Понятие права собственности на землю. 3

Санкт-Петербургский  институт внешнеэкономических связей,

экономики и  права

Юридический факультет

Специальность 030501.65

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

           по  предмету: Земельное право

 на тему: «Понятие права собственности на землю»

Выполнил студент 4 курса:

Иванов А.А.

Проверил к.ю.н., доцент:

                                                                       Байрамов Р.Р.

Волхов

                                                               2013

Оглавление:

Введение ………………………………………………………………..…3 – 4

Глава 1. Общая характеристика права собственности на землю по законодательству РФ ……………………………………………………..5 – 8

1.1 Понятие и признаки права частной собственности по законодательству РФ ………………………………………………………………………….5 – 8

1.2 Земельный участок как объект права собственности ……………. 8 – 12

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю ……………………………………………………………………13 – 17

2.1 Основания возникновения права собственности на землю по законодательству РФ …………………………………………………..13 – 17

2.2 Основания прекращения права собственности на землю ……….17 – 19

Заключение ……………………………………………………………..20 – 21

Список использованных источников литературы ………………...…22 – 23

Введение

Актуальность настоящей работы вызвана тем, что земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идет непрерывная борьба, чуть ли не за каждый метр земли.

Повышенный интерес к земле  объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.

С развитием цивилизации земля  приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел к мирным способам их получения.

Право собственности на землю, таким  образом, считается одним из древнейших и главных прав человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение).

Земельные отношения по законодательству РФ могут регулироваться как гражданским, так и земельным правом без  приоритета одного перед другим. Те отношения, в которых земля выступает  как вещь, а также объект вещного  права, регулируются нормами гражданского права. Компетенцию земельного права составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, играет роль природного объекта. Там, где кончается вещно-правовой аспект в земельных отношениях, прекращает действие гражданское право и начинается сфера действия земельного. Каждая отрасль права имеет свой предмет ведения, определяемый характером земельных отношений.

Объектом настоящей работы выступают  нормы российского законодательства, регламентирующие правовое регулирование  право собственности на землю, судебная практика по данному вопросы и труды ученых-правоведов.

Целью настоящей работы является комплексное  исследование законодательства по вопросу  правового регулирования право  собственности на землю.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие, признаки  и объекты права частной собственности;

- показать основания возникновения  и прекращения права частной  собственности на землю.

Вопросы правового регулирования  права собственности на землю  рассмотрены в трудах таких авторов, как: М.В.Попов, Н.А. Сыродоев, И.А. Иконицкой, С.А.Степановым и других специалистов.

право собственность земля  участок

Глава 1. Общая характеристика права собственности на землю по законодательству РФ

1.1 Понятие и признаки права частной собственности по законодательству

Обращаясь к теории, отметим, что  в цивилистике различаются понятия "собственность" и "право собственности".

В экономическом смысле под собственностью понимается та или иная форма присвоения предметов, средств и орудий труда, предметов потребления – то есть того, что дает сама природа либо производится человеком.

Право собственности понимается в  объективном и субъективном смыслах. В объективном смысле под правом собственности понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт права.

Под правом собственности в субъективном смысле понимают совокупность принадлежащих  субъекту права правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом, позволяющих ему по своему усмотрению совершать действия в отношении своего имущества, то есть определять судьбу вещи¹. Итак, содержание права собственности раскрывается через права владения, пользования и распоряжения.

Как замечает Ю.К. Толстой, правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.

Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи пользы в процессе ее личного или производственного потребления.

Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определять судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Таким образом, право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию  и распоряжению собственником принадлежащей ему вещи по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Право собственности является наиболее абсолютным, то есть дает возможность  совершать самый широкий круг действий в отношении принадлежащего собственнику имущества. Так, помимо владения и пользования собственник имеет право свободно отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, оставаясь собственником, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и другим образом распоряжаться им.

Для реализации любого из указанных  прав необходимо наличие документа, удостоверяющего право собственности. Таковым в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"² является свидетельство о государственной регистрации прав. Без указанного документа совершение действий, направленных на отчуждение имущества, невозможно.

Законодательство РФ признает и  закрепляет многообразие форм собственности на землю, выделяя частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности, ведущее место среди которых занимает, бесспорно, право частной собственности, долгое время не признаваемое нашим государством.

Исследователи в связи с этим обращают внимание на следующее обстоятельство: "Восстановление института частной собственности вызывает к жизни многие правовые последствия, еще не совсем, быть может, осознанные обществом. Особенно это касается земли, которая становится объектом гражданских прав и вводится в оборот".

В литературе справедливо отмечается, что "российское законодательство не формулирует понятия частной  собственности". Однако анализ гражданского законодательства, его общего смысла позволил авторам определить частную собственность следующим образом: "Под частной собственностью понимается имущество, которое находится в собственности граждан и юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными предприятиями, организациями".

Следует иметь в виду, что частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). То есть из всего перечня объектов земельных отношений, перечисленных в п. 1 ст. 6 ЗК РФ, в качестве объекта права собственности названы только земельные участки. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

Основанием возникновения права собственности у юридических лиц является внесение имущества в уставные, складочные капиталы, паевые фонды, отдельные юридические лица (религиозные организации, фонды и др.) вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью только в соответствии с целями и задачами осуществляемой ими уставной деятельности, предусмотренной учредительными документами, и др.

Вместе с тем все эти особенности, созданные искусственным путем, говорят лишь о разнообразии субъектов  права собственности и об особенностях его осуществления каждым из них. В то же время признаки права собственности как юридической категории будут присущи праву собственности независимо от его формы. К таким признакам Г.Ф. Шершеневич относил³:

1) власть в ее юридическом значении;

2) объект в виде материального  предмета, т.е. вещи;

3) исключительность и независимость  от посторонних лиц при осуществлении  права собственности;

4) соединение с правом собственности  отдельных прав владения, пользования  и распоряжения (данный признак Г.Ф. Шершеневич относил к числу неудачных);

5) наличие установленных законом  ограничений осуществления права  и бессрочность права собственности  как вечная и потомственная  связь определенного субъекта  с определенным объектом, существующая  до тех пор, пока не наступит юридический факт, разрывающий ее.

В современном праве выделяют следующие  признаки права собственности:

1) совокупность прав владения, пользования  и распоряжения вещью, представляющую  собой систему отношений собственника  к вещи и по поводу ее использования совместно с другими лицами;

2) обязанность собственника осуществлять  действия в отношении своего  имущества, не нарушая права  и интересы иных лиц;

3) объект права собственности  в виде предмета материального  мира, т.е. вещь;

4) несение собственником бремени содержания и риска случайной гибели или повреждения принадлежащих ему вещей.

1.2 Земельный участок как объект права собственности

Реформирование аграрного сектора, начавшееся в последнее десятилетие XX в., внесло значительные коррективы в правовое регулирование земельных отношений. Граждане получили возможность создавать крестьянские (фермерские) хозяйства, брать земельные участки в аренду, было разрешено предоставлять земельные участки гражданам в пожизненное наследуемое владение, а позднее и в собственность.

Определяющее значение для дальнейшего  развития земельного законодательства имело отнесение в ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельных участков к недвижимым вещам. Таким образом, земельные участки после долгого периода изъятия из гражданского оборота (вследствие национализации земли советскими декретами) вновь стали объектами гражданских прав и, соответственно, вовлечены в гражданский оборот.

В ст. 6 Земельного кодекса РФ к объектам земельных отношений отнесены:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных  отношений определен в п. 2 ст. 6 ЗК РФ⁴ как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок, рассматриваемый  в рамках гражданского права как  вид недвижимого имущества, имеет  свои отличительные свойства и специфические  характеристики, которые оказывают  непосредственное влияние на особенности  его участия в гражданском обороте. При определении объема полномочий земельных собственников и пределов участия земельных участков в гражданском обороте необходимо учитывать социально-экономическое значение земли. Этот аспект отражен в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля имеет огромный социальный, общественный интерес вне зависимости  от того, кому она принадлежит. Земля обслуживает общество в целом, так как по ней прокладываются дороги, линии связи, электропередачи, другие общеполезные коммуникации. Землю характеризуют такие черты, как невоссоздаваемость, невосполнимость, пространственная ограниченность, неперемещаемость. С землей связано и своеобразное экономическое явление - экономическая рента. Земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств способен генерировать доход, который может взиматься в виде определенных платежей и служить источником удовлетворения общественных потребностей.

Земля является пространственным базисом  для размещения иных объектов недвижимости, и в этом качестве ее роль как  объекта гражданского оборота в  условиях рыночной экономики огромна. Как справедливо отмечал С.А. Степанов, "правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса". Все это требует особого специфического подхода к регулированию земельных отношений, включающего публично-правовые элементы, к определению порядка владения, пользования и распоряжения землей, что вовсе не оправдывает введение необоснованных ограничений для участия земли в гражданском обороте.

Одной из важных характеристик объектов гражданских прав, в том числе и земельных участков, является их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте⁵. Что касается оборота земельных участков, то общие положения гражданского законодательства об оборотоспособности вещей конкретизируются в п. 3 данной статьи: "...земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

ЗК РФ допускает, по сути, только три разновидности сделок: куплю-продажу, обмен, аренду земельных участков. В ст. 37 ЗК РФ определены особенности купли-продажи земельных участков. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет⁶. Кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре". Данное требование законодатель устанавливает лишь в отношении купли-продажи земельных участков и не распространяет на другие виды сделок.

Действие норм ЗК РФ не распространяется на оборот земель сельскохозяйственного  назначения, который регулируется Федеральным  законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон, как и ЗК РФ, регулирует в основном куплю-продажу и аренду земельных участков, и лишь в отношении земельных долей говорится о других сделках. Залог земельных участков, в том числе и сельскохозяйственного назначения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Иные сделки (дарение, рента, доверительное управление и т.д.) земельным законодательством не регулируются. Наследование земельных участков регулируется в ГК РФ как общими нормами о наследовании, так и специальными нормами об особенностях регулирования земельных участков (ст. 1179 - 1182 ГК РФ).

Если допущение  земельных участков в оборот рассматривать  лишь как возможность совершения в отношении земельных участков только тех сделок, которые предусмотрены земельным законодательством, то такой подход приводит к невозможности совершения сделок, не урегулированных земельным законодательством.

Земельные участки  нередко участвуют в обороте  совместно с иными расположенными на них объектами недвижимости (зданиями, сооружениями). Подчинение оборота земельного участка нормам земельного законодательства, а оборота расположенных на нем объектов недвижимости - нормам гражданского законодательства будет неизбежно создавать противоречия и тем самым затруднять имущественный оборот. Напротив, задача состоит в том, чтобы с помощью средств правового регулирования обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Таким образом, многофункциональность  земельного участка, вне всякого сомнения, обусловливает специфику его правового регулирования. Особенности совершения сделок с земельными участками могут быть прописаны в земельном законодательстве, однако они не должны противоречить общим принципам и нормам гражданского законодательства. Поскольку земельный участок является не только природным объектом и природным ресурсом, но и объектом недвижимости, общие положения гражданского законодательства о правовом регулировании объектов недвижимости распространяются и на него. Игнорирование особенностей правового регулирования, присущих всей системе объектов недвижимости, частью которой является земельный участок, впрочем, как и в целом вещей как объектов гражданских прав, вряд ли будет способствовать устранению пробелов, противоречий, неоднозначных толкований земельного законодательства и, следовательно, обеспечению четкого, предсказуемого правового режима одного из важнейших объектов гражданского оборота. 
Глава 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю.

2.1 Основания возникновения права собственности на землю по законодательству РФ.

Частной собственностью граждан и юридических лиц  являются земельные участки, приобретенные  ими по основаниям, предусмотренным  законодательством Российской Федерации - как гражданским, так и земельным. Собственность граждан и юридических лиц на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ)⁷,⁸.

Право собственности граждан и  юридических лиц на земельные  участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица - к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Граждане или юридические лица, имеющие в собственности земельный  участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать  в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ). В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как  объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.

В ст. 27 ЗК РФ перечислены изъятые  из оборота земельные участки, занятые  находящимися в федеральной собственности  объектами, и ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами. Из содержания ст. 27 и 28 ЗК РФ можно сделать вывод, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи  обязан предоставить имеющуюся у  него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему причиненных убытков.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает применение указанных выше правовых последствий к продавцу в случае предоставления покупателю и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Это правило ЗК РФ является специальным, и оно применяется вместо нормы ст. 557 ГК РФ, предусматривающей последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. Вообще § 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости" к купле-продаже земельных участков применять довольно затруднительно, так как он регулирует куплю-продажу недвижимости как совокупность здания, сооружения и земельного участка.

В то же время в ЗК РФ имеется  специальная ст. 35 о переходе права  на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Спрашивается, что в данном случае применять - нормы ст. 552 ГК РФ "Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости" или вышеупомянутую ст. 35 ЗК РФ, поскольку содержание их в значительной части отличается друг от друга. Исходя из п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в данном случае следует применять ст. 35 ЗК РФ, поскольку в ней предусматривается иное, чем в норме гражданского законодательства.

Для строительства или иных целей  гражданам и юридическим лицам  земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в следующем порядке.

Прежде всего, необходимо отметить, что не допускается отказ в  предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности для строительства. Исключением могут быть случаи изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Предоставление гражданам и  юридическим лицам земельных  участков из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в дальнейшем - орган управления землей) с заявлением о выборе земельного участка. Орган управления землей обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических.

Органы местного самоуправления информируют  население о возможном или  предстоящем предоставлении земельных  участков. Граждане, органы территориального общественного самоуправления имеют  право участвовать в решении  вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (абз. 2 п. 3 ст. 31 ЗК РФ).

Результаты выбора земельного участка  оформляются актом, к которому прилагаются утвержденные соответствующим органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Орган управления землей принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц.

В п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусмотрен порядок  предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

В ЗК РФ предусмотрен упрощенный порядок  предоставления гражданам земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). Земельные участки гражданам могут предоставляться в собственность или в аренду на основании заявления, подаваемого в орган управления землей. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение.

Таким образом, предоставление гражданам  и юридическим лицам в собственность  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, является самостоятельным  способом приватизации. Он основан исключительно на нормах земельного законодательства. К приватизации земельных участков, основанной на ст. 30 - 34 ЗК РФ, нормы Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не применяются. Приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а также приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, являются основными способами приобретения права частной собственности на землю.

2.2 Основания прекращения права собственности на землю

Под прекращением права частной  собственности на земельный участок  понимается совокупность юридических  и фактических действий, совершаемых собственником или органом публичной власти, а также событий, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего данное право либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта земельных правоотношений.