Правовая экспертиза. 2

1.Правовая зкспертиза

Получение прав на  частные объекты недвижимости

Прежде чем приступить к оценке прав на конкретный объект, необходимо самым тщательным образом определить предмет будущей сделки, иначе говоря, понять: что предлагается к продаже? Наиболее распространенными вариантами являются следующие схемы:

-приобретение недвижимого  имущества

-приобретение долей (акций) юридического лица

-переуступка права аренды  недвижимого имущества

После определения предмета договора покупатель приступает к тщательному анализу будущей сделки, предполагающей юридическую, техническую и финансовую экспертизу.

Продавец должен определить для себя конечную цель сделки: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнута следующими путями:

Купля-продажа первичного объекта недвижимости.

В этом случае приобретаются права собственности на отдельное здание и соответствующий отдельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости.

В этом случае первичный объект разбивается на отдельные «подобъекты» каждый из которых обладает своим кадастровым номером и может продаваться отдельно. Разбивка на мелкие объекты повышает ликвидность здания в целом, но осложняет его техническую эксплуатацию.

Купля-продажа долей в общедолевой собственности.

Данная сделка гораздо сложнее, чем продажа кадастров, поскольку здесь требуется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании.

Купля-продажа имущественного комплекса, т.е. совокупности отдельных объектов. При совершении данной сделки неизбежно встает вопрос об обслуживании внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным устройствам.

Порядок выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости

Целью выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящих Правил, является обеспечение соблюдения участниками градостроительной, инвестиционной, предпринимательской и иной хозяйственной деятельности государственных, общественных и частных интересов, а также прав собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости в части осуществления застройки земельного участка, строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения здания, строения, сооружения, благоустройства территории.

"разрешение на строительство" - документ, разрешающий осуществлять  для федеральных государственных  нужд строительство объектов недвижимости федерального значения (включая создание, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение зданий, сооружений и их комплексов) с финансированием полностью или частично за счет средств федерального бюджета в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости отнесен к компетенции субъектов РФ

Обеспечение строительства ПСД

Состав ПСД на строительство и порядок ее разработки

Своевременная и правильная разработка ПСД служит достижению двух основных целей:

-обеспечение законности  начала строительства

-определение размеров  необходимых источников финансирования

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат

проект и рабочая документация

действующие сметные нормативы и отпускные цены

отдельные относящиеся к стройке решения центральных органов государственного управления

Рабочий проект на строительство должен состоять из следующих разделов

общая пояснительная записка

генеральный план и транспорт

технологические решения

научная организация труда рабочих и служащих

управление предприятием

строительные решения

организация строительства

охрана окружающей природной среды

жилищно –гражданское

10)паспорт рабочего проекта

Для определения сметной стоимости объекта составляется следующая документация- сводный сметный расчет, сводка затрат, объектные и локальные сметы, сметы на проектные и изыскательские работы.

Полная сметная стоимость всех работ и затрат включает следующие главы:

подготовка территорий строительства

основные объекты строительства

объекты подсобного и обслуживающего назначения

объекты энергетического хозяйства

объекты транспортного хозяйства и связи

наружные сети и сооружения водо-тепло и газоснабжения

благоустройство и озеленение территории

временные здания и сооружения

прочие работы и затраты

10) содержание дирекции

11) подготовка эксплуатационных  кадров

12) проектные и изыскательские  работы

Обязанность по разработке ПСД возлагается на заказчика-застройщика.

Взаимоотношения заказчика с проектными организациями

Очень часто заказчик не разрабатывает ПСД собственными силами, а пользуется услугами проектных организаций. Взаимоотношения заказчика и исполнителя ПСД регулируются параграфом 4 гл. 37 ГКРФ- подря на выполнение проектных и изыскательских работ.

Расчеты с проектными организациями

Стоимость проектно- изыскательских работ, а так же авторский надзор проектных организаций экспертизы проектов осуществляются за счет капитальных вложений и входят в состав прочих капитальных работ и затрат.

Необходимость проведения авторского надзора проектной организации за строительством определяется заказчиком в порядке авторского надзора могут осуществляться только работы проводимые проектной организацией до ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Юридическое сопровождение инвестиционного проекта

Инвестиционный проект находится на всех своих стадиях в правовом поле. Вследствие этого, субъект инвестиций вынужден на протяжении всей жизни объекта недвижимости обеспечивать соответствие проекта действующему законодательству. При этом говорится о необходимости юридического сопровождения инвестиционного проекта. В это понятие входят и правовые/юридические экспертизы и правовой мониторинг и защита прав и интересов субъекта.

Собственность и право собственности, «триада» правомочий

Вещные права в системе гражданских прав

Ве́щное пра́во (лат. jus in rem) — субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Признаки вещного права

Право собственности входит в перечень вещного права, а другие вещные права лишь производны от права собственности, и рассматриваются в юриспруденции поскольку собственник передает свое имущество другому лицу. Ограниченное вещное право является абсолютным правом, т.е. не нужно обращаться к третьим лицам для реализаций своих правомочий, в отличие от обязательственного права, которое является относительным. Вещные права имеют объектами индивидуально-определенные вещи. Вещные права бессрочны, а также нарушение вещных прав требует преимущественного удовлетворение перед обязательными.

Право собственности

Право собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

Право владения — возможность осуществления фактического господства над вещью.

Право пользования — это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

Право распоряжения — возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. Они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право пожизненного наследуемого владения землей;

право постоянного пользования земельным участком;

сервитут.

иные вещные права.

Право хозяйственного ведения

Вещное право (Особый раздел)юридического лица- несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты: унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарным; государственные концерны. Объект: комплекс имущества, который в установленном порядке закреплен за носителем этого права.

Содержание: владение (обычно в полном объеме); пользование (обычно в полном объеме); распоряжение. По обязательствам юридическое лицо-носитель права хозяйственного ведения отвечает всем своим имуществом, вплоть до основных фондов.

Право оперативного управления

Право юридического лица-несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества.

Субъекты: казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юридических лиц.

Объект: комплекс имущества, в установленном порядке закрепленный за указанными юрлицами.

Содержание: владение, пользование, распоряжение — но объем, и реализация этих полномочий могут быть ограничены. Носитель права оперативного управления отвечает по обязательствам, но казенное предприятие — всем своим имуществом, а учреждение — только денежными средствами. Предусмотрена субсидиарная ответственность собственника.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству.

Субъекты: физические лица.

Содержание: владение и пользование. Носитель может возводить на участке здания и сооружения и приобретать на них право собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участкомПраво пользования, не ограниченное установлением срока.

Субъекты: государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Сервитут

Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица.

Основания возникновения: соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.

Иные вещные права

Право пользования жильем членами семьи собственника, право фактического владельца, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом (ст. 1137 ГК).

Собственность как экономическая категория

Со́бственность —

Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеется исключительное право на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту (собственнику), составляет имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называются также имущественными отношениями.

Юридическая категория — наиболее полный комплекс прав, которым может обладать субъект права в отношении своего имущества. В ряде теорий признаётся также собственность на некоторые права. Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ признают и гарантируют любые формы собственности, при этом нормативно установлены три формы: государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и частная собственность.

Гражданско-правовой институт — совокупность юридических норм, направленных на регулирование экономических отношений собственности методами гражданского права.

Имущество — непосредственно сам объект собственности, само имущество, принадлежащее кому-либо на праве собственности.

Собственность как экономическая категория

Отношения собственности возникают лишь при условии существования как минимум двух субъектов. Примером может служить Робинзон Крузо, который имел вещи в собственном употреблении, но ему не с кем было вступать в отношения по поводу них, и поэтому его нельзя назвать собственником в полном смысле слова, по крайней мере, до появления Пятницы.

В обществах охотников и собирателей (палеолит, мезолит) понятия собственности сначала не существовало. Но в неолите, после возникновения производящего хозяйства, частной собственностью стали орудия труда, домашние вещи, жильё, скот. Позднее в частную собственность перешла и земля.

Экономические отношения собственности — это прежде всего отношения, складывающиеся между субъектами экономической деятельности по поводу неких благ. При этом принимаются во внимание прежде всего фактические отношения — кто контролирует объект собственности, обладает полной информацией о нём, принимает решения о порядке его использования, отчуждения и распределении прибыли.

Можно заметить, что утвердившееся суждение о том, что правовая природа собственности производна от экономической, означает, что право опосредует некие «экономические отношения собственности», закрепляет их. Данные утверждения являются по существу вариациями на тему тезиса К. Маркса об экономике как базисе, а о праве как надстройке. Этот тезис не потерпел крушения и продолжает жить в умах и трудах ряда ученых.

В экономике задействованы не столько отношения людей между собой, сколько именно правовые формы этих отношений, то есть экономическое понятие собственности включает в себя необходимый правовой компонент. В целом признано, что именно права собственности (пусть даже несколько специфически понимаемые) являются правилами игры в обществе в целом и именно на них строятся сугубо экономические отношения спроса-предложения. Речь идет не об «экономических отношениях собственности», термине экономико-социальной теории К. Маркса, но об «экономической теории прав собственности», давно занявшей центральной место в современной экономической теории.

Традиционным является целостное рассмотрение генезиса собственности как в юридическом, так и в экономическом понимании. Собственность есть не только некое благо, но и пакет прав по использованию данного блага. В частности «право собственности — это еще и … важнейшая экономическая категория», что позволяет некоторым авторам говорить о первичности именно юридической ипостаси собственности перед ее экономическим отображением. Кроме того, в современной экономической теории используется перечень, раскрывающий этот «пакет прав», который был подготовлен британским юристом А. Оноре и является расширенным (по сравнению с классической отечественной триадой) перечнем правомочий собственника, состоящим из 11 элементов.

Собственность как правовая категория

Собственность есть практически «идеальное» вещное право, в нем в полной мере воплощается природа вещных прав. Вещные права, как явствует из их наименования, есть права, связанные с вещью, опосредующие определенное отношение лица к вещи. Легально собственность определяется весьма лапидарно лишь через традиционную совокупность составляющих ее правомочий. Собственнику, как указано в п. 1 ст. 209 ГК РФ, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно одной из точек зрения, право собственности не сводится к перечисленным в триаде правомочиям, так же как любая система не тождественна совокупности элементов. Как указывают некоторые авторы, можно выделить два момента в правах собственника: объективный (возможность совершать любые, с известными ограничениями, действия по отношению к имуществу) и субъективный (возможность совершать их по собственному усмотрению). Перечисление же правомочий возможно объяснить как следованием законодателя российской цивилистической традиции, так и необходимостью все же каким-либо образом дать наиболее общее понятие о содержании собственности. При таком подходе считается важным не принимать объяснительно-структурное суждение за аподиктическое, а тем более за основание и сущность собственности. Итак, собственность — это право наиболее полного господства над своей вещью.

Право собственности

Право собственност- совокупность правовых норм, закрепляющих присвоенность вещей отдельным лицам и коллективам.

После рецепции римского права в Средние века один из основополагающих его принципов римского права — недопустимость двух (нескольких) прав собственности вступил в противоречие с существовавшим при феодализме одновременным «правом собственности» сеньора и вассала на один и тот же земельный участок. Феодальное право, подобно древнему римскому праву, не содержало четкого различия между правом собственности и другими правами на вещи, что создавало возможность сосуществования нескольких близких по содержанию имущественных прав собственности на одну и ту же вещь. В связи с этим глоссаторами была разработана концепция «разделенной собственности», допускавшая и объяснявшая сосуществование двух или нескольких одноименных имущественных прав на одну и ту же землю (лен, феод).

Современная континентальная правовая традиция рассматривает право собственности неограниченным и неделимым, сосредоточенным в руках одного лица.

Основания приобретения права собственности

Основания приобретения права собственности делятся на первоначальные (когда право собственности возникает впервые) и производные. Право собственности возникает:

в результате изготовления вещи своими силами из принадлежащих владельцу или бесхозных материалов;

в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы);

в результате приобретения имущества по сделке (купля-продажа, мена, дарение);

в результате наследования или правопреемства;

по праву первого нашедшего бесхозную вещь;

по праву давности владения.

Право собственности на недвижимость возникает при регистрации.

Основания прекращения права собственности

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества.

Законодательство также допускает в ряде случаев принудительное прекращение права собственности. К таким случаям относятся взыскание собственности в счёт погашенияобязательств собственника, национализация, конфискация, реквизиция, принудительный выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства, принудительный выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных при ненадлежащем обращении с ними.

Государственная или муниципальная собственность может быть передана как в результате продажи, так и при бесплатной приватизации.

Защита права собственности

Всеобщая декларация прав человека (статья 17) предусматривает, что каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими, и никто не должен быть произвольно лишен своего имущества. Тем самым право собственности отнесено к одному из основных прав человека.

Юридическая защита прав собственности составляет одну из основных функций гражданского права. Реализация гражданско-правовой защиты права собственности осуществляется через суды. В частности, для этого используются виндикационный иск, а также негаторный иск, а также кондикционный иск. Наконец, собственник осуществляет самозащиту своей собственности от преступных посягательств на нее, используя замки, сейфы, заборы, охранную сигнализацию, сторожей(охранников).

Физические лица как субъекты прав собственностиПраво собственности физлица может быть ограничено по закону (оборот наркотических средств, оружие и т. д.). Объём прав собственности также зависит от правоспособности (возрастной ценз, психические заболевания) и правосубъектности лица (является лицо гражданином, иностранным гражданином или же лицом без гражданства). Только физические лица могут передавать имущество по завещанию.

Юридические лица как субъекты прав собственности

Юридические лица могут являться коммерческими и некоммерческими организациями. Особенности прав собственности юридических лиц:

юр. лица самостоятельно являются собственниками своего имущества. Учредители, передавшие своё имущество для формирования уставного фонда (капитала), получают лишь корпоративные права в отношении такого юридического лица, но не право собственности на его имущество. А в случаях религиозных и общественных организаций учредители не имеют даже корпоративных прав.

юридические лица осуществляют свои полномочия через свои органы, в том числе через директора.

права юр.лица и его органов помимо законодательства регламентируются учредительными документами.

Объекты собственности

Объектами собственности являются продукты труда, ценные бумаги, валютные ценности, деньги, иное движимое и недвижимое имущество. Объекты:

материальные;

неживые;

вещи;

земля, недра;

живые

животные, в том числе одомашненные

люди: рабы (в современном мире рабство не признаётся)

нематериальные;

интеллектуальная собственность.

воздушное, водное и космическое пространство

Формы собственности

Формы собственности — это экономические отношения, характеризующиеся двумя признаками: индивидуализацией собственника и разновидностью имущества. В ч.2 ст. 8 Конституции говорится, что «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

Содержание прав собственности

Содержание права собственности включает два понятия — субъективное право собственности и объективное право собственности.

Объективное право собственности — совокупность всех норм, регулирующих отношения собственности в их статическом состоянии. Субъективное право — содержание правомочий собственника.

Отличительные черты субъективного права собственности:

обладатель права собственности может распоряжаться собственностью по своему усмотрению

право собственности ограничивается при условии: 1) предусмотренном законом; 2) при нарушении чужих прав; 3) при осуществлении своих прав только с намерением причинить вред

право собственности действует все время существования имущества

Право собственности содержит правомочия:

владения (фактическое обладание)

распоряжение (определение юридической судьбы собственности)

пользования (потребление)

Субъекты (носители) прав собственности

Собственником могут быть физические и юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. Также, если в римском праве доминировала формула «у каждой вещи может быть только один собственник», то в нынешнем законодательство РФ предусмотрено возможность наличия нескольких сособственников (координационная модель), а также разделение имущества на несколько частей, над которыми каждый сособственник осуществляет свои правомочия собственника (субкоординационная модель).

Объектом права собственности является имущество, то есть вещи и имущественные права. Некоторые субстанции не могут быть объектами права собственности, так как они выведены из-под действия права законом (например, воздушное пространство на территории РФ, дикие животные). Имущественные права также могут быть объектами права собственности, например, предприятие (имущественные права входят в понятие предприятие) или же ценные бумаги. Объектами права собственности не являются результаты интеллектуальной деятельности, так как интеллектуальная деятельность входит в исключительные права.

Триада правомочий

Владение (фактическое обладание) — расположение вещи, затрудняющее пользование ею всеми людьми, кроме одного или нескольких лиц, называемых владельцами.

В вещном праве владение выступает как одно из правомочий, составляющих право собственности (наряду с распоряжением и пользованием). В современной российской цивилистикеправо владение как самостоятельное вещное право часто отрицается. Тем не менее, оно существовало и существует в ряде правовых систем, включая и современное Российское право.

В отличие от юридической терминологии, в русском разговорном языке слово «владение» обычно является синонимом слова «собственность», а слово «владелец» в быту обычно используется как синоним слова «собственник».

Владение обычно осуществляется расположением вещи в жилище владельца, на принадлежащей ему территории, в принадлежащих ему других вещах, в одежде, на теле или в руках владельца, сокрытием в неизвестном для посторонних месте. Другие способы осуществления владения включают в себя огораживание, прикрепление, запирание на замок, охранулично владельцем или привлечёнными для этой цели лицами, нанесение или прикрепление надписей, меток, клеймение. Законное владение также охраняется государством.

Распоряжение имуществом — в гражданском праве одно из правомочий собственника, позволяющее ему по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить и др.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом.

Распоряжением определяется юридическая судьба имущества, то есть либо прекращается, либо приостанавливается право собственности на него. Распоряжение имуществом, принадлежащим недееспособным лицам, осуществляется от их имени законными представителями с ограничениями, предусмотренными законом

Пользование — одно из основных правомочий собственника. Заключается в праве потребления вещи в зависимости от её назначения. Право пользования означает, что пользователь получил от владельца или распорядителя вещи право на её использование в течение определённого периода и на условиях, установленных собственником. Границы права пользования определяются законом, договорами или иными правовыми основаниями. Законное пользование защищается от нарушений различными правовыми средствами, в частности путём предъявления иска об устранении препятствий в пользовании. Пользование - функция владения, при которой имеет место фактическое применение и извлечение полезных свойств блага.

Исключительные права (интеллектуальная собственность)

Объекты доверительного управления

Доверительная собственность (или траст — от англ. trust) в общем праве — это система отношений, при которой имущество, первоначально принадлежащее учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника (управляющего или попечителя), но доход с него получают выгодоприобретатели (бенефициары). Учредитель (который может одновременно быть и выгодоприобретателем и/или управляющим) в рамках специального соглашения передает принадлежащие ему ценности под контроль попечителя, который обязан совершать с ними операции, приносящие выгодоприобретателям максимальную прибыль или соответствующие другим инструкциям учредителя.