Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью
Сибирская Государственная Геодезическая Академия
Контрольная работа
Дисциплина: «Экономика недвижимости»
Тема: «1.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.
2.Объекты оценочной деятельности.
3.Рынок недвижимости, субъекты рынка недвижимости. »
Выполнила студентка 4-ого курса
Группа ЭУзк-34ш ФПОЭ СГГА
№ з.кн 10082
Пушкарева Ю.В
Проверил: преподаватель
Карасук 2014
План:
Введение
1.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.
1.1. Понятие недвижимость
1.2. Виды сделок с недвижимостью
2.Объекты оценочной
3. Рынок недвижимости, субъекты рынка недвижимости.
3.1. Рынок недвижимости
3.2. Субъекты рынка недвижимости
Заключение.
Список используемой литературы.
Введение.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является
главным предметом обсуждения
при приватизации
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
1.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.
1.1.Понятие недвижимости
Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.... (ст. 130 ГК РФ).
«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имуществен¬ный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения
К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина. Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.
1.2.Виды сделок с
Приватизация (деприватизация) жилья, осуществляемая в России с 1991 г.,— грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд. В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Приватизация жилья, — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений». Приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного (в т. ч. муниципального и ведомственного) жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору найма или аренды.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и к ним приравненных.
Требования граждан о бесплатной передаче (приватизации) жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли должностных лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.
Купля-продажа
Самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть ГК РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Мена
В результате приватизации широкое распространение получил договор мены объектами недвижимости. Этим договором оформляется обмен недвижимостью в частной собственности.
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
К договору мены применяются правила о купле-продаже в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.
Дарение
Собственник объекта недвижимости может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости.
Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования. Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от такого дара должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующем органе.
Рента
Это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т. е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.
В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.
Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:
— бессрочно (постоянная рента);
— на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.
Аренда
Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа четвертом той же главы.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».
По прекращении действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором его арендатор получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.
Безвозмездное пользование помещениями
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ссудодателем может быть собственник имущества или иное лицо, уполномоченное на то законом или собственником. Коммерческие организации не могут передавать имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям, членам своих органов управления и контроля.
Предметом договора безвозмездного пользования могут быть все разрешенные объекты аренды.
Наследование жилого помещения
Переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.
Наследование — нерыночная операция с недвижимостью. В связи с этим отметим лишь следующее:
— наследование недвижимого имущества возможно по завещанию и по закону и регулируется положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию;
— вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
2. Объекты оценочной деятельности.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего перечня или классификации объектов оценки. В соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки могут относиться:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, включая имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация и др.
Объектами оценки выступают любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Таким образом, в соответствии с Законом объектами оценки могут быть любые объекты гражданских прав, не изъятые из оборота.
По мнению специалистов в области оценочной деятельности- *( источник № 1236), наибольшим спросом в настоящее время пользуется оценка недвижимости (земли, производственных и жилых помещений и пр.).
Чаще всего организации ее заказывают при купле-продаже и аренде помещений. Результаты оценки могут быть использованы для аргументированного ведения переговоров и обоснования цены объекта. К оценке недвижимости прибегают также для снижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество, при выделении доли одного из собственников предприятия или, наоборот, внесении вклада в уставный капитал, получении кредита под залог имущества, для определения размера ущерба, нанесенного объекту недвижимости.
На втором месте по востребованности - оценка оборудования. Чаще всего она проводится при переоценке основных фондов, а также купле-продаже, сдаче оборудования в аренду, внесении в качестве вкладов в уставный капитал, разделе и конфискации имущества, списании и утилизации оборудования.
В последнее время набирает популярность оценка бизнеса. Среди прочих видов оценки этот выделяется сложностью и многообразием объектов оценки, трудоемкостью, необходимостью учета большого количества факторов, влияющих на стоимость предприятия. В рамках услуги по оценке бизнеса компанию оценивают целиком - как имущественный комплекс, способный приносить доход. Соответственно оцениваются все активы предприятия: недвижимое имущество, машины и оборудование, складские запасы, финансовые вложения, нематериальные активы, в том числе и деловая репутация компании, а также имеющиеся обязательства. Оценка бизнеса может проводиться для определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям, реструктуризации предприятия, для определения кредитоспособности компании, для разработки плана развития предприятия, принятия обоснованных управленческих решений, привлечения инвестиций, повышения эффективности текущего управления предприятием.
Еще одно направление оценочной деятельности - оценка инвестиционных проектов. В данном случае потенциальный инвестор оценивает эффективность своего участия в проекте. Оптимальным является проведение оценки как на стадии составления, так и на стадии осуществления инвестиционного проекта.
Оценка нематериальных активов в России практикуется в основном по обязательным показаниям: внесении прав в уставный капитал, приватизации, разрешении споров в судах. Инициативная же оценка мало востребована. Причиной того является несовершенство существующего законодательства в этой области, непрозрачность применяемых методик и в итоге необъективность результатов.
В отношении ряда объектов Закон об оценочной деятельности (ст. 8) предусматривает обязательность проведения оценки. Проведение оценки объектов является обязательным:
1) при вовлечении в сделку
объектов оценки, принадлежащих
полностью или частично
- при определении стоимости
таких объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам
РФ или муниципальным
- при использовании объектов
оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам РФ или
- при продаже или ином
- при переуступке долговых
- при передаче объектов оценки,
принадлежащих Российской
2) при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании
физических и юридических лиц
в случаях возникновения
- при составлении брачных
- при выкупе или ином
- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
3.Рынок недвижимости, субъекты рынка недвижимости.
3.1. Рынок недвижимости
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.2
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.2
Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:
· передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
· установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
· связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
· распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
- Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
- Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
- Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
- Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
- Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
- Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
- Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.
- Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.
3.2.Субъекты рынка
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:
- развития (создания) объектов недвижимости;
- управления (эксплуатации) объектами недвижимости;
-
оборота прав на ранее
Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.
Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.
Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 4.2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.
Рис. 4.2. Субъектная структура рынка недвижимости
Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.
Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
