Право собственности на недвижимость включая землю

ВВЕДЕНИЕ

Вопрос собственности - это, пожалуй, один из главных вопросов, определяющих существование и пути развития человеческого общества. От того, как и кем он ставится, решается и регулируется в данный момент времени, зависит устойчивость и благополучие любого общества, а также каждого отдельного его члена. Праву собственности и другим вещным правам посвящен специальный раздел в части первой Гражданского кодекса.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что у преобладающего большинства людей есть в собственности какая-то недвижимость, соответственно, необходимо знать и уметь пользоваться своими правами на неё. Российское законодательство полно нюансов и исключений, а текст законов очень сух и полон специфических терминов, в работе же доступно и довольно просто объясняются основные аспекты права собственности на недвижимость.

Цель работы – рассмотреть и проанализировать сущность и содержание права собственности на недвижимость граждан и юридических лиц.

Для достижения поставленной цели необходимо решить задачи:

                  Рассмотреть основные виды и формы в РФ собственности и прав на него;

                  Систематизировать основания и способы приобретения права собственности на недвижимое имущество;

                  Рассмотреть первоначальные и производные основания приобретения права собственности на недвижимость;

При написании данной работы, как указывалось выше, использовался Гражданский кодекс, кроме него, информационно ценной является монография Чубарова В.В. «Проблемы правового регулирования недвижимости», т.к. она четко и понятно толкует нормы права собственности на недвижимость.

1 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ, ФОРМЫ НЕДВИЖИМОСТИ В

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРАВА НА НЕЕ

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

                  государственная (муниципальная);

                  частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

                  объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

                  на уровне того или иного национального образования;

                  областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

                  объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае) [3, c. 170].

В соответствии с российским законодательством [2, ст. 209, п. 1] право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.). [3, c 164]

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником [2, ст 209, п. 2]], например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная [2, ст. 209, п. 4] возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему права собственности на переданное недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. Собственник недвижимости обязан [2, ст. 210] нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы [2, ст. 209, п. 3]. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства, муниципальных образований, частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен [2, ст. 129, п. 3] в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается ограничениям в публичных интересах [4, c. 219].

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах. Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др.

Также, собственник должен учитывать природоохранные требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания.

Собственники продаваемых застроенных земельных участков должны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на- момент передачи земельного участка в собственность; возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры [5, c. 100].

Изменение названных и введение новых публичных ограничений возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

2 СИСТЕМАТИЗАЦИЯ ОСНОВАНИЙ И СПОСОБОВ ПРИОБРЕТЕНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Право собственности - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц [5, c. 103].

К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодательно относятся объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [2, ст.131], а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением  такого права [2, п.2 ст.131], а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и  специальная регистрация.

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям – одни считают основным волевой фактор, другие – правопреемство [5, c. 105]

Мы будем исходить из того, что верным критерием служит наличие правопреемства, т.к. он имеет практическое значение для материального права, в связи с тем, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю (необходимый наследник), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника - наследодателя - хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности [4, c. 68].

К первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемства, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве.

Исходя из этого критерия, к первоначальным основаниям следует отнести: приобретение права собственности на бесхозяйное имущество [2, п.3 ст 218; ст.ст.225, 226; п.2 ст.235, ст.236]; вследствие наступления срока приобретательной давности [2, ст.234]; на самовольную постройку [2, п.3 ст.222]; приобретение от неуправомоченного собственника.

К производным же способам приобретения отнесены: приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности  в порядке наследования; национализация [2, ст.ст. 239, 306]; приватизация [2, ст. 217, п. 2. ст.235]; приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации [2, п. 7 ст. 63, п. 2 ст. 218]; обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам [2, подп. 1 п. 2 ст. 235, ст. 238]; обращение имущества в пользу государства в интересах общества (реквизиция) либо, как конфискация, то есть в виде санкции за совершённое правонарушение [2, ст.242, 243]; выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится [2, ст.239]; выкуп бесхозяйственно содержащегося имущества [2, ст.ст.240,293]; приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать [2, подпункт 2 п.2. ст.235, ст.238].

2 ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя  с соблюдением закона и иных правовых актов [2, п. 1 ст. 218]. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации [2, ст. 219].

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Определена самовольная постройка жилого дома, другого сооружения, строения или иного недвижимого имущества, созданная на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил [2, ст. 222]. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть, возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Право собственности за самовольным  застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку,  а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с  осуществлением застройки [3, c. 398]. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьёй 236 ГК. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Основание и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены п. 2 статьи 25 ГК. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

Приобретательная давность [2, ст. 234 ГК] также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы как своим собственным данным имуществом в течение пятнадцати лет. Весьма важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определение срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является [2, ст. 1 –5 ГК РФ].

4 ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору. Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости [2, параграф 7 гл. 37], форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами [2, ст. 550]. При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица, право собственности  на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу [2, абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59].

В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей к правопреемникам дело обстоит значительно сложнее. Решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли  участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права [2, п. 7 ст. 63].

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность – договор приватизации [2, ст. 217] – также следует относить к данному виду оснований приобретения права собственности. Данное основание приобретения права собственности недостаточно отрегулировано правом, что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов.

При принудительном обращении взыскания на имущества собственника по его обязательствам не существует, на первый взгляд, прямой связи между прекращением права собственности одного лица и возникновением его у другого. Однако законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены [3, c. 409].

Гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков [1, ст. 35].

Возмездное изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов называется реквизицией. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому конфискованное и сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду [2, ст. 242].

В случаях, прямо предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке [2, ст. 243]. При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации. Решение о конфискации, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суд. Обременения права собственности на указанное имущество переходят к государству лишь частично, а их исполнения  обусловлено целым рядом ограничений, в том числе и количественных.

Характерным только для приобретения прав на недвижимое имущество является такое основание, как выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Статья 239 ГК определяет случаи, когда допустимо изъятие у собственника или продажи с публичных торгов [2, ст. 279-282, 284-286]. Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд доказательств, что использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество, либо доказательств бесхозяйного использования соответствующего земельного участка.

В случае бесхозяйственно содержимого имущества [2, ст.ст. 240, 293], имеется собственник, который известен, но он относится к имуществу бесхозяйственно, то есть допускает его порчу и разрушение, либо создает нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым законом и интересом третьих лиц (как, например, нерадивый хозяин плотины ГЭС).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, право собственности - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. К недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты.

В РФ вся недвижимость бывает двух видов - государственная (муниципальная) и частная.

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. К первоначальным основаниям относятся приобретение права собственности: на бесхозяйное имущество; вследствие наступления срока приобретательной давности; на самовольную постройку; приобретение от неуправомоченного собственника.

К производным же способам приобретения отнесены: приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности  в порядке наследования; национализация; приватизация; приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации; обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; реквизиция; конфискация; выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится; выкуп бесхозяйственно содержащегося имущества; приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1        Конституция Российской Федерации / http://www.constitution.ru/;

2        Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // КонсультантПлюс, http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/;

3        Учебник Гражданское право / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. – М.: Волтерс Клувер, 2007;

4        Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве, - М., 2006;

5        Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости, - М., 2006.

15