Институт  «Высшие столыпинские курсы государственного права и управления» 
 
 
 

     Реферат

     На  Тему: «Право собственности на землю в РФ» 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент 4 курса юр. фак-та о/о Пирожков А.Н.

Проверил: Ланин Н.К. 
 
 
 
 
 
 

     Москва

     2008

      План

Введение        3

1. Земельный участок, как объект гражданского оборота  4
2. Право собственности на землю в системе вещных прав  12

Заключение        27

Список  использованной литературы    28

      Введение

     Рассмотрение  данной темы является логическим продолжением изучения норм гражданского законодательства, посвященным регулированию одного из важнейших институтов гражданского права - права собственности.

     Актуальность  выбранной темы объясняется включением земли в сферу гражданского оборота  и введение частной собственности  на нее в современной России, что  вызвало необходимость использования  гражданско-правовых элементов при  регулировании земельных отношений, расширилось поле правовой деятельности за счет появления новых общественных отношений, обусловленных развитием  рыночных связей. Правовое регулирование  находит свое отражение в нормах Гражданского, Земельного кодексов РФ и других законодательных актов.

     Помимо  изучения основных теоретических положений, связанных с определением понятия  права собственности на землю  и его содержанием, определением  субъектов этого права, рассмотрением  различных оснований приобретения права собственности и способов его прекращения, необходимо уделять  внимание содержанию и осуществлению  права собственности на земельные  объекты отдельными субъектами гражданского права, о чем и пойдет речь в  данной работе.

     Целью реферата является изучение исторических аспектов понимания права собственности  на землю, определения правомочий собственника, исследование правовых норм, касающихся осуществления права собственности  различных субъектов, рассмотрение вопросов правового регулирования  отдельных земельных объектов. 
 
 

     1. Земельный участок,  как объект гражданского  оборота. 

     Успехи  стран, которые сегодня принято  называть развитыми, напрямую связаны  с развитием рынка недвижимости и с тем, в какой мере были гарантированы  права на эту самую недвижимость. Причем под недвижимостью во всем мире, как правило, понимают земельный  участок. Так, в английском языке  первое значение выражения «real estate» - «участок земли». И только второе значение -  участок «с улучшениями», в том числе со зданием или многими строениями.

     Самым надежным правом на землю является собственность. Важность полноценных  прав собственников недвижимости была известна первым реформаторам постсоветской  России. Конституция 1993 г. в отличие от прежней без каких-либо оговорок и ограничений закрепила право граждан иметь в частной собственности землю, свободно осуществлять владение, пользование, распоряжение землей и другими природными ресурсами, не нанося ущерба окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц (ч.1,2 ст.36). Однако вопрос о частной собственности на земельные участки долго не решался.

     До  принятия нового Земельного кодекса  РФ действовал с 1991 года Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных  правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР.

     Кроме того, земельные вопросы регламентировались более чем тремя десятками  указов президента РФ, почти сотней постановлений правительства РФ, большим числом ведомственных нормативных  актов. К тому же в каждом субъекте Федерации принимались свои земельные законы, постановления, распоряжения. Такое правовое многообразие порождало коллизии и нарушение законных прав граждан.

     Проект  действующего Земельного кодекса РФ вызвал в Государственной Думе немало дебатов и стал причиной множества  политических спекуляций лидеров партий различной направленности. Новый  Земельный кодекс разрешил ряд проблем, связанных с большим количеством  нередко противоречащих друг другу  нормативно-правовых актов, регулирующих земельные правоотношения.

     Для того чтобы исследовать вопросы, связанные с правом собственности  на землю, необходимо исследовать землю  как объект вещного права, т.к. она  в этом плане имеет свои особенности  и специфические признаки.

     Объектом  права собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     С точки зрения оборотоспособности земельные  участки могут быть оборотоспособными, ограниченными в обороте и  изъятыми из оборота. В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод  о том, что перечень земель, изъятых  из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным  кодексом РФ. Статьей 27 ЗК РФ определяются понятие и перечень земельных  участков, изъятых из оборота и  ограниченных в обороте.

     Трактовки изъятия из оборота и ограничения  оборотоспособности, данные Земельным  кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, отличаются друг от друга.

     В п.2 ст.129 ГК РФ под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются объекты  гражданских прав, нахождение которых  в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, наследования) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК РФ).

     В соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ земельные  участки, отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных  гражданским законодательством.

     Таким образом, понятие изъятых из оборота  земельных участков, определяемое Земельным  кодексом РФ, предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому  изъятых из оборота земельных  участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в  частную собственность¹.

     В соответствии с п.2 ст.129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых  в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых  из оборота земельных участков, предусмотренный  Земельным кодексом РФ, носит исчерпывающий  характер.

     В соответствии с п.4 ст.27 ЗК РФ из оборота  изъяты земельные участки, занятые  следующими находящимися в федеральной  собственности объектами:

     - государственными природными заповедниками  и национальными парками (за  исключением случаев, предусмотренных  ст.95 ЗК РФ);

     - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  РФ, войска Пограничной службы  РФ, другие войска, воинские формирования  и органы;

     - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные  суды;

     - объектами организаций федеральной  службы безопасности;

     - объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

     - объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

     - исправительно-трудовыми учреждениями  и лечебно-трудовыми профилакториями  соответственно Минюста России  и МВД РФ;

     - воинскими и гражданскими захоронениями;

     - инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты  и охраны Государственной границы  РФ.

     Несоответствие  между понятиями можно также  установить в отношении ограничения  оборотоспособности объектов². В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК РФ ограниченно оборотоспособными являются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     В соответствии с п.5 ст.27 ЗК РФ ограничиваются в обороте следующие находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности земельные участки:

     - в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в п.4 ст.27 ЗК РФ;

     - в пределах лесного фонда, за  исключением случаев, установленных  федеральными законами;

     - занятые находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами в составе  водного фонда;

     - занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами,  включенными в Список всемирного  наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

     - предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд  и не указанные в п.4 комментируемой  статьи;

     - предоставленные для нужд организаций  транспорта, в т.ч. морских, речных  портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения  воздушного движения и судоходства,  терминалов и терминальных комплексов  в зонах формирования международных  транспортных коридоров;

     - предоставленные для нужд связи;

     - занятые объектами космической  инфраструктуры;

     - расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

     - предоставленные для производства  ядовитых веществ, наркотических  средств;

     - загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные  подвергшиеся деградации земли.

     Как объект права, земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение – это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с их категорией. Разрешенное использование – это условия и порядок использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений. Так, наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений, обременений: проведение дренажных работ, создание инженерно-защитных сооружений на земельном участке, возведение зданий, сооружений определенной высоты и др. Деление земель на категории по целевому назначению предусматривается п.1 ст.7 ЗК РФ.

     Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. Делимым признается земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после  раздела образует самостоятельный  земельный участок, разрешенное  использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого. Неделимым земельный участок  может быть признан законом.

     Статья 261 ГК РФ регламентирует статус земельного участка как объекта права  собственности. Пункт 1 статьи 261 ГК РФ предусматривает, что территориальные  границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным  законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка  государственными органами по земельным  ресурсам и землеустройству.

     Сведения  о территориальных границах земельного участка содержатся в едином государственном  реестре земель (ЕГРЗ), который в  соответствии со ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»³ представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

     В соответствии с п.2 ст.8 Федерального  закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

     В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. В соответствии со ст.16 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»⁵ кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

     Пункт 2 статьи 261 ГК РФ определяет объем правомочий собственника земельного участка в отношении находящихся в границах этого участка поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся на нем леса и растений.

     В соответствии со ст.34 Водного кодекса  Российской Федерации от 16 ноября 1995г. N 167-ФЗ (с изменениями от 30 декабря 2001г., 24 декабря 2002г., 30 июня 2003г.)⁶ в Российской Федерации устанавливается государственная собственность на водные объекты. Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.

     Обособленные  водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным  образованиям, гражданам и юридическим  лицам в соответствии с гражданским  законодательством.

     Статья 40 ВК РФ допускает возможность нахождения в собственности граждан обособленных водных объектов (замкнутых водоемов) - небольших по площади и непроточных  искусственных водоемов, не имеющих  гидравлической связи с другими  поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством  РФ.

     В соответствии со ст.19 Лесного кодекса  Российской Федерации от 29 января 1997г. N 22-ФЗ (с изменениями от 30 декабря 2001г., 25 июля, 24 декабря 2002г.) лесной фонд и расположенные на землях обороны  леса находятся в федеральной  собственности.

     Однако  в соответствии со ст.11 ЛК РФ в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая  растительность, расположенная на: землях сельскохозяйственного назначения, в т.ч. землях, предоставленных для  садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах  отводов железнодорожных магистралей  и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в т.ч. предоставленных  для дачного, жилищного и иного  строительства (за исключением городских  лесов); землях водного фонда (на полосах  отвода каналов); землях иных категорий.

     Итак, в качестве вывода можно отметить, что земельный участок, как объект права собственности, должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию. Объектом частной собственности могут быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных законом, - и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности. Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота.

      2. Право собственности  на землю в системе  вещных прав.

     В данном вопросе право собственности  на землю будет рассмотрено в  совокупности с другими вещными  правами на землю. Это обусловлено  тем, что в сфере вещных прав на землю на сегодняшний день осуществляются правоотношения присущие переходному  периоду. В связи с вступлением  Земельного кодекса РФ многим гражданам  – владельцам земельных участков предлагается переоформить их в собственность. Таким образом, эти вещные права  на землю интересны в данном случае для исследования тем, что они  рано или поздно в большинстве  случаев должны перейти в право  собственности.

     Под правом собственности на землю, прежде всего, следует понимать урегулированные  нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных  законом⁷.

     Изучая  проблему собственности в юридическом  смысле, необходимо знать соотношение  конституционного и гражданско-правового  понятий права собственности  на землю и другие природные ресурсы.

     Пункт 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации  от 12 декабря 1993г. (далее – Конституция  РФ)⁸ определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов:

     - во-первых, необходимость соблюдения  экологических требований;

     - во-вторых, необходимость защиты  прав и законных интересов  других лиц;

     - в-третьих, необходимость законодательного  ограничения права собственности  на землю в социальных целях,  так как земля и другие природные  ресурсы являются основой жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории;

     - в-четвертых, в соответствии с  п.3 ст.209 Гражданского кодекса РФ  свои полномочия земельный собственник  осуществляет в той мере, в  какой их оборот допускается  законом;

     - в-пятых, земли и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица  к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот  допускается законами о земле  (п.3 ст.129 ГК РФ).

     В ч.2 ст.261 ГК РФ сказано, что если иное не установлено законом, право собственности  на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся  на нем лес и кустарники.

     Конституция РФ устанавливает возможность перехода собственности от одних собственников  к другим, таким образом, осуществляя  оборот земельных участков. Однако законодательство этот оборот ограничивает в общественных интересах; также  ограничено содержание прав всякого  пользователя землей. Причины этого  очевидны: количество и состав всякого  рода объектов ограничен, и поэтому  их использование всегда так или  иначе затрагивает интересы общества в целом.

     Б.В. Ерофеев, однако, считает, что «установленные экологические требования и запросы, целевое использование данных объектов и т.д. по сути не являются ограничением права собственности, а устанавливают  более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может быть беспредельным»⁹.

     При рассмотрении понятия «право собственности  на землю» в качестве земельного правоотношения можно выявить следующую структуру  элементов.

     1) Объект права собственности на  землю – это часть земли  как производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или  находится в его владении, пользовании  и распоряжении¹⁰. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

     2) Субъекты права собственности  на землю – это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками  конкретного земельного участка¹¹.

     3) Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению, находящимся в собственности  земельным участком.

     Вещное  право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные  нормативно-правовые акты. Составляя  сферу регулирования гражданского права, вещные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права - охранительных, управленческих и т.п.

     Вещные  права на землю -  это не, что  иное как объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы, которой  содержатся в Гражданском кодексе  РФ и Земельном кодексе РФ. В  предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие  в результате совершения сделок с  землей. Другие отношения, связанные  с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории  в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся  в государственной и муниципальной  собственности земель иным субъектам  для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным  земельным кадастром, земельным  контролем, входят в предмет регулирования  административного права. Либо они  и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан  и юридических лиц государственным  органам и органам местного самоуправления.

     В литературе высказываются различные, порой диаметрально противоположные  точки зрения по вопросу о соотношении  норм гражданского и земельного права - от полного отрицания земельного права как отрасли права до утверждения о том, что отношения  по поводу земли регулируются исключительно  его нормами. Для сторонников  этих взглядов не существует проблемы соотношения гражданского и земельного права. В то же время многие ученые признают существование такой проблемы, высказывая различные точки зрения, отдавая предпочтение нормам, закрепленным в Гражданском кодексе, либо, наоборот, в Земельном кодексе.

     В Земельном кодексе РФ установлены  принципиальные гражданско-правовые положения:

     - об ограничении свободы осуществления  собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей  среде (в п.3 ст.209 ГК РФ шире: если это не наносит ущерба  окружающей среде и не нарушает  прав и законных интересов  других лиц);

     - о разграничении действия норм  гражданского и земельного законодательства  в части регулирования отношений  по использованию земель.

     Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в  п.3 ст.3 ЗК РФ: «Имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

     Данное  правило ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования  вещных отношений по поводу земли  и сделок с земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно  применяемых институтов. Нормы Земельного кодекса РФ о вещных правах на землю  и сделках с земельными участками  являются гражданско-правовыми. Их приоритет  над гражданско-правовыми нормами  ГК РФ не установлен в самом Гражданском  кодексе, хотя мы находим в нем  варианты, когда указывается конкретный специальный закон и лишь в  случае соответствия ему применяются  нормы ГК РФ (ст.815, п.3 ст.968, ст.970 ГК РФ).

     Анализ  главы 17 Гражданского кодекса РФ, введенной  в действие Федеральным законом  от 16 апреля 2001 года «О внесении изменений  в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон  «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» позволяет выделить нормы, отсылающие:

     - к собственно земельно-правовым  нормам Земельного кодекса РФ (п.3 ст.129; п.3 ст.209; п.2 ст.214; п.1 и 2 ст.260; п.1 ст.261; п.2 ст.279; ст.285, 286, 287 ГК РФ);

     - к гражданско-правовым нормам, установленным  иными законами, в том числе  и к гражданско-правовым нормам  Земельного кодекса РФ (ст.258, п.2 ст.263; п.2 ст.264; ст.265; п.1 ст.269; ч.2 п.1, п.3 ст.271; п.5 ст.274, ст.287 ГК РФ);

     - к водному и лесному законодательству, законодательству о недрах (п.2 и  3 ст.261; п.1 ст.262 ГК РФ);

     - к градостроительным и строительным  нормам и правилам (п.1 ст.263 ГК  РФ).

     Правило п.3 ст.3 ЗК РФ должно было бы найти отражение  в ГК РФ, например, в виде нормы: «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и  сделкам с земельными участками  постольку, поскольку они не противоречат Земельному кодексу» или «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и  сделкам с земельными участками  постольку, поскольку они не урегулированы  Земельным кодексом»¹².