Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

СОДЕРЖАНИЕ:

Право собственности на объект недвижимости   и его ограничения  ……..2

Условия и порядок оценки основных фондов при купле-продаже ……….9

Оценка рыночной стоимости  ценных бумаг ………………………………14

Список использованной литературы ……………………………………….22

1. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

Понятие «недвижимость» (синоним  — «недвижимое имущество») в международной  практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая  — юридические:

Недвижимость = земельный  участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + + воздушное пространство над  участком (4) + комплекс прав на объекты  недвижимости (5)

Недвижимость - в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объекты недвижимости могут  являться обеспечивающим ресурсом, что  характерно для организаций, чей  бизнес не базируется на операциях  с недвижимостью. Для них важно  установленные соответствия структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного  бизнеса организации по производству продукции, выполнению работ и предоставлению услуг. Структурная реорганизация  таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых  производств и отдельных бизнес-линий. Кроме того, операции с недвижимостью  в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес, такой как, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости (производственных площадей, административных помещений, части земельных участков).

К тому же объекты недвижимости могут выступать как предмет  специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой  недвижимости в инвестиционных, страховых  и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной  деятельности в Российской Федерации  может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах  и могущие в соответствии с  действующим гражданским законодательством  выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность  и нематериальные активы; различные  услуги; предприятия в целом, как  действующие, так и находящиеся  в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Каждый из объектов недвижимости характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, объект недвижимости «земля» как товар характеризуется .

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных стандартах оценки недвижимость определяется как  физический участок земли и относящиеся  к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных  участках объекты недвижимости делят  на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

• строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре (регистрируются специальными органами юстиции). Эта  регистрация действует с 1998 года. Выступает как единственное доказательство прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Факт регистрации недвижимости удостоверяется специальной записью  в реестре, а на документах отметкой (штамп, на котором стоит дата).

Экономические отношения  участников рынка недвижимости осуществляются в форме письменных договоров.

Договор – это соглашение 2-х или более сторон (физических или юридических лиц, граждан  РФ или иностранных лиц, государственных  органов, учреждений) об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

Существуют договорные отношения:

• простые – когда заключается 1 договор между сторонами, но в нескольких экземплярах, чтобы был у всех сторон;
• сложные – когда заключаются несколько договоров с участием 3-х или более сторон (кредитования, ипотека и т. п.). Структура договора может варьироваться в зависимости от условий и целей совершаемой сделки.

ГК РФ устанавливает систему  понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную  базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к  недвижимости обеспечивает: определение  оснований возникновения, норм осуществления  и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том  числе в сфере имущественных  правоотношений; нормативное регулирование  процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых  государством с учетом собственных  интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права  на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и иные способы  влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или  оперативное управление и т.д.

Слияние в одном понятии  разнокачественных свойств не позволяет  найти единственное и исчерпывающее  определение недвижимости, к тому же пригодное для практического  применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяют перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так, ст. 130 ГК РФ гласит, что  «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью  признается предприятие в целом  как имущественный комплекс. В  составе имущества предприятия  наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и  т.п.) имеются денежные средства, дебиторская  задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды и  других сделок, неопределенность отнесения  некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами сделок с недвижимостью.

С недвижимостью связано  понятие собственности. Термин «собственность»  обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую  выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять  личные потребности. В юридическом  плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических  лиц к недвижимости как к своей  или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

• право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

• право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;

• право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно  связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно  влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др.

Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовой режим использования и оборота недвижимости.

Таблица 1 «Краткая классификация объектов недвижимости»

2. Условия и порядок оценки  основных фондов при купле-продаже

Оценочная деятельность —  деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимости недвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводит ревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица, а с другой — потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут  являться: предприятия; собственники объектов недвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи; инвесторы; государственные органы.

Оценка может проводиться  только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков  выступают как юридические, так  и физические лица. В законе «Об  оценочной деятельности в РФ»  закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а также обязательное требование независимости оценщика.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в  сделку объектов, принадлежащих полностью  или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том  числе: при определении стоимости  объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании  объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами  оценки; при передаче объектов в  качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, проведение оценки обязательно при возникновении  спора о стоимости объекта, в  том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических л: в случаях  возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при  составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или  обеих сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном  законодательством РФ изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов  в случае возникновения спора  об исчислении налогооблагаемой базы.

В других случаях оценка проводится на добровольной основе. В  зависимости от сложности объекта, используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различное  количество этапов оценки. Для типовых  повторяющихся объектов, таких, например, как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку  у оценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичным объектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может с достаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложными объектами для оценки являются предприятия.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют  цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся  сделкой купли-продажи. Стоимость, в  отличие от цены, носит более объективный  характер. Цена сделки может значительно  отличаться от стоимости. Эта разница  называется «поправкой на сделку» и  зависит от ряда причин, таких как  наличие объектов-аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или  покупателя, особый интерес покупателя к объекту, не информированность  продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и  покупателя. В оценочной практике выделяют различные виды стоимости  объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит  в первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется  рыночная стоимость, поскольку она  универсальна и близка к цене объекта. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно  получить от продажи данного имущества  на конкурентном и открытом рынке, когда  продавец и покупатель свободны в  своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного  рынка и т.д. Инвестиционная стоимость  — это стоимость инвестиционного  потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство  в данном сегменте или нише рынка  недвижимости. Стоимость воспроизводства  и стоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости  обычно ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги. Стоимость замещения — затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяются при определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и  установления размера страхового взноса. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта, поэтому значительно ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемая стоимость  — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с  положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Залоговая стоимость  используется при оценке объекта  для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе точной или ликвидационной стоимости.

Потребительная стоимость (ее также называют стоимостью объекта  оценки при существующем использовании) — это стоимость объекта оценки, определенная исходя из условий и  цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для  конкретного собственника. Потребительная стоимость является субъективной, зависит  от потребностей конкретного участника  рынка недвижимости. Она может  быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.

Отчет об оценке и его основные особенности

Отчет об оценке должен включать: 1) дату составления и порядковый номер отчета; 2)основание для  проведения оценки объекта; 3) место  нахождения оценщика и сведения о  выданной ему лицензии на осуществление  оценочной деятельности по данному  виду имущества; 4) точное описание объекта  оценки, а в отношении объекта  оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного  объекта оценки; 5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование  их применения, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а так же принятые при  проведении оценки допущения; 6) последовательность определения стоимости объекта  оценки и ее итоговую величину, а  также ограничения и пределы  применения полученного результата; 7) дату определения стоимости объекта  оценки; 8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.

3. Оценка рыночной стоимости  ценных бумаг

Ценная  бумага – это форма капитала, отличная от его товарной, производительной и денежной форм, которая может передаваться вместо него самого, обращаться на рынке как товар и приносить доход. Это особая форма существования капитала наряду с его существованием в денежной, производительной и товарной формах, при которой у владельца капитала сам капитал отсутствует, но имеются имущественные права на него, которые и зафиксированы в форме ценной бумаги. Последняя позволяет отделить собственность на капитал от самого капитала и соответственно включить последний в рыночный процесс в таких формах, в каких это необходимо для самой экономики.

Экономическое достоинство  ценной бумаги состоит в том, что  она может постоянно обращаться, в отличии от действительного  капитала, для которого процесс обращения  – лишь одна из стадий его кругооборота, и чем она короче, тем при  прочих равных условиях лучше, так как  больший доход может быть создан тем же размером действительного  капитала в единицу времени. В  форме ценной бумаги действительный  капитал получает форму вечного  обращения, так как сам он должен «трудится», производить материальный доход (прибавочную стоимость) для  всего общества, а обращается по преимуществу его «заместитель» - фиктивный  капитал.

Поскольку ценная бумага –  это особый род капитала, то её рынком является особый рынок – рынок  ценных бумаг, на котором титулы капитала (т.е. соответствующие права) обращаются как обычные товары, но у которых  потребительной стоимостью является какое-либо право (на доход), а меновой стоимостью – фиктивная стоимость (капитализированный доход). Рынок ценных бумаг – это  не совсем то же самое, что рынок  товаров и денег. Рынок ценных бумаг -  это экономические отношения  по поводу их кругооборота, или экономические отношения в связи с их кругооборотом, а стадии кругооборота – это составные части указанного рынка.

Рыночная стоимость ценной бумаги возникает в результате капитализации  её имущественных прав, ибо благодаря  этому процессу ценная бумага и превращается в капитал, хотя и фиктивный.

Главное имущественное право  в ценной бумаге – это её право  на доход, поэтому стоимость ценной бумаги есть прежде всего капитализация  этого дохода. Однако получение начисляемого дохода – не единственное право  по ценной бумаге у её владельца, остальные  права тоже имеют то или иное основание  в её стоимости или являются стоимостнообразующими  факторами. Поэтому самая абстрактная  модель рыночной стоимости ценной бумаги имеет следующий вид:

С_цб=К_д+К_пр,

С_цб – рыночная стоимость ценной бумаги;

К_д – капитализация начисляемого дохода;

К_пр – капитализация прочих прав по ценной бумаге.

Оценка ценных бумаг проводится при совершении сделок купли-продажи, внесения ценных бумаг в уставной капитал предприятий, оформлении залога для получения кредита, а также  для определения текущей рыночной стоимости компании и ее активов. Оценочная экспертиза может быть проведена для определения рыночной стоимости долевых ценных бумаг (обыкновенных и привилегированных  акций), долговых ЦБ (облигаций и  векселей), производных ЦБ (опционов, фьючерсов), эмитированных государственными органами, финансовыми институтами (биржами, банками), предприятиями и  организациями.

В Гражданском кодексе  РФ перечисляются конкретные виды документов, относящиеся к ценным бумагам:

а) в статье 143:

• государственная облигация;
• облигация;
• вексель;
• чек;
• депозитный сертификат;
• сберегательный сертификат;
• банковская сберегательная книжка на предъявителя;
• коносамент;
• акция;
• приватизационные ценные бумаги;

б) в статье 912 (вторая часть  ГК РФ) вводятся ещё четыре вида ценных бумаг:

• двойное складское свидетельство;
• складское свидетельство как часть двойного свидетельства;
• залоговое свидетельство (варрант) как часть двойного свидетельства;
• простое складское свидетельство.

Самыми распространенными ценными  бумагам на финансовом рынке РФ являются акции, облигации и векселя.

Оценка акций предприятия - это по сути определение стоимости данной компании (бизнеса), а точнее, той доли стоимости бизнеса, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценочная экспертиза может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.

Под рыночной стоимостью акции  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основой для оценки акций  является определение их стоимости  как финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный  с улучшением финансовых показателей  компании, расширением ее бизнеса  и увеличением стоимости ее активов. Поэтому основными методами оценки акций являются метод рынка капитала, метод чистых активов, метод дисконтирования  денежных потоков и капитализации  прибыли.