Право частной собственности на землю. 3

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................................................2

I Понятие права собственности на землю………………………………………….

1.1 Право собственности на землю……………………………………………………

1.2 Субъекты, объекты и виды права собственности на землю...................................3

II Право частной собственности на землю………………………………………….

2.1 Субъект и объект права частной собственности на землю……………………

2.2 Виды права частной собственности на землю…………………………………..

2.3 Основания возникновения права частной собственности на землю…………..

2.4 Возникновение права частной собственности из сделок………………………..

2.5 Основания прекращения права частной собственности на землю……………….

2.6 Залог земельного участка……………………………………………………..

2.7 Права и обязанности собственника земельного участка…………………………..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................................................................18

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ 

              Земельное право относится к числу древнейших отраслей права не только в

России, но и  в других странах. Со времен Киевской Руси существовало

поземельное феодальное право, во все времена государство  регулировало

поземельные отношения. Во второй половине ХIХ в. существовало крестьянское

земельное право, являвшееся основной частью крестьянского  обычного права.

После революции 1917 г. возникло советское земельное  право.

Прошло почти  десятилетие с начала 90-х гг., когда  началась земельная реформа

в нашей стране. С тех пор земельное законодательство сильно изменилось.

Государственная собственность на землю перестала  быть исключительной. Ныне

существует  частная и публичная (государственная  и муниципальная)

собственность на землю. Земля признана недвижимым имуществом, она стала

предметом купли-продажи, совершения иных сделок.

              Вопрос касаемый права собственности на землю никогда не сходил с повестки дня. Можно вполне считать его прообразом правовые институты предоставления в пожизненное пользование и пожизненное наследуемое владение земельных участков в советском гражданском праве. Эти институты сохранились и в современном гражданском и земельном праве.

             И все же право собственности на землю для России это еще не опробованный на практике правовой институт. Многие небезосновательно опасаются злоупотреблений в этом вопросе со стороны одних граждан, последствием чего будет ущемление прав других граждан.

            Тема мой контрольной работы актуальна. Земельные отношения всегда играли основополагающую роль в жизни общества. На сегодняшний день отношения касающиеся права собственности на землю переходят в новую фазу. Впервые граждане России получили реальную возможность иметь в собственности землю.

Обладание землей на праве собственности позволяет осуществлять её эффективное использование и оборот. Правовой институт права собственности на землю – неотъемлемая часть системы права развитого демократического государства.

 

I. Понятие права собственности на землю.

1.1 Право собственности на землю.

              Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на

имущество. По своей  правовой природе - это одно из основных вещных прав.

Выступая в  качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные

правовые черты: она становится “имуществом” или  “вещью” - тем предметом

гражданского, а теперь и земельного права, который  отличают особые

юридические признаки.

            С принятием в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации от             25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 22.06.2007) (далее - ЗК РФ) земельный вопрос казался решенным. Однако, вскоре собственники объектов недвижимости столкнулись с требованием выкупить либо взять в аренду земельные участки, принадлежащие им на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сделать это надо до 1 января 2004 года. Проблема оказалась столь серьезной и многогранной, что правительство приняло решение подготовить к сентябрю проект изменений и дополнений ЗК РФ. Вопрос уходит корнями в 1992-1993 годы, когда в ходе обвальной кампании приватизировалось большинство промышленных объектов. Продать их сразу с землей политики не решились, в итоге правовой статус объектов раздвоился: постройки, сооружения, техника, продукция и т.д. находятся в собственности предпринимателей, а земельный участок по-прежнему принадлежит государству либо муниципальному образованию. Такая двойственность явно не согласуется с понятием предприятия как целостного имущественного комплекса. Статья 132 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), принятого в 1994 году, предусматривает, что предприятие должно включать все виды имущества, в том числе земельные участки, здания, сооружения и т.д. Логично предположить - хотя в ГК РФ об этом прямо не сказано - что все имущество предприятия (либо его обособленной части) должно находиться в собственности одного лица. Проблему, безусловно, видели и даже закладывали определенный механизм решения.                         

                Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (с изменениями от 14 октября 1992 г., 16 мая 1997 г., 25 января 1999 г.) (утратил силу) определил порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Согласно Указу "обязательным условием проведения коммерческого, инвестиционного конкурса, аукциона по продаже приватизированного предприятия и заключения договора купли-продажи на это предприятие является право приобретения земельного участка собственником приватизированного предприятия" (п.6). План приватизации государственного, муниципального предприятия включал "ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участка предприятия, акт о нормативной цене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога" (п.7). При этом начальная цена предприятия, продаваемого при приватизации на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе, стоимость земельного участка не включала. Впоследствии земельный участок мог быть продан по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, то есть по нормативной цене. Нормативная цена земли определялась Правительством РФ и равнялась в 1992 году пятидесятикратной ставке земельного налога в рублях за единицу площади земель. Основой для определения цены служили "ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов".

 

1.2 Субъекты, объекты и виды права собственности на землю.

                 Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве “по субъектам”. Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что земля может находиться в частной, муниципальной и

государственной собственности.

Таким образом, определен круг субъектов, обладающих правом собственности и

имущество, а  также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего

правами на землю, устанавливается объем прав и  обязанностей, составляющих

содержание  того или иного вида права собственности  на землю.

             Субъект права собственности на землю - это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом.

            К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права

собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по

поводу приобретения этого права. Граждане и юридические  лица как субъекты

объединены  содержанием права частной собственности  на землю, которое им

предоставлено законодательством.

             Субъектами права государственной и муниципальной собственности являются государственные и муниципальные территориальные образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

        Участие перечисленных субъектов в отношениях по поводу собственности на землю следует отличать от их роли в управлении земельными ресурсами. В первом случаи (через соответствующие государственные органы) они выступают в качестве сторон в договорах купли-продажи или аренды земельного участка, которые регулируются гражданским законодательством. Во втором случае данные субъекты выполняют установленные законодательством функции по контролю за использованием земельных ресурсов, организации землеустройства и т.д. Органы государственной власти и управления и муниципальные органы осуществляют управление и распоряжение землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Право частной собственности  служит для удовлетворения интересов  собственников

- физических и юридических лиц. Государственная и муниципальная собственность

на землю обеспечивает интересы больших групп людей: народа Российской

Федерации в целом: населения, проживающего на территории субъекта Российской

Федерации; лиц, проживающих  на территории муниципального образования.

Особенности приобретения и  прекращения права собственности  на землю зависит

от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица или

государственного или  муниципального территориального образования. Данные

особенности могут устанавливаться лишь законом.

              Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

1.                оборотоспособность - т.е. земельный  участок может свободно

отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  в порядке универсального

правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным

способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2.                земельный участок как объект гражданского права является

недвижимым  имуществом. На основании этого положения право собственности на

земельный участок, а также его ограничение, переход  и прекращение подлежат

государственной регистрации в едином государственном  реестре учреждениями

юстиции. Для  земельных участков установлена  также и специальная регистрация - в

органах Государственного комитета по земельным ресурсам и  землеустройству;

3.                земельный участок в зависимости  от того, возможен ли его

раздел без  ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть

признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак  существен в том

случае, когда  земельный участок находится  в общей собственности и возникает

вопрос о  выделе части земельного участка  одному из собственников. А также в

случае необходимости  отчуждения части земельного участка. В случае, когда

земельный участок  признается неделимым, сособственнику не может быть выделена

часть участка  в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о

неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в

законодательстве, принимает суд.

Земельный участок  крестьянского хозяйства, именно в  соответствии с

законодательством является неделимым имуществом, поскольку  Закон о

крестьянском  хозяйстве установил, что земельный участок является “единым

целом”. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что

земельный участок  при выходе одного из членов хозяйства  разделу не подлежит.

Вышедший из хозяйства имеет право на получение  денежной компенсации;

4.                следующим признаком земельного участка как объекта

гражданского  права (как, впрочем, и земельного, если участок используется

гражданами  или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция,

доходы, полученные в результате использования земельного участка,

принадлежит использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком  следует считать то, что объектом права собственности

земля выступает  в качестве ограниченного в пространстве земельного участка.

Для него характерно то, что границы участка и его местоположение

устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством  о землеустройстве.

Однако для  земли характерны и те признаки, которые отличают ее от иного

имущества. Это, прежде всего, те из них, которые определяют землю как объект

земельного  права как таковой. Данные признаки выявляют важное

государственное, экономическое и экологическое  значение земли. Поскольку

каждый земельный  участок неотделим от всего земельного пространства, то на

него распространяется определенная часть общественных и государственных

интересов, которые  существуют в отношении земли  как таковой. Это не может не

влиять на регулирование  земельных отношений всеми правовыми  отраслями.

Здесь хотелось бы подчеркнуть именно экологические  значения земли. Земля как

часть природы  и основа развития всего живого на планете объективно не может

иметь число  потребительское значения, как это  можно сказать о здании или

автомобиле. Поэтому  в правовое регулирование земельных  отношений включены

нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли

как объекта  природы. Эти нормы опираются  на положения Конституции РФ, которая

утвердила, что  каждый имеет право на благоприятную  окружающую среду,

достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного

его здоровью или  имуществу экологическим правонарушением (ст. 42). Этой норме

соответствует положение Конституции о том, что каждый обязан охранять природу

и окружающую среду, бережно относиться к природным  богатствам (ст. 58).

В этом смысле специфика земли как объекта выразилась в определенном перечне

ограничений в  использовании земельного участка, в регулировании вопросов

приобретения  и прекращения права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II Право частной собственности на землю.

2.1 Субъект и объект права частной собственности на землю.

             В настоящее время земельное законодательство не рассматривает вопрос об

особом правовом положении иностранных физических и юридических лиц. Нормы

земельного  права России упоминают о гражданах или организациях “вообще”, не

выделяя их государственную  принадлежность.

Одновременно  гражданское право в том, что  касается имущественных прав, к

которым относится  и право собственности на землю, в виде общего правила

устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим. Это

означает, что  физические лица - неграждане России обладают правоспособностью

наравне с российскими  гражданами. Частные же случаи ограничения

правоспособности иностранных  граждан и лиц без гражданства  специально

оговариваются гражданским  и иным законодательством. В любом случае на

основании все того же национального  режима иные физические лица не могу иметь

прав больше, чем имеют  российские граждане.

Исключение составляет только закон о крестьянском хозяйстве, которые прямо

указывает на то, что главой крестьянского хозяйства может быть гражданин

РСФСР (Российской Федерации). Однако при современной правовой ситуации, когда глава хозяйства является лишь сособственником земельного участка, это

утверждение закона утратило прежнюю актуальность. В самом деле,

законодательством не запрещено включать в члены  крестьянского хозяйства

иностранцев, значит, и в этом случае будет действовать  все тот же

национальный  режим.

        Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в

отношении земли  не всегда сочетается с общественными  и государственными

интересами. Следует  считать пробелом земельного права  то, что оно не выделило

регулирование прав на землю иностранных граждан  и юридических лиц без

гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

    

 

       Объектом права частной собственности на землю является земельный участок. В

качестве объекта  права частной собственности  земельный участок соответствует

признакам, установленным  для объекта земельного права и гражданского права,

как недвижимое имущество.

      Кроме того, для того чтобы объектом права частной собственности, земельный

участок должен быть свободен от законодательных ограничений  предоставления

земли гражданам  и юридическим лицам.

      Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые

могут находиться только в государственной или  муниципальной собственности и

не могут  быть переданы в частную собственность. Это: земли историко-

культурного назначения; первые зоны земель оздоровительного назначения;

земли, предоставленные  для нужд обороны.

      Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных

целевых назначений должны быть переведены в установленном  порядке в иную

категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность

гражданам и  их организациям.

       Земли иных категорий в соответствии с ЗК РСФСР могут находиться в

собственности граждан или юридических лицах, но с требованием соблюдения

особого режима их использования.

2.2 Виды права частной  собственности на землю.

         Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно.

В случае личного (индивидуального) права собственности  на землю все права и

обязанности сосредоточены  у одного лица - физического или юридического.

Как понимает право  общей собственности законодательство и какие разновидности

этого права  существует?

Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в

собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей

собственности. Право общей собственности может  возникнуть по желанию самих

собственников или по закону. Например, правом общей  собственности на

земельный участок  в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских

хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок  может находиться в общей собственности  с определением доли

каждого из собственников  в праве собственности (долевая  собственность) или

без определения  таких долей (совместная собственность). Владение, пользование

и распоряжение земельным участком, находящимся  в общей собственности,

осуществляется  по соглашению всех собственников [ГК РФ. Ст. 246, 247, 253.].

 

     2.3 Основания возникновения права частной собственности на землю.

Право частной собственности на землю как разновидность вещных гражданских

прав возникает  по следующим основаниям:

1.     из договоров и иных сделок, предусмотренных законом;

2.     из актов государственных органов  и органов местного самоуправления,

которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения права

частной собственности  на землю;

3.     из судебного решения, установившего  право собственности на землю;

4.     в результате приобретения имущества  по основаниям, допустимым законом;

5.     в следствии событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает

наступление гражданско-правовых последствий.

К возникновению  права частной собственности  на землю следует отнести и

возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения

сделки с  землей и регистрации права собственности на землю в государственных

органах как  особого основания для возникновения  права собственности. Такое же

сложное сочетание  оснований возникает, когда первым из оснований для

возникновения права собственности на землю  является судебное решение или

решение государственного органа о предоставлении земли.

    

 

 

 

      2.4 Возникновение права частной собственности из сделок.

       Основанием для возникновения права частной собственности на землю являются

следующие сделки: купли-продажи, мены, дарения. Статья 8 ГК РФ

предусматривает, что основанием для возникновения  гражданских прав могут быть

и иные сделки, не предусмотренные законом, однако для возникновения права

частной собственности  на землю возможность таких сделок не представляется.

 

    2.5 Основания прекращения права частной собственности на землю.

     Прекращение права собственности на земельный участок происходит в случае

отчуждения  земельного участка в соответствии с законодательством, либо смерти

собственника  или прекращения юридического лица. Почти всегда с прекращением

права собственности  на земельный участок одного лица право собственности на

тот же участок  возникает у другого лица.

Прекращение права  собственности наступает в случаях: смерти собственника;

ликвидации юридического лица, являющегося собственником; отчуждения

земельного  участка путем реализации права  распоряжения (продажа, дарение,

мена).

      Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, но

отказ от права  собственности не влечет прекращения прав и обязанностей

собственника  в отношении земельного участка  до приобретения на него права

собственности другим лицом (например, до тех пор  пока участок земли не

выкупит администрация  района) (ст. 236 ГК РФ). Земельный участок  может быть

выкуплен для  муниципальных и общественных нужд.

Кроме того, право  собственности на земельный участок  прекращается в связи с

обращением  на него взысканий по обязательствам собственника: в том числе,

если земельный  участок являлся предметом обеспечения данного обязательства -

(например, предметом  залога). В случае обращения взыскания  на земельный

участок - предмет  залога - на основании решения арбитражного суда право

собственности на землю прекращается у собственника с момента возникновения

права собственности на земельный участок у лица, к которому переходит этот

земельный участок (ст. 237 ГК РФ). Здесь имеет смысл  более подробно

остановиться  на самом праве залога, хотя оно  и составляет часть содержания

права распоряжения земельным участком.

    

2.6 Залог земельного участка.

       Порядок залога земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие

положения залоговых  отношений распространяется и на залог земельного участка)

(ст. 334, 340 и другие  статьи ГК РФ).

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в

качестве обеспечения  выполнения обязательства собственника земли. Самым

распространенным  случаем является залог земельного участка для получения

денежного кредита.

Залог возникает  в силу договора между залогодателем и залогодержателем. В

договоре о  залоге должны быть указаны предмет  залога и его оценка, существо,

размер и  срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  залогом. Договор о

залоге должен быть заключен в письменной форме  и удостоверен нотариально.

Кроме того, договор о залоге земельного участка должен быть зарегистрирован.

Несоблюдение  этого правила влечет недействительность договора.

Однако в  ряде случаев комитеты отказывают в  регистрации договоров залога.

В частности, в  ноябре 1995 г. в арбитражный суд  с иском об обязании

Раменского  комитета (Московская область) по земельным  ресурсам и

землеустройству осуществить государственную регистрацию  договоров залога

земельных участков обратился акционерный коммерческий банк “Кредит-Москва”. В результате суд обязал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству

Раменского  Района зарегистрировать договоры залога земельных участков и

взыскать с  р/с комитета в пользу банка 1 100 00 руб. расходов по госпошлине.

Обязанности по регистрации и оформлению документов о правах на земельный

участок и прочно связанную с ним недвижимость возложены на Комитет Российской

Федерации по земельным  ресурсам и земелеустройству и его  территориальные

органы. Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного

обязательства по решению арбитражного суда.

 

     2.7 Права и обязанности собственника земельного участка.

     Лицо, обладающее правом частной собственности на землю, наделено полным

объемом прав собственника земли, составляющим содержание права  собственности.

Еще в начале реформ законодательством о земле были сформулированы права

собственника  земельного участка таким образом, что собственник вправе:

самостоятельно  хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке

для нужд хозяйства  имеющиеся на земельном участке общераспространенные

полезные ископаемые, торф, лесные угодия, водные объекты, пресные  подземные

воды; возводить  жилье, культурно-бытовые и иные строения и сооружения с

соблюдением требований законодательства; иметь право собственности  на посевы

и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее

реализации; проводить  оросительные, осушительные, культурно-технические

работы.

       Используя земельный участок, собственник обязан выполнять требования

законодательства, которые, как уже было сказано, с одной стороны, связаны с

государственной и экологической значимостью  земли, с другой - с требованием

законодательства  не нарушать прав и обязанностей иных пользователей.

1.     Собственник обязан соблюдать  требования законодательства, рационально

и эффективно использовать земельные ресурсы. Использовать землю  в

соответствии  с ее целевым назначением.

Он обязан повышать ее плодородие, применять природоохранные  технологии, не

допускать ухудшения  экологической обстановки на территории в результате своей

хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает обязанность

осуществления комплексных мероприятий по охране земель, заключающихся в

рациональной  организации территории, в восстановлении и повышении плодородия

почв; защите от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания,

вторичного  засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения  отходами

производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов

разрушения; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель

карантинными  вредителями и болезнями растений и других видов ухудшения

культурно-технического состояния земель; рекультивации  нарушенных земель,

восстановлении  их плодородия и других полезных свойств  земли, своевременном

вовлечении  ее в хозяйственный оборот; снятии, использовании и сохранении

плодородного  слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

2.     Собственник обязан вести строительство, руководствуясь

действующими  земле-строительными, архитектурно- градостроительными,

противопожарными, санитарными нормами и правилами.

3.     Собственник не праве реализовать  ни одно из принадлежащих ему  прав

способами, препятствующими  реализации тех же прав иными лицами, пользующими

соседние земельные  участки.

Документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, по Указу

Президента  Российской Федерации “О регулировании  земельных отношений и

развитии аграрной реформы в России” является свидетельство  на право

собственности на землю. Государственные акты и  свидетельства о предоставлении

земельного  участка, выданные ранее вступления в действие упомянутого Указа,

являются документами  постоянного действия и имеют  равную силу со