Порядок государственной регистрации на землю

Содержание

1. Каков порядок  государственной регистрации прав  на землю.

Право на земельный  участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя  или юридического лица с момента  государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации [3, с. 164].

Следует подчеркнуть, что действующим законодательством  Республики Беларусь земля приравнена к недвижимому имуществу. Так, согласно ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места [2].

Ст. 131 ГК Республики Беларусь установлено, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами [2]. Хотя гражданское законодательство не содержит понятия государственной регистрации, но из его норм следует, что государственная регистрация состоит в выдаче заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Необходимость наличия правовых норм, устанавливающих  государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, в том числе  на земельные участки, заключается  в следующем. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю. Оно может быть оспорено только в судебном порядке. Данная государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество [4, с. 270].

Порядок государственной регистрации земельных участков детально регламентирован Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) [10].

Согласно ст. 4 названного документа объектами государственной регистрации являются:

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;
• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации [10].

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона Республики Беларусь «О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» земельный участок считается созданным, измененным, или ликвидированным с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения или прекращения существования [10]. 

По своей  сути государственная регистрация земельного участка – это юридический акт признания и документального оформления государством статуса (правового положения) того или иного земельного участка. Именно поэтому вопрос о государственной регистрации земельного участка является чрезвычайно актуальным в любое время и зачастую вызывает множество трудностей различного характера [5, с. 62].

К числу оснований  для государственной регистрации  создания, изменения, прекращения существования земельных участков законодательство относит соответственно: выделение вновь созданного земельного участка, его раздел или слияние, изменение границ земельного участка, его назначения, а также аннулирование вновь образованного земельного участка. В этих случаях для государственной регистрации необходимы специально предусмотренные документы, подтверждающие тот или иной юридический факт. К примеру, при создании вновь образованного земельного участка этот факт подтверждают такие документы как землеустроительное дело, а также документ, определяющий целевое использование данного земельного участка в соответствии с законодательством. 

Как установлено ст. 21 Кодекса Республики Беларусь о земле создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, выдаваемым организацией по государственной регистрации [7]. Аналогичная норма содержится в Указе Президента Республики Беларусь «Об изъятии и предоставлении земельных участков» [9].

Иными словами для того, чтобы зарегистрировать земельный участок, необходимо чтоб он был предоставлен в соответствии с нормами действующего законодательства.

Что же касается органов, непосредственно участвующих в процессе государственной регистрации земельных участков, то ст. 11 Закона  предусматривает три категории органов:

• специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь (далее – специально уполномоченный орган государственного управления);
• республиканская организация по государственной регистрации;
• территориальные организации по государственной регистрации [10].

Как следует  из существа земельных отношений, создание земельного участка как определенного предмета правового регулирования тесно и неразрывно связано с единовременным возникновением определенных прав на него. Поэтому на практике государственной регистрации не может подлежать лишь факт создания земельного участка. По этой причине после выполнения организацией по землеустройству всех оговоренных договором подряда обязательств по отводу участка и установлению его границ на местности в первую очередь решается вопрос о государственной регистрации создания данного земельного участка и одновременно возникших прав на него [5, с. 64].

Действия по регистрации земельных участков, согласно ст. 31 Закона совершаются в следующем порядке:

1) прием документов, представленных для осуществления  государственной регистрации (заявление о государственной регистрации; документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу; а также документы, являющиеся основанием для регистрации); 

2) принятие решения  о совершении регистрационных  действий; 

3) совершение  регистрационных действий; 

4) удостоверение  произведенной государственной  регистрации [10]. 

Все стадии процедуры  государственной регистрации земельного участка должны совершаться в  строгом соответствии с установленными законодательством правилами. 

Для государственной  регистрации земельного участка  необходимы документы: 

а) подтверждающие создание (землеустроительное дело; документ, определяющий целевое использование  земельного участка), изменение (изменение  границ или целевого назначения земельного участка), прекращение существования земельного участка (аннулирование вновь образованного земельного участка, слияние, раздел); 

б) подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к земельному участку, установленных законодательством (кроме случаев регистрации прекращения существования земельного участка) (ст. 32 Закона). 

Документы, представляемые регистратору заявителями (лицами, подавшими  заявление) должны быть подписаны ими  лично в соответствии с законодательством. Подлинники идентификационных документов заявителей возвращаются им, а копии должны хранится в регистрационном деле.

Прием данных документов должен производиться в помещении  соответствующей организации по месту нахождения земельного участка. Однако в случаях, предусмотренных законодательством, прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации земельного участка, может производиться и вне помещения. 

После принятия соответствующих документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а также выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, и вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации [5, с. 66].

Следует отметить, что  законодательством предусмотрены  обстоятельства, при наличии которых  регистратор  вправе отказать в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий. Так, согласно п. 5 ст. 34  регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях, если: 

эти документы не соответствуют  требованиям законодательства Республики Беларусь; 

эти документы поданы ненадлежащим лицом или способом; 

заявление о государственной  регистрации подписано ненадлежащим лицом; 

регистрационное действие подлежит совершению в другой организации  по государственной регистрации  или другим регистратором; 

представлены не все  документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;  

представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие  данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой; 

содержание документов, представленных для осуществления  государственной регистрации, не согласуется  между собой; 

указанные в заявлении  о государственной регистрации  имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь [10].

В случае отказа от приема представленных документов они возвращаются заявителю, а сам  заявитель письменно информируется  о мотивах отказа.

Если среди заявителей не было лица, чьи права непосредственно  регистрируются или ограничиваются данным актом регистрации, то регистратор  обязан незамедлительно проинформировать заказным письмом о приеме документов этих лиц. 

Если иной порядок принятия решения о совершении регистрационного действия не предусмотрен законодательством, то в общем порядке, согласно пункту 2 статьи 35 Закона, регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней с момента приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и оплаты совершения регистрационного действия. В случае если для совершения того или иного регистрационного действия необходимо выполнение большого объема работы, то предусмотренный срок продлевается до 14 дней [10]. 

На практике зачастую складываются ситуации, когда  регистратору необходимо истребовать  дополнительные сведения или документы, провести экспертизу подлинности уже  представленных документов, а также  убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений в совершении данного регистрационного действия. В подобных случаях регистратор вправе приостановить процедуру совершения регистрационного действия на срок до одного месяца. В таком случае регистратор обязан в трехдневный срок с момента решения о приостановлении регистрационного действия заказным письмом проинформировать об этом лицо, подавшее заявление о государственной регистрации земельного участка, а также указать мотивы принятия такого решения и порядок его обжалования.

Совершение  регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно с этим, согласно статье 37 Закона, регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту.

Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельного участка производится в установленном республиканской организацией по государственной регистрации (Государственный комитет по имуществу) порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Важно иметь  в виду, что государственная регистрация  земельного участка, прав на него, а  также сделок с ним может быть признана недействительной лишь в судебном порядке [5. с. 67]. 

Кроме того, на практике порой случается так, что регистраторы совершают неправомерные действия в процессе регистрации земельных участков (прав на них, сделок с ними), в результате чего заявителям и иным лицам может причиняться серьезный ущерб. По этой причине законодательство предусматривает ответственность субъектов регистрации (в частности, республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации) за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в результате совершения этих неправомерных действий. 

При этом организация, виновная в причинении убытков, обязана в полном объеме их возместить из тех средств, которые выделяются этой организации в порядке и размерах, устанавливаемых Правительством. Причем эта сумма выплачивается потерпевшим лицам, а затем взыскивается в порядке регресса с лиц, чьи умышленные виновные действия привели к убыткам. Если же этой суммы недостаточно, то специально для этих целей республиканской организацией по государственной регистрации создается гарантийный фонд [5, с. 67].

2. Какими мерами осуществляется охрана земель и в соответствии с какими нормативными актами.

Под охраной  земель понимается система правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту их от вредных антропогенных воздействий, а также на воспроизводство и повышение плодородия почв, продуктивности земель [13, с. 232].

Как отмечает Д.М. Демичев, в юридической литературе достаточно глубоко разработано понятие «правовая охрана земель» [3, с. 328]. Так, Ф. X. Адиханов считает, что сущность правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения в конечном счете сводится к обеспечению правовыми средствами принципов приоритета права сельскохозяйственного землепользования и рационального использования земель этой категории [1, с. 235]. По мнению О.И. Крассова, между охраной права землепользования и землей как природным объектом существует прямая связь [8, с. 203]. Исходя из анализа понятий правовой охраны конкретных природных объектов и природных ресурсов, Д.М. Демичев делает вывод, что правовая охрана земель – это совокупность правовых средств, направленных на обеспечение сохранения, восстановления земель и улучшения их состояния [3, с. 228].

В силу статьи 89 Кодекса Республики Беларусь о земле охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к землям как к сложным природным образованиям (экосистемам) с учетом зональных и региональных особенностей земель, целей и характера их использования. Основными целями охраны земель являются:

• предотвращение деградации и нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности;
• улучшение и восстановление земель, подвергшихся деградации или нарушению;
• создание механизма учета и проверки экологического состояния земель;
• обеспечение землепользователей экологическими нормативами режимов оптимального использования земельных участков [3, с. 328].

Для реализации указанных целей землепользователи  должны осуществлять мероприятия по рациональной организации земель, восстановлению и повышению плодородия почв, других качеств и свойств земли.

Новое земельное  законодательство устанавливает конкретное содержание мероприятий по рациональному  использованию и охране земель. Такие меры предусмотрены, в частности, в статье 89 Кодекса Республики Беларусь о земле. Так, согласно названной статье  землепользователи должны осуществлять в границах предоставленных им (находящихся у них) земельных участков следующие мероприятия по охране земель:

• благоустраивать и эффективно использовать землю, земельные участки;
• сохранять плодородие почв и иные полезные свойства земель;
• защищать земли от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами, химическими и радиоактивными веществами, иных вредных воздействий;
• предотвращать зарастание сельскохозяйственных земель древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) и сорняками;
• сохранять торфяно-болотные почвы при использовании сельскохозяйственных земель, предотвращать процессы минерализации торфяников;
• проводить консервацию деградированных земель, если невозможно восстановить их исходное состояние;
• восстанавливать деградированные, в том числе рекультивировать нарушенные земли;
• снимать, сохранять и использовать плодородный слой земель при проведении работ, связанных с добычей полезных ископаемых и строительством [7].

Следует отметить, что правовые меры, связанные с охраной земель, содержатся в нормах и других отраслей законодательства. Так, статья 15.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях предусматривает меры ответственности неиспользование земельного участка в течение срока, установленного законодательными актами, нарушение порядка снятия, использования и сохранения плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель, либо нарушение порядка консервации деградированных сельскохозяйственных земель, либо невыполнение обязательных мероприятий по защите земельного участка от водной, ветровой эрозии или других процессов разрушения, либо невыполнение иных требований по охране земель, нецелевое использование предоставленного земельного участка [6].

Кроме того, ст. 15.11 Кодекса Республики Беларусь устанавливает ответственность за уничтожение плодородного слоя почвы, либо невыполнение правил рекультивации земель, либо загрязнение их химическими или радиоактивными веществами, отходами, сточными водами, бактериально-паразитическими вредными организмами, либо иное незаконное повреждение земель, влекут наложение штрафа в размере от трех до тридцати базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от тридцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо – от пятидесяти до пятисот базовых величин [6].

Следует подчеркнуть, что согласно ст. 89 Кодекса Республики Беларусь о земле мероприятия по охране земель должны включаться:

в региональные схемы использования и охраны земельных ресурсов, схемы землеустройства  административно-территориальных и  территориальных единиц, территорий особого государственного регулирования, проекты внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства и иную землеустроительную документацию;

в проектную  документацию на размещение, строительство, реконструкцию, эксплуатацию, консервацию  и снос объектов промышленности, транспорта, связи, обороны, коммунального, лесного, водного и сельского хозяйства, а также иных объектов, оказывающих воздействие на землю;

в проектную  документацию по мелиорации земель;

в технические  нормативные правовые акты, устанавливающие  технические требования к технологическим процессам, непосредственно связанным с использованием земель в хозяйственной и иной деятельности [7].

При этом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, хозяйственная и иная деятельность которых непосредственно связана с использованием земель или вредным воздействием на них, осуществляют мероприятия по охране земель в соответствии с утвержденными ими планами, согласованными с территориальными органами Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь. Планы по охране земель должны содержать сведения о гарантированных объемах и источниках финансирования мероприятий по охране земель.

Особенности охраны земель отдельных категорий и  видов земель определяются в соответствии с законодательством. Так, вопросы использования и охраны земель в Республике Беларусь регулируются актами конституционного, административного и земельного законодательства. Среди них можно назвать Конституцию Республики Беларусь; законы Республики Беларусь; декреты и указы Президента Республики Беларусь; постановления Правительства; приказы и инструктивные материалы Минприроды, Госкомимущества и других органов государственного управления [3, с. 330].

Задача 1.

На  основании решения районной администрации  без прохождения предварительного согласования места расположения объекта был выделен земельный участок для строительства животноводческой фермы.

Законно ли решение администрации? Каковы цель и порядок предварительного согласования места размещения объекта?

Прежде всего, необходимо отметить, что предварительное согласование места размещения объекта является обязательным этапом процедуры отвода земель. Результатом работ является акт выбора места размещения земельного участка - разрешительный документ для проведения проектно-изыскательских работ и разработки архитектурного или строительного проекта.

Порядок предварительного согласования места размещения земельного участка детально регламентирован Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. Указом Президента Республики Беларусь «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Положение) [9].

Согласно п. 11 Положения для изъятия и предоставления земельного участка требуются:

предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта (далее – предварительное согласование, если настоящим Положением не предусмотрено иное);

разработка  проекта отвода земельного участка  и принятие на его основе решения  об изъятии и предоставлении данного  участка;

установление  границ предоставленного земельного участка на местности, государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него [9].

Предварительное согласование проводится с учетом градостроительной документации районными исполнительными комитетами – при предоставлении земельного участка из земель в границах районов, городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ.

Для выбора места  размещения земельного участка местный исполнительный комитет своим решением создает комиссию по выбору места размещения земельного участка (далее – комиссия), действующую на постоянной основе, определяет ее персональный состав, назначает председателя комиссии из числа заместителей председателя местного исполнительного комитета и утверждает регламент ее работы.

Местный исполнительный комитет в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления  заинтересованного лица рассматривает  это заявление и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными (с учетом требований по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий) и другими требованиями законодательства поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии, и одновременно сообщает заинтересованному лицу о результатах рассмотрения его заявления.

Подготовка  земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии, осуществляется организацией по землеустройству  на основании договора подряда, заключаемого данной организацией с заинтересованным лицом, за счет средств этого лица.

На основании  землеустроительной документации осуществляется сбор информации о предполагаемом месте  размещения земельного участка: состав и качество его земель, ориентировочный размер убытков, которые могут быть причинены землепользователю, потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием данного участка, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы, право вырубки древесно-кустарниковой растительности и использования получаемой древесины, восстановления нарушенных мелиоративных систем, наличие ограничений (обременений) прав в использовании земельного участка.

Земельно-кадастровая  документация, необходимая для работы комиссии и рассмотрения предложений о месте размещения земельного участка на ее заседании, должна быть представлена председателю этой комиссии организацией по землеустройству в течение 25 рабочих дней со дня оплаты работ на основании договора подряда на подготовку такой документации с заинтересованным лицом.

Комиссия не позднее 5 рабочих дней со дня получения  от организации по землеустройству  земельно-кадастровой документации рассматривает эту документацию. Результаты работы комиссии оформляются актом выбора места размещения земельного участка по форме, установленной Государственным комитетом по имуществу, который составляется в трех экземплярах (в случае, если изъятие и предоставление испрашиваемого земельного участка входит в компетенцию областного исполнительного комитета – в четырех экземплярах), подписывается всеми членами комиссии и ее председателем в день выбора места размещения этого участка и в течение 5 рабочих дней утверждается председателем местного исполнительного комитета [9].

Таким образом, решение администрации не является законным, т.к. предварительное согласование места размещения объекта является обязательным этапом процедуры отвода земель. Результатом работ является акт выбора места размещения земельного участка - разрешительный документ для проведения проектно-изыскательских работ и разработки архитектурного или строительного проекта.

Определите нововведения, внесенные в земельное законодательство с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 11.12.09г. № 622 «О совершенствовании порядка регулирования земельных отношений и осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель».