Посреднические операции на рынке недвижимости
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное
бюджетное образовательное
высшего профессионального образования
Российский
государственный торгово-
Воронежский филиал
Кафедра экономики на предприятиях торговли
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Выполнил:
Трунаева Л.Ю
Проверил:
старший преподаватель Абрамов К.Н.
ВОРОНЕЖ 2013
Содержание
Введение......................
1. Основные виды посреднических операций на рынке недвижимости
Функции посредников. Формы отношений посредников
с продавцами и покупателями
(арендодателями и арендаторами) недвижимости..................
2. Виды посредников..............
3. Инвестиционная деятельность
посредников...................
4. Риэлторы и их
функционально правовые
5. Взаимодействие риэлторов
с потребителями их услуг......
6. Виды специализированных
риэлтерских организаций.......
Заключение....................
Практическое задание..........
Список использованной
литературы ….............................
Введение
Одним из основных источников финансирования жилищного строительства, в условиях недостатка собственных оборотных средств застройщиков и неразвитости банковского кредитования строительства являются средства, привлекаемые на условиях долевого участия в финансировании строительства будущих потребителей (в основном, физических лиц) жилья.
По целому ряду объектов доля этих средств составляет более половины от всех объемов финансирования, достигая по отдельным объектам до 70-80% от общего объема финансирования. Привлечение средств населения к непосредственному участию в финансировании строительства жилья является одной из характерных особенностей российской практики и представляется вполне оправданным в современных условиях.
Во-первых, это дает возможность снизить остроту жилищной проблемы в стране, во-вторых, позволяет будущим потребителям жилья приобретать его по более низким, чем на рынке готовых объектов, ценам.
Наконец, для застройщиков привлечение средств на основе договоров долевого участия позволяет снять, отчасти, проблему внешнего финансирования, позволяя поддерживать объемы строительства нового жилья на довольно высоком уровне для условий переходной экономики. Вместе с тем, широкое привлечение средств "дольщиков" несет в себе и ряд довольно сложных проблем, связанных с вовлечением потребителей жилья в инвестиционную деятельность и связанные с ней риски, наиболее типичными из которых являются затягивание сроков строительства, превышение фактической стоимости объекта над плановой, неудовлетворительное качество строительных работ и т.п.
Не исключены и более тяжелые ситуации, связанные с низким качеством управления финансовыми ресурсами, приводящим к кризисными ситуациям и даже банкротству фирм-застройщиков. Стратегическим направлением решения указанных проблем является развитие системы банковского кредитования строительства и ипотеки как способов расширения финансовой базы строительства и платежеспособного спроса на рынке жилья.
Целью данной работы будет являться определение деятельности посредников на рынке недвижимости.
Задачей данной работы будет являться изучение видов посредников на рынке недвижимости, а также их функций и анализ инвестиционных решений.
1. Основные виды посреднических операций на рынке недвижимости
Информационные услуги. Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку. Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.
Консультационные услуги. Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение: - юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости); - технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.); - экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);
Договор поручения. По Договору поручения одна сторона (Поверенный) обязуется исполнить от имени и за счет другой стороны (Доверителя) определенные действия. То есть, Риелтор, выступая в качестве Поверенного, от имени и за счет Клиента (Доверителя) участвует в заключении сделки. Это может быть купля, продажа, мена, аренда, т.е. практически любая сделка. При этом права и обязанности заключенной сделки возникают у Клиента. Риелтор несмотря на то, что он является активным участником сделки, юридически остается как бы “в стороне”. Он не несет ответственность за исполнение сделки сторонами. За оказанные услуги (то есть за заключение сделки) Риелтор получает от Клиента плату. Оплата вознаграждения входит в обязанности Доверителя.
Риелтор (поверенный) выполняет договор от имени клиента и за счет клиента (доверителя).
Договор комиссии. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени и за счет клиента (комитента). Это также может быть практически любая сделка. Существенным отличием договора комиссии от договора поручения является то, что права и обязанности по заключенной Комиссионером сделки возникают у последнего (у Комиссионера), даже если комитент был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения относительно исполнения сделки. Комиссионер не отвечает перед комитентом за исполнение заключенной Комиссионером за счет комитента сделки. Однако комиссионер может принять на себя поручительство за исполнение третьим лицом этой сделки (делькредере). Риелтор (комиссионер - посредник) выполнят договор комиссии от своего имени, но за счет клиента.
Для клиента наиболее выгодной из посреднических операций является договор комиссии, поскольку риелтор, выступающий в качестве комиссионера, несет более жесткую ответственность, как перед клиентом, так и перед третьими лицами.
Наиболее частый в деятельности риелтора - договор на предоставление посреднических услуг. Предметом такого договора может, например, быть: “заказчик поручает, а риелтор - посредник обязуется: исполнить ряд действий с целью нахождения оптимального покупателя, готового приобрести объект заказчика-продавца; содействовать заказчику в заключении “Договора купли - продажи”. В обязательстве посредника могут быть, например, такие: провести соответствующие маркетинговые исследования конъюнктуры рынка; использовать собственную и собирать другую информацию про потенциальных Покупателей; проводить необходимую рекламную работу; совершать переговоры с потенциальными покупателями. За выполнение договора посредник получает вознаграждение.
Торговые операции в риелторской деятельности. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости. То есть, риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене. Отметим, что для клиентов такая форма работы Клиента наиболее выгодна, поскольку они имеют дело только с риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц. Естественно, что торговая деятельность на рынке недвижимости является наиболее сложной и рискованной (для риелтора). Риелтор должен располагать значительными оборотными средствами. Чтобы не прогадать, риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения.
Функции посредников
С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:
• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);
• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);
• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;
• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.
Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.
При развитии ипотечного
кредитования, одного из основных элементов
современной государственной
2. Виды посредников
Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлтерской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.
Разновидность посредника на рынке недвижимости – ипотечный брокер. Он консультирует клиентов по всем имеющимся программам жилищного кредитования и занимается оформлением ссуды в банке. Таким образом, работа ипотечного брокера начинается с согласования параметров ипотечного кредита и завершается лишь тогда, когда клиент получает деньги «на руки».
Главное преимущество такого консультанта состоит в том, что ему выгодно как можно быстрее добиться получения кредита. Также участие специалиста помогает избежать непредвиденных ситуаций в отношениях с банком. Это – в теории. На практике же есть немало недобросовестных консультантов, которые работают не «под заказчика», а под банк или агентство. Также естественно, что, выдавая кредиты населению, банк, являющийся коммерческой организацией, должен, прежде всего, зарабатывать деньги и приносить прибыль. Системы кредитования у разных банков различны. Поэтому есть немалый риск того, что получатель кредита не рассчитает свою платежеспособность или неверно оценит реальную стоимость приобретаемого жилья. В этом и призван разобраться и помочь клиенту ипотечный брокер. Его услуги – чаще определенный процент от суммы займа, нежели четкая сумма.
В современных условиях даже оценщик, которого обязан предоставлять банк или риэлтор (в зависимости от договора), или нотариус могут быть посредниками. Иногда в таком свете его выставляет агентство, от имени которого, собственно, он и работает. Зато плата за услуги, опять-таки, будет отличаться от той, которую клиент мог сам бы подыскать буквально за углом. В меньшую, естественно, сторону.
Иногда посредником выступает физическое лицо, якобы покупающее квартиру с целью «жилья для себя», но потом «под влиянием обстоятельств» продающее его по цене незначительно ниже рыночной. Таких называют «черными маклерами», и рекомендуют держаться от них подальше.
3. Инвестиционная деятельность посредников
Под инвестором понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.
Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девело-пер).
Как субъект первичного
рынка недвижимости он выполняет
многие организационные и
К ним относятся:
• выбор экономически эффективного проекта;
• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
• поиск инвесторов;
• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
• отбор и привлечение подрядчиков;
• контроль над осуществлением работ.
Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.
1. Определение экономической
целесообразности и
На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.
Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:
- прогноз динамики
населения и его семейной
- оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;
- определение экономических
параметров градостроительной
2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.
На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.
В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.
4. Риэлторы и их функционально правовые обязанности
Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:
1. «Положение о лицензировании
риэлтерской деятельности»,
2. «Методические рекомендации
по аттестации специалистов, осуществляющих
риэлтерскую деятельность в
3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ.
Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
Как юридическое, так
и физическое лицо может носить статус
риэлтера, только обладая лицензией
на право осуществления
Риэлтор – это человек, оказывающий услуги. Как правило, он полностью курирует проведение операции по сделке на всех ее этапах: начиная с первичных переговоров и заканчивая подачей документов на государственную регистрацию.
В функциональные обязанности риэлтора входят:
- поиск и привлечение
клиентов (реклама в средствах
массовой информации, участие в
специализированных выставках,
- консультирование клиентов по вопросам в жилищно-правовой сфере;
- прием заявок от клиентов на оказание услуг;
- согласование условий и заключение договоров на оказание услуг;
- экспертная оценка объектов недвижимости;
- правовая экспертиза документов собственника;
- прием и документальное оформление авансовых платежей от клиентов;
- сбор и подготовка пакета документов, необходимого для оформления сделки;
- подбор и организация показа вариантов квартир для клиентов;
- оказание клиентам содействия при государственной регистрации сделки;
- анализ и владение информацией по ситуации на рынке недвижимости.
Работа риэлтора ведется по нескольким направлениям:
- аренда квартир;
- продажа квартир в новостройках (так называемая “первичка”);
- работа с загородной или коммерческой недвижимостью;
- обмен квартир;
- покупка-продажа квартир
на вторичном рынке (“вторичка”
5. Взаимодействие риэлторов с потребителями их услуг
Технология оказания
риэлтерских услуг может
1. Получение заявки по услуге:
а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
б) формулирование ограничительных условий.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:
а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;
б) составление плана выполнения работ по договору
3. Сбор и анализ данных об объекте:
а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
4. Юридическое сопровождение сделки:
а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;
б) определение рисков, сопутствующих сделке;
в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.
5. Проведение сделки
с недвижимостью и оплата
а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;
б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;
в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтера за выполненную работу.
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.
6. Виды специализированных риэлторских организаций
Основные направления деятельности риэлтеров
1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.
2. Риэлтер выступает
в качестве поверенного. При
этом заключается договор
3. Риэлтер выступает
в качестве брокера. Между
- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;
- разработка оптимальной
программы проведения
Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.
4. Риэлтерская фирма
выступает как дилер.
5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:
- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;
- предоставляет
- предоставляет услуги
по надлежащему и безопасному
проведению расчетов по
7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.
8. Деятельность риэлтерской
фирмы по созданию с целью
последующей продажи
