Право собственности на земельные участки. 2
Содержание
Введение
- Понятие и характерные черты возникновения вещных прав на землю
- Классификация основных вещных прав на земельный участок……….
2.1 Понятие государственной и
муниципальной собственности
2.2 Общие виды собственности на земельные участки…………………
3 . Ограниченные вещные права на земельный участок…………………….
Заключение……………………………………………………
Список используемой литературы………………………………………………
Введение
Актуальность темы контрольной работы определяется необходимостью изучения вещных прав на земельные участки в курсе гражданского права в силу целого ряда обстоятельств. Прежде всего, учитывая разные методы, предметы, принципы данных отраслей права при изучении общественных отношений, складывающихся в области вещных прав на земельный участок, проблема в значительной степени обусловливается нечеткой определенностью правового регулирования, что приводит к неразрешимым противоречиям.
Так, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (далее — Конституция РФ) земельные отношения находятся в совместном ведении федерального и регионального уровней власти (ст. 72). В целом это положение трактуется как право федеральной власти устанавливать общие принципы земельного законодательства, в то время как субъекты Федерации вправе издавать свои нормативные правовые акты о земле исключительно в рамках федеральных законов. Данная правовая норма привела к тому, что в ряде регионов страны были приняты нормативные акты, противоречащие федеральному законодательству.
Таким образом, в Российской Федерации существует два уровня земельного законодательства - федеральный и региональный, поэтому в такой ситуации крайне важно определиться в правовой принадлежности норм о вещных правах на земельный участок.
В отличие от стран Балтии и Восточной Европы в России не было реституции - возвращения земель прежним собственникам. Земельные отношения до начала реформы (т.е. до 90-х гг. XX в.) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли перераспределялись только по решению государственных органов. Значительная часть земли в первые годы реформы передавалась гражданам в пожизненное наследуемое владение и так же, как сельскохозяйственным организациям, в постоянное (бессрочное) пользование.
Бурное развитие рыночных отношений в нашей стране, вовлечение земли в гражданский оборот позволили законодателю отнести земельные участки к недвижимым вещам, являющимся объектами гражданских прав, закрепив эту норму в гражданском законодательстве.
Статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) относит к вещным правам на земельный участок наряду с правом собственности, в частности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут и раскрывает их содержание в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», действие которой, как известно, до введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации было приостановлено.
С принятием Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) часто возникают вопросы взаимодействия данных законов с гражданским законодательством, поскольку некоторые нормы, регулирующие правоотношения в сфере земельных участков, претерпели весьма существенные изменения и нередко вступают в противоречие друг с другом.
По-прежнему нет четкой определенности в отношении признаков вещного права, его объекта, что, в свою очередь, порождает массу вопросов как среди ученых-теоретиков, так и среди практических работников.
Таким образом, актуальность данного исследования предполагает глубокое, всестороннее изучение вещных прав на земельный участок в отечественном законодательстве, поиск путей решения теоретических и практических проблем, возникающих в связи с несовершенством действующего законодательства в данной области общественных отношений.
Целью дипломного исследования является анализ становления и развития вещных прав в отечественном законодательстве, выявление пробелов и недостатков законодательства, определение круга мер, направленных на дальнейшее совершенствование норм о вещных правах на земельный участок.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования необходимо было решить следующие задачи:
провести исторический анализ закономерностей возникновения и современные тенденции развития вещных прав в Российской Федерации;
рассмотреть и выявить существенные признаки, присущие вещному праву;
изучить признаки, присущие земельному участку как объекту недвижимого имущества, и на основе проведенного анализа определить его понятие;
выявить противоречия между нормами земельного и гражданского права касательно отдельных вещных прав на земельный участок;
рассмотреть отдельные виды вещных прав на земельный участок;
сформулировать и обосновать рекомендации по совершенствованию норм, регулирующих вещно-земельные отношения.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в области вещных прав на земельный участок.
Предметом исследования являются нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие рассматриваемую сферу общественной жизни, соответствующая правоприменительная практика, а также особенности правового регулирования института вещного права, а также отдельных видов вещных прав на земельный участок с учетом земельного законодательства, существовавшего на различных этапах развития российского общества.
При изучении вещного права в целом, а также отдельных его видов на земельный участок немаловажное значение имеют общетеоретические работы отечественных и зарубежных ученых, написанные как в дореволюционный, так и в советский и современный периоды. Одни из них заложили теоретические основы, фундамент для развития вещного права, другие продолжили развивать его с учетом политических и социально-экономических преобразований в России.
В дореволюционный период, основываясь на источниках римского права и в то же время разрабатывая новые подходы к пониманию вещного права, учитывая тенденции развития и современное состояние России, исследования в данной области проводились известными российскими цивилистами К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, Г.Ф. Шершеневичем, Д.И. Мейером, К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, A.M. Гуляевым, К.И. Малышевым и др.
В советский и современный периоды вопросы вещного права, а также отдельных его видов на земельный участок рассматривались в трудах М.М. Агаркова, Г.А. Аксененока, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, А.В. Бенедиктова, В.В. Залесского, О.С. Иоффе, Н.И. Краснова, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.В. Пиляевой, А.П. Сергеева, В.И. Синайского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, и др.
Методологическая основа исследования. Для достижения
поставленной цели и решения указанных
задач применялись общие методы, а также
частные методы исследования: сравнительно-правовой,
формально-юридический, логический, исторический,
теоретического анализа.
Нормативную основу исследования составили Конституция РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ; нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также другие акты органов государственной власти и местного самоуправления на различных этапах исторического развития России.
Выполненная работа состоит из введения, трех глав, заключения списка используемой литературы и приложений.
1. Общие
основания возникновения и
Для возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, обладателей сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в законе.
Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, обладателей сервитутов, называются юридическими фактами.
В части, касающейся оснований возникновения прав на землю, ст. 25 ЗК РФ содержит отсылку к актам гражданского законодательства и федеральным законам, выделяющим юридические события, правомерные действия, которые служат основанием: возникновения, прекращения и ограничения прав на землю; приобретения прав на земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума; предоставления в общую собственность домовладельцев земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения и другие юридические факты.
Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан юридических лиц. Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Для земельного права, в отличие от гражданского, не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением.1
Приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В числе юридических действий - волевых действий граждан и юридических лиц особо должны быть выделены такие разновидности юридических актов, как административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления, гражданско-правовые сделки с земельными участками, юрисдикционные акты судов, арбитражных судов, третейских судов, с которыми закон связывает возникновение прав на землю граждан, юридических лиц, Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований.
Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а следовательно, и прав на землю являются, в частности: решения органов исполнительной власти субъекта РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей; решения Правительства РФ или законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости; решения органов исполнительной власти субъекта РФ об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта РФ о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды, и другие административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления.
Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации. Отсутствие в Земельном кодексе РФ понятия приватизации как юридического факта перехода земель из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказа от этой идеи, которая нашла закрепление в положениях Кодекса, регулирующих, например, приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими титул права постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20).2
Основания прекращения земельных прав, установленные земельным законодательством, можно разделить на общие - добровольный отказ, истечение срока, на который был предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство, национализация; и на специальные - прекращение трудовых отношении, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.
Основания прекращения земельных прав можно подразделять на основания прекращения в результате правомерных (сделки) или неправомерных действий (конфискация), прекращение прав можно делить на добровольное и принудительное. Добровольное прекращение земельных прав может последовать в случае совершения сделок с землей либо направленных на судьбу субъекта земельного права. Принудительное прекращение - в случаях изъятия участка для государственных либо муниципальных нужд, обращения взыскания на участок, реквизиции, конфискации, принудительного прекращения права субъекта, совершения специального земельного правонарушения.
Можно классифицировать основания прекращения в зависимости от того, прекращаются ли права в связи с совершением действия, наступления события либо истечения срока.
Прекращение земельных прав в результате совершения действий подразделено в зависимости от того, связаны эти действия с совершением земельного правонарушения либо не связаны. Случаи прекращения земельных прав в результате действий, не связанных с совершением земельного правонарушения, дополнительно разграничены в зависимости от формального основания прекращения - решения субъекта права (сделки), постановления уполномоченного государственного органа либо органа местного самоуправления, решения суда.
Юридические события, фактические обстоятельства, не зависящие от воли субъектов земельного права либо полностью (абсолютные события), либо в части своего существования (относительные события). К абсолютным событиям можно отнести естественную смерть носителя земельных прав, гибель участка в результате природного катаклизма (землетрясение), к относительным - смерть, вызванную влиянием человека, гибель участка, вызванную техногенной деятельностью людей.
Прекращение земельных прав субъекта из-за наступления юридического события происходит в силу закона. Учет юридических событий в качестве правопрекращающего факта является традиционным в земельном праве.
Земельные права прекращаются в случае гибели земельного участка. Особенностью данного прекращения земельных прав является то, что с гибелью прекращается весь комплекс прав всех субъектов по отношению к данному объекту одновременно. Для того чтобы констатировать гибель участка, недостаточно установить уничтожение или трансформацию почвенного слоя, исключающие возможность его использования в результате каких-либо факторов. Необходимо, чтобы указанное уничтожение или трансформация носили неустранимый и необратимый характер, а участок не мог быть восстановлен. Гибель участка как правопрекращающий факт устанавливается судом по заявлению заинтересованных органов и лиц в порядке гл. 27 АПК РФ, гл. 28 ГПК РФ, когда регистрационный орган не может принять решение о регистрации прекращения права.
Факт гибели участка может быть установлен, например, в случае, если в результате какого-либо катаклизма (значительное и необратимое затопление территории) у Федерального агентства кадастра объектов недвижимости отсутствуют необходимые данные.
Права на землю субъекта могут быть прекращены также при установлении юридических фактов, связанных с фиксацией прекращения существования (смерть, регистрация смерти) носителя земельных прав.
Особым юридическим фактом, влекущим прекращение права земельной аренды, безвозмездного срочного пользования субъекта, является истечение срока действия права. Срок в ряду юридических событий занимает особое место, поскольку является категорией временного порядка, периодом, который учитывается в ее нормальном течении, непрерывном, постоянном и однородно текущем, чем он отличается от юридических событий. Сроки выделяются в особую категорию юридических фактов, поскольку, с одной стороны, они могут быть определены волею людей, а с другой - возникают, длятся и истекают независимо от них - такой особенности не имеется ни у одного юридического события.
Так, например, срок действия права аренды, безвозмездного срочного пользования землей является диспозитивным в полном объеме, поскольку определяется волей сторон (ст. ст. 610, 689 ГК РФ), хотя закон и допускает установление предельных сроков аренды отдельных имущественных объектов. В настоящее время отсутствуют предельные сроки аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками. Срок действия договора аренды, безвозмездного срочного пользования может быть как определенным, так и неопределенным.
Права на землю могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ). В указанных случаях земельное законодательство допускает ограничение земельных прав, которое представляет собой стеснение прав и интересов субъектов в целях достижения разумного баланса между интересами обладателей земельных участков и иных лиц, а также охраны земель (ст. ст. 12 - 13 ЗК РФ).
Необходимость ограничений прав на земельные участки опирается на обусловленность соблюдения значительного числа интересов в отношении земельных ресурсов, являющихся достоянием народов, производственным базисом человеческого существования и основой жизнедеятельности.
Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать ограничения прав на землю, поскольку этот вопрос не только относится к сфере компетенции Российской Федерации по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции, ст. 56 п. 1 ЗК РФ), но и затрагивает гражданский аспект содержания земельных прав (п. "о" ст. 71 Конституции РФ) и гарантии их осуществления гражданами Российской Федерации.
В соответствии с земельным законодательством могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые
условия использования
2) особые
условия охраны окружающей
3) условия
начала и завершения застройки
или освоения земельного
4) иные
ограничения использования
Ограничения прав на землю устанавливаются Земельным кодексом РФ, Законами "О животном мире", "О Государственной границе РФ", "О недрах", "Об особо охраняемых природных территориях", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Водным, Лесным кодексами и другими федеральными законами.
Одно из самых значительных ограничений установлено в отношении использования сельскохозяйственных земель. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, пользователи обязаны осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, которые обеспечивали бы воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключали бы или ограничивали бы неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду, соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий (ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. (в ред. от 01.01.2009г.) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения").
Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель, предоставляются и изымаются для проведения мелиоративных мероприятий в установленном порядке, при этом участки, граничащие с участками мелиорируемых земель, могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ (в ред. от 18.12.2006г.) "О мелиорации земель").
Земли поселений используются в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ), в соответствии с градостроительным регламентом (п. 4 ст. 85 ЗК РФ). В составе пригородных зеленых зон запрещается деятельность, негативно влияющая на окружающую среду (п. 5 ст. 86 ЗК). Государственные градостроительные нормативы и правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность, в том числе на земельных участках, находящихся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, иных правах (ст. 36 ГК РФ).
В составе земель промышленности и иного специального назначения могут быть установлены охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особыми условиями использования земель, на которых ограничивается или запрещается деятельность, несовместимая с целью установления зон. Земли с полезными ископаемыми предоставляются для целей недропользования (разведки и добычи ископаемых), при этом недропользователи обязаны соблюдать требования по рациональному использованию и охране недр.
Земли особо охраняемых природных территорий изымаются из хозяйственного использования, и оборотом для них устанавливается особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК), использование их в иных целях ограничивается или запрещается. На этих землях могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В частности, земли заповедников изымаются из оборота, на прилегающих территориях устанавливаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования и запрещается любая деятельность, противоречащая задачам заповедника и режиму его особой охраны.
На землях национальных и природных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны и использования с выделением функциональных зон, в которых запрещается любая деятельность, наносящая ущерб, нарушающая режим содержания парков. На землях природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов устанавливается режим особой охраны с запрещением или ограничением любой деятельности, противоречащей этому режиму. На землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом или ограничением хозяйственной деятельности. Особый режим использования земель с ограничением или запретом хозяйственной деятельности может устанавливаться на землях природоохранного назначения, охранные зоны или режим могут быть на землях рекреационного, историко-культурного назначения. Согласно ст. 30 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. Федерального закона РФ от 25.06.2002 N 73-ФЗ) "Об охране и использовании памятников истории и культуры" обладатели земельных участков обязаны обеспечивать сохранность памятников истории и культуры, находящихся на их землях.
В качестве иных ограничений прав можно назвать сервитуты, являющиеся разновидностью ограничения права собственности на земельный участок. Производные права на землю ограничивают права, от которых они произошли. Так, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотека ограничивают право собственности на землю. Права на землю ограничиваются реквизицией, временным занятием земельного участка и в других случаях.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами органов государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные участки, находящиеся в их ведении, решением суда - в отношении прав на землю конкретных лиц - участников судебного процесса.
Одни ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно (ограничения использования земель в зоне охраны, санитарно-защитной зоне), другие - срочно (условия начала и завершения застройки в течение установленного срока), третьи - как срочно, так и бессрочно, в зависимости от конкретных обстоятельств (сервитуты).
2 Характеристика вещных прав
на земельные участки по
2.1 Право собственности на
Собственность на земельные участки отличается от собственности на недвижимые и движимые вещи, прежде всего, тем, что земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений рассматривает и землю, и земельный участок. Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных отношений, а собственно земельные отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. Земля выступает как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Несмотря на то, что в самом ЗК РФ земельные и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не всегда можно четко разграничить, необходимо отдавать приоритет охране земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. До настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву? Земельные отношения носят имущественный характер. В какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.
