Права собственности и технология оценки недвижимости

Кафедра Экономики

Контрольная работа

По дисциплине «Оценка недвижимости»

На тему «Права собственности и технология оценки недвижимости»

Новосибирск 2013

Содержание

1. Права собственности на недвижимость
2. Технология оценки
3. Ипотечное кредитование

1. Право собственности  на недвижимость

Права собственности  на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Рассматриваемая категория регулируется нормами гражданского права. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Собственник может совершать  в отношении принадлежащей ему  недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других (п. 2 ст.209 ГК РФ).

Рассмотрим  каждое из правомочий собственника недвижимости.

Право собственности  на недвижимость – виды правомочий собственника

Правомочия  владения недвижимостью – это  документально подтвержденное право  обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей. Для этого не обязательно находиться в(на) ней. Например, можно владеть квартирой, не проживая в ней. Владение недвижимостью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, например документ. Незаконное владение на правовое основание не опирается.

Незаконных  владельцев можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал и должен был знать. К примеру, вы купили квартиру. Но продавец, продал квартиру без согласия жены. Если вы не знали, что квартира находится в совместной собственности продавца и его жены, то вы добросовестный владелец. А если знали – то вы недобросовестный владелец.

Правомочия  пользователя – это возможность  эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживание в ней, возделывание земельного участка и  т.д. в квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.

Правомочия  распоряжения – это возможность  совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью могут  быть: продажа, сдача в аренду, залог  и прочие случаи. Однако следует  заметить, что сама по себе «тройка» правомочий еще не достаточна для  характеристики прав собственника. Ведь собственник может передать другому  лицу свои правомочия относительно принадлежащей  ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого  имущества в доверительное управление. При этом право собственности  на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

Помимо  «блага» обладания недвижимостью  и получения доходов от использования  собственник несет и «бремя»  связанных с этим расходов, издержек и риска. К примеру, собственник  недвижимости обязан платить налог, ремонтировать и поддерживать в  хорошем состоянии, платить коммунальные платежи, нести риск утраты или повреждения  недвижимости при отсутствии чьей-либо вины в этом. «Бремя» можно переложить на другое лицо по договору (например, аренды).

2. Технология оценки

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения  стоимости. Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его  можно разделить на следующие  стадии:

1. Определение  проблемы.

2. Предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку.

3. Сбор  и анализ данных.

4. Оценка  земельного участка.

5. Применение  трёх подходов к оценке объекта  недвижимости.

6. Согласование  результатов, полученных с помощью  различных подходов.

7. Подготовка  отчёта и заключения об оценке.

8. Доклад  об оценке.

Рассмотрим  основные и наиболее важные этапы  проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.

1 Этап. Определение  проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка.

1. Идентификация  объекта недвижимости. При идентификации  объекта недвижимости указываются  его наименование, инвентаризационный  номер, местоположение и другие  реквизиты, и фактические характеристики.

2. Выявление  предмета оценки. Важнейший момент  при осуществлении оценки объекта  недвижимости – выявление предмета  оценки, то есть того, что подлежит  оценке, - весь комплекс имущественных  прав на недвижимость или некоторые  имущественные права.

3. Определение  даты оценки. Дата оценки –  это момент времени, в который  выполняется оценка. С течением  времени стоимость объектов недвижимости  изменяется. Например, существуют сезонные  колебания цен на недвижимость  в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие  промежутки времени могут быть  значительными. В связи с этим  необходимо установить с самого  начала дату оценки. Это может  быть дата его осмотра, дата  судебного разбирательства, связанного  с разделением имущественного  комплекса.

Дата  оценки стоимости объекта важна  также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость  оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя  данные по сопоставимым объектам, важно  знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью  предприятия, дату оценки может определить суд.

4. Формулирование  цели и функции оценки. Определение  цели оценки – очень важный  этап. От цели оценки зависит  выбор её методики. Неправильно  сформулированная цель влечёт  за собой использование неадекватной  методики оценки и ошибочный  результат. В связи с этим  в отчёте по оценке необходимо  указать, что данная оценка  действительна лишь для цели  или целей, указанных в данном  отчёте. Использование полученных  результатов в других целях  некорректно. Например, методы оценки  объекта недвижимости для налогообложения  имущества отличаются от методов,  используемых для оценки при  его ликвидации.

Цель  оценки определить вид стоимости, которую  требуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении  цены объекта недвижимости.

5. Ознакомление  заказчика с ограничительными  условиями. На первой стадии  оценки необходимо ознакомить  заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Ниже  приведены некоторые основные ограничительные  условия оценки стоимости объектов недвижимости.

1. При  подготовке отчёта об оценке  объекта используются прогнозные  данные о будущих прибылях  и амортизационных отчислениях,  полученные от заказчика.

2. Финансовые  и технико-экономические характеристики  объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на  основе бухгалтерской отчётности  без проведения специальной аудиторской  проверки её достоверности и  инвентаризации имущества.

3. В процессе  оценки специальная юридическая  экспертиза документов, касающихся  прав собственности на оцениваемые  объекты, не проводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны  на текущих рыночных условиях  и предполагаемых краткосрочных  факторах, влияющих на изменение  спроса и предложения и сохраняющихся  в прогнозный период экономической  ситуации. Однако эти прогнозы  подвержены изменениям из-за меняющихся  условий в будущем.

5. Данная  оценка действительна лишь на  дату оценки, указанную в данном  отчёте, и для целей, указанных  в нём.

6. Заказчик  гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика  и другие материалы настоящего  отчёта будут использованы им  исключительно в соответствии  с целями задания на оценку.

7. Эксперт-оценщик  и заказчик гарантируют конфиденциальность  информации, полученной ими в  процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных  действующим законодательством  РФ.

8. Отчёт  об оценке должен рассматриваться  как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не  соблюдал всех требований к  оценке, предусмотренных стандартов  по оценке.

9. Заключение  и отчёт об оценке объекта  недвижимости представляют собой  точку зрения эксперта-оценщика  без каких-либо гарантий с его  стороны в отношении последующей  реализации имущества.

10. Эксперт-оценщик  не представляет никаких гарантий  и обязательств по поводу сохранности  имущества и отсутствия нарушений  действующего законодательства.

11. Заказчик  обеспечивает эксперта-оценщика  всей необходимой для оценки  информацией, включая технический  паспорт объекта, балансовые отчёты  и отчеты о результатах деятельности  за последние четыре года, текстами  договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право  собственности на имущество, и  другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности  получить в полном объёме документы  и информацию, необходимые для  оценки, в том числе от третьих  лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик  обеспечивает личное ознакомление  эксперта-оценщика с объектом  недвижимости и возможность анкетирования администрации.

2 Этап. Предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку. Вторая стадия  оценки – это предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку. Эта стадия  оценки включает:

- предварительный  осмотр объекта и знакомство  с его администрацией;

- определение  исходной информации и её источников;

- определение  состава группы экспертов-оценщиков;

- составление  задания на оценку и календарного  плана;

- подготовку  и подписание договора на оценку.

1. Предварительный  осмотр объекта и знакомство  с его администрацией. На этой  стадии оценки объект предварительно  осматривается, и эксперт знакомится  с его администрацией. Предварительный  осмотр объекта лучше провести  с одним из опытных представителей  заказчика, чтобы, осматривая  объект, попытаться больше узнать  у него о предыстории развития  объекта, выпускаемой им продукции,  его физическом состоянии, квалификации  работников и руководителей предприятия,  психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия,  более глубоко понять, что представляет  собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителя  заказчика, который будет формулировать  задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно  также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу  отчёта заказчику.

2. Определение  исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространённый способ представления общих данных – это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта (то есть данные о городе, районе, где расположен объект). Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости – наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта.

3. Определение  состава группы экспертов-оценщиков.  Ответственный за проведение  оценки эксперт-оценщик должен  определить состав группы экспертов,  которые будут участвовать в  оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости  может оценивать один эксперт.  Если объект крупный, то для  оценки необходимо привлечь несколько  человек-экономистов, специалистов  по маркетингу, технических экспертов,  экологов.

4. Составление  задания на оценку и календарного  плана. Задание на оценку, как  правило, подготавливает эксперт-оценщик.  Практика показывает, что заказчик  из-за отсутствия достаточных  знаний в области оценки делает  это не достаточно чётко. Недостаточная  чёткость формулировки целей  и функций оценки – основная  причина ошибок и конфликтных  ситуаций в отношениях между  заказчиком и экспертом-оценщиком.  Задание на оценку включает  следующее: имя заказчика, имя  эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию  оценки, применяемый стандарт стоимости,  календарный план, особые условия.

Приведённый выше состав задания на оценку имеет  примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания  на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке.

Задание на оценку должно быть приложено к  отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком  подробного календарного плана оценки – важный этап, организующий стороны  на целенаправленную работу.

Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит  от величины объекта. В среднем продолжительность  оценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.

5. Подготовка  и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания  договора на оценку имеет особенности,  обусловленные предметом и объектом  оценки, возможностями заказчика  и квалификацией эксперта-оценщика.

3 Этап. Сбор и обработка информации. Для определения рыночной стоимости  объекта используется следующая  информация: титул собственности  и регистрационные данные по  объекту, физические характеристики  объекта, данные о взаимосвязи  объекта с инфраструктурой, экономические  факторы, характеризующие объект. Источниками этой информации  могут быть городские, районные  комитеты и органы, где регистрируются  сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечные  кредитные организации, оценочные  фирмы, периодическая печать.

5 Этап. Выбор методологии оценки. Четвертая стадия процесса оценки – это выбор методов оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода  к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Каждый  из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой  оценки и характером объекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Нормативные документы  по оценке рекомендуют применять  при оценке конкретного объекта  как можно больше подходов и методов  в каждом подходе, а при невозможности  применения того или иного подхода  и метода — давать чёткие пояснения  таких ограничений.

Оценка  прав пользования или владения земельным  участком и оценка улучшений (зданий, сооружений), составляющие также часть  этой стадии оценки, которая выполняется  с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

6 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.

Полезно знать, что нормативными документами  по оценке запрещается согласовывать  результаты путём расчёта средней  арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

7 Этап. Составление отчёта об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в  подавляющем большинстве случаев  применяется письменная форма отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт  об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в  нём целях. Ни заказчик, ни эксперт  не могут использовать отчёт или  какую-либо его часть иначе, чем  это предусмотрено целью оценки.

Оплата  услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если  после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в  качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его  услуг должна быть почасовой, не зависящей  от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том  числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

Подготовив  проект договора на оценку стоимости  недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку.

3. Ипотечное кредитование

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его  владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при  наступлении указанных в нем  обстоятельств (далее - ипотека в  силу закона), соответственно применяются  правила о залоге, возникающем  в силу договора об ипотеке, если федеральным  законом не установлено иное.

(в ред.  Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Общие правила  о залоге, содержащиеся в Гражданском  кодексе Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об ипотеке  в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом  не установлены иные правила.

Залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого  имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском  учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека  обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение  исполнения кредитного договора или  договора займа с условием выплаты  процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся  ему процентов за пользование  кредитом (заемными средствами).

Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1) в возмещение  убытков и / или в качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие  неисполнения, просрочки исполнения  или иного ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде  процентов за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

4) в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

2. Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования  залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного имущества.