения либо оснований приобретения права собственности круг субъектов частной собственности на земельные участки может быть разным.
Юридические лица имеют право приобретать в собственность все виды земель, которые могут находиться в частной собственности, кроме земельных участков, которые предоставляются для удовлетворения личных потребностей граждан. Граждане Украины могут иметь в собственности любые земли, которые Земельный кодекс позволяет передавать в собственность граждан. Однако, покупателями земель сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства могут быть только граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства; и юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства (ст.130 ЗК Украины). Право на получение в собственность земельных участков путем приватизации имеют только граждане, у которых они находились в пользовании. Отдельно определен и круг граждан, имеющих право на получение земельной части (пая). Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица как субъекты права собственности на землю не имеют права приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Из земель несельскохозяйственного назначения указанные граждане могут приобретать только земли, на которых расположены принадлежащие им на праве частной собственности объекты недвижимости (ст.81 ЗК Украины), а иностранные юридические лица - только в случае регистрации постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины (ст.82 ЗК Украины).
6. Возникновение права собственности на землю
Право собственности на землю может возникнуть при наличии определенных юридических фактов, отмеченных в конституционном, гражданском, земельном законодательстве. Такие юридические факты разделяются на первичные и производные. Почти во всех странах мира к первичным фактам относятся: захват незанятых свободных земель, захват их в результате захватнических войн, перераспределение крепостнических и общественных земель, конфискация и национализация земли.
Производный способ приобретения права собственности на землю связан с переходом права собственности на землю на основании акта распоряжения землей, который исходит от предыдущего владельца, то есть от государства. В последующем с проведением земельной реформы к производным способам приобретения права собственности на землю стали относить договоры купли-продажи, дарения, мены, акты наследования и др. Согласно ст.125 ЗК Украины право собственности на землю возникает с момента государственной регистрации этого права. Ст.126 ЗК Украины содержит перечень документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Согласно ч.1 этой статьи основным документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок - является государственный акт. Однако, если земельный участок приобретен из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, право собственности на такой земельный участок удостоверяется гражданско-правовым договором, заключенном в установленном законом порядке либо свидетельство о праве на наследство (ч.2 ст.126 ЗК Украины).
Государство является особенным субъектом правоотношений, и основания приобретения в собственность земли отличается от оснований приобретения земли в иную собственность. Перечень оснований приобретения государством собственности на землю определен ч.5 ст. 84 ЗК Украины. Наиболее важным основанием возникновения права собственности на природные ресурсы у государства является национализация земли, провозглашенная 24 августа 1991 года Актом независимости Украины. По своей сути национализация была принудительным изъятием земли у федеративного государства - СССР и переводом ее в собственность Украины на основании специальных законодательных актов.
Основания возникновения права коммунальной собственности на землю предусмотрены ч.4 ст.83 ЗК Украины. Основным - является возникновения права коммунальной собственности территориальных громад - бесплатная передача природных ресурсов, которые находились в государственной собственности. Перераспределение природных ресурсов между государством и территориальными громадами осуществляется путем разграничения их в натуре на местности с оформлением соответствующей землеустроительной и кадастровой документации, и выдачей государственного акта о праве собственности. Перераспределение земли между государством и территориальными громадами регулируется Законом Украины от 05.02.2004 г. «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности». Реализация этого закона заключается в осуществлении организационно-правовых мероприятий по разделу земель государственной собственности на земли территориальных громад и земли государства, а также по определению и установлению в натуре (на местности) границ земельных участков государственной и коммунальной собственности.
В коммунальную собственность могут переходить земли в порядке наследования по завещанию, либо в случае признания судом земельного участка вымороченным имуществом (в случае отсутствия у наследодателя наследников по завещанию или по закону).
В общегражданском порядке территориальные громады могут приобретать право собственности на земельные участки по договорам: купли-продажи, мены, дарения, ренты и др. Договор отчуждения земельного участка в соответствии с нормами ГК Украины, должен быть удостоверен нотариально. Особенным условием возникновения права коммунальной собственности является принудительное отчуждение земельных участков у частных собственников в случае возникновения общественных нужд или общественной необходимости. Это разные понятия и разные основания приобретения права коммунальной собственности. Перечень общественных нужд четко определен в ст. 146 ЗК Украины и является исчерпывающим. Условия принудительного отчуждения земельных участков в случае общественной необходимости определены в ст.147 ЗК Украины.
Перечень оснований приобретения территориальными громадами права собственности на землю, указанный в ст.83 ЗК Украины не является исчерпывающим. Так, одним из оснований возникновения права коммунальной собственности на земельный участок является переход в собственность территориальной громады бесхозяйного имущества. Такой переход регулируется нормами гражданского законодательства, т.к. данная норма в земельном законодательстве отсутствует.
Основной способ приобретения в частную собственность земельных участков юридическими лицами и гражданами - это приобретение их на основании гражданско-правовых соглашений: договоров купли-продажи, дарения, мены, а также в порядке наследования. Особенности приобретения земельных участков в собственность на основании гражданско-правовых соглашений предусмотрены главой 20 Земельного Кодекса Украины. Как правило, продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам и гражданам осуществляется на конкурсной основе (аукцион, конкурс). Земли сельскохозяйственного назначения имеют право приобретать в собственность только граждане Украины и юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение товарного сельскохозяйственного производства. Частными несельскохозяйственными предприятиями, учреждениями и организациями, религиозными организациями и объединениями граждан земли сельскохозяйственного назначения могут приобретаться в собственность только с целью ведения подсобного хозяйства.
Договор отчуждения земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Заключение таких договоров осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом Украины с учетом требования Земельного Кодекса Украины. Договоры о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными с дня их нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Особенностью приобретения права частной собственности на земельные участки гражданами является приватизация, т.е. бесплатная передача в собственность граждан земельных участков, находящихся в их пользовании, получение земельных участков вследствие приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, либо получение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных ЗК Украины (ст. 121 ЗК Украины).
7. Прекращение права собственности на землю
Порядок прекращения права собственности на землю регулируется главой 22 Земельного Кодекса Украины. Статья 140 ЗК Украины регулирует прекращение права собственности юридических и физических лиц на земельный участок. В ней приводится перечень оснований, при наличии которых субъективное право собственности прекращается. Таких оснований семь и из содержания данной статьи следует, что они являются исчерпывающими. То есть другие юридические факты, не перечисленные в данной статье, не могут рассматриваться как основания прекращения права собственности на земельный участок.
Условно предусмотренные основания можно разделить на следующие группы:
- добровольное прекращение права собственности на земельный участок, то есть без принудительного изъятия земель;
- изъятие земель без согласия их собственника при условии наличия его вины;
- изъятие земель без согласия их собственника при отсутствии его вины.
Первую группу составляют основания прекращения права собственности на землю субъектов земельных отношений: при добровольном отказе собственника от прав на земельный участок; отчуждение земельного участка по решению собственника; смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника. В указанных случаях не находит проявления властные полномочия органов государственной исполнительной власти или судебных органов. Прекращение субъективного права происходит исключительно в связи с самостоятельным волеизъявлением собственника земельного участка или его смертью. Функция государственных органов в таких случаях - юридически оформить такое прекращение права.
Вторую группу составляют следующие основания прекращения права на землю: при обращении взыскания на земельный участок по требованию кредитора; конфискация по решению суда. В указанных случаях речь идет о том, что собственника лишают права собственности на землю без его согласия и при наличии нарушения им тех или иных норм законодательства.
Третью группу составляют следующие основания прекращения права на землю субъектов земельных отношений: отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд; не отчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, установленных Земельным кодексом Украины. В этих случаях собственника земельного участка лишают прав на землю без его на то согласия. Однако при этом у собственника отсутствует вина, связанная с нарушением тех или иных норм законодательства Украины. Прекращение права в указанных случаях происходит по решению органов государственной исполнительной власти, органов местного самоуправления или судебных органов.
Особенностью прекращения права государственной и коммунальной собственности на землю является то, что оно происходит только на основании решения собственника о передаче (продаже, отчуждении) земельного участка.
В случае прекращения права частной собственности на землю в принудительном порядке, любое лицо имеет право на защиту своего гражданского права и в случае его нарушения, непризнания либо оспаривания, обратиться в суд, к нотариусу или применить способы самозащиты, противодействия, которые не запрещены законом и не противоречат моральным устоям общества (ст.152 ЗК Украины).
Задача
Глава районного суда Пухляк принял решение, выделить земли сельскохозяйственного назначения для нужд не связанных с ведением сельскохозяйственного производства под застройку.
Классифицируйте правомерность его действий и какая может быть ответственность, если действия неправомерные?
Решение
Действия главы районного совета являются незаконными, т.к. земли сельскохозяйственного назначения не могут быть использованы под застройку любого вида. Ответственность за данное нарушение – административная (ст.211 ЗК Украины) и уголовная (ст. 365 УК Украины).
Сделки, заключенные с нарушением установленного законом порядка купли-продажи, дарения, залога, обмена земельных участков, признаются недействительными по решению суда (ст.210 ЗК Украины). Следовательно земли будут возвращены в первоначальное состояние.
В соответствии с 365 статьей УК Украины превышение власти или служебных полномочий может повлечь за собой различные степени наказания, в зависимости от совершенных действий:
1. Превышение власти или служебных полномочий, т.е. умышленное совершение служебным лицом действий, которые явным образом выходят за пределы предоставленных ему прав или полномочий, если они причинили важный вред охраняемым законом правам и интересам отдельных граждан, или государственным или общественным интересам, или интересам юридических лиц, наказывается исправительными роботами на срок до двух лет или ограничением воли на срок до пяти лет, или лишением свободы на срок от двух до пяти лет, с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.
2. Превышение власти или
служебных полномочий, если оно
сопровождалось насилием, применением
оружия или мучительными и
такими, что обижают личное
3. Действия, предусмотренные
частями первой или второй
этой статьи, если они вызвали
тяжелые последствия, наказываются
лишением свободы на срок от
семы до десяти лет с лишением
права занимать определенные
должности или заниматься
Так же в данной ситуации возможно рассмотрение ст. 366 УК Украины, т.к. действия главы районного суда должны были сопровождаться документацией. В данном случае мог быть служебный подлог, т.е. внесение должностным лицом в официальные документы заведомо ложных сведении, иная подделка документов, а также составление и выдача заведомо ложных документов, наказывается штрафом до пятидесяти необлагаемых минимумов доходов граждан или ограничением воли сроком до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью сроком до трех лет.
Список литературы
1. Земельний кодекс України: Офіц.видання. - К.: Видавничий Дім «Ін Юре», 2002. - 216с.
2. Конституция Украины //Х.: ООО «Одиссей», 2008. - 64с.
3. Цивільний кодекс України: Прийнятий 16 січня 2003 р. // К.: Істина, 2003. - 368 с.
4. Декларация о государственном суверенитете Украины от 16.07.1990 г. // ВВР УССР. - 1990. - №31. - ст.429
5. Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. Видання шосте, доповнене - Х.: ТОВ «Одіссей». 2009. - 624 с.
6. Закон Украины от 05.02.2004
г. «О разграничении земель
7. Закон Украины от 05.06.2003 г. «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев)» // ВВР України. - 2003. - №38. - ст.314
8. Кодекс законов о
труде Украины. Закон Украины
«О порядке разрешения
9. Кодекс законов о труде Украины: Научно-практический комментарий. Издание седьмое, дополненное. - Х.: ООО «Одиссей», 2008. - 720 с.
10. Указ Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям від 08.08.1995г. №720/95 // ВВР, 1995. -