Понятие и структура рынка недвижимости

Введение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта  потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она  служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался  первичный и вторичный рынки  недвижимости, все больше граждан  и юридических лиц участвуют  в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

1. Понятие и  структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это  средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений, предприятий, земельных  участков и другого имущества) между  потребителями с использованием финансовых инструментов на основе .спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости.

Двойственная природа  недвижимости (объект - вещь и объект - право) раздвигает границы традиционных рыночных операций, включает сюда операции с частичным изменением без смены  собственника правового статуса (аренда).

Рынок недвижимости как  саморегулируемая система состоит из семи основных элементов:

- спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры

Спрос - это количество земельных участков, имущественных  комплексов и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных; факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого  имущества (м2 м3 соток, га квартир и  т.п. , которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на кaждoго покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а, цены постепенно растут.

Элементы рынка недвижимости

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда, покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
• о структуре спроса и предложений по различным объектам;
• об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по' районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками  формирования базы данных служат:

• федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;
• заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
• рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
• специальные исследования, опросы.

В практике применяют  информационные системы, формируемые  каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные  базы данных.

Поскольку недвижимое имущество  включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет, кроме  специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые  необходимо учитывать при совершении операций на нем:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

- владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта  в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина  и другие сборы на сделки;

- спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

- низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;

- товары - объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях; * сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

- товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

- относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

- большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Рынок недвижимости имеет  свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при  совершении операций.

Рынок недвижимости носит  конфиденциальный характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются на нерегулярной основе. Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе).

Рынок недвижимости в  значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами. Местные органы власти могут влиять на цены и уровень арендной платы зонированием территорий.

Рынок недвижимости, как  правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом  и предложением. Спрос и предложение не всегда диктуют цену купли-продажи: особенно в коротких промежутках времени. Долговечность здании и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. Спрос на недвижимость более изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, страх потерять деньги и другие факторы могут существенно влиять на характер спроса.

Рынок недвижимости по различным  параметрам (функциональное использование, географический фактор, качество объектов и др.) может подразделяться на ряд сегментов. По функциональному использованию объектов рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и других объектов личного потребления, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. На каждом из этих рынков складываются свои особые условия.

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сфера предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный  капитал.

Функция санирования - это  очищение экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка, банкротство  неэффективных. Рыночный механизм указывает; людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в: недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множeствa независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, страховщики, брокеры, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в  форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования достижений научно - технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективны стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных  отношений в сфере недвижимости является российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

• законодательное установление правил и ограничений
• учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
• распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
• контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
• стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;
• инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции  государства, субъектов РФ и муниципальных  органов дифференцируются.

Недра, лесной и водный фонд находятся в ведении Российской Федерации и ее субъектов. Владеть  и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании  специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода.

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной  и муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

2. Основные виды сделок с недвижимостью. Купля-продажа предприятий

2.1 Понятие сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое  действие с определенной целью, а  не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами  недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблица 2).

Таблица 2.

Классификация сделок с  земельными участками и другими  объектами недвижимости.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют  качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения  создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую  стороны действительно имели  в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания  недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных  предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает  другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

- односторонняя реституция - все исполненное обрат' но  получает только добросовестная  сторона, а вторая передает  в доход государства;

- никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

2.2 Виды сделок с недвижимостью

Операция (сделка) - это  действия физических и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

• купля-продажа участка, а также права его аренды;
• сдача в аренду;
• залог земельного участка и права на землю;
• передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;
• передача в пользование;
• предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
• выкуп для государственных и муниципальных нужд;
• приватизация.

По распоряжению жильем:

• приватизация комнат и квартир;
• купля-продажа жилья;
• расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
• обмен;
• сдача жилья в аренду;
• имущественный наем;
• кредитование под залог (ипотека);
• участие в долевом строительстве;
• признание прав собственности по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

• купля-продажа;
• сдача в аренду;
• купля-продажа имущественных комплексов;
• сдача в аренду имущественных комплексов;
• передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;
• кредитование под залог (ипотека);
• мена;

2.3 Операции  с недвижимостью в составе  предприятия

Рынок недвижимости принято  разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется  из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими  право собственности являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых  помещений могут быть:

• офисные помещения;
• торговые площади и складские помещения;
• социальные, культурные, бытовые объекты;
• промышленные объекты, предприятия;
• объекты незавершенного строительства;
• памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью  государственной собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

• продана юридическим или физическим лицам;
• передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр.

При оформлении купли-продажи  необходимы следующие документы:

• свидетельство о праве собственности, свидетельство о внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право собственности;
• технический паспорт БТИ с приложениями, в том числе:
• информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами;
• принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;
• данные по износу;
• уставные документы;
• договор аренды или пользования на землю.

Оформляется сделка договором  купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства.

Все большее распространение  получают сделки купли-продажи действующих  предприятий.

Смена собственника может произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается и нотариально удостоверяется договор о залоге.

Смену собственника путем  замены учредителей можно рассматривать  как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы - продавца недвижимости на учредителей фирмы - покупателя.

Предприятие, с точки  зрения гражданского законодательства, это обособленный имущественный  комплекс, а в рамках рыночного  оборота предприятие - самостоятельный товар. В его состав часто входят отдельные объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как сделки с самим предприятием. Например, продажа земельного участка сопряжена с тратами значительного времени и средств, которых можно избежать, приобретая не земельный участок, а предприятие в целом.

При этом предприятие  является самостоятельным объектом гражданских прав и в то же время  недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах и др.

Заключение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта  потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она  служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.