Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения. Оферта ,существенные условия договора,акцепт о его принятии

Вопрос 1.

Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения. Оферта ,существенные условия договора,акцепт о его принятии.

Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения.

По договору аренды нежилых  помещений арендодатель обязуется  передать за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование арендатору нежилое  помещение.

Содержание договора составляет совокупность всех его условий.

Договорные условия принято  по правовому значению объединять в  определенные группы. Наиболее широкое  распространение получили три группы условий: существенные, обычные и  случайные.

Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) условие о предмете  договора, которое является существенным  условием и для договоров аренды  нежилых помещений.

При аренде нежилых помещений  в договоре должно быть указано, какое  именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь  всех сдаваемых помещений и каждого  из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим  паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается  в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор  аренды считаться заключенным.

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический  паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его  схематическую планировку.

2) условия, которые названы  в законе или иных правовых  актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида.

К таким условиям для договоров  аренды нежилого помещения относится  предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор  аренды нежилого помещения, должен предусматривать  размер арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным  и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор  аренды нежилого помещения от общих  правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться  условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено  обязательство о включении в  договор аренды нежилого помещения  условия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальные  правила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в  ст. 614 ГК РФ, а также о порядке  и сроке внесения арендных платежей. В связи с этим сохраняют свое действие, общие положения аренды (ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может  уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендуемого  нежилого помещения продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором  определенных услуг;

г) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи, в собственность или в  аренду;

д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт).

Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в  виде установленных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание  нескольких форм арендной платы, которые  по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Кроме этой формы, стороны  могут договориться об иных формах арендной платы допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения.

Если конкретная форма  арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости  от срока договора аренды.

Главное, чтобы встречное  предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

При аренде нежилых помещений  принадлежащие государству или  муниципальным предприятиям, то расчет арендной платы осуществляется в  соответствии с методикой расчета  ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.

Арендная плата может  выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз  в год, квартал, месяц, неделю, день и  т. д. Если арендатор существенно  нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы  в установленный арендодателем  срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать  досрочного внесения арендной платы  не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования  или состояния арендованного  имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать  досрочного внесения арендной платы  или, напротив, о возможности требовать  такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем  за два срока подряд и т. п.

Если иное не предусмотрено  договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

3) условия, в отношении  которых по заявлению одной  из сторон, должно быть достигнуто  соглашение.

Потребность в таких договоренностях  возникает тогда, когда есть соответствующее  условие, которое не оговорено в  законе или другом документе, а также  в явном виде природу этого  договора не выражает.

Обычные условия не нуждаются  в согласовании сторон, они предусмотрены  в соответствующих нормативных  актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия  действуют вопреки воле сторон в  договоре. Как и другие условия  договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.

Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор  обычным условием, содержащимся в  нормативных актах, выражается в  самом факте заключения договора данного вида. В этом случае, если стороны достигли соглашение заключить  данный договор, тем самым они  согласились и с условиями, которые  содержатся в законодательстве об этом договоре.

Например, при заключении договора аренды нежилого помещения  стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.

Если стороны не желают заключить договор на обычных  условиях, они могут включить в  содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной  нормой.

Стороны договора аренды нежилого помещения могут договориться о  том, что риск случайной гибели или  случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.

Случайными называются такие  условия, которые изменяют либо дополняют  обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных  они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным без случайного условия.

Если при согласовании условий договора аренды нежилого помещения  стороны не решили вопрос о случаях  увеличения арендной платы, договор  считается заключенным и без  этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал  договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы  за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным.

В содержание договора включают права и обязанности сторон.

Между тем права и обязанности  сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное  правоотношение.

Во всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности  сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения – обязанности  как арендодателя, так и арендатора.

Например, к условиям, предусматривающим  обязанности арендодателя, обычно относят  условия: об арендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования  арендованным нежилым помещением, размеры  арендных платежей, порядок и сроки  их внесения, обычно определяются обязанности  арендатора.

В целях изучения договора аренды, условия этого договора могут быть разделены на две группы:

условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя;

 условия определяющие  основные обязанности арендатора.

Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные  законом последствия неисполнения или ненадлежащененадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

По сравнению с содержанием  обычного (общих норм) договора аренды, содержание договора аренды нежилого помещения не подверглось серьезным  изменениям. Арендодателю и арендатору по договору аренды нежилого помещения  присуще общие права, обязанности  и ответственность сторон договора аренды, хотя гражданское законодательство конкретизирует некоторые способы  исполнения этих обязанностей.

Рассматривая содержание договора аренды нежилого помещения  необходимо обратиться к правам, обязанностям и ответственности арендодателя и арендатора.

Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:

1) предоставить арендатору  нежилое помещение по передаточному  акту в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и  назначению нежилого помещения  (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Особенностями данной обязанности  применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что  факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально – техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилого помещения.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных  договором, рассматривается как  отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора –  от принятия данного помещения.

Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние  нежилого помещения определяется его  назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено  договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение  обычно используется. Но в любом  случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в  той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Нежилое помещение должно быть передано в аренду в установленный  срок, который должен быть указан в  договоре аренды. Если срок передачи договором  установлен не был, нежилое помещение  подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке  предоставления нежилого помещения  в аренду арендатор вправе истребовать  это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию  нежилого помещения полностью или  только частично. В принципе, ответственность  может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает  лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем  уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую  должен быть облечен договор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал  то же нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  нежилого помещения (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись  в арендованном нежилом помещение  до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в  аренду нежилого помещения, даже если во время заключения договора аренды он не знал  об этих недостатках. В  противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них  или нет, излишне ввиду наличия  общего правила, закрепленного в  п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска  на ответственность за недостатки передаваемого  в аренду нежилого помещения можно  объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником  соответствующего нежилого помещения  и несет риск его случайной  гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия  в нем тех или иных недостатков.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, при  обнаружении в нежилом помещении  недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором  одной из предоставленных ему  возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о  требованиях арендатора или о  его намерении устранить недостатки нежилого помещения за свой счет, может  без промедления произвести замену предоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилым  помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное  помещение находиться в собственности  Арендодателя, а также если данное помещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу)), либо безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного  нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных  п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать  содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе потребовать  возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым  в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного нежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещение хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и он может потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора  обо всех третьих лиц на  сдаваемое в аренду нежилое  помещение (сервитуте, праве ипотеки  (залога) и т.п.)( п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача нежилого помещения  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это нежилое  помещение (п. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права  сохраняются и после они могут  быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или  право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда  не заключил бы договора аренды. Поэтому  соблюдение арендодателем обязанности  уведомить арендатора о правах третьих  лиц необходимо для того, чтобы  обеспечить спокойное пользование  арендованным нежилым помещением.

Законодательство не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии  которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что  это права на нежилое помещение  и что принадлежат они третьим  лицам и к ним в числе  других относятся сервитуты и  права ипотеки (залога). Приводимые законом примеры прав третьих  лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное нежилое помещение. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на нежилое помещение.

Что же касается обязательственных  прав, то и о них, если они направлены на арендованное нежилое помещение, арендатор должен быть извещен. К  числу таких прав могут быть отнесены права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце  концов, станет новым собственником  нежилого помещения - арендодателем (ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они  могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди  них нет двух и более, предоставляющих  арендаторам права владения нежилым  помещением. Вместе с тем может  существовать несколько договоров  аренды, дающих арендаторам только пользование нежилым помещением (например, склад используется арендаторами в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным нежилым  помещением, то первенство предоставляется  только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем  обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное нежилое помещение арендатор  вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих  лиц их объем ущемляет право пользования  арендатора. Возмещение же убытков  при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на нежилое помещение.

3) производить за свой  счет капитальный ремонт переданного  в аренду нежилого помещения,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК  РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного  нежилого помещения, без которого последнее  нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном  ремонте, он должен быть произведен в  разумный срок.

Ремонт должен производиться  за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения  сторон на время капитального ремонта  должны быть урегулированы договором  аренды или дополнительным соглашением  к нему. Последний, в частности, может  установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование  арендованным нежилым помещением во время капитального ремонта или  его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта  аналогичного нежилого помещения.

Сложнее обстоит дело, когда  договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения  сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если нежилое помещение передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем  обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, договором аренды любое  из этих прав может быть исключено  или ограничено.

4) возместить арендатору  стоимость неотделимых улучшений,  произведенных с согласия арендодателя  и за счет арендатора, если  иное не предусмотрено договором  аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут  быть отделены от арендованного нежилого помещения без причинения ему  вреда. Поскольку ГК РФ не делает никаких  оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые  невозможно без причинения нежилому помещению вреда в любом размере.

Арендатор имеет право  на такое возмещение только при наличии  одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в  самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той  форме, которая предусмотрена для  самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком  согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного  нежилого помещения;

б) использования для производства улучшений собственных средств  арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в  нем правилу любые улучшения  арендованного нежилого помещения, произведенные за счет амортизационных  отчислений от этого нежилого помещения, являются собственностью арендодателя. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти  отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного нежилого помещения может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования  средств третьих лиц, то оно может  считаться законным при условии, что эти средства предоставлены  в собственность арендатора.

Произведенные арендатором  отделимые улучшения являются его  собственностью, если иное не предусмотрено  договором аренды. Отделимые улучшения - это такие улучшения нежилого помещения, которые могут быть отделены без его повреждения (ухудшения  его состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут  быть отделены арендатором и оставлены  им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений  арендованного нежилого помещения, произведенных арендатором без  согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту нежилое помещение  в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц  императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых  улучшений относятся к числу  диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями  заключенного договора арендатор обязан: пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает  к пользованию третьих лиц  без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную  п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии в условиями договора аренды или  назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность  за нарушение условий пользования  или назначения нежилого помещения  наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии  вины арендатора, поскольку если условия  пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.Своевременно вносить плату за пользование нежилым помещением (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Размер, порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы  в законе, а тем более в подзаконном  акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки  внесения арендной платы установлены  каким-либо нормативным актом, договор  аренды обязательно должен содержать  ссылку на него.

Договор аренды может содержать  правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может  потребовать в одностороннем  порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор  подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ  какой-либо из сторон от пересмотра размера  арендной платы даже после наступления  срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне  права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть  договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право  потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.