Понятия цели и принципы оценки недвижимости
Отчет об оценке
Задание на оценку
Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ (в ред. от 03.12.2011 г.), с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»».
Содержание работы:
- Указать цель оценки и задачи оценки.
- Дать характеристику оцениваемых прав собственности.
- Описать наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки.
- Описать проведенные исследования и источники получения информации.
- Привести описание объекта оценки, указать его основные характеристики.
- Произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
- Определить итоговую стоимость объекта оценки путем согласования результатов.
- Отразить преимущества и недостатки трех подходов к оценке.
Исходные данные для выполнения практической части
Данные для затратного подхода
Восстановительная стоимость 1 куб. м. объема объекта = 24,8 руб.
Индексы пересчета восстановительной стоимости: И 69-84 = 1,21; индекс пересчета цен из базисного (1984 г.) в текущий уровень принять по сборнику «Индексы цен в строительстве»
(И 84-13 = 129,82). Поправочные коэффициенты:
-по климатическому району = 1,07
-по сейсмичности = 1,04
-по инженерному обеспечению = 1,02
-по различию в объеме = 1,00
-по группе капитальности = 1,00
-по различию в конструкциях, объеме = 1,00
Прибыль предпринимателя, косвенные издержки и функциональный износ принять по варианту согласно п.2.5.
По мнению оценщика на
Данные для сравнительного подхода
Величины корректировок внести по следующим элементам сравнения:
1. Цена предложения
- Переданные права собственности
- Условия продажи
- Динамика сделок на рынке (дата продажи)
- Местоположение
- Этажность
- Экономические характеристики (условия финансирования)
- Физические характеристики (размеры, качество, наличие балкона)
- Поправка на риэлтерские услуги (уменьшение на величину стоимости подготовки документов для проведения сделки)
Данные по объектам-аналогам:
Характеристики |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Цена предложения |
2390 тыс. руб. |
2950 тыс. руб. |
2230 тыс. руб. |
Этажность |
2 |
4 |
1 |
Дата предложения на продажу |
6 декабря 2012 г. |
6 декабря 2012 г. |
6 декабря 2012 г. |
Местоположение |
Ул. Трилиссера |
Ул. Волжская |
М.-н. Первомайский |
Право собственности |
полное |
полное |
Полное |
Общая площадь в кв. м. |
63 |
83 |
61 |
Наличие балкона (лоджии) |
Имеется, не застеклен |
Имеется, застеклен |
Отсутствует |
Инженерное обеспечение и его состояние |
Требуется ремонт |
В ванной установлена душевая кабина |
Соответствует объекту оценки |
*За единицу сравнения принять 1 кв. м.
К ценам продаж по объектам-аналогам следует внести поправки:
- Поправка на цену предложения: уменьшение на 5 %, т.к. цены предложения обычно завышены.
- Поправка на дату продажи: соответствует росту цен на недвижимость.
- Поправка на местоположение: если объект оценки лучше аналога, то поправка к аналогу увеличивается на 5 %, если хуже, то уменьшится на 5 %.
- Поправка на этажность: разница в 1 этаж – 5 %, 2 этажа – 10 %, 3 этажа – 15 %.
- Поправка на размеры объекта: если площадь аналога больше площади объекта оценки до 10 кв. м., то поправка увеличивается на 5 %, если до 20 кв. м. – 10 %, до 25 кв. м. – 15 %.
- Поправка на отсутствие балкона: 3%, если балкон имеется, но не застеклен – 1%
- Поправка на инженерное обеспечение: если нужен ремонт, то 5 %, если установлено дополнительное оборудование, то 10 %.
- Поправка на риэлтерские услуги: 0,97 для всех аналогов.
Рост
цен на недвижимость от даты
продажи аналогов до даты
Данные для доходного подхода
Наименование показателей |
Прогнозные значения | |
1 |
Площадь объекта в кв. м. |
61 |
2 |
Арендная плата за 1 кв. м. в 1 месяц |
800 руб. |
3 |
Рост арендной платы в год |
принять по варианту (см. п.2.5.) |
4 |
Эксплуатационные издержки |
7,5 % |
5 |
Резерв на ремонт |
10 % |
6 |
Расходы по управлению |
5 % |
7 |
Условно-постоянные расходы |
5 % |
8 |
Ставка капитализации |
14 % |
9 |
Ставка налога на прибыль |
20 % |
10 |
Ставка дисконта |
21 % |
11 |
Загруженность помещения |
100 % |
12 |
Дисконтный множитель* |
на 1-й год = 0,82645 на 2-й год = 0,68301 на 3-й год = 0,56447 |
*Рассчитан с помощью ставки дисконта
Данные по вариантам 1-10* для всех подходов и согласования результатов
Показатель |
1-2 |
3-4 |
5-6 |
7-8 |
9-10 |
Затратный подход |
|||||
Косвенные издержки, % |
56 |
62 |
71 |
83 |
92 |
Прибыль, % |
25 |
28 |
30 |
35 |
40 |
Функциональный износ, % |
2 |
3 |
1 |
2 |
2,5 |
Сравнительный (рыночный) подход |
|||||
Дата оценки |
6 января |
6 февраля |
6 января |
6 февраля |
6 января |
Рост цен на недвижимость за 1 мес., % |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Доходный подход |
|||||
Рост арендной платы в год, % |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
Согласование результатов: весовой коэффициент для |
|||||
|
0,21 |
0,20 |
0,20 |
0,19 |
0,20 |
|
0,41 |
0,42 |
0,43 |
0,44 |
0,42 |
|
0,38 |
0,38 |
0,37 |
0,37 |
0,38 |
Цель и задачи оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЭ от 03.12.2011.
Для целей настоящего
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Задачи оценки ставятся и решаются на отдельных этапах процесса оценки которые приведены на рисунке.
Определение объекта | |||||
Описание объекта |
Права на объект |
Дата оценки |
База оценки |
Ограничивающие условия | |
Заключение договора об оценке | |||||
Предвари- тельный осмотр объекта |
Определение типа и источников требуемых данных |
Разработка плана проведения оценки |
Составление и под писание договора об оценке |
Оплата | |
Сбор и проверка данных | |
Внутренняя информация | |
Финансовый анализ | ||
Корректировка финансовой отчетности в целях оценки |
Анализ финансовых коэффициентов | |
Выбор и применение подходов к оценке | ||
сравнительный |
доходный | |
Приведение результатов к |
Составление отчета об оценке |
Рисунок 3: задачи оценки
Характеристика оцениваемых прав
Оцениваем правом в данной оценке является право собственности определение которого дано в ГК РФ: Право собственности — это совокупность правовых норм, закрепляющих и регулирующих отношения по поводу принадлежности материальных благ (объективное право). Право собственности в субъективном смысле означает возможность конкретного субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.
Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат:
1. Собственнику
принадлежат права владения, пользования
и распоряжения своим
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение,
пользование и распоряжение
Правоустанавливающим
документом, подтверждающим право собственности
на данный объект недвижимости, является
свидетельство о
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки
Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования (
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующем прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможных доход от земельного участка независимого от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
Для варианта ННЭИ
-максимальная эффективность;
-финансовая обоснованность;
-физическая осуществимость;
-соответствие законодательству.
Основными критериями при анализе наилучшего и наиболее эффектривного использования является:
- Юридическая правомочность
- Физическая возможность
- Экономическая приемлемость
- Максимальная эффективность
Учитывая место положение текущего использования и технического состояния объекта наиболее целесообразны и единично возможным, будет текущие использование данного объекта.
Вывод: поскольку объектом оценки является квартира, расположена на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки является его текущие использование в качестве жилого помещения.
Проведение исследования и источники информации.
В соответствии с договором №50 от 3.02.2012 г. цель данного исследования состоит в определении рыночной стоимости квартиры, расположения на четвертом этаже пятиэтажного дома по адресу г. Иркутска, ул. Партизанская 143.
В ходе выполнения этой работы были проанализированы все доступные данные по рынку жилой недвижимости г. Иркутска. Был проведен анализ данных по предлагаемым к продаже сопоставимым объектам-аналогам.
В процессе проведения оценки были использованы предложения по продаже риэлтерских фирм города, таких как: «Слобода», «Бизнес-парк», «Суворов», «Баргузин», «Бюро недвижимости «Иркутское» и др.
Информация о продаже сопоставимых объектов была получена из средств массовой информации. Были использованы периодические издания «Все объявления Иркутска», «Из рук в руки», «Вся недвижимость Иркутска». Кроме того, использовались личные архивы оценщика.
Для определения ставки дисконта были использованы данные по депозитным и кредитным ставкам крупных банков города: «Сбербанк», «ВТБ», «Далькомбанк» и др., а также информация по рынку ценных бумаг.
Данные
по району были подкреплены физическим
осмотром в установленной
Информация о стоимости и нормах потребления коммунальных услуг, арендных ставок и другая информация, использованная в отчете, была получена у владельца квартиры и арендаторов жилой недвижимости. Прогноз потоков доходов и предполагаемых затрат был проведен с учетом уровня инфляции и роста цен на объекты жилой недвижимости.
В период проведения исследований оценщиком лично была произведена инспекция оцениваемого объекта. В процессе инспекции были осмотрены конструктивные элементы здания и выяснилось, что его техническое состояние относится к разряду удовлетворительного.
Качественные
и количественные
- технического паспорта БТИ,
- свидетельства
о регистрации права
Описания объекта оценки
Оцениваемый объект представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную в Октябрьском районе на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома.
Таблица 1- основные характеристики объекта оценки
Объект оценки |
2-комнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме |
Местоположение |
Октябрьский район г. Иркутска |
Год постройки |
1985 |
Техническое состояние |
Удовлетворительное |
Этажность дома |
5 |
Размещение объекта |
4 этаж |
Оцениваемые права на недвижимость |
Полное право собственности |
Строительные характеристики | |
Фундамент |
Железобетонные блоки |
Наружные стены |
Панельные |
Перегородки |
Гипсолитовые |
Перекрытия |
Железобетонные плиты |
Полы |
Линолеум |
Окна |
Пластик,двойные,створчатые, |
Дверные проемы ( арки ) |
ГВЛ |
Двери |
Деревянные , металлические |
Внутренняя отделка |
Евроремонт ( обои (шелкография), керамическая плитка, подвесные потолки |
Системы инженерного обеспечения | |
Отопление |
Центральное |
Электроснабжение |
+ |
Канализационная сеть |
+ |
Горячее водоснабжение |
+ |
Балкон (лоджия) |
Застеклен |
Телефон |
+ |
Радио |
+ |
Телевидение |
+ |
вентиляция |
+ |
Внешнее благоустройство | |
Транспортная доступность |
Хорошая |
Стоянка для автомашин |
+ (две) |
Уличное освещение |
+ |
Экспликация площади (кв.м) | |
Площадь общая |
61,0 |
Жилая |
40,0 |
Коридор |
7,0 |
Ванная, туалет |
6,5 |
Кухня |
7,5 |
Высота помещений по внешнему обмеру |
2,7 |
Оценка технического состояния строительных конструкций приведена в таблице.
Таблица 2 - оценка технического состояния строительных конструкций
Конструктивный элемент |
Удельный вес |
Износ в % |
Фундаменты |
8 |
10 |
Стены |
24 |
10 |
Перекрытия |
14 |
10 |
Полы |
9 |
10 |
Проемы |
10 |
15 |
Отделочные работы |
14 |
20 |
Внутренние санитарно- и электротехнического устройства (СЭУ) |
15 |
20 |
Прочие работы |
6 |
10 |
Местоположение объекта на карте города Иркутска показано на рисунке 3.
Объектом оценки является двухкомнатная квартира расположенная в Октябрьском районе на четвертом этаже, пятиэтажного дома приведена в таблице № 1. Оценка технического состояния конструкции приведена в таблице № 2.
Таблица 4 - Описание местоположения объекта оценки*
Показатель |
Характеристика показателя |
Город |
Иркутск |
Административный округ (район) |
Октябрьский |
Местоположение (улица, № дома и кв.) |
ул. Партизанская д.143. кв. 15 |
Преобладающая застройка (жилые многоквартирные дома – указать этажность, частный сектор, промышленные объекты, объекты социальной инфраструктуры…) |
Преобладает застройка из панельных многоэтажных домов. Вблизи находятся: кинотеатр «Баргузин», медицинское учреждение, культурное учреждение и т.д. |
Отдаленность от центра города (время движения общественного транспорта, мин.) |
15-20 минут на общественном |
Транспортная доступность (обеспеченность общественным транспортом) |
Средняя транспортная доступность. Ближайшие остановки: Диагностический центр, ул. Трилиссера, 4-я Советская. Автобусы: 2к, 3к, 7, 7к, 10т, 16, 16с, 17, 34, 56, 80, 80к, 88 Трамваи: 1, 3 Маршрутное такси: 11к, 2, 2с, 68, 84, 87, 92, 116, 150. |
Обеспеченность объектами |
Высокая обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, так как в радиусе 1 км. Находятся: детский сад «Семь звезд», стоматологический центр. |
Экологическая обстановка района |
Не очень благоприятная, так как рассматриваемый объект расположен в районе интенсивных транспортных потоков. На прилежавшей территории нет вредных производств. |
Социальная репутация района |
Типичная ситуация района. |
Уровень благоустройства вокруг дома (подъездные пути и их покрытие, стоянки машин, детские площадки, озеленение) |
Окружающая придомовая территория благоустроена: имеются детские площадки, озеленения, стоянки для автомобилей, подъездные пути асфальтированы. |
Фотоальбом об объекте оценки приведен в приложении А.
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести объект недвижимости аналогичной полезности.
Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление или замещение оцениваемого объекта с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли.
Стоимость недвижимости
затратным методом
Восстановительная
стоимость представляет собой сумму
прямых и косвенных затрат по возведению
объекта, а также прибыли
Данные для
расчета восстановительной
Таблица 7 - Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта в ценах 2013 года
Восстановительная стоимость 1куб куб., руб. |
Объем , куб.м. |
Поправочные коэффициенты |
Восстановительная стоимость объекта, руб. в ценах 1969 г. |
Восстановительная стоимость в ценах 2013 г. | ||||||||
По климатическому району |
По сейсмичности |
По инженерному обеспечению |
По различию в объеме |
По группе капитальности |
По различию в конструкциях |
1984 |
х |
2013 | ||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 | |
48,36 |
164,7 |
1,07 |
1,04 |
1,02 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
9040,6 |
1,21 |
129,82 |
1420117,34 | |
Полная
восстановительная стоимость
ПВС 1 куб.м = ПЗ*КИ*КП
где ПЗ прямые затраты, связанные с созданием объекта,
КИ – коэффициент косвенных издержек, доли ед.
КП – коэффициент прибыли, доли ед.
Расчет:
ПВС 1 куб.м = 24,8*1,56*1,25=48,36
Объем рассчитывается по формуле 2.
V=S*H
S - площадь общая
H – высота помещения по внешнему объему
Расчет:
V=61,0*2,7=164,7
ПВС1969=ПВС 1 куб.м*V*K1*K2*K3*K4*K5*K6
где ПВС 1м³ - полная восстановительная стоимость объекта с учетом косвенных затрат и прибыли; руб.
V – объем помещения; м³.
К₁ - коэффициент по климатическому району;
К₂ - коэффициент по сейсмичности;
К₃ - коэффициент по инженерному обеспечению;
К₄ - коэффициент по различию в объеме;
К₅ - коэффициент по группе капитальности;
К₆ - коэффициент по различию в конструкциях.
Расчет:
ПВС1969=
48,36*164,7*1,07*1,04*1,02*1,
Полная восстановительная стоимость объекта (ПВС) на дату оценки определяется по формуле:
ПВС2013=ПВС1969*69-84*И84-13,
где ПВС1969 – полная восстановительная стоимость объекта в ценах базисного года
И69-84 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 1984 г.,
И84-13 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 2013 г.
Расчет:
ПВС2013=9040,60*1,21*129,82=
Износ характеризуется
уменьшением полезности объекта
недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Физический износ объекта недвижимости следует определить по формуле 5:
где Fф. – физический износ объекта недвижимости, %,