Право частной собственности на землю

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Международный Славянский институт

Ульяновский филиал

Факультет юридический

Специальность: юриспруденция

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

по дисциплине "Земельное право"

на тему "Право частной собственности на землю"

Ульяновск 2011 

Содержание:

Введение.

Земельный вопрос для России,  наверное,  будет актуален всегда. В других странах, где мало земли и большое население, он не актуален, а для нас этот самый вопрос вечен и практически неразрешим. У нас мало земли? Площадь земельного фонда России 1709 млн. га. Даже в Москве и Московской области, которые традиционно считаются наиболее густонаселенными районами страны, жилой недвижимостью застроено всего 4,3% имеющейся площади. Создается впечатление, что основная цель законодательства – не регулирование земельных отношений, а наоборот.

Сначала был затянувшийся на целое десятилетие процесс принятия Земельного кодекса, который к моменту его принятия мог бы уже и не приниматься, поскольку земельные отношения не стояли на месте, а развивались и регулировались подзаконными нормативными правовыми актами, законодательством субъектов Российской Федерации. Основной вопрос Земельного кодекса – частная собственность на землю. Основное возражение – если допустить частную собственность на сельскохозяйственные земли, то все продадут под застройку и  сельское хозяйство погибнет. Пока в кабинетах власти законодатели, озабоченные судьбой сельского хозяйства и крестьян, спорили о том, насколько возможно передать в частную собственность землю, жизнь шла своим чередом. И к моменту принятия Земельного кодекса 80% сельскохозяйственных земель были переданы в частную собственность в виде земельных паев. Землю в частную собственность передали, а распоряжаться землей фактически запретили.

Что произошло за эти десять лет? Возникла своеобразная форма частной собственности. Собственник вправе владеть участком (находиться на участке), пользоваться (картошку сажать), а распоряжаться (продать) не может. Более того, у собственника нет свидетельства о праве собственности, а есть, например,  свидетельство о том, что этот участок ему предоставлен решением поселкового Совета, но при этом он платит земельный налог. С юридической точки зрения, такого гражданина собственником считать нельзя, так как, во-первых, собственник  - это лицо, наделенное всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а во-вторых, налоги на имущество платят только собственники. Кроме того, государство оставляет за собой право земельный участок у гражданина изъять и заплатить выкупную цену, которую определяет не собственник, а некий оценщик.

Жизнь, однако, идет своим чередом, а гражданин уже владеет этим участком десять лет, пока в кабинетах Земельный кодекс обсуждали, так дайте ему возможность свое  право  на землю узаконить – зарегистрировать и жить спокойно дальше. Гражданин этот живет в правовом государстве, исправно платит земельный налог и надеется, что законодатели пекутся исключительно о его интересах, принимают такие законы, которые защищают интересы гражданина. А чтобы зарегистрировать собственность на землю, нужна соответствующая информационная и регистрационная база.

Начинается следующий этап решения  земельного вопроса и возникает  узаконенная путаница при ведении  кадастрового учета земель. Об актуальности проведения инвентаризации, кадастрового учета  земель и создании единого кадастра недвижимости  начали говорить сразу после принятия Земельного кодекса в 2001 году. К середине 2009 года, по разным оценкам, через кадастровый учет прошли всего 30 – 40% земель.  В настоящее время существуют три основных базы, которые содержат данные о земельных участках и объектах недвижимости:  государственный земельный кадастр, база БТИ,  база регистрационной палаты при Минюсте. Соответствующий закон "О государственном кадастре недвижимости" №221-ФЗ был принят в июле 2007 года. В соответствии с этим законом предполагается, что к 2011 году должна быть сформирована вместо трех баз единая информационная база по земле, объектам недвижимости и их собственникам. При попытке свести эти три базы в одну выяснилось, что не совпадают границы участков,  неточно описаны объекты, здания и наделы "налезают" друг на друга, поэтому, по мнению экспертов и чиновников, предстоит большая работа и к указанному сроку она вряд ли будет завершена. Гражданин собрал необходимые для регистрации документы, а ему в регистрации права собственности на землю отказано из-за того, что сведения разных ведомств противоречат друг другу. Но гражданин не виноват в том, что о создании единого кадастра недвижимости начали говорить в 2001 году, соответствующий закон приняли в 2007 году, база должна быть сформирована к 2011 году, а реально она будет создана неизвестно когда. А может, и вовсе не будет создана, так как законодатели пекутся об интересах гражданина правового государства и придумают еще что-нибудь.

Чтобы облегчить жизнь гражданину правового государства, который фактически являются собственником земельного участка, владеет им уже давно,  картошку на нем сажает, земельный налог исправно платит, придумали "дачную амнистию". Соответствующий закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" №93-ФЗ был принят в июне 2006 года.  Идея была простая – гражданин предоставляет фактически любые документы, свидетельствующие о том, что он владеет земельным участком, и ему выдается свидетельство о праве собственности. Ранее к таким документам относились свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком или свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования земельным участком. "Дачная амнистия" давала возможность гражданину, имеющему на руках, например, решение поселкового Совета о предоставлении земельного участка, оформить право собственности на землю.

Прошло более трех лет, "дачная амнистия" провалилась, своим правом воспользовались немногие. Так, из 12 млн. бывших колхозников, являющихся собственниками земельных паев, зарегистрировали свои права только 400 тысяч (3,3%). Причина в том, что процедура долгая, хлопотная, достаточно затратная. Кроме того, законодатели времени зря не теряют, об интересах гражданина правового государства пекутся постоянно, помогают ему земельный вопрос решать и вносят изменения в законодательство. Гражданин только необходимый пакет документов подготовил, а ему говорят – долго собирали, несите еще одну бумагу, и так бесконечно. Что происходит в результате повышенной заинтересованности властей в решении земельного вопроса? Гражданин, который владеет земельным участком почти двадцать лет, но право собственности не оформил, потому что законодательство совершенствуется, может в любой момент этого участка лишиться. Пример тому - громкая история с поселком "Речник", произошедшая в Московской области.

Раскроем ситуацию подробнее.

Товарищество "Речник" был организовано в 1956 году по решению властей тогдашней Московской области и администрации Канала им. Москвы под коллективные сады работников канала без права постройки капитальных строений. В 1998 году эту территорию включили в природоохранную зону Москворецкого парка. История началась еще в 2006 году, когда по инициативе управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования была проверена законность строительства 400 построек. Тогда Олег Митволь, являясь заместителем главы Росприроднадзора, заявлял, что здания в поселке построены в водоохранной зоне реки Москва, отсутствуют заключения государственной экологической экспертизы, нет других необходимых согласований и разрешительных документов МПР.  В 2009 году мотивация изменилась: тот же Олег Митволь, являясь уже префектом САО, обосновывает незаконность построек тем, что они находятся в природоохранной зоне. Водоохранная зона и природоохранная зоны – это территории, обладающие особым правовым статусом, однако правовой режим этих территорий разный.

В данном случае владельцы домов  должны были для доказательства в суде законности построенных домов предъявить свидетельство о собственности на эти дома, а при их отсутствии представить кадастровые паспорта на землю, договоры аренды, а также распорядительные документы, разрешающие строительство и реконструкцию на этой земле, то есть документы, свидетельствующие о законных основаниях для возникновения и государственной регистрации имущественных прав на возведенные здания. Но их нет и не могло быть, так как земля выделялась лишь под садоводство … у владельцев сносимых домов нет даже того минимума документов, которого требует "дачная амнистия".

В этой ситуации есть некая двусмысленность.  Для  доказательства законности возведения построек на этих участках должен быть предоставлен один пакет документов, а именно те, которые перечислены, а для приватизации участков – другой пакет документов. В данном случае, основным документом является решение властей  Московской области и администрации Канала им. Москвы о предоставлении участков. Кроме того, если даже земельный участок предоставлен под садоводство, это не исключает право владельца такого участка на возведение некапитального строения. По всей видимости, члены товарищества "Речник" пытались  узаконить свои права на земельные участки, воспользовавшись дачной амнистией, но в этом им было отказано. В этой ситуации до сих пор разбирается  Генпрокуратура России, в которой  5 февраля 2010 года  создана рабочая группа по оценке ситуации вокруг поселка "Речник".  

Законом  декларируется, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и равные правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.  Права всех собственников защищаются равным образом на основании ч.2 ст.8 Конституции и п.4 ст.212 ГК РФ. Земельное законодательство непрерывно совершенствуется уже почти двадцать лет, чтобы обеспечить право на землю. Жизнь гражданина правового государства, который владеет земельным участком все это время, исправно платит земельный налог и сажает картошку, идет своим чередом. Если же гражданин захочет решить свой личный земельный вопрос и оформить право на землю, то не исключено, что он вынужден будет обращаться в суд или в надзорные органы.

С 2010 года по настоящее время в поселке "Речник" силами властей было разрушено уже более 20 домов. Генпрокуратура РФ приостановила снос на время изучения жалоб жителей "Речника". Проблема с правовым статусом поселка не решена до сих пор, а судебные тяжбы жителей и властей продолжаются.

Глава 1. Правовые аспекты регулирования земельно-имущественных правоотношений.

1.1. Развитие земельных правоотношений.

Неатеистическим взглядом зачатки земельного права можно обнаружить уже в Ветхом Завете, так как он являлся сводом правил мудрого существования на Земле. Ветхий Завет можно рассматривать как некоторый эталон решения земельного вопроса. Ветхозаветная земельная этика основана на том, что собственником Земли является Бог, ибо он создал Землю и всё, что на ней находится: "И взял Господь Бог человека, которого создал, и поселил его в саду Эдемском, чтобы возделывать его и хранить его" (Быт.2:15). Адам и Ева принадлежали Богу и обслуживали Его землю. У них не было ни собственности, ни проблем, связанных с владением имуществом, они не выделяли себя из окружающего мира. Вопрос о собственности появился после грехопадения, когда люди почувствовали стыд наготы и, прикрываясь листьями, как одеждой, в первый раз присвоили то, что им не принадлежало.

С падшим человеком Господь  заключил новый договор: "Проклята земля за тебя; со скорбью будешь питаться от неё во все дни жизни твоей; терния и волчцы произрастит она тебе; и будешь питаться полевою травою; в поте лица твоего будешь есть хлеб, доколе не возвратишься в землю, из которой ты взят» (Быт. 3: 17-19). Тяжёлый труд, необходимость добывать пищу и искать защиту привели к тому, что человек стал присваивать продукт своего труда. Грехопадение заложило основу для появления частной собственности.

Новый Завет отменил ограничение на право владения частной собственностью, в том числе и на землю. Он, скорее, указывал наиболее рациональный путь распоряжения землёй. При неформальном признании частной собственности Библия подчеркивает её относительный и временной характер, так как всем распоряжается Бог.

В демократиях Древней Греции и Римской империи существовало право владения землёй, однако оно предоставлялось только гражданам и налагало ряд обязанностей, например службу в армии. Лишение гражданства означало потерю права собственности на землю.

В Киевской Руси развитие княжеского, боярского и церковного сельского хозяйства и землевладения сопровождалось крупными последствиями социального и политического характера. Здесь на первое место надо поставить зарождение и укрепление идеи частной собственности на землю. Пока к земле прилагался преимущественно личный труд земледельца, он создавал только простое владение до – тех пор, пока этот труд прилагался. Факт этот нашел себе определенное и ясное выражение в статье Русской Правды о наследстве: "Аже смерд умреть, – гласит Правда, – то задницю князю, аже будут дщери у него дома, то даяти часть на не, аже будут за мужем, то не даять части им". Юридический термин в Древнй Руси "задница" значил "наследство". Дочери не могут продолжать хозяйства отца, а потому и наследство, т. е. дом с землей и всем хозяйственным обзаведением переходит в распоряжение князя, который и дает за дочерьми, что можно. Значит, земля, во всяком случае, остается за князем. Но иное совершенное дело, если откроется наследство после княжьего мужа: "Аже в боярех любо в дружине, то за князя задниця не идеть, но оже не будеть сынов, а дчери возьмут". Боярин или дружинник прилагает к земле не личный труд, а свой живой и мертвый капитал в виде челяди, скота, семян, сельскохозяйственного инвентаря, и его владение оказывается более прочным, чем владение смерда, ибо хозяйственная эксплуатация занятого им участка не прекращается и после его смерти без детей мужского пола.  Этот принцип укрепился на Руси в землевладении.

Крестьянское, земледельческое землевладение, как в западной, так и в северо-восточной Руси, долгое время строилось именно на начале трудовой эксплуатации. Крестьянин считался только пользователем, а не собственником, каковым по идее являлся представитель 

В Киевской Руси изучение земель, их описание и учет начались еще с 13 века (первая татарская перепись земель проведена в 13 веке) и продолжались в виде Писцовых описаний. Наряду с татарскими переписями описанием земель также занимались русские князья. С целью определения размеров взимания татарской дани и налогов, составлялись писцовые книги, представляющие собой сводные документы хозяйственных описаний, систематически проводившиеся в Московском княжестве в 15-17 веках и служившие основанием для податного земельного обложения. При Иване Грозном были описаны почти все земли России.

В 16 веке было создано учреждение Поместный  приказ, который вел земельные  книги, регистрировал переход землевладений  от одного лица к другому, решал земельные  споры. Также Поместный приказ наделял  служилых людей поместьями, вел учет пустовавших поместных земель, вел регистрацию и контроль изменений в сфере феодального землевладения, проводил описания земель и переписи населения, являлся центральной судебной инстанцией в области земельных отношений.

В царствование Иоанна IV был составлен  для межевщиков писцовый наказ, действовавший, с дополнениями, до конца XVII в. По Писцовому наказу 1684 года проводились всеобщие валовые межевания с проверкой прав каждого владельца. Первоначально межевание служило для государственных и общественных целей, а с Михаила Федоровича оно принимает вид правительственного учреждения. В писцовых наказах упоминается владение черездесятинное, черезземельное, через полосу, полосное. В писцовом наказе 1681 года принято за правило межевать землю каждого землевладельца порознь, не оставляя двух или нескольких человек в общем владении. В писцовых наказах 1683 и 1684 годов (последний - самый важный) допущено отступление: помещикам, которые владели землями через десятину без всяких ссор, дозволено было, по их желанию, оставаться не размежеванными, с отмежеванием лишь их участка от посторонних помещиков и вотчинников. Само правительство упрочивало, таким образом, чересполосное владение.

В развитии земельно-имущественных  отношений значительная роль Петра I: был ликвидирован Поместный приказ и создана Вотчинная коллегия, уничтожена поместная система (вместо вотчин и поместий - имения), введена подушная подать вместо надельного взимания земельного налога, проведена секуляризация, то есть изъятие монастырских земель в пользу государства, а также составлена карта России.

С целью юридического закрепления  права собственности на землю, находящуюся в фактическом пользовании, в 1754 году начались работы по Генеральному межеванию земель в общегосударственном масштабе. Был издан Манифест о межевании земель, написана Инструкция по выполнению работ, открыта Межевая школа для подготовки квалифицированных специалистов, землеустроительные училища, изданы учебники. Таким образом, к концу 18 века была выполнена значительная работа, итоги которой заключались в том, что была сформирована технология межевых работ и большой архив кадастровых планов, межевых книг, кадастровыми съемками была охвачена европейская часть России, что повлекло за собой скорейшее развитие земельных правоотношений.

В 1861 году наряду с отменой крепостного права была проведена земельная реформа. Именно в это время начались основные земельные преобразования в нашей стране, которые радикально изменили ее земельно-правовой строй.

Правовой основой проведения земельной  реформы послужили принятый в феврале Манифест об отмене крепостного права Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

В результате проведения реформы крестьяне  получали земельные наделы по соглашению с помещиком за выкуп, на что государство давало ссуды. То есть в соответствии с принятым Положением крестьяне были провозглашены свободными обывателями, имеющими как личные, так и имущественные права. За помещиками теперь сохранялось право собственности на землю, а крестьяне за определенные повинности получали в постоянное пользование землю. Все это привело к тому, что не смотря на то, что собственниками крестьяне так и не стали, они, тем не менее, превратились в субъектов права постоянного пользования. Таким образом, признание крестьянина субъектом права собственности на землю стало важнейшим в земельной реформе 1861 года.

Положением также было предусмотрено, что кроме физических лиц - крестьян - приобретать землю в собственность  могло и сельское общество (как  юридическое лицо), имеющее право  распоряжения этими землями по своему усмотрению. Член сельского общества имел право требовать выделение ему в собственность участок земли, который был соразмерен с долей его участия в приобретении земли обществом. В случае если выделение было невозможным, член сельского общества имел право возмещения убытка в виде денежной компенсации.

Несмотря на то, что большое количество задач, стоящих перед земельной реформой 1861 года, так и не было выполнено, в России завершился феодально-крепостнический строй и начался переход к созданию капиталистической (рыночной) системы сельского хозяйства.

В 1905 - 1916 годах была проведена Столыпинская аграрная реформа, идея которой состояла в насильственном разрушении общины и насаждении частной крестьянской земельной собственности (формирование хуторских хозяйств), создании условий переселения в Сибирь для освоения земель. Целью Столыпина было разрушение закостенелой формы общины, держащей крестьян путем круговой поруки в крепостной зависимости, в результате чего слабые нежизнеспособные общины прекращали существование, а жизнеспособный вместе с хуторскими хозяйствами продолжали деятельность. Были отменены выкупные платежи за надельные земли, в земельные отношения России проникли рыночные отношения, итогом чего стало повышение эффективности сельскохозяйственного производства.

Проведение земельной реформы  закономерно привело к расслоению и дифференциации крестьянского и помещичьего землевладения и стало причиной революционных преобразований земельных отношений, последовавших после Октябрьской революции и кардинальным образом изменивших земельно-правовой строй России. Как известно, в основу кардинальных изменений отношений земельной собственности, осуществленных на основе правовых актов, принятых в первые дни после революции, легла наиболее популярная среди крестьян аграрная программа партии эсеров, которые выступали за социализацию земли, то есть за изъятие ее из частной собственности отдельных групп и лиц в общенародное достояние на следующих началах. Согласно положениям эсеровской программы, земля обращается во всенародное достояние без выкупа, все земли поступали в заведование центральных и местных органов, пользование землей должно было быть уравнительно-трудовым, то есть должно было обеспечивать потребительскую норму на основании приложения собственного труда, единоличного или в товариществе, а рента должна быть обращена на общественные нужды. Свое развитие данные положения получили в Крестьянском наказе о земле, ставшем частью Декрета "О земле" 1917 года. Положения Крестьянского наказа определили суть дальнейшего земельно-правового строя, и лишь с некоторыми изменениями данный строй просуществовал практически до 1990 г.

Декрет имел сельскохозяйственную направленность, и его значение для развития России было огромным. Крестьяне получили много земли, их освободили от налогов, банки аннулировали долги Крестьянскому банку. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене частной собственности на землю в городах" было отменено право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и незастроенные, принадлежащие как частным лицам и промышленный предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, находящимся в пределах всех городских поселений.

Подводя итог вышесказанному, можно сказать, что в результате земельных преобразований:

• было отменено право частной собственности;
• земля объявлялась всенародным достоянием, она изымалась из гражданского оборота и включалась в чисто административный оборот путем перераспределения между гражданами и юридическими лицами только на основе решений соответствующих органов;
• в законодательстве закрепилось право постоянного (временного) пользования – единственное субъективное право, на котором осуществлялось хозяйственное использование земли.

После Гражданской войны в стране был кризис и упадок. Во времена  НЭПа (1921 - 1930 года) произошло формирование различных форм собственности и арендных отношений, землеустроительные работы признаны работами "важнейшего государственного значения". В 1922 году был принят Земельный кодекс, целью которого было регулирование земельных отношений в новых условиях.

В 1928 году началась массовая коллективизация  сельского хозяйства, были утверждены "Общие начала землепользования и землеустройства", в которых в отличие от Земельного кодекса 1922 года предусматривались социалистические формы землепользования.

В 1968 году были введены "Основы земельного законодательства", отличавшиеся тем, что они содержали большее количество земельно-правовых институтов, по сравнению с Общими началами землепользования и землеустройства 1928 года. Принятые Основы полностью укрепили суть земельно-правового строя, основанного на праве собственности на землю исключительно государства.

После введения Основ в 1970 году был  принят новый Земельный кодекс РСФСР, действовавший вплоть до 1990 года. Земля становилась исключительно государственной собственностью и предоставлялась только в пользование. Тем не менее, земельные отношения в стране оставались в своей основе прежними и радикальных изменений в структуре земельных отношений не произошло.

28 февраля 1990 года были приняты  Основы Союза ССР и союзных республик "О земле", которые кардинально не меняли земельно-правовой строй России, однако внесли в него некоторые существенные изменения, заключающиеся в том, что члены колхозов и совхозов при желании создать крестьянское (фермерское) хозяйство получили право на земельные участки из состава земель сельскохозяйственных организаций. Введение платности землепользования, а также нового вещного права (права пожизненного наследуемого владения как прообраза права частной собственности на землю) стали принципиально новыми положениями данного закона.

1.2. Современная земельная реформа и ее итоги.

В 1990 году Россия обрела суверенитет  и началась кардинальная земельная реформа. В законе РСФСР "О земельной реформе" были обоснованы цели, задачи и основные этапы ее реализации. Основным стержнем земельной реформы являлся переход от единой государственной собственности на землю к многообразию видов собственности, в том числе - к частной собственности.

Первые правовые акты земельной  реформы были приняты еще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 года принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла острейшая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собственность на землю.

Основы законодательства о земле  не ввели право частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Это еще не право собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника: Основы закрепили передачу земельного участка по наследству. Основы ввели еще одно право на землю - право аренды земли.

В комплексе мер, направленных на преобразование земельных отношений, центральное место занимает институт частной собственности граждан на земельные участки. Вместе с тем, установление прав частной собственности на землю было ограничено определенными рамками. Земельные участки могли предоставляться гражданам строго для определенных целей: ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Правовой основой реформы явились  два закона РСФСР: "О земельной  реформе" 1990 года и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 года, в которых право частной собственности на землю (индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной) было впервые в России закреплено.

Президент Российской Федерации, регулируя  ход реформы, принял 27 декабря 1991 года Указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы", для реализации которых был создан комитет по земельной реформе, который в связи с изменением его функций и полномочий несколько раз переименовывался.

В 1990 - 1991 годах активно велась разработка нового Земельного кодекса, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс стал основным законодательным актом, урегулировавшим общественные отношения нового земельного строя.

Невозможность свободной  купли-продажи земельных участков делала право собственности на них  столь куцым и бессодержательным, что вполне закономерным оказались требования демократически ориентированных политических партий о проведении референдума по вопросу о частной собственности на землю. Тем более что такой референдум как способ решения этой проблемы был прямо предусмотрен частью 3 статьи 12 Конституции.