Понятие и сущность права частной собственности на землю
Содержание.
Понятие и сущность права частной собственности на землю ………………3
Виды права частной собственности на землю……………………………..…7
Субъекты и объекты права частной собственности на землю………………10
Основания возникновения права частной собственности на землю………..15
Список литературы…………………………………
Понятие и сущность права частной собственности на землю.
Для того чтобы дать определение понятия частной собственности на землю необходимо сформулировать определение частной собственности в общем. Необходимо рассмотреть происхождения права собственности, источники и определить основные элементы.
С октября 1917г. до 1990г. в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и распоряжения земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование,1 т. е. попытки осуществления права частной собственности преследовались в уголовном порядке. Также это сказалось и на имущественных отношениях. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
Дорогу к преобразованиям в земельном праве дал Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г.2, в котором закреплялось кроме государственной также муниципальная и частная собственности на землю. В последующем эти реформы были закреплены в Конституции РФ и Земельном кодексе РФ.
Согласно ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Граждане имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и равные правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Права всех собственников защищаются равным образом на основании ч. 2 ст. 8 Конституции РФ.
Это базовое положение
развивается и конкретизируется
в последующих статьях
В определения права частной собственности входят три базовых элемента – владения, пользования, распоряжения.
Правомочие владения - это обеспечиваемая законом возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом. Фактическое обладание не требуется, достаточно иметь возможность использовать землю или иное имущество в своих интересах. Владение неразрывно следует с собственником.
Правомочие пользования - представляет собой обеспечиваемую законом возможность извлекать из имущества его полезные свойства, которые в нем заложены и необходимы собственнику для удовлетворения его потребностей, чему и призвана служить собственность. Пользование обычно связано с правомочием владения, но может передаваться по усмотрению собственника третьим лицам.
Правомочие распоряжения - это обеспечиваемая законом возможность определять судьбу имущества посредством совершения разного рода юридических сделок: сдавать имущество внаем, дарить, продавать и т.д.3
При введение частной собственности на землю законодатель ограничил права собственника и сохранил государственный контроль над земельными участками.4 Часть 1 ст. 9 Конституции РФ «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов». Это было сделано в интересах самого собственника и третьих лиц.
Использование гражданами земельных участков ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.
Лесной кодекс РФ предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом. Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты.
Собственник может сам добровольно, без всякого принуждения извне, ограничить свои права на объект собственности. Такие самоограничения могут позволить собственнику сдать землю в пользование другому лицу, передать часть своих полномочий менеджерам, для более эффективного управления, извлечения полезных свойств.
Владелец может объединить свою собственность с собственностью других лиц. Например, люди могут, объединив усилия, ресурсы, деньги, создать предприятие в форме хозяйственного товарищества. Каждый его участник, конечно же, лишится большей или меньшей части своих прав на объект собственности — он теперь будет отдан под некое общее управление. И здесь действия людей связаны с поиском большей экономической выгоды, со стремлением расширить свои доходы. Теряя права, они надеются на экономическую компенсацию в виде больших доходов.
В новых рыночных условиях, развитие права частной собственности способствует экономическому развитию России, росту благосостояния населения. Но так, же возрастает роль государственного контроля, развитию норм регулирующих отношение частной собственности для сохранения территориальной целостности.
Виды права частной собственности на землю.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и Гражданским кодексом (ст. 209—217) в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов Федерации), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. В субъектах Российской Федерации конкретные из указанных форм собственности закрепляются законодательством и другими нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
Индивидуальную частную собственность надо рассматривать как экономическую категорию.
Индивидуальная частная собственность – форма присвоения вещественных факторов и результатов производства одним лицом или семьей. В экономическом смысле индивидуальное присвоение материальных благ представляет собой поступление имущества в собственность отдельных людей (граждан).
Индивидуальное присвоение может быть производственным, т.е. присвоением индивидуально произведенной продукцией (результатов труда), присвоении собственником средств производства результатов чужого труда, получение доходов от ценных бумаг, перехода имущества по наследству и т.д.
В зависимости от формы индивидуального присвоения различают личную и частную индивидуальную собственность. К личной собственности относят объекты собственности, используемые в потреблении самим собственником (произведенные своим трудом) или предоставляемые им другим лицам в бесплатное пользование. В то же время к индивидуальной частной собственности относят объекты, предоставляемые в пользование и потребление другим лицам за определенную плату. Таким образом, один и тот же объект может быть и личной и частной собственностью в зависимости от характера его использования. Как правило, к личной собственности относят предметы потребления, к частной – факторы производства. 5 Однако надо отметить, что данное деление условно.
Личная собственность граждан характеризуется особым источником возникновения - трудом в общественном производстве. Дж. Локк исходил из того, что человек - "господин, владелец своей собственной личности, ее действий и ее труда" и именно поэтому "труд, вначале давал право на собственность; труд, вначале послужил источником права собственности".6 Личная собственность является индивидуальным присвоением материальных благ потребительского характера для удовлетворения личных потребностей. По сути, она представляет собой особую разновидность индивидуальной собственности, но по большей части зависит от общественной организации.
Следует также отметить, что не всякие земли могут быть личной собственностью. Например, запрещается продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в федеральной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может быть изменено только по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ.7 Особенно это применимо, когда объектом сделок являются земли сельскохозяйственного назначения.
В современных условиях право долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин имеет количественно определенную земельную долю, которая не определена в натуре. Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, устанавливаются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников (ГК РФ. Ст. 246, 247, 253). Участники долевой собственности имеют право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности — на определение и выдел своей доли в соответствии с постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. «О порядке, осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».
Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.
Субъекты и
объекты права частной
Субъектами права частной
собственности на землю являются
граждане и их объединениями (юридические
лица). Для того чтобы быть субъектом
права частной собственности
на земельный участок, лицо должно обладать
правоспособностью и
Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.
Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица.8
В соответствии с Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»9 разрешается приобретать земельные участки на праве собственности не только гражданам и объединениям, но и любым юридическим лицам.
Что касается иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и российские граждане и юридические лица, иметь в собственности землю – национальный режим. Это означает, что физические лица - не граждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами и не могу иметь прав больше, чем имеют российские граждане. Но вместе с тем законодатель вводит некоторые ограничения.
Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. До установления Президентом РФ такого перечня земельные участки в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на указанных территориях не предоставляются (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»). Определенные ограничения содержатся также в Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от 07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3).
Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.10
Объектом земельных правоотношений выступают земля как природный объект и ресурс, земельные участки и их части (ЗК РФ ст. 6). Все эти земли составляют земельный фонд России (примерно 1708,9 млн. га без территориального моря и внутренних вод).11 Земельный фонд по целевому назначению делится на семь категорий земель:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики,
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса - это
земли, находящиеся в
Тогда как земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета. В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер. То как понимать объект «земля как природный объект и ресурс»? Также это отмечал исследователь Галеева Р. «если "земельные участки" и "части земельных участков" - объекты довольно распространенные и понятные для практических работников, то еще вчера было не вполне ясно, что подразумевал Кодекс под объектом "земля как природный объект и природный ресурс", хотя, безусловно, этот термин не является абсолютно новым для законодателя».12
Понятие "природные ресурсы" используется в статьях 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В природных ресурсах могут выделяться предметы, способные быть объектами отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный ресурс - это те компоненты природного объекта, что используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.
Еще одним не маловажным элементом в законодательстве является целевое назначение земель и разрешенное использование.
Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.
Разрешенное использование – это порядок и условия использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.
Пример: категории земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – жилищное строительство, разрешенное использование – девятиэтажный двухподъездный дом.
Земля – важнейший компонент природной среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого. Земная поверхность имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Равным образом она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что, в свою очередь, влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые,13 устанавливаться и определяться нормами гражданского права, а должны регулироваться нормами земельного права с учетом норм гражданского права только в части, не урегулированной нормами земельного права.
Основания возникновения права частной собственности на землю.
Статья 8 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, многие из которых являются основаниями приобретения права частной собственности на землю. К ним относятся:
1) договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;
2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) судебные решения, установившие гражданские права и обязанности (в том числе право частной собственности на землю);
4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) иные действия граждан и юридических лиц;
6) события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, в том числе и право частной собственности на землю, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
Статья 25 (п. 3) Земельного кодекса РФ содержит также принципиальное положение, согласно которому не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.14
Выделяют следующие основания приобретения права собственности на земельные участки:
а) приобретение
права собственности на
б) приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости;
в) приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости;
г) приватизация земельных участков землепользователями (п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);
д) предоставление земельных
участков, находящихся в государственной
или муниципальной
е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (более подробно – в главе 5. «Правовое регулирование сделок с земельными участками»);
ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).
Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если право собственности на здание, строение, сооружение переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Земельный участок, который
является государственной или
Основные положения и порядок приватизации земельных участков при приватизации находящихся на них государственных и муниципальных предприятий определен в Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».
При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий одновременно осуществляется отчуждение покупателю следующих земельных участков:
- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
- занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимо выполнение следующих условий:
владение земельным участком, на который у соответствующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке;
владение земельным участком должно быть добросовестным;
фактическое владение земельным участком должно быть основано на законных действиях владельца;
владение земельным участком должно быть открытым. Это означает, что о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица;
владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.
Общие основания прекращения права собственности предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности прекращается в следующих случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Список литературы.
Нормативные акты.
Конституция Российской Федерации // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410;
Градостроительный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16;
Гражданский кодекс РФ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2001. N 49. Ст. 4552;
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 – ФЗ // Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147;
Лесной кодекс РФ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278;
Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе"// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 29 ноября 1990 г., N 26, ст. 327;
Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»: // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149;
Федеральном законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ от 14 января 2002 г. N 2 ст. 133;
Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от 07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3018;
Федеральный закон от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148;
Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251;
Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке, осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»;
Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992. № 14. Ст. 761.
Учебные пособия.
Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Преобретение прав на земельные участки находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. / Отв. ред. д-р юрид. наук, проф. А. Я. Рыженков. М.: 2009;
