Понятие политического лидерства

План

Введение

1.Понятие политического лидерства. Основные подходы к изучению.

2.Типология лидерства.

3.Функции политического лидера.

Заключение   2

 

     Содержание.

 

Введение            3

 

      1 Особенности функционирования  рынка недвижимости в РФ  5

 

      2 Система налогов и сборов  в сфере недвижимого имущества         14

 

          3. Оценка стоимости земельного  тучастка            18

 

 

Заключение                          17

 

Список  используемой литературы                       18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                    5

 

      1 Особенности функционирования  рынка недвижимости в РФ.

 

      Наиболее  распространенная точка  зрения - рынок  недвижимости характеризуется  как  одна из разновидностей  инвестиционного  рынка и выделяет  несколько общих  идентификационных  признаков, подтверждающих наличие  их структурной зависимости:

 

совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

получение дохода от объекта инвестирования;

необходимость в управлении для получения дохода.

Однако  рынок недвижимости имеет и свои особенности.

 

      Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций.

 

      Недвижимость  довольно затруднительно  приобрести именно в таком  количестве, в котором  хотелось  бы инвестору. Для этого  необходимы  значительные и вполне определенные  по масштабам средства, что, с  одной  стороны, может потребовать  уменьшения иных активов, с другой - у инвестора  может просто  не оказаться достаточных  средств.

 

                                    6

 

      Например, достаточно сложно приобрести  недвижимость объемом 5% от офисного  здания, и даже приобретение такой  доли через участие  в АО, образованным  на базе здания, не дает инвестору  достаточно возможностей для  самостоятельного управления недвижимостью.

 

      Необходимость в управлении.

 

      Недвижимость  в отличие от  иных активов в  большей степени  нуждается в  управлении для  получения дохода. От эффективности  управления существенно  зависит  уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

 

для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

      Неоднородность  недвижимости.

 

      Данный  фактор определяет существенную  дифференциацию в доходах между  различными объектами  недвижимости  одного типа в пределах даже  одной местности.

 

      Защищенность  доходов от инфляции.

 

      Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена  от инфляции. Через  арендную плату  или цену инфляция переносится  в доход, так что  доход растет  вместе с инфляцией.

 

      Высокие транзакционные издержки.

 

      Сделки  с недвижимостью требуют  высоких  транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости  эти  издержки

 

                                    7

 

составляют  примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

 

      Низкая  корреляция доходов от  недвижимости с доходами от  финансовых активов.

 

      Относительная независимость доходов  от недвижимости по сравнению  с доходами от финансовых активов  делает недвижимость своего рода  арбитром для портфелей финансовых  активов.

 

      Особенности ценообразования.

 

      Цены  на фондовом рынке являются  прямым следствием последних  сделок с ценными  бумагами, прежде  всего, корпоративными. Ценообразование  на рынке недвижимости - результат  последней продажи  и переговоров  между участниками  совершающейся  сделки. Отсюда - ценообразование  на  рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а  колебания  цен более часты.

 

      Сохранность инвестируемых средств.

 

      Недвижимость  предоставляет инвестору  больше гарантий сохранности  инвестированных  средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного  ухудшения  ее качеств). Здания  и сооружения - долговечные  конструкции, но обеспечение сохранности  недвижимости  может требовать дополнительных  усилий (например, страхования).

 

      Обладая рядом отличительных  особенностей по сравнению с  другими финансовыми  активами, недвижимость  может рассматриваться  и как  часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий  риск, и как 

 

самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как  товар, необходимый для производства или для личного потребления.

 

      Таким образом, рынок недвижимости  можно  охарактеризовать как сферу  вложения капитала в объекты  недвижимости и систему экономических

 

                                    8

 

отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами  в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

 

      Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа  товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

 

Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода.

 

      Объекты недвижимости в большей  степени, чем какие-либо другие  товары, подвергаются государственному  воздействию, в результате чего  риск потери вложений в данные  объекты может быть выше, чем  в  другие товары.

 

      Товар на рынке недвижимости - это участок  земли с принадлежащими  ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными  ресурсами), а  также находящимися  на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть  недвижимости: объекты в ее составе, которые  при определенных условиях могут  толковаться как "движимые". Это  имеет важное значение при  сделках купли-продажи, при оформлении  закладных, в описании условий  аренды и при оценке объектов  недвижимости.

 

      Согласно  нормативным актам, принятым  в период с 1990 - 1996 гг., уже можно  говорить о  недвижимости как  о товаре, который  повсеместно  продается и покупается.

 

Сущность  недвижимости как товара триедина:

 

физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

                              9

 

экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

      В соответствии с этим любой  из объектов недвижимости в  процессе существования  проходит  несколько этапов. А именно:

 

Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

      К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося  на данном рынке, относится, в  первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости  неотделимы от местности, в которой  они находятся, и покупатель недвижимости  приобретает  с ней весь спектр  характеристик  местности.

 

                                    10

 

      Неповторимость, уникальность, разнородность  образуют еще одну группу признаков  недвижимости. Объекты могут отличаться  по размерам и планировке, качеству  и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам  и отделке.

 

      Еще одна характерная черта  недвижимости - это долговечность, которая  выше, чем у других товаров. Долговечность  накладывает на собственника  объекта  недвижимости обязанности  по проведению ремонтов (капитальных  и косметических) и контролю темпов  физического износа.

 

      Объекты недвижимости характеризуются  еще  и длительностью создания. Средняя  продолжительность цикла  строительства  или реконструкции  составляет 3 - 3,5 года.

 

      Недвижимости  как товару присуще  несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) - объектов недвижимости с точки  зрения производителя  и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего  потребность в жилье, в большинстве  случаев рассматриваются квартира  или часть жилого дома, а с  позиций  строительной организации  производимым товаром является  законченный многоквартирный  или  секционный дом.

 

      Недвижимость - дорогой товар и  для его  приобретения часто  используются сложные  финансовые  схемы, включающие залог  или зачет  стоимости прежнего объекта недвижимости, различные  виды ипотек и др. Права владения, пользования и  распоряжения недвижимостью  отличны  от прав владения другими  товарами  и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи  прав на объекты недвижимости  устанавливается  низкий уровень  ее ликвидности как  товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

                                    11

 

Особые  характеристики недвижимости формируют  широкий спектр информации, необходимой  для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным  с принятием инвестиционного  решения и требующим анализа  можно отнести:

 

текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

социально-демографические показатели;

параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

      Исследование  рынка недвижимости  необходимо проводить  для определения  соотношения  между спросом и  предложением на конкретный вид  товара в конкретный момент  времени. Низкое качество аналитической  работы может привести к кризисам  на рынке недвижимости.

 

      В качестве примера можно привести  кризис на рынке жилой недвижимости  в конце 90-х гг. в Москве, где  чрезмерное и беспорядочное инвестирование  в новое строительство привело  к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

 Наличие  характерных черт, присущих товарному  рынку, не исключает взаимосвязи  между рынком недвижимости и  рынком инвестиций. Они существуют  как отдельные, самостоятельно функционирующие  элементы единого рынка страны.

 

      Существует  еще один подход  к изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости, который  увязывает этот рынок с рынком  услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание  условий  для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека  во всей многогранности их  свойств  и проявлений.

 

      Любые объекты недвижимости предназначены  для обслуживания вполне конкретных  процессов:

 

                        12

 

рынок жилья - для обеспечения жилищных нужд;

рынок промышленных объектов - для реализации производственно-технологических процессов;

рынок земельных участков - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

      Однако  не совсем правильно  утверждать, что  рынок недвижимости - это составной  элемент единого  рынка услуг.

 

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

 

неотделимостью от производителя;

неосязаемостью;

несохраняемостью;

непостоянством качества.

      При этом услуга может быть  связана или  не связана с  товарами, имеющими материально-пространственную  форму  выражения, но и в том  и в  другом случае она полезна  не как  вещь, а как определенная  деятельность.

 

      Очевидно, что услуги, предоставляемые  объектами  недвижимости, не обладают  всей совокупностью  черт, присущих  приведенному выше способу  идентификации. В частности, они  могут осуществляться  и при отчуждении непосредственного  производителя  объекта, имеют возможность  сохранятся и имеют осязаемый  характер.

 

      Объект  недвижимости полезен  не сам по себе, а как совокупность  возможностей для реализации  деятельного процесса и его  обслуживания. Это 

 

                                    13

 

обстоятельство  позволяет характеризовать рынок  недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего  принципы системного и индивидуального  исследования.

 

      С экономико-философской точки  зрения рынок недвижимости - это  инфраструктурная категория, связанная  с созданием  условий, необходимых  для осуществления  производственной, коммерческой, социальной, экологической  и иной деятельности.

 

      Обобщая понятийно-терминологические  подходы, можно сделать следующие  выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно  сложна и ввиду отсутствия  весомых теоретических  оснований  для его однозначной  идентификации  рассматривать рынок необходимо  во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

 

      Рынок недвижимости - интегрированная  категория  и предполагает наличие  характерных  черт, присущих рынкам  товаров, инвестиций и услуг. Такая  трактовка не противоречит узконаправленному  пониманию рынка, подразумевающему  экономическую функцию  сведения  вместе покупателей и продавцов. Развитие рынка недвижимости  напрямую зависит от принятия  инвестиционных решений, базирующихся  на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит  достоверность бизнес-планов, на  основании которых принимаются  инвестиционные решения. Соответственно  анализ рынка недвижимости должен  выполняться профессиональными  аналитиками с определенной подготовкой  и квалификацией, на основе разработанных  стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать  состоятельность и достоверность  исследования на основании единых  критериев, исключающих различные  толкования. Профессиональное исследование

 

                                    14

 

рынка недвижимости пока не является самостоятельным  и независимым видом предпринимательской  деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

      2 Система налогов и сборов  в сфере недвижимого имущества.

 

      С введением в действие второй  части  Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать  по меньшей мере по четырем  признакам.

 

      Основная  группировка налогов  и сборов на рынке недвижимости  формируется  по наиболее практически  значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные  отношения собственности — отношения  людей (физических лиц) и хозяйствующих  единиц (предприятий, организаций) к  предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и  распоряжаются различными объектами  недвижимости:

 

1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с  физических лиц. При этом к  физическим лицам - плательщикам  налогов и (или) сборов в сфере  недвижимости относятся:

 

- соответствующие  налоговые резиденты РФ — граждане  России, иностранные граждане и  лица без гражданства, фактически  находящиеся на территории Российской  Федерации не менее 183 дней в  календарном году;

 

- физические  лица, не являющиеся налоговыми  резидентами РФ, но получающие  доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

 

                                    15

 

2. Налоги  с предприятий — юридических  лиц, образованных в соответствии  с законодательством РФ, а также  иностранных фирм (компаний), обладающих  гражданской правоспособностью  и созданных в соответствии  с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов  и представительств, созданных на  территории РФ.

 

      Существенное  экономическое значение  в системе  налогообложения недвижимости  имеет  группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного  управления в стране (рис 1), соответствующим  укрупненному административному  устройству России как федерального  государства по иерархическим  уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ  выделяет три вида налогов  и сборов:

 

-  федеральные  — устанавливаются НК и обязательны  к уплате на всей территорииРФ;

-  региональные  — устанавливаются в соответствии  с НК, вводятся в действие законами  субъектов РФ и взимаются только  на территории соответствующихсубъектов;

-  местные  — вводятся в соответствии  с НК нормативными правовыми  актами представительных органов  местного самоуправления и действуют  на территории соответствующих  муниципальных образований.

 

      В организационном отношении  по объектам налогообложения  все налоги и сборы в области  недвижимости можно подразделить  на две взаимосвязанные, но имеющие  специфические особенности, разновидности:

 

-  налоги  на недвижимые объекты как  овеществленный инвестиционный  капитал в форме имущества, используемого  для удовлетворения личных потребностей  или осуществления бизнеса, периодически  выплачиваемые в 

 

                                    16

 

течение всего периода нахождения имущества  в собственности физических, а  также и во владении и пользовании  юридических лиц;

 

-  налоги  и сборы, выплачиваемые при совершении  с объектами недвижимости сделок  купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки  и др.

 

      По  четвертому признаку —  физической природе объектов  недвижимости и  их функционально-целевому  назначению выделяются следующие  виды налогов и сборов:

 

-  земельный  налог;

-  лесной  налог;

-  налог  на пользование недрами;

-  налог  на воспроизводство минерально-сырьевой  базы;

-  налог  на водно-воздушные транспортные  средства, подлежащие государственной  регистрации и приравненные к  недвижимым предметам.

 

 

 

 

Рис.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления

 

      Любой вид налога считается  установленным  только в том  случае, когда определены налогоплательщики  и элементы налогообложения:

 

-  объект  налогообложения;

-  налоговая  база;

-  налоговый  период;

-  налоговая  ставка;

-  порядок  исчисления налога;

-  порядок  и сроки уплаты налога;

-  возможные  налоговые льготы в необходимых  случаях.

 

      При установлении сборов также  определяются их плательщики  и элементы обложения  применительно  к конкретным сборам.

                                    18

 

            3. Оценка стоимости земельного  участка.

 

      Земельные участки (свободные земельные  участки (под застройку или другие  цели использования земли), участки  недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации  природных ресурсов и т.д.

 

      Оценка  земли и земельных  участков предназначена для выкупа  из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления  наследства. Оценка земли производится  для взноса в уставной капитал  предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных  действующим законодательством. Оценочная  экспертиза проводится в отношении  земель поселений, промышленности  и земель сельскохозяйственного  назначения.

 

      Также оценка земельных участков  необходима при разделе имущества. Часто  требуется оценка права  аренды земельного участка. В  таком случае рыночная стоимость  права аренды земельного участка  будет являться разницей между  его рыночной стоимостью и  капитализированной арендной ставкой  за такой участок. Для оценки  земельного участка (для его рыночной  цены) очень  значащим фактором  является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная  доступность и, самое главное, его  назначение и возможность изменение  такого назначения.

 

      Оценка  земельных участков учитывает  количественный и качественный  состав коммуникаций и возможность  присоединения  к существующим  сетям, в случае если на земельном  участке планируется  строительство  объектов недвижимости. Немаловажным  фактором при определении  рыночной  стоимости земли, при условии  застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических  и инженерно-геодезических изысканий  позволяющие определить состав, состояние  и 

 

                                    19

 

свойства  грунтов и данные о ситуации и  рельефе местности, необходимые  для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

 

      Как правило, когда заходит речь  об оценке земли, требуется определить  либо рыночную стоимость права  собственности  на земельный участок, либо право  аренды.

 

      Рыночную  стоимость имеют те  земельные  участки, которые способны  удовлетворить  потребности потенциального  пользователя в течение определенного  времени.

 

      Рыночная  стоимость права аренды, зависит  от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц  на оцениваемый объект и целевого  назначения земельного участка.

 

      Рыночная  стоимость права аренды  также  зависит от ожидаемой  величины, продолжительности  и вероятности  получения дохода от права  аренды объекта за определенный  период времени при наиболее  эффективном  его использовании.

 

      При оценке земельного участка  в первую очередь учитываются  его местоположение, влияние внешних  факторов и конъюнктура  рынка. Кроме того, принимаются во внимание  ожидаемая величина, срок и вероятность  получения прибыли  от эксплуатации  земельного участка  при наиболее  эффективном его  использовании, без учета доходов  от иных  видов производства, привлекаемых  к земельному участку для предпринимательской  деятельности.

 Рыночная  стоимость участка со временем  изменяется, поэтому оценка земли  проводится по состоянию на  конкретную дату. При изменении  целевого назначения участка (разрешенного  использования) его рыночная

                        20

 

стоимость также изменяется.

 Оценка  земли (определение рыночной стоимости  земельного участка) определяется  исходя из принципа наиболее  эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования  земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного  участка определяют, исходя из  такого использования участка, которое  является наиболее вероятным, физически  возможным, разумно оправданным, соответствующим  требованиям действующего законодательства  и финансово осуществимым, что  в результате дает максимальную  расчетную величину стоимости  земельного участка. При этом  возможно обоснованное деление  земельного участка на отдельные  части, отличающиеся формами, видом  и характером использования. Наиболее  эффективное использование земельного  участка может не совпадать  с его текущим использованием.

 При  определении наиболее эффективного  использования земельного участка  следует принимать во внимание:

 

- его  целевое назначение и разрешенное  использование;

 

- преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного  участка;

 

- ожидаемые  изменения на рынке земельных  участков;

 

- существующее  использование земельного участка.

 

      Оценка  земли поселений (городов, деревень и иных населенных  пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о  сделках купли-продажи; ставки арендной  платы; цены предложений по объектам  недвижимости (включая незастроенные  земельные участки); сведений об  инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и

 

                                    21

 

архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и  рекреационной ценности территории.

 

      Оценка  земли сельскохозяйственного  назначения определяется исходя  из фактической урожайности основных  сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних  насаждений, структуры посевных  площадей, цены реализации продукции  сельского хозяйства в данном  регионе РФ и необходимых затрат  на производство основных сельскохозяйственных  культур.