Понятие, содержание и основные признаки права собственности на землю

Вопрос  № 1.

Понятие, содержание и основные признаки права  собственности на землю.

Ответ № 1.

Важным моментом в развитии института права собственности на землю стало юридическое признание земли недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»  подтверждает такую трансформацию, установив, что отныне все сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических правоотношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Действие этой юридической  формулы еще раз подтверждено в Земельном кодексе Российской Федерации, который в статье 3 предусматривает, что имущественные отношения, в том числе отношения по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским законодательством. При этом приоритет отдан земельному и экологическому законодательству, а также специальным федеральным законам, которые своими нормами могут устанавливать иные требования и порядок реализации имущественных отношений.

Таким образом, с указанного периода времени земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля стала объектом не только земельных, но и гражданских отношений.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности  на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область  подходов, принципов и решений, применяемых  к отношениям собственности на имущество  в целом.

В частности, содержание права собственности на землю  составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

   1. Владение - основанная на законе возможность  фактического обладания земельным  участком или определенной частью земельного фонда России путем:

* отвода участка на местности;

* перенесения в натуру проектов землеустройства;

* создание зон с особыми условиями использования;

* возведение межевых линий, знаков, заборов;

* охраны от посягательств на участок;

* учета земель на балансе предприятия или в хозяйстве гражданина;

* государственной регистрации права собственности, аренды.

2. Пользование - это допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации  земли, извлечения из нее полезных  свойств и использования для  иных целей удовлетворения потребностей  общества путем:

* свободного хозяйствования;

* использование имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др.;

* пребывание в лесу для отдыха, сбора ягод и др.;

* получение доходов или ренты;

* иным способом.

  3. Распоряжение - это допустимая законом возможность  определять юридическую судьбу  этого объекта путем:

* Изменения статуса участка:

перевод из одной  категории в другую;

установление определенного  порядка пользования;

возведение строений на участке и др.

* Изменение состава лиц-собственников, владельцев и пользователей участка:

отчуждение участка;

передача в аренду и т.п.;

невозможность существования  бесхозных участков.

Перечисленные выше три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

  - в нормах государственного права;

  - в нормах административного права устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями;

  - в нормах гражданского права закрепляются порядок реализации прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сделок с землей;

  - в нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.;

  - в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), правил при сделках с земельными участками и др.

В статье 40 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены следующие права собственника земельного участка:

использовать в  установленном порядке для собственных  нужд имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные ископаемые;

пресные подземные  воды, а также закрытые водоемы  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

Иными словами, государство  предоставило собственнику земельного участка возможность использовать, кроме земли, другие природные ресурсы, находящиеся в границах его участка, а также расположенные в недрах под участком. По общему правилу  эти ресурсы находятся в собственности  государства, за исключением замкнутых  водоемов, которые согласно статье 261 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 40 Водного кодекса Российской Федерации находятся в собственности собственника земельного участка. Что касается пресных подземных вод и общераспространенных полезных ископаемых, то они относятся к государственной собственности. Поэтому государство закрепляет пределы использования указанных природных ресурсов собственниками земельных участков в статье 19 Закона РФ «О недрах». В соответствии с указанной статьей собственники, владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Также собственники и владельцы участков имеют право:

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным  использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствие с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические  и другие мелиоративные работы, строить  пруды и иные закрытые водоемы  в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

другие права  на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельный кодекс также  устанавливает, что собственник  земельного участка имеет права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. В последней ситуации это право принадлежит арендатору, землевладельцу, землепользователю;

право собственности  распространяется также на расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ. Согласно статье 20 Лесного кодекса Российской Федерации древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности граждан или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарной растительностью осуществляется собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства РФ и законодательства РФ о растительном мире. Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

При описании содержания права собственности необходимо отметить, что правомочия собственника характеризуются наличием не только прав, но и обязанностей, которые подробно излагаются в статье 40 Земельного кодекса Российской Федерации. Основной обязанностью является использование земельного участка по целевому назначению. С гражданско-правовых позиций статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации требует от собственника заботиться о своем земельном участке, поддерживать его в нормальном состоянии. Это требование должно быть адекватным целевому назначению земельного участка. В Гражданском кодексе Российской Федерации это требование кроме того, выражается в обязанности нести бремя содержания своей собственности в должном состоянии (статья 210), нести риск случайной гибели.

Однако поскольку  земельный участок, как и земля  в целом, относится к природным  ресурсам, в рациональном использовании  которых заинтересовано все общество, законодательство (в публичных интересах) устанавливает ограничения в  правах собственника и его обязанности  по отношению к такого рода собственности. Эти ограничения выражены в требовании рационально использовать земельный участок, что отражено в статье 36 Конституции Российской Федерации, главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, в статьях 1, 56 и особенно – в главе VI Земельного кодекса Российской Федерации. Конституция Российской Федерации требует при пользовании земельными участками не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.

Особенностью права собственности на землю в Российской Федерации является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». В зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.

  Права всех  субъектов права собственности  равны и защищаются способами,  установленными законом. К субъектам  правовых отношений, связанных  с возникновением права собственности  на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по  поводу приобретения этого права.  Граждане и юридические лица  как субъекты объединены содержанием  права частной собственности  на землю, которое им предоставлено  законодательством.

Вопрос  № 2.

Формы собственности  на землю.

Ответ № 2.

Согласно статье 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Статья 212 Гражданского кодекса Российской Федерации также подтверждает, что в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Однако ни Конституция РФ, ни Гражданский кодекс РФ не раскрывают понятия иных форм собственности.

Российское земельное  законодательство пошло еще дальше. Принятый в 2001 году Земельный кодекс РФ прямо указывает на существование в России только трех форм собственности на землю: частной, государственной и муниципальной.

Действующее земельное  законодательство выделяет два вида права частной собственности:

* право собственности граждан;

* право собственности юридических лиц.

Кроме того, собственность  может быть индивидуальной и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого).

Ранее действующий  Земельный кодекс РСФСР 1991 г. устанавливал наличие в России государственной собственности на землю, собственности граждан и коллективной (в форме коллективной совместной или коллективно-долевой) собственности на земельные участки. Таким образом, право частной собственности на землю юридических лиц не признавалось. Земли колхозов и других негосударственных и других негосударственных сельскохозяйственных кооперативов этих предприятий с определением или без определения доли каждого работника.

Право государственной  собственности на землю по целевому назначению и месту расположения земельных территорий также подразделяется на два вида:

* федеральная собственность на землю;

* государственная собственность на землю субъектов РФ.

Муниципальная собственность  на землю можно представить в  виде земель городов, поселков, сел  и иных населенных пунктов.

Вопрос  № 3.

Государственная собственность на землю. Разграничение  государственной собственности  на землю.

Распределение государственной  земельной собственности представляется актуальным в настоящее время, когда  из общей массы земель бывшего  СССР, считавшихся единым государственным  земельным фондом, выделяются земли  Российской Федерации и субъектов  РФ. В целях удовлетворения общефедеральных  нужд в земле необходимо отграничить  федеральную земельную собственность  от земель субъектов РФ.

 В соответствии  с Федеральным Законом от 17 июля 2001г. №101-ФЗ «О разграничении государственной на землю» устанавливается следующее разграничение названной собственности.

Основанием внесения земельных участков в перечень земельных  участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных  участков в состав:

* земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

* земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти РФ, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти РФ; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

* земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находящееся до его приватизации в собственности РФ.

Основанием внесения земельных участков в перечень земельных  участков, на которые у субъектов  РФ возникает право собственности, является включение этих земельных  участков в состав:

* земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ;

* земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта РФ, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органам государственной власти субъектов РФ; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

* фонда перераспределения земель;

* земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением основания, указанного в абз. 4 ст.3 настоящего Федерального Закона.

Разграничение государственной  собственности на землю на собственность  Российской Федерации (федеральную  собственность), собственность субъектов  Российской Федерации и собственность  муниципальных образований (муниципальную  собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» 2001 г.

Согласно статье 214 Гражданского кодекса РФ государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам (собственность субъекта Федерации).

От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника реализуют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в  порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и  постановлениями Правительства  РФ, нормативными актами субъектов  Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени могут выступать  государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические  лица и граждане (ст.125 ГК РФ).

Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может  выступать в одной из двух ролей: в качестве суверена, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный  контроль за использованием земель и  другие функции, названные в ст.9, 10 Земельного кодекса, и в качестве собственника земельных участков –  в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков.

В Советском Союзе  в условиях исключительной государственной  собственности на землю существовал  единый государственный земельный  фонд, который не делился на собственность  непосредственно Союза ССР и  собственность союзных республик. После распада СССР за субъектами РФ было признано право государственной  собственности на землю. Как следствие, возникла проблема разграничения государственной  собственности на землю между  федерацией и ее субъектами. Постановление  Верховного Совета РСФСР от 29 декабря 1991г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» не затрагивало вопросов разграничения земли. Впервые Указом Президента РФ от 16 декабря 1993г. «О федеральных природных ресурсах» были выделены федеральные земли.

Наконец, процедура  проведения разграничения государственной  собственности на землю установлена  Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», принятого 17 июля 200 1г. и вступившего в силу 17 января 2002 г.

 В соответствии  с ним право собственности  на земельные участки у Российской  Федерации, субъектов Федерации  и муниципальных образований  возникает с момента государственной  регистрации права собственности  на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Вопрос  № 4.

Муниципальная собственность на землю.

Ответ № 4.

Муниципальная собственность  на землю – это собственность  муниципальных образований в  пределах их черты. Однако и здесь  не все земли находятся в муниципальной  собственности. Они определяются методом  «вычитания» федеральных земель, земель субъекта РФ и частных земель.

В первую очередь  это земли, занятые муниципальными объектами (муниципальное жилье  и т.д.). Далее на территории муниципального образования выделяются земли общего пользования (дороги, парки, кладбища и  др.).

В муниципальную  собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению  местной администрации у собственников  земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также  земли, передаваемые из федеральных  земель и земель субъектов Федерации.

В соответствии с  Федеральным Законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

* земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

* земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в статьях 3 и 4 настоящего Федерального Закон; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданин, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, указанных в ст.3 и 4 настоящего Федерального Закона; под поверхностью этих земельных участок находятся участки недр местного значения;

* земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находящееся до его приватизации в государственной собственности.

Вопрос  № 5.

Частная собственность на землю. Земельные  участки, изъятые и ограниченные в обороте.

Как уже упоминалось  в самом начале ответа на вопрос, с началом земельных преобразований частная собственность была юридически закреплена Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе». Вместе с тем это право сразу ограничивалось. Во-первых, десятилетним мораторием на продажу земельных участков. Статья 9 названого закона гласила, что в пределах 10 лет с момента приобретения права собственности на земельный участок купля-продажа не допускается. Во-вторых, право приобретения земли в частную собственность было ограничено целями использования участка.

 В собственность  граждан могли передаваться земельные  участки для ведения личного  подсобного хозяйства и крестьянского  (фермерского хозяйства), садоводства,  животноводства, а также ля иных  целей, связанных с ведением  сельскохозяйственного производства.

Указом Президента от 27 декабря 1991г. “О неотложных мерах  по осуществлению земельной реформы  в РСФСР” некоторые пределы по распоряжению земельными участками  были сняты. В частности, с 1 января 1992г. гражданам – собственникам земельных  участков разрешалась их продажа:

при выходе на пенсию по старости;

при получении земельного участка в порядке наследования;

при переселении  с целью организации крестьянского  хозяйства на свободных землях фонда  перераспределения;

Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» гражданам РФ, получившим земельные участки в частную собственность для вышеуказанных целей, предоставлено право передавать их другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности в пределах норм предоставления земельных участков.

В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную  собственность граждан и юридических  лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным  кодексом, федеральными законами не могут  находиться в частной собственности.