Право общей долевой собственности: понятие, содержание, виды, особенности осуществления. 2

Право общей долевой собственности: понятие, содержание, виды, особенности  осуществления.

Общая долевая собственность —  это имущество, находящееся в  общей собственности с определением доли каждого из участников и право  сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести  определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби  или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между  ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава  участников, внесение в имущество  улучшений и т. д.

Согласно п.3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением  установленного порядка участник имеет  права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает  право собственности на отделимое  улучшение без увеличения своей  доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление  права общей долевой собственности  происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования  общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может  быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование  части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности  этого — требовать от других участников соответствующей компенсации. Право  сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей  собственности.

Согласно ст. 248 ГК Плоды, продукция  и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества  и распределяются между участниками  долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено  соглашением между ними.

Согласно ст. 249 каждый участник долевой  собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в  уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК в целях устойчивости положения других сособственников  законом установлена норма о  преимущественном праве покупки  отчуждаемой доли: при продаже  доли постороннему лицу остальные участники  имеют право выкупить ее на тех  же условиях, кроме продажи с публичных  торгов, в течение месяца для недвижимости и 10 дней для движимости со дня их письменного уведомления отчуждателем об условиях покупки. В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Прекращение права общей долевой  собственности может иметь следующие  разновидности:

· Раздел общей собственности;

· Выдел из общей собственности.

При разделе общая собственность  прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья  доля выделяется.

Основания и способы раздела  и выдела различны. Раздел и выдел  могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.

Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел  происходят путем выдела доли (долей) в натуре, если это допускается  законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел доли в  натуре невозможен, выделяющийся сособственник  получает денежную или иную компенсацию. Взаимные расчеты применяются и  тогда, когда имущество не может  быть выделено в натуре в точном соответствии с размером принадлежащей  участнику доли.

Поскольку при распоряжении общей  собственностью применяется принцип  взаимного согласия всех участников, замена выдела в натуре денежной компенсацией должна происходить только с согласия собственника выделяемой доли. Но когда  эта доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре, и сособственник не имеет  существенного интереса в использовании  общего имущества, суд может и  при отсутствии его согласия обязать  остальных участников выплатить  ему компенсацию. С получением компенсации  сособственник утрачивает право  на долю в общем имуществе.

Общая собственность характеризуется  множественностью субъектов и единством  объекта. Она оформляет отношения  по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам — субъектам  отношений собственности (сособственникам).     

 Отношения общей собственности  могут возникать между любыми  субъектами права собственности  (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными  образованиями), причем в любых  сочетаниях. Субъекты общей собственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.    

 Таким образом, общая собственность  не является какой-то новой,  особой разновидностью (формой) собственности,  она основывается на существующих  формах собственности. Это не  особое экономическое отношение  собственности, а лишь разновидность  какого-либо самостоятельного отношения  собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Здесь не возникает никакой «смешанной собственности», ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам.    

 Право общей собственности  в объективном смысле — совокупность  правовых норм, закрепляющих, регламентирующих  и охраняющих принадлежность  составляющего единое целое имущества  одновременно двум и более  лицам. Право общей собственности  в субъективном смысле — право  двух или более лиц сообща  и по своему усмотрению владеть,  пользоваться, распоряжаться принадлежащим  им имуществом, составляющим единое  целое.    

 В литературе высказано мнение, что право общей собственности  существует лишь в объективном  смысле, субъективного же права  общей собственности не существует. С таким мнением трудно огласиться, поскольку оно противоречит действующему  законодательству, в частности главе  «Общая собственность» ГК, и общей  теории права.    

 Основаниями возникновения  права общей собственности являются  различные юридические факты  (сделки, создание крестьянского  (фермерского) хозяйства и др.).

Виды права общей собственности:    

 Общая собственность может  быть с определением долей  (долевая собственность) и без  определения долей (совместная  собственность) участников. Соответственно  этому различают право общей  долевой собственности и право  общей совместной собственности.  Отношения общей совместной собственности  могут иметь место только в  случаях, предусмотренных законом.  Доля участника совместной собственности  в общем имуществе заранее  не определена. Она устанавливается  при разделе между участниками  совместной собственности, а также  при выделе доли одного из  них. ГК предусматривает два  вида общей совместной собственности:  общую совместную собственность  супругов и общую совместную  собственность крестьянского (фермерского)  хозяйства.    

 Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц и государственных и муниципальных образований — только долевой.

По этому вопросу высказывались  различные точки зрения. В одних случаях под долей собственников в общей собственности понимается арифметически выраженная (1/2,1/3 и т. д.) доля в субъективном праве собственности на все общее имущество, в других — доля в ценности (стоимости) общего имущества, в третьих — количественный показатель (выраженный в дроби или процентах) объема правомочий каждого собственника в отношении общего объекта.    

 Предпочтительнее первая точка  зрения, поскольку именно деление  права собственности (а не имущества)  на доли в наибольшей мере  соответствует сущности отношений общей собственности. Судебная практика также исходила из концепции доли в праве собственности. Эта позиция была закреплена в п. 1 ст. 46 Основ гражданского законодательства (теперь — в п. 2 ст. 244 ГК).    

 Иногда используется понятие  идеальной и реальной доли  общей собственности. Под реальной  долей обычно понимают определенную  часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в  пользование сособственнику. Понятие же  реальной доли употребляется в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника — не доля имущества в натуре.    

 Во введении этих категорий  вряд ли имеется необходимость.  Понятие идеальной доли, по существу, сводится к понятию доли в  праве собственности, а понятие  реальной доли представляется  искусственным, поскольку далеко  не во всех случаях общей  собственности практически возможно  выделение «реальной доли». О  последней фактически можно говорить  только в случаях, когда такая  доля выделяется в натуре, причем  в собственность, что ведет  к прекращению общей собственности  (на выделенную долю).    

 Право общей долевой собственности  прекращается вследствие гибели  имущества или его раздела,  приобретения одним из сособственников  долей остальных сособственников  по договору купли-продажи или  дарения, в силу наследования  этих долей и в некоторых  других случаях

В объективном смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения  по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле — это  право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.    

 Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и  договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими  новой неделимой вещи, наследование  неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества  поступают также плоды, продукция  и доходы от использования  имущества, находящегося в общей  долевой собственности, которые  распределяются между участниками  долевой собственности соразмерно  их долям, если иное не предусмотрено  соглашением между ними.

Определение долей в праве долевой собственности    

 Если размер долей участников  долевой собственности не может  быть определен на основании  закона и не установлен соглашением  всех ее участников, доли считаются  равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в  зависимости от вклада каждого  участника общей долевой собственности  в образование и приращение  общего имущества доли эти  могут быть и неравными. Порядок  определения и изменения долей  в таких случаях устанавливается  соглашением всех участников  долевой собственности.    

 Если один из участников  долевой собственности осуществит  свой счет с соблюдением установленного  порядка использования общего  имущества неотделимые улучшения,  он имеет право на соответствующее  увеличение своей доли в праве  на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Так, в случае увеличения одним  из сособственников с соблюдением  установленных правил за свой  счет полезной площади жилого  дома доля в праве общей  собственности на дом и порядок  пользования помещениями подлежат  соответствующему изменению по  требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов.

Порядок владения, пользования и распоряжения долевой собственностью      

 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,  осуществляются по соглашению  всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК).    

 Каждый участник долевой  собственности обязан соразмерно  со своей долей участвовать  в уплате налогов, сборов и  иных платежей по общему имуществу,  а также в издержках по его  содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).

Отчуждение доли в общем имуществе  

    Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако при этом необходимо соблюдение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.     

 При продаже доли в праве  общей собственности постороннему  лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное  право покупки продаваемой доли  по цене, за которую она продается,  и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.    

 Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю  постороннему лицу с указанием  цены и других условий, на  которых продает ее. Если остальные  участники долевой собственности  откажутся от покупки или не  приобретут продаваемую долю  в праве собственности на недвижимое  имущество в течение месяца, а  в праве собственности на движимое  имущество — в течение десяти  дней со дня извещения, продавец  вправе продать свою долю любому  лицу. Доля в праве общей собственности  переходит к приобретателю по  договору с момента заключения  договора, если соглашением сторон  не предусмотрено иное, а если  договор подлежит государственной  регистрации — с момента такой  регистрации.    

 При продаже доли с нарушением  преимущественного права покупки  любой другой участник долевой  собственности имеет право в  течение трех месяцев требовать  в судебном порядке перевода  на него прав и обязанностей  покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Уступка преимущественного  права покупки доли не допускается.

Изложенные правила применяются  также при отчуждении доли по договору мены.

Задача:

После смерти родителей к четырем их детям, достигшим совершеннолетия и  проживавшим отдельно от родителей, перешел по наследству жилой дом. Трое наследников хотят дом продать, а вырученную сумму распределить по долям. Один из наследников согласия на продажу дома не дает, заявив, что желает использовать свою долю в доме для проживания. Поскольку согласия между наследниками достигнуто не было, трое из них предъявили иск к наследнику, возражающему против продажи дома, с требованием обязать его не чинить препятствий к продаже. Свои требования они мотивировали тем, что при продаже дома целиком его рыночная стоимость резко возрастет.

Решите дело.

По п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации — с момента такой регистрации.