Правовое регулирование права общей собственности на земельный участок

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ  «СИБАРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ»

КАФЕДРА ТЕОРИИ и ИСТОРИИ  ГОСУДАРСТВА и ПРАВА

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по Земельному праву

на тему «Правовое регулирование права общей собственности на земельный участок»

Выполнила студентка 2 курса:

Васькович Ольга Сергеевна  группа 09131

Проверила:

Шишкина Надежда Васильевна

Новосибирск 2011

Оглавление

Введение

Актуальность. Современное гражданское право переживает эпоху реформ. Не избежал участи реформирования и институт права общей собственности.

Субъектом права общей собственности  может быть любой участник гражданского оборота (граждане и юридические  лица), а объектом – любое имущество, не изъятое из оборота, включая землю.

С целью правового регулирования  отношений общей собственности на земельный участок принято значительное количество федеральных законов и других нормативно-правовых актов, особенно касающихся права общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

Правовые отношения по поводу земли, находящейся в общей собственности, регулирующие их правовые акты, а также правоприменительная практика нуждаются в изучении, осмыслении, выявлении недостатков и пробелов в законодательстве, и в его дальнейшем совершенствовании.

Исходя из этого, исследование проблемы общей собственности на землю в целом представляется актуальным и значимым.

Целью настоящей работы является: научный анализ правового регулирования отношений общей собственности на земельный участок, особенно отношений по реализации права на земельную долю, внесение предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения общей собственности.

Для достижения указанной цели ставятся следующие задачи:

• анализ содержания законодательных актов, регулирующих отношения общей собственности на земельный участок;
• рассмотрение общих положений о долевой и совместной собственности на земельный участок;
• определение оснований и порядка приобретения земельного участка в общую собственность;
• определение понятия «земельная доля» и рассмотрение вопросов реализации права на земельную долю;
• разработка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений общей собственности на земельный участок.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе приобретения, оформления и осуществления гражданами и юридическими лицами права общей собственности на земельный участок.

 Предметом исследования является правовое регулирование права общей собственности на земельный участок.

В качестве основных методов исследования в работе использованы общенаучные и специально-юридические методы познания: историко-правовой, системный, формально логический, методы анализа и синтеза, сравнительного правоведения и другие методы научного познания.

Гипотеза исследования – необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности вызвана множественностью субъектов на один и тот же объект. Существует две формы общей собственности: долевая и совместная. При долевой собственности каждый субъект имеет право на определенную долю, при совместной собственности каждый из субъектов имеет право на объект в целом, поскольку конкретная доля каждого субъекта не определена. Особенности правового регулирования отношений общей собственности на землю обусловлены рядом отличительных признаков земельного участка как объекта права общей собственности.

Нормативно-правовую базу исследования составляют:

1. Конституция Российской Федерации;
2. Нормативно-правовые акты, содержащие положения о праве общей собственности на земельный участок, в первую очередь это Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Эмпирической основой исследования послужили Определения Конституционного Суда Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и решения нижестоящих судов по конкретным делам.

Теоретическую базу исследования составляют работы советских и современных ученых-правоведов в области гражданского и земельного права, таких как С.А. Боголюбов, E.H. Галиновская, Б.В. Ерофеев,             О.С. Иоффе, Н.Н. Сабирзянова, Е.А. Суханов, JI.E. Черноморец,                 Г.Ф. Шершеневич и другие.

Структурно  контрольная работа состоит из введения, трех глав и заключения.

Во введении реализуется  постановка целей и задач исследования; определяется актуальность выбранной  темы, а также объект, предмет  и методы исследования.

Первая глава носит  общетеоретический характер. В ней  раскрывается понятие «право общей собственности», а также определяются субъекты, объекты и основания возникновения права общей собственности.

Во второй главе рассматриваются  виды права общей собственности: право общей долевой собственности  на земельный участок и право  общей совместной собственности на землю.

В третьей главе освещаются способы осуществления права  собственности на земельную долю.

Заключение представляет собой выводы по исследованию указанной  темы.

1. Общие положения о праве общей собственности

Статья 244 пункт 1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности».¹

Общая собственность  оформляет отношения по принадлежности имущества одновременно нескольким лицам – субъектам отношений собственности (сособственникам).

Общая собственность  характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Имущество может принадлежать на праве собственности одному, двум или нескольким субъектам. В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, они, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, должны учитывать интересы других участников общей собственности, то есть сособственников.

Множественностью  субъектов права собственности  на один и тот же объект и вызвана  необходимость специального правового  урегулирования отношений общей  собственности. Это необходимо, что  бы согласовать воли участников общей  собственности, обеспечить учёт каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных сособственников, надлежащее состояние общего имущества и так далее. Общая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые – относительными.

Общая собственность  не является особым экономическим отношением собственности, а представляет собой лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающуюся в одновременной принадлежности конкретных материальных благ несколькими лицами.

Понятие права общей собственности  существует в субъективном и объективном  смыслах.

Право общей собственности в  объективном смысле – совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего  единое целое имущества одновременно двум и более лицам.

Право общей собственности в  субъективном смысле – право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

В литературе высказано мнение, что  право общей собственности существует лишь в объективном смысле, субъективного же права обшей собственности не существует. С таким мнением трудно согласиться, поскольку оно противоречит действующему законодательству, в частности главе «Общая собственность» Гражданского кодекса Российской Федерации, и общей теории права.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.

Отношения общей собственности  могут возникать между любыми субъектами права собственности, причем в любых сочетаниях. Законодатель не устанавливает каких-либо запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований. Допускается существование общей собственности со смешанным составом участников, например, общая собственность гражданина и юридического лица, юридического лица и субъекта Федерации. Однако граждане и юридические лица не вправе быть участниками общей собственности на те виды имущества, которые в соответствии с законом могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (пункт 3 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Субъекты общей собственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются  принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.

Гражданское законодательство закрепляет положение, согласно которому каждому  сособственнику принадлежит доля в  праве собственности на все общее  имущество. Данная норма подчеркивает, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь.

Субъектами права общей собственности  на земельный участок являются такие  субъекты гражданского оборота, как граждане, юридические лица и муниципальные образования.

Объектом права общей собственности  является индивидуально-определенная вещь или совокупность таких вещей. Объектом права общей собственности  может быть и предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами права общей собственности  на землю выступают земельные  участки, образуемые путем добровольного  объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве  частной собственности земельных участков. В собственности нескольких лиц может оказаться земельный участок, размеры которого, его положение на местности либо разрешенное использование не допускают раздела, то есть он является неделимым. В отношении таких участков Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 5 марта 2004 года № 82-0 указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом права в целом. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. Часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений, в том числе отношений права общей собственности. Объектом общей собственности является не часть земельного участка, а доля в праве собственности на него  и доля его стоимости. ²

Существуют некоторые особенности земельного участка как объекта права общей собственности:

1. ограниченность первоначальных способов приобретения права собственности на земельный участок. Из перечисленных в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации способов к земельным участкам имеет отношение лишь приобретательная давность. Вместе с тем в собственность граждан и юридических лиц может быть предоставлен участок из государственных и муниципальных земель;
2. право собственности на земельный участок может быть прекращено путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, что не допускается в отношении другого недвижимого имущества;
3. фактическое использование участка обусловлено его целевым назначением и разрешенным использованием;
4. сужен круг субъектов на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут иметь на него лишь право аренды.

Общая собственность возникает  по различным основаниям, допускаемым законом. Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты. В большинстве случаев общая собственность возникает вследствие создания или приобретения общего имущества несколькими лицами при купле-продаже, наследовании и в других случаях совместной хозяйственной деятельности. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей собственности. Общая собственность способствует более эффективному использованию имущества в семье, в хозяйственных отношениях. В настоящее время отношения общей собственности значительно расширились. Во многом этому способствовала приватизация жилья. Так же остаются и такие традиционные виды общей собственности, как совместная собственность супругов, получение по наследству неделимых предметов и так далее.

При не возможности раздела земельный  участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Остальные наследники имеют право на денежную компенсацию со стороны того, кто получил участок. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, участок становится общей долевой собственностью наследников. ³

В большинстве случаев возникновения  общей собственности на земельный  участок действует принцип добровольного  выбора, но в некоторых случаях  право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества только на праве общей совместной собственности.

Итак, субъектом права общей собственности могут быть такие участники гражданского оборота, как граждане, юридические лица и муниципальные образования, а объектом – любое имущество, не изъятое из оборота, включая земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков. Земельный участок как объект права общей собственности имеет ряд особенностей, обуславливающий его специальное правовое регулирование. Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты, допускаемые законом: наследование, состояние в браке, образование крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизация, совместная покупка имущества, соединение вещей и так далее.

2. Виды права общей собственности на земельный участок

Закон закрепляет два вида общей  собственности: долевую и совместную. Общая собственность именуется  долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее.⁴

Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц, государственных и муниципальных образований – только долевой.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности  на земельный участок в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой  и совместной собственности, используются для различных целей: ведение  сельского хозяйства, предпринимательская  деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки.⁵

Владение и пользование земельным  участком, находящимся в общей  собственности граждан, осуществляется сообща.

Общая совместная собственность на землю — собственность на земельный участок, право на который имеют двое или более физических лиц, без определения доли каждого их них.

Совместная собственность может  быть образована лишь в случаях, предусмотренных  законом.⁶ В законе закреплены два вида общей совместной собственности на землю:

• супругов;
• членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совладельцев жилого дома.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей  совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается. В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной по требованию других сособственников.⁷

Земельный участок в праве общей  совместной собственности представляет собой участок с установленными границами и определенным местом размещения. Права каждого из участников общей совместной собственности  в отношении такого земельного участка не определены, то есть все участники являются равноправными между собой. Условно говоря, данная форма собственности представляет собой некий «общий» земельный участок с одновременным слиянием прав всех ее участников.

Сособственники земельного участка, который находится в общей совместной собственности, имеют право на ее деление или на выделение из нее отдельной доли земельного участка. Выделение доли земельного участка может быть осуществлено только при разделении земельного участка, который находится в общей совместной собственности, при условии предварительного определения размера земельных долей. При этом земельные доли сособственников такого земельного участка являются равными, если иное не предусмотрено законом или не установлено судом.

Раздел имущества, находящегося в  общей совместной собственности, или  выделение доли одного из сособственников  влечет прекращение права общей  совместной собственности. При выделении  доли одного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, а предоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации.

Подводя итог, можно выделить ключевые понятия, присущие исключительно общей  совместной собственности на землю:

1) объектами права общей совместной  собственности на землю являются  земельные участки без определения размера доли каждого участника такого права собственности;

2) субъектами права общей совместной  собственности на землю являются  исключительно физические лица;

3) в общей совместной собственности  на землю могут находиться  земельные участки в собственности: супругов, членов фермерского хозяйства и совладельцев жилого дома;

4) совладельцы права общей совместной  собственности на землю земельными  долями владеют в равных размерах;

5) разделение земельного участка,  находящегося в общей совместной собственности с выделением доли совладельца, осуществляется при условии предварительного определения размера выделяемого земельного участка.

Общая долевая собственность характеризуется определением доли каждого сособственника в праве общей собственности.

В отношениях долевой собственности  законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество.⁸ Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. Во избежание путаницы необходимо четко уяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, но отнюдь не часть самой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества.

Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Если размер долей участников долевой  собственности не может быть определен  на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.⁹ Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Содержание права общей долевой  собственности составляют принадлежащие  сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим  имуществом. Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.¹⁰

Каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.¹¹

При продаже доли земельного участка  постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли в течение одного месяца, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли земельного участка с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. ¹²

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдала, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.¹³

3. Осуществление права собственности на земельную долю

Земельная доля как правовая категория  и предмет правового регулирования  появилась в процессе земельных преобразований в Российской Федерации и приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время положения  о земельных долях содержатся в ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Статья 15 настоящего Закона закрепляет, что «земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».¹⁴

Земельная доля как элемент общей  долевой собственности, представляет собой долю конкретного субъекта в праве общей собственности группы субъектов на земельный участок.

Несмотря на то, что федеральный  законодатель определил земельную  долю как долю в праве общей  собственности на земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения, научные исследования ученых-юристов свидетельствуют об отсутствии  однозначно выраженной позиции по вопросу о том, что представляет собой земельная доля.

Одни ученые полагают, что законодательное  понятие «земельная доля» всего  лишь определяет объект, на который устанавливается общая собственность граждан, причем основания ее возникновения различны. Точнее было данное понятие сформулировать как «доля в земельном участке, находящемся в общей собственности». По мнению авторов, право на земельную долю является обязательственным, то есть правом участника сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, и лишь после получения в счет земельной доли земельного участка в натуре оно становится вещным.

Другие авторы придерживаются законодательного понятия «земельная доля», говоря, что  обладатель земельной доли вправе требовать ее выдела у иных сособственников, а не у сельскохозяйственной организации, в пользовании которой находится земельные участки. Кроме того, непосредственное участие граждан в деятельности сельскохозяйственной коммерческой организации не является обязательным условием осуществления права на выдел доли. А принадлежность обладателю земельной доли ряда прав не дает оснований называть право на земельную долю обязательственным.

Можно согласиться с мнением  о том, что право на земельную  долю является обязательственным, поскольку собственник земельной доли лишен правомочий владения и пользования ввиду отсутствия самого индивидуализированного  объекта и может лишь распоряжаться своей долей. А при получении в счет земельной доли земельного участка в натуре это владение приобретает вещно-собственнический характер, поскольку возникает явная связь субъекта собственности с объектом собственности.

Следует обратить внимание на то, что  законодатель четко разграничил  случаи, когда объектом гражданского оборота может выступать сама земельная доля и когда – земельный участок, выделенный в счет этой доли.¹⁵

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли участник общей долевой собственности по своему усмотрению вправе: