Правовой режим поселений (населенных пунктов)
Вариант 9 (С,Т)
«Правовой режим поселений (населенных пунктов)»
План:
1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений
2. Особенности государственного управления землями поселений
3. Право пользования землями военных объектов и режимных зон. Охрана земель поселений
Заключительная часть
1. Понятие и общая
характеристика правового
Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располагающихся на них городов и других поселений. В настоящее время, когда все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, разработка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточных мер для охраны данного режима от нарушений.
Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).
Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.
Согласно Градостроительному кодексу РФ от 07.05Л998 № 73-ФЗ (в ред. от 10.01.2003)1 все населённые пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные поселения.
Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную деятельность— деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
Использование земель поселений осуществляется на основе градостроительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.
Важная роль в регулировании земельных отношений в поселениях принадлежит Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.2003). Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Указанный Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.
В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулирование земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.
Назначение земель поселений заключается в том, что они функционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.
Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:
- земли городов и сельских
поселений имеют общее
- земли поселений
Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназначенные для обслуживания хозяйства и населения.
Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проектами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).
Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соответствующих органов местного самоуправления.
2. Особенности государственного управления землями поселений
Государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношений органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.
В ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований; принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности; организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществление контроля за соблюдением нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градостроительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муниципальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.
Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).
Помимо указанного выше общего управления осуществляется ведомственное управление землями поселений, которое ведется Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также соответствующими органами этого агентства в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.
Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской администрации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складывающихся при градостроительной деятельности.
Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ведомств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптимальное сочетание общественного и внутриведомственного управления.
Ведомственное управление землями городов осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству1. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:
- нормотворческая деятельность (например, представление в Правительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);
- координационная деятельность (например,
принимает участие в
- контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);
- организационная деятельность (например, организует подготовку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градостроительства).
Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и градостроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура главного архитектора отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.
Сейчас, в разгар земельной реформы, складывается некоторая особенность ее проведения в городах. Стало развиваться проведение конкурсов и аукционов по продаже земельных участков или прав на их аренду.
Так, например, Временное положение о порядке предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на основе конкурса в Москве. Его целью является выбор юридического или физического лица, предложившего наиболее выгодные для города условия приобретения прав долгосрочной аренды земельного участка и его последующей эксплуатации, не противоречащей условиям конкурса.
К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие" в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в конкурсе могут действовать через своих представителей (доверенных лиц). После подачи в установленный срок подписанной и заверенной печатью заявки на участие в конкурсе заявитель в срок, определенный организатором, представляет ему подписанные и заверенные печатью определенные документы. Предложения участников рассматриваются Комиссией исходя из установленных условий конкурса и критерия выявления победителя конкурса. Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка.
В настоящее время многие граждане приватизировали свое жилье и стали собственниками. В связи с этим появились новые формы управления и распоряжения этим жильем.
Одной из таких форм является товарищество собственников жилья, некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002)1)-
Кондоминимум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Согласно вышеназванному Закону доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество — определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее — соглашение домовладельцев) не установлено иное.
Доля участия домовладельца — собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.
Согласно все тому же Закону застройщик — любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами.
Правовое регулирование использования земель поселений осуществляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совместно с органами местного самоуправления, а также органами исполнительной власти.
Государственное управление землями поселений осуществляется посредством:
- выдачи разрешений на
- ведения государственного
- планирования развития
3. Право пользования землями военных объектов и режимных зон. Охрана земель поселений
Земли военных объектов и режимных зон предназначены для различных объектов, для размещения которых устанавливается особый режим.
Порядок использования этих земель и режимных зон в пределах городской черты и черты сельских поселений устанавливаются специальными уполномоченными органами.
Правовая охрана земель представляет собой совокупность юридических норм, направленных на обеспечение рационального использования земли, сохранение и улучшение ее естественных свойств. Она выражается в нескольких элементах.
1. Существование правового
2. Наличие правового механизма, обеспечивающего восстановление нарушенного правового режима земель. Например, сделки с землей, совершенные в нарушение правового режима данной земли, признаются недействительными с момента их совершения.
3. Наличие мер юридической ответственности за нарушение правового режима. В законодательстве выделяется четыре вида ответственности за нарушения земельного законодательства: дисциплинарная, административная, уголовная и имущественная (материальная).
• Дисциплинарная ответственность регулируется нормами трудового законодательства. Предусмотрены следующие виды дисциплинарных взысканий: замечание, выговор, строгий выговор, перевод на нижеоплачиваемую работу и, как крайняя мера, увольнение с работы. Взыскание налагается путем объявления в приказе администрацией того предприятия, где работает должностное лицо.
Административная ответственность предусмотрена Градостроительным кодексом РФ за правонарушения в области градостроительства. Данный вид применяется в форме денежного штрафа, налагаемого на правонарушителя. Причем в зависимости от вида правонарушения и от лица, совершившего его, размеры штрафа сильно дифференцированы.
Кроме того, в КоАП РФ Градостроительным кодексом РФ внесены изменения, в частности в ст. 143, которая теперь устанавливает штраф за строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство (самовольная постройка). Кроме того, административная ответственность предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства устанавливается Законом РФ от 17.12.92 № 4121-1 «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства» (в ред. от 16.11.97)'. Под правонарушением в области строительства в этом Законе понимается несоблюдение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, проектов, других нормативных актов в области строительства и промышленности строительных материалов, влекущее снижение и потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов, прочностных параметров производимых строительных материалов, конструкций и изделий, а также действие, нарушающее установленный организационно-правовой порядок строительства объектов и приемки их в эксплуатацию. Дела о правонарушениях, предусмотренных данным Законом, рассматриваются органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ в порядке, установленном КоАП РФ.
- Согласно Градостроительному кодексу РФ уголовная ответственность за правонарушения в области градостроительства устанавливается УК РФ. Однако прямые санкции за данные правонарушения отсутствуют, что является несомненным пробелом в законодательстве.
- Имущественная (материальная) ответственность состоит в возмещении вреда в полном объеме, причиненного среде жизнедеятельности при осуществлении градостроительной деятельности с нарушением законодательства РФ о градостроительстве. Также в случае причинения вреда гражданам в результате нарушения законодательства РФ о градостроительстве, повлекшего за собой существенное ухудшение среды жизнедеятельности, соответствующие органы государственной власти РФ могут принять решение о компенсации причиненного вреда, в том числе об установлении специальных льгот и пособий. Специальные льготы и пособия устанавливаются для определенных категорий пострадавших граждан. Специальные льготы могут быть установлены в виде предоставления жилых помещений в первоочередном или во внеочередном порядке. Специальные пособия могут выплачиваться на переселение граждан и на минимальное обустройство ими новых мест жительства. Компенсация вреда, причиненного гражданам посредством установления специальных льгот и пособий, не освобождает лиц, виновных в нарушении законодательства РФ, от возмещения причиненного ими вреда.
Подводя итог, можно сказать, что земли поселений — одна из важнейших категорий земель в земельном фонде России. Правовой режим этих земель устанавливается новым ЗК РФ и принятым в 1998 г. Градостроительным кодексом РФ, которые внесли ряд новых положений в порядок использования земель поселений. В 1999 г. был принят ряд постановлений Правительства РФ, направленных на регулирование деятельности, связанной с указанными землями. Однако на самом деле не все так радужно. Во-первых, множество нормативно-правовых актов не применяются, так как отсутствуют механизмы реализации данных актов. Во-вторых, производится недостаточная охрана земель поселений. Так, установлены очень низкие штрафы за административные правонарушения; в области уголовного законодательства произошла декриминализация самовольного захвата земли (и соответственно самовольного строительства— ст. 199 УК РСФСР 1960 г.). Следовательно, образовался вакуум в законодательстве, который может восполнить только лишь Федеральное Собрание РФ.
Таким образом, хотелось бы отметить, что сейчас существует два направления деятельности: 1) реализация ныне существующих правовых актов; 2) разработка и принятие новых, соответствующих нынешним реалиям нормативно-правовых актов.
Список используемой литературы:
1) Земельный кодекс РФ от 28 сентября 2001 г. // Российская газета от 31 ноября 2001 г.
2) Закон РФ “О плате за землю” от 11 октября 1991 г. // СЗ РФ. 1994. № 16.
3) Ельникова Е.В. Оборот земельных участков (к вопросу о содержании понятия) // Юрист. 2006. № 10.
4) Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для высших юридических учебных заведений. - М.: МЦУПЛ, 2005.
5) Серых Е.В. Земельное право: Учебник. М., 2005.
6) Лапач В. Земля общего пользования по законодательству РФ // Хозяйство и право. 2006. № 10.
7) Певницкий С.Г. Земельные участки под жилыми домами: проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики // Юрист. 2006. № 8.
8) Зырянов А.И. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора // Юрист. 2006. № 8.
