Правовое регулирование использования земель населенных пунктов

                                           
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оглавление 

Вопрос  № 1..........................................................................................................3

Задача  № 1..........................................................................................................11

Задача  № 2..........................................................................................................13

Список  использованной литературы................................................................17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

§ 1. Правовое регулирование использования

земель  населенных пунктов. 

       Земли населенных пунктов – одна из семи категорий земель, предусмотренных ст. 7 ЗК РФ. Несмотря на то, что данная категория занимает наименьшую по сравнению с иными категориями земель площадь, она является самой густонаселенной – на ней проживает подавляющее большинство населения России. Особенностью данного вида земель является то, что он представляет собой ценность прежде всего в качестве территориального пространства, земельной основы, которая может быть использована для создания на ней различных по назначению объектов недвижимости и иных необходимых для комфортного проживания населения селитебной, транспортной, инженерной и других видов инфраструктуры. Именно на этих землях наиболее активны инвестиционно-строительные процессы, осуществление различных форм градостроительной деятельности, в связи с чем важнейшее значение в регулировании вопросов использования вопросов использования и охраны данных земель имеет также и градостроительное законодательство.

     Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию и охране земель населенных пунктов, градостроительной деятельности являются Конституция РФ, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, федеральные законы (такие как: ФЗ от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»; ФЗ от 29.12.2004 г. № 199-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов РФ по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований»; ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др.), принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и в пределах своих полномочий органов местного самоуправления.

     Градостроительные отношения регулируются  также лесным, водным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников культуры и истории) народов РФ, иным законодательством РФ, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

     Правовой режим земель населенных  пунктов представляет собой установленный нормами земельного и градостроительного законодательства порядок использования и охраны земельных участков в пределах границы населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов прав на земельные участки, посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта. «Главная цель всех перечисленных мероприятий – компактно разместить разнородные объекты, порой трудно совместимые друг с другом (например, промышленное производство и жилье, сложные системы подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации), обеспечить их функционирование при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, градостроительных и т.п. норм»1.

     С принятием в 2001 г. нового Земельного кодекса наименование данной категории земель изменилось – она впервые стала именоваться «земли поселений», и именно это название стало привычным в последние годы. Однако с 1 января 2007 г. оно было изменено – теперь данная категория снова именуется «земли населенных пунктов», что нашло отражение в ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс.

    Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1. ст. 83 ЗК)2.

    Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

    Изменением  границ населенных пунктов  является3: изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

    В свою очередь, утверждение изменения  границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

    Включение земельных участков в границы  населенных пунктов не влечет за собой  прекращение прав собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

    В состав земель населенных пунктов могут  входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

    1) жилым;

    2) общественно-деловым;

    3) производственным;

    4) инженерных и транспортных инфраструктур;

    5) рекреационным;

    6) сельскохозяйственного использования;

    7) специального назначения;

    8) военных объектов;

    9) иным территориальным зонам.

    Земли, входящие в состав пригородных зон, подобно землям населенных пунктов и некоторых иных категорий, не однородны по своему составу. Во-первых, в них могут входить земли различного целевого назначения (кроме земель населенных пунктов, если речь идет о сельских населенных пунктах с численностью населения 100 человек, не входящих в состав поселений), а следовательно, имеющие различный правовой режим. Во-вторых, территории пригородных зон подлежат зонированию -  действующее законодательство предусматривает возможность выделения в их составе четырех видов территорий (зон):

    • территории сельскохозяйственного производства;
    • зоны отдыха;
    • резервные земли для развития города;
    • зеленые зоны.

    Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

    Согласно  ст. 4.1. ФЗ 4орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

    Земли населенных пунктов используются преимущественно  как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

    По  общему правилу, земли населенных пунктов  не ограничиваются по формам собственности. Приватизация федеральных земель осуществляется с учетом действующих требований для отдельных категорий земель (зон). Приватизация осуществляется за плату в порядке купли-продажи права собственности, установленном для приватизации земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом не допускается приватизация земель общественного пользования, занятых площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водоемами, пляжами, земель, предоставленных для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании. Также не подлежат приватизации земли особо охраняемых территорий, земли, занятые объектами обороны. Приватизация может быть также ограничена законодательством субъектов РФ и решениями органов самоуправления применительно соответственно к субъектным и муниципальным землям5.

    На  основании общих правил допускаются передача земельных участков гражданам и организациям в пользование на праве аренды, постоянного и временного пользования, пожизненного наследуемого владения. Допускается пользование земельными участками на праве публичного или частного сервитутов. Особые условия установлены для права аренды, которое передается гражданам и организациям в порядке купли-продажи.

    В случае,  если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ, право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками в течение срока может быть прекращено органами го-

сударственной власти субъектов РФ6.

    В случае, если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ, аренда таких земельных участков в течение срока может быть прекращена по инициативе органов государственной власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ независимо от оснований7.

    На  землях населенных пунктов действует  общее правило о целевом использовании земельных участков, которое определяется в порядке подготовки и утверждения генеральных планов. Генеральные планы разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления для городских и сельских поселений, органами соответствующего субъекта РФ — для городов и пригородных зон, а для городов федерального значения - органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

    Подготовка  генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта могут также осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.

    Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков

    Для земельных участков, расположенных  в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений8.

    Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

    Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов РФ, схемам территориального планирования РФ9.

    Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

    Правила застройки могут быть обжалованы в суде. Право на иск при этом принадлежит только гражданам, проживающим на соответствующей территории, а также собственникам и владельцам недвижимости, права и законные интересы которых нарушены.

    Строительство осуществляется в соответствии с  градостроительными нормативами и правилами, а также санитарными правилами, устанавливаемыми органами архитектуры и строительства и органами санэпиднадзора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  № 1.

    Гр. Титов, являясь собственником земельного участка, разрешил гр. Волкову на половине своего участка построить жилой дом. За это Волков обязался пристроить к дому Титова веранду.

   Правомерно ли такое соглашение?

   Решите дело.

Ответ:

       Согласно ст. 40 ЗК10 собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением различных нормативов (п. 2 ч. 1 ст.40 ЗК). Данное право закреплено и в гражданском законодательстве, а именно -  возводить на земельном участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п.1 ст.263 ГК)11.

    Осуществление права на земельные участки зачастую допускается лишь при соблюдении обязанностей. Например, право на возведение зданий можно осуществлять только при соблюдении целевого назначения земельного участка (например, на земельном участке сельскохозяйственного назначения не допускается строительство торгового комплекса) и градостроительных регламентов, разрабатываемых в соответствии с Градостроительным кодексом. При несоблюдении этих условий постройка на земельном участке  является самовольной и в силу ст.222 ГК подлежит сносу по решению суда. 

       Согласно ст.42 ЗК соблюдение целевого назначения земельного участка – главная обязанность участников земельных отношений. Земельное законодательство допускает предоставление земельного участка не вообще, а только с определенной целью использования, что отражается в документах о правах на земельные участки. Гражданин или юридическое лицо не могут по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка (например, если участок предназначен для огородничества, то от строительства жилого дома необходимо отказаться). Такое изменение проводиться по решению соответствующего органа и зачастую связано со специальной процедурой перевода земель из одной категории в другую.

      Титов прежде чем разрешить Волкову построить дом на своем участке, должен был получить разрешение на строительство – документ, удостоверяющий право собственника объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка. Разрешение на строительство выдается на основании заявления заинтересованного лица, документов, удостоверяющих его права на земельный участок, градостроительного плана земельного участка и схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство  на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Процедура выдачи разрешений на строительство предусмотрена в ст. 51 Градостроительного кодекса.

       Разрешения на строительство  веранды не требуется, она является  строением вспомогательного использования, что так же предусмотрено ст. 51 Градостроительного кодекса.

      Соглашение Титова и Волкова  нельзя считать правомерным пока  не будут 

выполнены все требования земельного и градостроительного законодательства.

                                                                              

                                                                                 
 
 
 

Задача  № 2.

    Гражданин Смирнов приобрел в собственность у гражданина Петрова земельный участок площадью 0,12 га для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок располагался на берегу озера. Гражданин построил жилой дом и установил железобетонный забор, отделяющий границы его земельного участка и до уреза воды, тем самым был перекрыт свободный проход по берегу озера гражданам, отдыхающим на озере. Жители поселка лишились возможности прогона скота на водопой.

     При осмотре земельного участка выяснилось, что исчезли межевые знаки, определяющие границы земельного участка; разрешения на строительство забора и каменного строения на расстоянии 1,5 метров от уреза воды получено не было; срублены деревья по берегу озера.

   Какие нарушения допущены гражданином Смирновым?

   Какие санкции могут быть применены к гражданину Смирнову?

   Каков порядок составления протокола о нарушении земельного законодательства?

Ответ:

    Гражданин Смирнов нарушил требования земельного, градостроительного  и природоохранного законодательства.

    Собственники земельных участков  обязаны соблюдать межевые знаки. Согласно ст. 17 ФЗ «О землеустройстве»12 межевые знаки устанавливаются при межевании объектов землеустройства. Межеванием являются работы по установлению на местности границ земельных участков, муниципальных и других административно-территориальных образований с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Сохранение межевых знаков является обязанностью собственников земельных участков, которая закреплена в ст. 42 ЗК.  Уничтожение межевых знаков границ земельных участков является

правонарушением, предусмотренное ст. 7.2 КоАП РФ. Санкция  данной статьи предусматривает наложение  административного штрафа на граждан  в размере от трехсот до пятисот  рублей.

        Также гражданином Смирновым  было нарушено требование соблюдать  при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов (ст. 42 ЗК), а именно не было получено разрешение на строительство на земельном участке, что предусмотрено ст. 51 Градостроительного кодекса. Нарушение установленного порядка строительства является правонарушением по ст. 9.5 КоАП, санкция п. 1 этой статьи (строительство без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства предусмотрено получение разрешений на строительство) предусматривает наложение административного штрафа на граждан в размере от двух до пяти тысяч рублей.

    Ст.  8.28.КоАП13 РФ незаконная рубка, повреждение лесных насаждений или самовольное выкапывание в лесах деревьев, кустарников, лиан - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до трех тысяч пятисот рублей. 

    Согласно  п. 6 ст. 6 Водного кодекса полоса земли  вдоль берегов линии водного  объекта  общего пользования (береговая  полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров. Так как каменное строение гражданина Смирнова находилось на расстоянии 1.5 м от уреза воды, то этим он нарушил требования законодательства14. Данное нарушение предусмотрено п. 1 ст. 7.8 КоАП – самовольное занятие земельного участка прибрежной полосы водного объекта, что влечет наложение административного штрафа на граждан  в размере от одной до одной тысячи пятисот рублей.

    Порядок составления протокола о нарушении  земельного законодательства определен  Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, инструкцией о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях. МДС 15-2.99", утвержденной Приказом Госстроя РФ от 2 августа 1999 г. № 1815.

    Так, согласно данной инструкции в случае обнаружения нарушения градостроительного и земельного законодательства при использовании и охране земель в поселениях, должностное лицо или уполномоченный специалист (инспектор) соответствующего органа архитектуры и градостроительства, органа госархстройнадзора составляет протокол.

     При составлении протокола о  нарушении земельного законодательства  указывается дата составления протокола; должность, Ф.И.О. проверяющего; наименование организации, Ф.И.О. её руководителя, индивидуального предпринимателя, гражданина, в собственности которого находиться земельный участок; описание правонарушения с указанием площади, местоположения, кадастрового номера земельного участка, где допущено земельное правонарушение; наименования законодательных и иных нормативных правовых актов (со ссылкой на статьи и пункты), требования которых были нарушены, и установленная

за это  ответственность; содержание предписания  об устранении земельного

 правонарушения  и срок его исполнения; подписи лица, составившего протокол и владельца участка.

     О совершении административного правонарушения согласно ст. 28.2 КоАП РФ, как правило, составляется протокол лицами, перечисленными в ст. 28.3КоАП РФ, немедленно после выявления такого правонарушения, а если требуется дополнительное выяснение обстоятельств дела или сведений о лицах, в отношении которых оно возбуждается, - в течение двух суток с момента выявления (ст. 28.5 КоАП РФ).

      Лицу, подозреваемому в совершении правонарушения или его законному представителю, предоставляется возможность ознакомиться с протоколом. Эти лица имеют право представить замечания и объяснения, приложив их к протоколу (п. 4 ст. 28.2 КоАП РФ), и получить под расписку  его копию (п. 6 ст. 28.2 КоАП РФ). Если указанные лица отказываются подписать протокол, в нем делается соответствующая запись.

     Далее протокол направляется лицу, правомочному рассматривать дело об административном правонарушении. Срок рассмотрения - 15 дней с момента получения указанным  лицом (но не составления) протокола, причем в отдельных случаях этот срок может быть продлен еще на месяц, о чем выносится мотивированное определение. Как правило, основанием продления является необходимость выяснения дополнительных обстоятельств дела, но может быть и поступление ходатайств от участников  производства по делу (ст. 29.6 КоАП РФ)16. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                    Список использованной  литературы

  1. "ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001). (ред. от 19.07.2011).// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147, "Парламентская газета", N 204-205, 30.10.2001, "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.
  2. "ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), (ред. от 19.07.2011)//"Российская газета", N 290, 30.12.2004,"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16,"Парламентская газета", N 5-6, 14.01.2005.
  3. Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2009)// Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301
  4. "КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ" от 30.12.2001 N 195-ФЗ,(принят ГД ФС РФ 20.12.2001),(ред. от 18.07.2011)//"Российская газета", N 256, 31.12.2001,"Парламентская газета", N 2-5, 05.01.2002,"Собрание законодательства РФ", 07.01.2002
  5. Водный кодекс РФ от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ  (ред. от 19.07.2011)// СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381; № 50. Ст. 5279; Российская газета, 2008. 18.07.
  6. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 191-ФЗ,(ред. от 19.07.2011),"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ",(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)//"Российская газета", N 290, 30.12.2004, "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 17,"Парламентская газета", N 5-6, 14.01.2005.
  7. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.10.2001 N 137-ФЗ, (ред. от 18.07.2011),"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)//"Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4148, "Парламентская газета", N 204-205, 30.10.2001,"Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.
  8. Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»  (ред. от 18.07.2011)// СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582; 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2006. № 50. Ст. 5279; Российская газета, 2008. 17.05.
  9. Приказ Госстроя РФ от 2 августа 1999 г. № 18 "Об утверждении Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях. МДС 15-2.997/Российская газета от 14 декабря 1999 г., № 247, в Приложении 1 к "Библиотечке Российской газеты", выпуск № 1, 2000 г
  10. Земельное право: Учебник/под ред. Г.Е.Быстрова, Р.К. Гусева. М.:Прспект, 2008.-Стр.581.
  11. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для высших юридических учебных заведений. - М.: МЦУПЛ, 2007.
Правовое регулирование использования земель населенных пунктов