Понятие недвижимости

                                         Введение. 
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости.  
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующиезадачи:  
- определение, функции и особенности рынка недвижимости;  
-структура рынка недвижимости;

-сегментация рынка недвижимости.

1. Понятие недвижимости.

Понятие "недвижимость" в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий,их имущества,жилья,находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.  
В экономически развитых странах недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующи объекты недвижимости.

Дальнейшее  развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость-первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже) с одной стороны, с другой стороны - приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости).

В мировой  практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т. е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:земельный участок;объекты над поверхностью участка;  
имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;  
воздушное пространство;комплекс прав на объекты недвижимости.  
В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей.

Однако: не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей,которыйонможетразумноиспользовать);неабсолютноправо собственника на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежатгосударству).  
В России понятие "недвижимость" раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".  
Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля, природные ресурсы, здания имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космически еобъекты).

К сожалению, Гражданский кодекс не дает расширенного толкования словосочетаний "прочно связано" и "без несоразмерного ущерба их назначению". Между тем  отсутствие этого толкования создает  такую ситуацию, когда никто в  нашей стране не может дать четкого  определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Однако, такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы.  
Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено:

недра принадлежат  государству полностью (собственник  имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т. п.));

воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.  
Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части ввертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин "земельный участок", или просто "участок", - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находитьсявведениигосударства.  
Борьба двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу в США: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, то есть государство получает право вводить ограничения прав собственника. К таким ограничениям относятся, например: строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой. Ни в одной стране мира нет абсолютного права на землю.  
Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин "улучшенный земельный участок". Связано это с тем, что термин "улучшения" является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка.  
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы - движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

2.Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо действие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся  прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижи мости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с  сектором финансо вых инвестиций.

Недвижимость  рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости  капитала и получение положительной  величины текущего дохода. Сделки с  недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и тре  буют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются  на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта  недвижимости на конкретную дату в  будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики  рынка недвижимости позволит более  обоснованно оценить текущее  влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение  инвестиционной привлекательности  недвижимости, как объекта для  инвестирования (если оценка заказыва ется потенциальным инвестором), требует  обязательного прогнозирования  тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сег мента рынка  конкретного объекта недвижимости позволяет ему вырабо тать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и про чих секторов инвестиционного  рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет  определить ряд наиболее существенных различий. Рынки не движимости отличаются от других рынков экономическими характери  стиками и эффективностью по таким  наиболее существенные параметрам, как:

• товар;

• формирование цены;

• способы  финансирования сделки;

• степень  ликвидности;

• баланс спроса и предложения;

• число  потенциальных покупателей;

• информированность  участников сделки;

• методы регулирования;

• надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование  цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ог раничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по по требительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижи мости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс  спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникно вению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уро вень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве това ра и его заменяемости , о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью изза их редкости, с другой стороны, покупате ли настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы  регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами отно сительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность  прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характе ристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма  эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления  его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с  целью осуществления операций с  недвижимостью:

• покупатели;

• продавцы;

• арендаторы;

• арендодатели;

• кредитные  учреждения;

• заемщики;

• девелоперы ;

• строители;

• менеджеры;

• владельцы;

• инвесторы.

Характер  взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участ ник может выступать  посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым  доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы  инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недви жимость, различаются по целям инвестирования и используемым источ никам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное  использование. 

2. Сдача в  аренду.

3. Экономическое  (производственное) использование. 

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение  для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование  только собственного капитала.

2. Использование  смешанного финансирования

Задача №1

Ожидается, что объект недвижимости будет характеризоваться  следующими показателями прогнозного  года.

1. Потенциальный доход = 100 тыс.$
2. Эксплуатационные расходы = 40 тыс.$
3. Расходы по управлению, % = 10
4. Сумма кредита = 2,0 млн.$ или 2000 тыс.$
5. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 1%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты.
6. Ипотечная постоянная составляет 17 %.
7. Оценить стоимость объекта.

Решение:

Стоимость проекта можно найти по следующей  формуле:

где Со – общая стоимость объекта

ЧЭД –  чистый эксплуатационный доход

Ск_о – общая ставка капитализации.

Чистый  эксплуатационный доход (ЧЭД) равен  потенциальному доходу минус эксплуатационные расходы, расходы по управлению, расходы  по заемным средствам. Расходы по управлению принимаем 0,1% от дохода. Расходы  по заемным средствам находим  через ипотечную постоянную.

ЧЭД=100-40-100*0,1-2000*0,17=100-40-10-340=-290 тыс. $

Ставка  капитали по собственным средствам  определяется по формуле:

Откуда  определяем стоимость собственных  средств.

С_сс=ЧЭД/С_ксс = -290/0,01=-29000 тыс.$

Общая стоимость  объекта:

С_о = С_сс + С_зк = -29000+2000=-27000 тыс.$

Задача  №2

Перед оценщиками стоит задача определить наилучшее использование   земельного  участка.  

После анализа  всех факторов оценщик остановился  на двух вариантах:

• строительство офисного здания; 
• строительство торгового центра. 

Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн.$, а расходы по строительству  торгового центра - 3,5 млн. $

Предполагается, что стоимость офисного здания будет  расти на 5% в год в течение  семилетнего владения, а стоимость  торгового центра - на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средство в строительство  офисного здания и торгового центра, ожидают 17 и 19 % прибыли соответственно.

Определить  наилучшее использование участка. Предложения об ожидаемых доходах  по годам:

Решение:

где Δ  – изменение стоимости;

а – норма  прибыли;

t – период.

Сравним два проекта:

С_офис = 2151,96-2500=-348,04 тыс.$

С_ТЦ =  2105,97-3500=-1394,03 тыс.$

Выводы:

После оценки всех факторов пришли к выводу, что  не выгодно вкладывать, ни в офис, ни в торговый центр, т.к. два проекта  несут убытки  в размере:  офис (-348,04) тыс.$, торговый центр (-1394,03) тыс.$.

Задача №3

Инвестор, работающий на заданной норме прибыли (11%), рассматривает возможность приобретение офисного здания, дающего 17500$ годового дохода.

На основании  динамики имущественных стоимостей, консультанты инвестора делали вывод, что по истечению 7 лет здание можно  реализовать за  1250000$. 

Вложит  ли инвестор средства в приобретения здания, при цене последнего 1100000$.

Решение:

Рассчитаем  текущую стоимость дохода исходя из предположения, что 7 лет она составляла 17500$: 

Р_VA =17500*[1 - (1 +0,11)^-7] : 0,11 = 17500*4,36=76300 $

Текущая стоимость от продажи объекта:

Общий суммарный  доход = 76300+600000=676300 $

Расчет  текущей стоимости денежных потоков

Инвестировать в объект невыгодно, так как упущенная  выгода составит 1029997 $ (1100000-70003).

Заключение.

В результате проделанной работы можно  сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в  России в настоящее время находится  в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами  неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени  системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке  недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике,в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость это выгодное вложение капитала (инвестиций), так  как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через  некоторое время можно продать  по более высокой цене или сдавать  в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю(инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться.В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование,которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что  эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное  направление и его необходимо изучать,используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

                                     Список литературы.

1. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т.: Владимир, 2007. – 136 с.  
2. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая. – 2-е изд., перераб. и доп.– М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. – 1504 с.  
3. Трахтенгерц Л.А. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части четвертой (постат.). - М.: ИНФРА-М, КОНТРАКТ, 2009. - 812 с.  
4. Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008.- 301 с.  
5. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости.- СПб.:СПбГИТМО, 2008-120 с.