Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

В условиях перехода к  рыночным отношениям изменились принципы и методы регулирования жилищных отношений, в том числе и по поводу предоставления жилых помещений. С принятием нового Жилищного кодекса количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Вместе с тем уровень жизни россиян остается крайне низким. Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания нашего государства и общества, является проблема обеспеченности населения России жильем.

Таким образом, следует  отметить, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина. Поэтому наряду с рыночными отношениями в жилищной сфере государство должно развивать институт предоставления жилых помещений по договору социального найма как внерыночную модель решения жилищной проблемы.

Договор социального  найма жилого помещения выступает  одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Статья 40 Конституции  РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в  юридически обеспеченной возможности  улучшить свои жилищные условия любым доступным способом – как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения [1].

Интерес правовой науки  к проблемам правового регулирования  социального найма жилых помещений  усиливается. Принятый недавно Жилищный кодекс требует всестороннего обсуждения в литературе. ЖК РФ существенно  изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора. Таким образом, актуальность темы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а также тем, что новый ЖК РФ существенно изменил регулирование отношений по социальному найму, что требует их глубокого научного осмысления.

Объект исследования – общественные отношения, связанные  с правовым регулированием социального  найма жилых помещений. Предмет  исследования составляет действующее  законодательство, регулирующее отношения  социального найма жилого помещения, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам жилищного права.

Цель работы – изучение оснований и порядка предоставления социального найма жилого помещения. Для достижения цели поставлены задачи:

- уточнить понятие жилого помещения как объекта отношений по социальному найму жилья;

- исследовать основания  предоставления договора социального  найма жилого помещения и изучить существенные условия договора социального найма жилого помещения;

- изучить порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

По структуре работа состоит из введения, трех глав и списка литературы.

К вопросам, связанным  с правовым регулированием социального  найма жилья, обращались такие авторы, как Алексеева О.Г., Грудцына Л.В., Красавчикова Л.О., Кудашкин А.В., Пчелинцева Л.М., Седугин П.И., Семина Т.А. и др.

1. Понятие и сущность договора  социального найма жилого помещения

Одна из основных форм реализации гражданами Российской Федерации  права на жилище - предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади [15 С. 4].

Жилищный фонд социального  использования предназначен прежде всего для слабозащищенных категорий граждан, а также тех, кому право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения [3].

Понятие договора социального  найма закреплено в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Такое определение можно  дать, обобщая основные черты и  существенные условия договора социального  найма жилого помещения, установленные законом.

Название договора социального  найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования отражает сущность этого гражданско-правового  договора, которая заключается в  удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор социального  найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности  сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма, содержащегося  в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением). Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст. 59 Жилищного кодекса) [4].

Таким образом, стоит  согласиться с высказанным в  литературе мнением о том, что  возмездность не является обязательным признаком договора социального найма. Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.

2. Основание для заключения договора социального найма жилого помещения

Основания признания  граждан нуждающимися в жилых  помещениях, предоставляемых по договорам социального найма:

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в  жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма, членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма или собственниками  жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений [11 С. 9].

Жилые помещения по договору социального  найма предоставляются бесплатно  в бессрочное пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к лицам, имеющим право получить жилье  в государственном или муниципальном фонде социального использования. Круг этих лиц достаточно широк: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан [6 С. 104].

 Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Таким образом, необходимое условие получения жилья по договору социального найма - нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий.

К основаниям признания  граждан нуждающимися в улучшении  жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1) обеспеченность жилой  площадью на одного члена семьи  ниже уровня, установленного законодательным  (нормативным) актом соответствующего  субъекта Федерации (так называемая  учетная норма). Например, согласно  Закону Москвы от 15 января 2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» (п. п. 4, 5 ст. 2 и подп. 1 п. 1 ст. 3) в Москве норма постановки на учет составляет 10 кв. метров общей площади для проживающих в отдельных квартирах и 15 кв. метров общей площади для проживающих в коммунальных квартирах и квартирах гостиничного типа [5 С. 28];

2) проживание в жилом помещении  (доме), не отвечающем установленным  санитарным и техническим требованиям  (Положение о порядке признания  жилых домов (жилых помещений)  непригодными для проживания, утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552);

3) проживание в квартирах, занятых  несколькими семьями, если в  составе семьи есть больные,  страдающие тяжелыми формами  некоторых хронических заболеваний,  при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4) проживание в смежных неизолированных  комнатах по две и более  семьи при отсутствии родственных  отношений;

5) проживание в общежитиях (за  исключением сезонных, временных  работников; лиц, получивших общежитие в связи с учебой);

6) проживание в течение длительного  времени на условиях договора  поднайма в домах государственного, муниципального и частного жилищных  фондов либо найма в домах  жилищно-строительных кооперативов  или найма в частном жилищном фонде лиц, не имеющих другой жилой площади;

7) иные основания, предусмотренные  законодательством Российской Федерации  и ее субъектов.

 Для отдельных категорий  граждан (например, военнослужащих, подлежащих увольнению с военной  службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку) федеральным законодательством, иными нормативными правовыми актами или законодательством субъектов Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. При постановке на учет для улучшения жилищных условий инвалидов учитывается их право на дополнительную жилую площадь (т.е. применяется повышенная учетная норма) [7 С. 68].

 Федеральной целевой  программой «Жилище» на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 (п. 2 разд. II Приложения 1), предусматривается установление единых оснований признания граждан нуждающимися в получении жилья или в улучшении жилищных условий в соответствующих федеральных нормативных правовых актах. Как видим, Правительство РФ конкретизирует содержание жилищной проблемы и признает, что есть: а) граждане, вообще не имеющие жилья; б) граждане, имеющие жилье, но нуждающиеся в улучшении жилищных условий в силу различных причин (маленькая площадь; непригодно для проживания, как ветхое или аварийное; не отвечает стандартам благоустройства и т.д.).

 Соответственно основания  и условия предоставления жилых  помещений по договору социального  найма должны быть определены для каждой из названных категорий граждан. Именно такой подход должен найти закрепление в новом Жилищном кодексе РФ. В настоящее же время в жилищном законодательстве (и федеральном, и региональном) речь идет только о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий без дифференциации их на две указанные категории, а основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий определяются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов Федерации. Кроме того, субъекты Федерации определяют порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), что не согласуется с положениями Конституции РФ о правах человека. В частности, п. «в» ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в ведении Российской Федерации находится регулирование и защита прав и свобод человека и гражданина. В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «б» ст. 72) находятся лишь вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, регулирование отношений, связанных с реализацией прав граждан на жилище, должно осуществляться на федеральном уровне [1].

3. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации [8 С. 124].

 Жилые помещения  по договорам социального найма  не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства,  если международным договором  Российской Федерации не предусмотрено  иное.

 Порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма должны быть едиными во всех субъектах Федерации и не зависеть от места жительства граждан, нуждающихся в социальной поддержке, или признания профессии, рода занятий социально значимыми. Единство нормативного регулирования всех отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, отвечает цели обеспечения единого правового пространства в России.

 Содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением  гражданам жилых помещений по  договору социального найма, позволяет сделать вывод, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:

 а) предварительная  постановка на учет гражданина  по месту постоянного жительства  органом местного самоуправления (по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации) в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования. Законодательством субъектов Федерации может определяться необходимый для постановки на учет срок постоянного проживания гражданина в населенном пункте (в Москве, например, этот срок составляет 10 лет). В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия не является обязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.);

 б) решение компетентного  органа (органа местного самоуправления  или администрации и профсоюзного  комитета организации по месту  работы гражданина) о предоставлении  гражданину жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

 в) выдача гражданину ордера (административного акта) на вселение в жилое помещение органом местного самоуправления. Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке;

 г) заключение на  основании ордера договора социального  найма жилого помещения между  наймодателем (государственным или муниципальным предприятием, учреждением, органом местного самоуправления) и нанимателем (гражданином, на имя которого выдан ордер) [4].

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма  предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

 Учетной нормой  площади жилого помещения (далее  - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

 Учетная норма устанавливается  органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом [6 С. 104].

 Минимальный размер  площади предоставляемого жилого  помещения по договору социального  найма устанавливается субъектами  Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При решении этого вопроса субъекты Федерации должны исходить из положений ст. 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которым минимальный размер предоставления жилых помещений эквивалентен социальной норме площади жилья.

 Социальная норма  площади жилья - это размер  площади жилья, приходящейся на  одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья установлен в размере 33 кв. метров общей площади - для одиноких граждан, 42 кв. метров - на семью из 2 человек и 18 кв. метров - на одного члена семьи из трех и более человек (для сравнения - во Франции социальная норма площади жилья ниже российских федеральных стандартов - 13,5 кв. метров на человека).

 Однако роль и  содержание института социального  найма должны быть изменены. Социальный  наем жилых помещений не может  быть основной формой удовлетворения  жилищных потребностей граждан  в условиях изменившихся отношений  собственности. Государство должно оставить за собой обязанность обеспечить бесплатным, т.е. социальным, жильем строго определенные категории граждан. Причем количество этих категорий граждан должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определено непосредственно в Жилищном кодексе РФ в исчерпывающем перечне.

Полагается, что право на социальное жилье должны иметь [10 С. 136]:

а) малоимущие граждане (т.е. те, кто по своим доходам не в  состоянии накопить средства на самостоятельное  приобретение жилья или улучшение жилищных условий);

 б) социальные группы, нуждающиеся в государственной  поддержке: ветераны войны, участники  боевых действий, многодетные семьи  и семьи с детьми-инвалидами  и др.;

в) государственные служащие различных категорий.

Заключение

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 ЖК), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона о жилищной политике). Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор  социального найма жилого помещения  и договор коммерческого найма  жилого помещения - это две разновидности  найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007). // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 14.
5. Закон города Москвы от 15.01.2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. № 27.
6. Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. канд. юрид. наук / О.Г. Алексеева. - Екатеринбург, 2006 –340 с.
7. Александрова С.Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. - 2005. - № 7. - С. 9.
8. Грудцына Л.В. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. 2006. № 1. - С. 32.
9. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан / Л.О. Красавчикова // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2005.
10. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы и членов их семей / А.В. Кудашкин // За права военнослужащих. 2005.
11. Пчелинцева Л.М. Предоставление жилья по договору социального найма / Л.Г. Пчелинцева // Законность. 2004. № 5. - С. 46.
12. Седугин П.И. Жилищное право / П.И. Седугин. – М., 2007. – 186 с.
13. Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище / Т.А. Семина // Жилищное право. 2006. № 7. - С. 83.
14. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. 2002. № 1.
15. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. № 9. - С. 54.