Правовое регулирование сделок с земельными участками. 2
Введение
В современном российском земельном праве посредством Земельного кодекса решается главный вопрос о соотношении частно – правовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде.
Иные концептуальные положения Земельного кодекса РФ также имеют большое значение для развития земельного права.
Стимулируются третейские суды в области земельных отношений. Сохраняются "административные" традиции российских земельных отношений и в то же время повышается современная роль суда в условиях развивающейся судебной реформы.
Целью контрольной работы является изучение сделок с землей как оснований возникновения прав на землю.
Объектом исследования становятся сделки, совершаемые с земельными участками.
Основной вопрос, который следует изучить это - виды сделок с земельным участками как купля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки, связанные с принятием наследства и специфика ограничения совершения тех или иных сделок с земельными участками в РФ.
1. Правовое регулирование сделок с земельными участками.
Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.
Согласно ст.153. ч 2. Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов.
Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонние, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.
Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя.
В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными.
Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага.
В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить.
Реальные сделки с землей.
Консенсуальные сделки – это такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.
Действительные и недействительные сделки с землей.
В ч.2 ст. 166 ГК РФ определяется недействительность сделок по основаниям, в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.
Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам.
2. Виды сделок с земельными участками
2.1 Купля-продажа земельных участков
Купля-продажа земельных
По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.
2.2 Ипотека (залог) земельных участков
Нормативной базой ипотеки является главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее - Закон об ипотеке).
Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.
Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.
Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки.
Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.
Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.3 Аренда земельных участков
Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Основными признаками аренды земель являются:
- срочность, т.е. аренда - право,
действующее определенный
- платность, т.е. возмездность
арендных отношений,
- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.
Действующим федеральным земельным
законодательством сроки
Арендные отношения оформляются договором аренды.
Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Размер арендной платы определяется договором аренды.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При аренде земель, находящихся
в государственной или муниципа
- органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;
- органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;
- органы местного
Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.
В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).
Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.
Договор аренды земельного участка прекращается:
- по соглашению сторон;
- по решению суда;
- по истечении срока аренды
при наличии письменного
Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
2.4 Переход прав на земельные участки по наследству
Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. С 1 марта 2002 г. вступила в силу часть третья ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.
Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).
Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.
Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).
К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст. 1116 ГК РФ).
К наследованию по завещанию могут призываться: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.
Все наследники по закону делятся на семь очередей. Очередность наследования устанавливается ст. ст. 1142 - 1145 ГК РФ.
Статья 1181 ГК РФ регламентирует порядок наследования земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях.
2.5 Дарение, мена и рента земельных участков
Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.
По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным законодательством не установлены. В настоящее время в связи с низкой ликвидностью земельных участков рента по поводу земельных участков не имеет такого распространения, как, например, рента по поводу квартир.
Рентные отношения регулируются главой 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые особенности обременения рентой недвижимого имущества (в том числе земли).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Задача 3. Вопрос 3.1.
Домовладение № 13 принадлежит на праве общей долевой собственности F, W и N. До 1999 доля каждого из них составляла 1/3.
Земельный участок площадью 0,30 га при домовладении до 1996 г. находился в пользовании F, W и N.
В 1996 г. F, W и N приватизировали земельный участок в соответствии с долями в праве собственности на домовладение.
Соответственно, каждый из них стал собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью.
В 1999 г. соотношение долей в праве собственности на дом изменилось.
N на своем земельном участке построил жилую пристройку к дому и стал собственником 2/3 дома, следовательно F – 1/6 и W – 1/6. Такое соотношение долей в праве собственности на домовладение было признано решением суда.
N обратился в суд с иском о разделе земельного участка в соответствии с долями в домовладении, так как F и W возражали против варианта раздела земельного участка, предложенного N.
3.1. Оцените правомерность требований N. Если ситаете, что прав N - составьте проект искового заявления N, если считаете, что правы F и W – составьте проект их отзыва на исковое заявление N.
Решение:
Данные правоотношения между участниками
долевой собственности можно
определить как длящиеся правоотношения
земельно-имущественного характера. Рассмотрим
правомерность постройки на участке N
и владение долями всего участка F, N и W.
Приватизация осуществляется в порядке,
предусмотренном федеральными законами
о приватизации государственного и муниципального
имущества. При этом понятие порядка приватизации
имущества трактуется достаточно широко.
Оно включает в себя также право Российской
Федерации на определение органов государственной
власти (в том числе и в субъектах РФ) и
местного самоуправления, правомочных
принимать решения о приватизации государственного
и муниципального имущества, а также видов
имущества, подлежащего приватизации.
Соответственно статье 217 ГК РФ можно определить,
что F, W и N получили права на земельный
участок в соответствии со своими долями
1/3 для каждого. Общего закона о приватизации
государственного и муниципального имущества
не существует. Приватизация проводится
по следующим основным направлениям: приватизация
государственных и муниципальных предприятий,
приватизация земельных участков, приватизация
жилья и иных объектов социального, научного
и культурного назначения.
По ряду из указанных направлений были приняты законы, например, Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда" от 4 июля 1991 г.
Но в большинстве процесс
приватизации государственного и муниципального
имущества в настоящее время впредь до
принятия соответствующих законов регулируется
указами Президента Российской Федерации.
Собственник земельного участка вправе
использовать по своему усмотрению все,
что находится над и под поверхностью
этого участка, если иное не предусмотрено
законами о недрах, об использовании воздушного
пространства, иными законами и не нарушает
прав других лиц.
Таким образом, N застроил свой земельный
участок жилой достройкой. Остальные
же оставили земельные участки без застроек.
Собственник земельного участка может
возводить на нем здания и сооружения,
осуществлять их перестройку или снос,
разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются
при условии соблюдения градостроительных
и строительных норм и правил, а также
требований о назначении земельного участка
(пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или
договором, собственник земельного участка
приобретает право собственности на здание,
сооружение и иное недвижимое имущество,
возведенное или созданное им для себя
на принадлежащем ему участке. В соответствии
с этим, суд признал его право на постройку
на этом земельном участке.
Задача 5. Вопрос 5.2.
Земельный участок площадью 0,10 га
находится в муниципальной
5.2. Разрешите дело по существу. Составьте проект решения суда.
Решение:
В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ указано, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.
На указанной правовой норме основывается практика как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов. Суды отказывают в признании права собственности на самовольную постройку в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.
Для разрешения данной ситуации необходимо произвести выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Однако выкупить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вправе лишь собственник расположенного на нем объекта недвижимости.
Следовательно, для выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо, чтобы хотя бы один объект недвижимости, расположенный на участке, имел легальный статус и право на него было оформлено в установленном законом порядке. в том числе внесена запись о таком праве в Единый Государственный Реестр Прав.
После оформления прав на земельный участок на надлежащем праве, лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на нее.
Заключение
Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Вышеуказанные возможности собственника ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК РФ.
Ограниченное вещное право на землю – сложная юридическая конструкция, представляющая собой разновидность права на чужой земельный участок. В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права имеют объектом только землю и, будучи пережитком советской эпохи, являют компромисс между восприятием земли как народного достояния и как объекта прав частных субъектов гражданского оборота. Землевладение и землепользование на условиях ограниченного вещного права - по сути, детально регламентированный законом вариант использования земли другими лицами без лишения собственника земельного участка его права собственности.
Статус общего пользования имеют «не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка» (п.1 ст. 262 ГК РФ).
Список литературы
- Земельный кодекс Российской Ф
едерации (с изм. от 19.07.2011 г.) // КонсультантПлюс; - Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. от 01.10.2011 г.) // КонсультантПлюс;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Информационно-правовой портал Гарант;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993г. № 503 «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» // Информационно-правовой портал Гарант;
- Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года (с изм. от 29.12.2010 г.) // КонсультантПлюс;
- Федеральный закон «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года (в ред. от 20.10.2011 г.) // КонсультантПлюс.
- Гражданское право. Суханов Е.А. Учебник. – М.: Бек, 1998 - 420 с.;
- Земельное право. Сырых Е.В. Учебник для вузов. – М.: Юстицинформ, 2005 – 365 с.;
- Земельное право. Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Учебник. – М.: Юрайт. 2003 – 214 с.;
- Комментарии к Земельному законодательству Российской Федерации. Под ред. Е.Л. Забарчука. – М.: Юрайт, 2002 – 302 с.;
