Права и обязанности собственника жилого помещения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

 РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

 высшего  профессионального образования

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ ИМЕНИ К.Г. РАЗУМОВСКОГО

Юридический институт

Кафедра «»

Контрольная работа

По дисциплине: Жилищное право

На тему: «Права и обязанности собственника жилого помещения»

                                                                       Выполнила:

студентка  3 курса   заочной (сокр.) формы обучения специальности   030900.62

Филиал город Москва

шифр зачётной книжки 001851

Силина Дарья Алексеевна

(Ф.И.О)

Научный руководитель:

(Ф.И.О.)

Москва 2015

Содержание

Введение

1.Право общей собственности на жилое помещение

2. Основные положения  права и обязанностей собственника  жилого помещения

2.1 Права собственника  жилого помещения

2.2 Обязанности собственника  жилого помещения

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Жилищное законодательство Российской Федерации, а также связанная с ним судебная практика находятся в процессе развития и совершенствования. Сложился общий костяк законодательства, ломать который не стоило бы уже ни при каких обстоятельствах: основным лицом стал собственник.

Иные лица, кроме собственника, пользуются недвижимым имуществом, в частности жильем, в силу каких-либо индивидуальных, предусмотренных законодательством отношений с собственником: семейных, договорных. Привычный всем договор социального найма тоже является формой договорных правоотношений между нанимателем и собственником жилья в лице муниципального образования или государства.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие и развивающиеся в процессе владения и распоряжения жилыми помещениями.

Предметом изучения являются права и обязанности собственника и граждан совместно с ним проживающих.

Целью исследования является разрешение общетеоретических, правовых и практических проблем, касающихся отношений в сфере пользования и распоряжения жилых помещений, а также выработка рекомендаций по совершенствованию норм действующего жилищного законодательства. 

Задачами исследования являются:

1.Комплексное исследование сущности жилого помещения и выделение его основных черт;

2.Детальное изучение право общей собственности на жилое помещение;

3.Исследование основных положений прав и обязанностей собственника жилого помещения;

4.Характеристика права на пользование жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения.

Методами исследования, следует отметить, что при исследовании данной проблематики были использованы как общие, так и частные методы. В числе общих выделяются дедуктивный, индуктивный, исторический, диалектический методы. Как частный метод имеется ввиду такой специально-юридический метод исследования как сравнительно-правовой.

Структурно работа состоит из введения, трех параграфов, заключения и библиографического списка литературы.

1. Право  общей собственности на жилое  помещение

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующего законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом).

Рассматривая случаи возникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике данные положения закона не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", т.е. до 31 мая 2001 г. Речь идет о Федеральном законе от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета. 2001. 31 мая., когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это - третья возможность образования совместной собственности (наряду с образованием собственности супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства)

Представляется, что при тщательном анализе норм ГК РФ и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" обращает на себя внимание положение ст.2 данного Закона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что "жилые помещения передаются в общую собственность" и в скобках - "совместную и долевую", т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизационными органами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть - имеется в виду договор, между тем ГК РФ говорит о случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же, приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского)

Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилое помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, - лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно - на практике не будет споров, особенно при определении наследственной массы умершего участника совместной собственности, который не являлся супругом сособственника или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п.1 ст.24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст.250 ГК РФ.

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению. В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст.256). Семейный кодекс Российской Федерации (далее - СК РФ) развивает данное положение, называя такое соглашение брачным.

Супруги вправе заключить указанное соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформлении.

В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого - 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его.

В тех случаях, когда супруги являются участниками совместной собственности, согласно ст.253 ГК РФ и ст.35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.

СК РФ ликвидировал этот пробел, указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых. Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п.4 ст.253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст.39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.

Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.

Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.

В литературе встречается мнение о том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместной собственности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего

После смерти пережившего супруга - участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего.

Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяется на троих наследников в равных долях - пережившего супруга и двоих детей.

2. Основные  положения права и обязанностей  собственника жилого помещения

2.1 Права  собственника жилого помещения

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.

Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник. Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.

Требование ч.1 ст.30 ЖК РФ, об использовании жилья по назначению содержится в ч.1 ст.17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением. Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это.

Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их - противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей.

Частью 2 ст.17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

         Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются:

-Соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических;

-Требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.

Согласно ст.17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст.288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл.34 ГК РФ).

Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой, обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое.

2.2 Обязанности  собственника жилого помещения

Помимо прав ст.30 ЖК РФ, наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:

1.За услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2.За коммунальные услуги

Часть 4 ст.30 ЖК РФ, устанавливает обязанности собственника:

1.Поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

2.Соблюдать правила пользования жилыми помещениями

3.Соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность. Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях:

1.Нарушения прав и интересов соседей;

2.Бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше.

Согласно ст.29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ.

Согласно КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.

Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае - жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл.59).

Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления.

3. Право пользование  жилыми помещениями членами семьи  собственника жилого помещения

Пользование жилым помещением осуществляется посредством проживания в нем, которое может возникнуть как на основании самостоятельного вещного права на жилое помещение, так и на основании производного, т.е. основанного на праве пользования чужим жилым помещением.

К числу производных прав на жилое помещение относятся права членов семьи собственника жилого помещения.

В пользу вещной природы исследуемого права говорит следующее:

нормы о правах членов семьи собственника жилого помещения размещены в главе 18 ГК РФ, посвященной вещным правам на жилое помещение;

в ЖК РФ правам членов семьи собственника жилого помещения посвящена ст.31, которая также расположена в разделе II, посвященном праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение; абсолютная защита права пользования членов семьи собственника от всяких посягательств любых лиц, в том числе и от самого собственника жилого помещения, т.е. члены семьи собственника могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от неограниченного круга лиц, что характерно для абсолютных прав.

Исследователи вещных правоотношений не раз отмечали как безусловные выгоды, так и негативные стороны, прежде всего для собственников обремененного имущества, установления ограниченных вещных прав на имущество.

Говоря о вещно-правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, необходимо отметить такой признак вещных прав, как право следования, т.е. сохранение за бывшими членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением при смене собственника. В соответствии с новой редакцией ст.292 ГК РФ при смене собственника жилого помещения право пользования данным помещением членом семьи собственника не сохраняется. Следует отметить, что действие данного положения не распространяется на бывшего члена семьи собственника жилого помещения, приватизировавшего жилое помещение, при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Семья как объект правового регулирования подвержена воздействию не только норм семейного права, но и других отраслей. Каждая отрасль права по-своему подходит к определению состава семьи в силу специфики отношений, которые она регулирует.

Следует отметить, что положения ЖК РФ и ГК РФ, регулирующие отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, находятся в некотором противоречии. Если ст.31 ЖК РФ регулирует отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника лишь в тех случаях, когда они проживают с собственником в одном и том же жилом помещении, то ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения.

Пути разрешения данного противоречия, высказанные в юридической литературе, также различны: либо необходимо применять норму ЖК РФ как специального закона либо норму ГК РФ, нормам которого необходимо отдавать предпочтение в силу ст.3 ГК РФ.

Итак, перечень лиц, относящихся к членам семьи собственника жилого помещения, дан в п.1 ст.31 ЖК РФ.

Во-первых, к ним относятся супруг собственника жилого помещения, его дети и родители. Указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, т.е. относятся к числу безусловных членов семьи собственника жилого помещения. Разумеется, в соответствии со ст.137 СК РФ к ним также следует отнести усыновителей и усыновленных. Действующий перечень отличается от прежнего, он сужен. В ст.31 ЖК РФ говорится о детях и родителях самого собственника жилого помещения без учета детей и родителей другого супруга. Ранее этот вопрос решался с учетом того, что указанные лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Таким образом, из числа безусловных членов семьи собственника исключены неусыновленные собственником дети его супруга, а также родители последнего. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей в соответствии с главой 10 СК РФ является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке. Данная глава определяет условия и порядок установления происхождения детей. К правам детей, родившихся в действительном браке, приравниваются права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным.

Юридическое значение имеет только брак, зарегистрированный в установленном законом порядке. Итак, к супругам относятся:

Лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; Лица, совершившие религиозный брак, приравненный к гражданскому; Лица, фактические брачные отношения которых признаны судом.

Вторую группу членов семьи собственника жилого помещения составляют лица, которые могут быть признаны таковыми, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. К их числу относятся "другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях другие граждане".

Видимо, так называемые фактические супруги, т.е. сожители, относятся ко второй категории лиц, которые могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, любое лицо может быть признано членом семьи собственника, если последний вселил это лицо в жилое помещение в качестве члена своей семьи. Если в соответствии с ЖК РСФСР для признания лица членом семьи собственника жилого помещения требовалось совместное с собственником проживание и ведение с ним общего хозяйства, то новый ЖК предусматривает одно требование: вселение в качестве члена семьи. При этом неясной остается процедура такого вселения. Думается, что регистрация в данном жилом помещении не может выступать в качестве правоустанавливающего факта, порождающего право пользования жилым помещением.