Правовое регулирование оценочной деятельности. 2

       План: 

       Правовое  регулирование оценочной  деятельности 

  1. Введение 3-4
  2. Понятие оценочной деятельности. Субъекты оценочной деятельности. Объекты оценки. 4-7
  3. Источники правового регулирования оценочной деятельности. 7-16
  4. Основания для осуществления оценочной деятельности.  Принципы осуществления оценочной деятельности. 16-17
  5. Заключение. 18
  6. Список литературы 19-20
 

 

 

       Введение

       Оценочная деятельность как объект правового  регулирования представляет с одной  стороны услугу оценщиков – независимых  экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны –  юридическим фактом, устанавливающим  стоимость объекта оценки для  определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели (целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с  законодательством РФ может повлечь  за собой определенные правовые последствия.

       С развитием в России рыночных отношений  категория стоимости имущества  из объекта планового регулирования  переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление  которого требует серьезного экспертного  исследования.

       Экспертное  установление стоимости имущества  необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком  должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в  целях установления их правового  статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Если широко определить понятие оценочной  деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего  специальными знаниями об объекте окружающей действительности.

       Профессиональная  оценка помогает решать важные задачи: более обоснованно совершать  сделки купли-продажи и аренды с  недвижимым имуществом, брать кредит под залог имущества. Оценка необходима и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества  или оспорить сумму, в которую  страховая компания оценила ущерб. В случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных контрактов, также бывает необходимо привлечение оценщика для определения стоимости имущества. 
 

       Понятие оценочной деятельности. Субъекты оценочной  деятельности. Объекты  оценки.

       Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

       Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.1
 

       Исходя  из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под  регулирование законодательства об оценочной деятельности. Отчет, составленный не оценщиками, не может иметь доказательственного  значения и такая стоимость не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка, не соответствующая требованиям  законодательства не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические  компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных  видов имущества. Даже на бытовом  уровне мы часто анализируем стоимость  различных товаров, услуг, объектов недвижимости и прочее. Однако, суждение о стоимости, не подпадающие под  сферу правового регулирования  законодательства об оценке, не может  являться независимым экспертным заключением  о стоимости объекта оценки, и  не имеет законного доказательственного  значения. Таким образом, одним из существенных условий признания  доказательственной силы суждения о  стоимости является осуществление  этой деятельности субъектами оценочной  деятельности в соответствии с законодательством.2

       Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». 3

       Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

    К субъектам оценочной  деятельности можно  отнести:

  • органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований;
  • оценщиков — индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, профессиональные объединения оценщиков;
  • заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
  • потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

       К объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
 

       В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений  специализации или видов оценочных  работ, например: оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса).4 

       Источники правового регулирования  оценочной деятельности.

       Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»5, а также другими ФЗ и иными НПА РФ, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

       Настоящий ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

       Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названного закона, иных федеральных законов и нормативных  правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров  РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную  деятельность в соответствии с федеральным  законом.

       В законе «Об оценочной деятельности в РФ» дано определение оценочной деятельности. Под ней понимаются действия субъектов оценочной деятельности, направленные на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

       Основанием  для проведения оценки является договор  между оценщиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта  не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор  заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения. Законом установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

  • наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности;
  • своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта;
  • неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;
  • независимость оценщика, т. е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки;
  • наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

       Законом «Об оценочной деятельности в РФ» для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

       Не  обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях, например с целью  отражения в отчетности; купли-продажи, мены, иного отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, доверительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, дарения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных споров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в  уставный капитал; определения доли имущественных прав; передачи в доверительное  управление; инвестиционного проектирования; коммерческой концессии; возмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта  и др.

    Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Согласно статье 20.3. Права и обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве (введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 296-ФЗ) привлекаемые арбитражным управляющим в соответствии с настоящим Федеральным законом реестродержатель, аудиторская организация (аудитор), оценщик и организатор торгов не могут быть заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему, должнику и его кредиторам. А так же статья 20.7. Расходы на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве (введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 296-ФЗ) за счет средств должника в размере фактических затрат осуществляется оплата расходов, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в том числе расходов на оплату услуг оценщика (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 429-ФЗ).6

       Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости), оплачиваемая неденежным вкладом. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.7

   Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, определяющем порядок создания и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 Закона акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком (в ред. Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ).

        Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик (аудитор) (ч. 3, ст. 77 Закона). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.8

       Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов, а также устанавливает основные принципы государственного контроля над их деятельностью. В соответствии с п. 6 ст. 25 данного Закона, при размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять государственному уполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.9

       Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости. Ст. 9 Закона определяет содержание договора об ипотеке, т. е. его существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации (ч. 3, ст. 9).10

       Отметим, что в ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. 11

       Субъекты  РФ также в своих нормативных  правовых актах обращаются к деятельности оценщиков.

       Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», от 18 сентября 1997 г. № 149-51 в ст. 4 предусматривает право арендатора на независимую оценку рыночной ставки арендной платы: «В случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности».12

       Кроме законодательства, регулирующего оценочную  деятельность, особое внимание у оценщиков  вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

       Основой такого законодательства служит Гражданский  кодекс Российской Федерации, другие законодательные  и нормативные акты, в том числе  по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности.

       Речь  идет о появлении различных ограничений  прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении  права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права, собственник земельного участка  рассматривался также в качестве и собственника недр, и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились  определенные ограничения, вызванные  интересами владельцев соседних земельных  участков или публичными интересами.

       Интересы  владельцев соседних участков, равно  как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы  в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что «собственник недвижимого имущества… вправе требовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…». Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую, согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ, «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».13

       Крайний случай ограничений — это отчуждение недвижимого имущества в связи  с изъятием участка, на котором оно  находится. Это положение рассматривается  в ст. 239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков…».

       Оценка  стоимости этого имущества и  убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения  выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

       Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи  предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных  для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление  и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение  заключения независимого аудитора, определение  перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.14

       Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрены  положения, определяющие особый порядок  уведомления кредиторов и получения  их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения  этого порядка. В частности, после  передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).15  

       РФ, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим ФЗ.

       Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

       Результаты  проведения оценки объекта оценки могут  быть обжалованы заинтересованными  лицами в порядке, установленном  законодательством РФ.

       Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

       Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

       Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

       Статус  саморегулируемой организации оценщиков  приобретается некоммерческой организацией в соответствии с положениями  настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.16 

       Основания для осуществления  оценочной деятельности.  Принципы осуществления  оценочной деятельности.

       Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.17 

       Принципы осуществления оценочной деятельности:

  • принцип профессионализма - оценка должна осуществляться лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности (лицензирование оценочной деятельности прекратилось с 01.06.2006);
  • принцип независимости - установление запрета на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика; на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лив деятельность оценщика; на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;
  • принцип полноты - оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной оценки;
  • принцип достоверности - итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном оценщиком, признается достоверной. Она рекомендуется для совершения сделки с объектом оценки.18

 

        Заключение.

       Следует различать, оценочную деятельность в широком и узком 
смыслах. В широком смысле оценочная деятельность это определение 
стоимости имущества во всех сферах общественных отношений, в том числе 
внутрихозяйственная оценка, осуществляемая субъектами, ведущими 
предпринимательскую деятельность в отношении принадлежащего им 
имущества. Оценочная деятельность в узком смысле - это предпринимательская деятельность оценщиков, регулируемая Законом об оценочной деятельности.

       Договор между оценщиком и заказчиком (договор об оценке имущества) является договором возмездного оказания услуг. Сторонами в договоре об оценке имущества являются оценщик и  заказчик. Правовой статус профессиональных оценщиков имеет двойственную природу. Он наделен гражданско-правовой правосубъектностью и компетенцией, присущей субъекту публичного права, состоящей из совокупности властных полномочий.