Правовое регулирование сделок с земельными участками
Министерство сельского хозяйства РФ
ФГОУ ВПО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия»
Институт управленческих технологий и аграрного рынка (ИУТАР)
Кафедра
логистики и экономики
Контрольная работа
по дисциплине «Земельное право»
на тему:
«Правовое
регулирование сделок с
Выполнил: студент группы ЭУ432
Нездойминога А.А.
Проверил
: к.юр.н., доц. Попов Д.И.
Самара 2010 г.
Содержание:
Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
1. Общие положения о гражданско-правовых сделках . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.
Общие положения о правовых
последствиях
сделок с земельными участками. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3. Форма совершения сделок с землей. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4. Ограничение по совершению сделок с землей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Список нормативных актов. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Список используемой литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Введение
Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права, а стало быть вполне актуальный и спорный вопрос современного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.
Для урегулирования земельных отношений в 2001 году был принят Земельный кодекс Российской Федерации, согласно которому земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Так же земля может находиться в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в собственности муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; если право муниципальной собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также если земельные участки приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Приобретение прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности определено в статье 28 Земельного кодекса РФ. Земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, могут становиться предметом сделок с ними.
В настоящее время одним из ключевых вопросов является соотношение норм гражданского и земельного права при правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется соотношением общих специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданской правовой норме.
Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с совершением сделок с земельными участками.
Объектом исследования становятся сделки, совершаемые с земельными участками. Нам необходимо будет определить, что современным законодательством называется «земельным участком», как оформляются сделки с земельными участками, какие сделки с земельными участками можно совершать в Российской Федерации, какие существуют ограничения в совершении сделок с земельным участками, какие виды сделок с земельными участками правомочны на территории Российской Федерации и их особенности.
1. Общие положения о гражданско-правовых сделках
Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.
Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не только средства).
Согласно ст.153 второй части Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Любая сделка, в том числе и с землей, представляет собой набор определенных юридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.
Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам. Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.
Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. Закон обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК РФ).
Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.
Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли, выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так же является односторонней сделкой.
В односторонней сделке воля может быть изъявлена сразу несколькими лицами, например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося на земельном участке может быть выдана несколькими его сособственниками. Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.
В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа земельного участка останется двусторонней сделкой, несмотря на то, что в ее заключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В таких случаях принято говорить о множественности лиц в сделке.
Если в двусторонней сделке
с множественностью лиц
Всякая сделка, в которой имеется
более одной стороны,
Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Возмездность сделок может предопределяться их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездные сделки, это сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения.
Сделки с землей могут быть условными и безусловными. Существенные особенности имеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условие характеризуется неопределенностью его наступления. Сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Включаемое в сделку условие не должно противоречить ни закону, ни моральным принципам общества. Поэтому недействительна сделка, если в качестве условия в нее включается, например, требование причинения вреда. Условие в сделке – элемент случайный, но он должен быть неразрывно связан с основным содержанием сделки и не может рассматриваться изолированно. Включение в сделку условия позволяет субъектам учесть различные обстоятельства, которые могут наступить в будущем (переезд, изменение места службы, улучшение жилищных условий и т.д.).
Сделка может быть совершена под отлагательным или отменительным условием (ст.157 ГК РФ). Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от наступления условия. Поэтому права и обязанности в сделке отлагательным условием возникают не с момента ее совершения, а с момента наступления условия. Возникновение прав и обязанностей как бы откладывается до наступления условия.
При отменительном условии
С наступлением отменительного условия сделки правоотношение прекращается безотносительно к тому, знали стороны о наступлении условия или не знали. Если наступление отменительного условия становится невозможным, сделка, в которую оно включено, превращается в безусловную. При наступлении обстоятельств, с которыми связано отменительное условие, до заключения сделки, о чем было известно сторонам, сделка не влечет за собой правовых последствий.
От условия в сделке следует отличать срок-обстоятельство, относительно которого известно, что оно наступит в будущем. Срок является отлагательным, если с его наступлением связывается возникновение прав и обязанностей, или отменительным, если с его наступлением права и обязанности прекращаются.
Сделки с землей считаются реальными. Консенсуальные сделки – это такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.
Сделки с землей могут быть действительными и недействительными. Рассмотрев общие положения законности сделок, отметим и возможность признания сделки недействительной. В ч.2 ст.166 ГК РФ определяется недействительность сделок по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); сделки, совершенные лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершенные лицами не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ); сделки, совершенные под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ); сделки совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174 ГК РФ).
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.
Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ); сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); сделки с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); сделки с недееспособными (ст. 171 ГК РФ); сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. 162, 165 ГК РФ); мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ); притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).
Требования
о признании сделки недействительной
может быть предъявлено только лицом,
указанным в Кодексе. По оспоримым
сделкам - это заинтересованные лица,
и прежде всего стороны в сделке. Ничтожная
сделка является недействительной независимо
от признания ее таковой судом. Однако
Кодекс не исключает возможность предъявления
исков о признании недействительной ничтожной
сделки, в силу чего споры по таким требованиям
подлежат разрешению судом в общем порядке
по заявлению любого заинтересованного
лица. При удовлетворении иска в мотивировочной
части решения суда о признании сделки
недействительной должно быть указано,
что сделка является ничтожной. В этом
случае последствия недействительности
ничтожной сделки применяются судом по
требованию любого заинтересованного
лица либо по собственной инициативе.
В связи с тем, что ничтожная сделка не
порождает юридических последствий, она
может быть признана недействительной
лишь с момента ее совершения.
2. Общие положения о последствиях недействительности сделок с земельными участками.
Общие положения о
Для
возвращения сторон недействительной
сделки в то положение, в котором
они находились до ее совершения, закон
устанавливает обязанность
При возвращении имущества в натуре должно учитываться его состояние. Если имущество было повреждено, то должно быть компенсировано его ухудшение с учетом нормальной амортизации. Если же лицо, у которого было имущество, внесло в него улучшения, повысившие его стоимость, то соответствующая сумма должна быть передана стороной, к которой имущество возвращается.
Недействительность сделки вызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм. Нарушения формы сделки, несоблюдение требований, предъявляемых к участникам сделки, недопустимые пороки воли и волеизъявления рассматриваются в качестве самостоятельных оснований недействительности сделок.
Недействительность сделки может быть вызвана включением в нее условий, прямо запрещенных правовыми нормами либо противоречащих им. Она может наступить и в результате изменения условий сделки, формулируемых нормативным актом в императивной форме. Недействительность может быть вызвана как нарушениями общих требований ГК РФ к содержанию сделок, так и требований, установленных отдельными законами и другими нормативными актами к отдельным видам сделок.
Закон, может устанавливать запрет на совершение определенных сделок с определенным видом имущества. Нормативные акты могут обусловливать совершение некоторых сделок в отношении определенных объектов включением в предмет сделки других объектов, связанных с основным. Так, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Указанное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, признается ничтожной ст. 169 ГК РФ. Действия, предусмотренные данной статьей, образуют наиболее вредоносный состав недействительных сделок. Они относятся законом к категории ничтожных сделок с особо жесткими последствиями, наступающими в случае исполнения. На практике и в теории такие сделки именуются антисоциальными.
Основными признаками данной сделки являются, во-первых, цель: сделка свершается с целью, противной основам правопорядка или нравственности; во-вторых, умысел хотя бы у одной стороны, совершившей такую сделку. Отрицательные последствия совершения подобных сделок наступают для обеих сторон: при наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного; при наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
Недействительными также признаны законом мнимые и притворные сделки (ст.170 ГК РФ). Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Делается это с самыми различными целями: фиктивная аренда с целью регистрации юридического лица, фиктивная продажа земельного участка при угрозе банкротства либо конфискации имущества за совершенное преступление, фиктивная покупка земельного участка с целью добиться получения кредита и др. Мнимая сделка ничтожна. Она не порождает никаких правовых последствий. Стороны не намерены исполнять эту сделку, но они все же совершают некоторые фактические действия, создающие видимость ее исполнения: передача имущества, составление необходимых документов и т.п.
Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Договор купли-продажи земли может использоваться для прикрытия сделки дарения и наоборот, поскольку они отличаются друг от друга легко маскируемым признаком возмездности. Как и в случае с мнимой сделкой, стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку. Однако здесь стороны все же желают создать правовые последствия. Притворная сделка считается ничтожной. Что же касается прикрываемой сделки, то закон допускает возможность признания ее действительной. В этом случае при оценке действий сторон должны применяться требования, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. При этом прикрываемая сделка может оказаться законной (дарение совершено под видом купли-продажи с целью избежать огласки сведений, относящихся к личной тайне), либо недействительной (купля-продажа совершена под видом дарения, чтобы обойти правила о преимущественном праве покупки доли другими участниками общей собственности, учредителями (участниками) хозяйственного общества).
Недействительными признаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, вследствие психического расстройства. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (ст.171 ГК РФ).
Ничтожна сделка с земельным участком, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним)(ст.172 ГК РФ). Несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) ГК РФ относит к недееспособным.. В интересах малолетнего, как и в отношении недееспособных, родители (усыновители, опекун) могут требовать признания судом такой сделки действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
В соответствии со ст.175 ГК РФ недействительными будут сделки с землей, совершенные несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Правила данной статьи не распространяются на случаи, когда несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным (эмансипация) либо когда закон допускает вступление в брак до 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ). Вступив в брак, лицо становится полностью дееспособным. Полная дееспособность устанавливается и на основании эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей, занимается предпринимательской деятельностью, может быть объявлен полностью дееспособным. Эмансипация несовершеннолетнего производится в установленном законом порядке (ст. 27 ГК РФ).
Ограничение
в дееспособности гражданина производится
судом вследствие злоупотребления
спиртными напитками или
Однако
в силу того, что в остальном
этот субъект вполне отдает отчет
совершаемым действиям и
