Правовой режим земельного участка в РФ
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
В данной работе рассмотрен вопрос правового режима земельных участков в РФ.
Действительно, вопрос собственности на землю и ее купли-продажи актуален и сейчас во многих странах мира, в свете того, что рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.
В самом общем виде
под земельными правоотношениями понимаются
общественные отношения, урегулированные
нормами земельного права, участники которых
имеют соответствующие субъективные права
и юридические обязанности в сфере использования
и охраны земель. Безусловно, далеко не
все отношения по поводу земли являются
земельными и регулируются нормами земельного
права. Существует целый спектр вопросов,
которые регламентируются смежными отраслями,
например, платы за землю; территориального
планирования и градостроительного зонирования;
охраны государственной границы, административно-
Земельные участки, как объект правового режима, имеют тройственную правовую характеристику; общий объект (часть земельного фонда), на который распространяется общий правовой режим использования земли; родовой объект (категория земель земельного фонда), на который распространяются правила особого правового режима; а также непосредственным объектом, на который распространяется действие норм земельного, финансового, хозяйственного, водного и иных отраслей права.
Особенности земельных участков, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить целостную систему правового режима этих участков. Регулирование правового режима земельных участков, его возникновение, изменение и дифференциация осуществляются исполнительными органами государственной власти.
1. Понятие земельного участка.
В ст. ст. 6 и 11.1 ЗК РФ "земельный участок" упоминается как родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, "участок лесного фонда") либо разрешенному использованию земельного участка (например, "садовый участок"). Земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок", например, "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали. Важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ). В других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка.
Нахождение на участке объекта недвижимости обусловливает вопрос о соотношении правового режима земельного участка и такого объекта.
Классическое определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.
В настоящий момент существуют десятки доктринальных определений земельного участка, большинство из которых достаточно стандартны, и обращают внимание на две особенности земельных участков как объектов недвижимости - наличие границ и прохождение кадастрового учета. Вместе с тем нормативное и доктринальное определения земельного участка не раскрывают вопрос о принадлежностях земельного участка, включая насекомых и мелких зверей, общераспространенные полезные ископаемые и т.д.
Один из таких дискуссионных вопросов исследовала в своих научных трудах Т.Н. Малая. Речь в данном случае идет о собственности на такую принадлежность земельного участка, как животный мир, обитающий в гумусном слое, селящийся на земельном участке, принадлежащем частному лицу. По мнению автора, при рассмотрении этого вопроса следует исходить из того, насколько те или иные представители животного мира являются составной, неотъемлемой частью почвы как плодоносящего слоя земли. При этом таких животных, как кроты, суслики, хомяки, хотя и имеющих устойчивую популяцию на определенной территории, нельзя признать принадлежностью данного земельного участка. Собственник земельного участка должен получать право на изъятие их из объектов животного мира любым способом, не наносящим ущерб природе. Что же касается животных, для которых средой обитания является не конкретный земельный участок, то признавать указанные права за собственником участка на них вряд ли возможно.
При всей, на первый взгляд, привлекательности такого подхода следует заметить, что полностью с ним согласиться не представляется возможным. На сегодняшний день законодатель четко различает охотничьих животных, особо охраняемых (краснокнижных), и всех остальных, в отношении которых не устанавливается особого режима охраны. Последнее сделано не столько по недосмотру законодателя, сколько по соображениям здравого смысла - невозможно требовать от собственника участка, чтобы он получал разрешение на изъятие из гумусного слоя дождевых червей, а с поверхности земли кузнечиков, лягушек и иных обитающих там мелких животных и насекомых. Из этого следует, что на таких мелких животных и насекомых (не охотничьих и не краснокнижных) у собственника земельного участка возникает право собственности и они являются такой же принадлежностью земельного участка, как и почва либо водные объекты (пруды), расположенные на участке. При этом менять сложившийся правопорядок едва ли будет оправданным.
Не менее сложный вопрос заключается в установлении границ между земельным участком и недрами, а также иными природными объектами. По общему правилу, граница между землей и недрами составляет 5 метров (ст. 19 Федерального закона "О недрах"). С таким нормативно установленным правилом не соглашается С.П. Гришаев. Он считает, что глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей.
Действительно, установление точной и универсальной границы между землей и недрами в ряде случаев бывает затруднительно, особенно когда имеет место выход на поверхность земли месторождений полезных ископаемых. Решение этой проблемы может быть только децентрализованным.
На это обстоятельство обращает внимание О.Г. Шестакова, отмечая, что правовое регулирование использования подземного пространства при осуществлении застройки на землях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга требует разработки и включения в градостроительные регламенты положений об использовании подземного пространства. Положения градостроительных регламентов об использовании подземного пространства должны разрабатываться с учетом природных, техногенных, социальных, экономических факторов и закреплять допустимые показатели плотности и глубины подземной застройки. Таким образом, решение вопроса о границе между землей и недрами в городах (а также на иных территориях, на которые распространяется действие градостроительных регламентов) должно осуществляться в документах градостроительного зонирования, в связи с чем в Градостроительный кодекс РФ должны быть внесены изменения.
Сформулируем наше доктринальное определение земельного участка.
Земельный участок - это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.
2.Правовые характеристики
Для земельных участков установлены особые правовые средства индивидуализации как объекта прав - это установление границ участка, кадастровый учет.
Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке. В соответствии со ст.7 ФЗ «О государственном земельном кадастре» земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков подлежат государственному кадастровому учету. Согласно ч.2 ст.7 указанного закона государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.
В соответствии с п.7 ст.36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
3. Категории земель и вид
Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:
-сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);
-населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)
-промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
-особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
-лесного фонда;
-водного фонда;
-запаса.
Все
земли, помимо целевого назначения
имеют определённый, документально
закреплённый, вид разрешённого
использования, определяющий, какую
деятельность на них можно
осуществлять. Причём, вид разрешенного
использования может быть
Видов
разрешённого использования
-сельскохозяйственное производство,
-личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок),
-садоводство или огородничество,
-дачное строительство,
-крестьянско-фермерское хозяйство,
-индивидуальное жилищное строительство.
На
первый взгляд, некоторые виды
разрешённого использования
А
вот участки под
Личное
подсобное хозяйство
На
земле крестьянско-фермерского
Имеющий
в собственности землю, может
изменить вид её разрешённого
использования. Для этого требуется
обратиться в местную
-документы, удостоверяющие личность;
-кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.
Далее
вопрос изменения вида
Разрешение главы местной администрации на выбор определенного вида использования земельного участка является основанием для внесения изменений в кадастровый план. Все расходы по организации этого процесса несёт собственник земли....
4. Оборотоспособность земельных участков. Земли изъятые из оборота, ограниченные в обороте, особенности их правового режима.
Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.
В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из оборота изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии
с видами деятельности которых созданы
закрытые административно-
территориальные образования; - исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста и МВД России;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
ЗК (п. 5 ст. 27) ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК
в границах закрытых административно-
территориальных образований; - предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфрастуктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель (вступил в силу 27 января 2003 г.).
5.Делимость земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.
Такой раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает объект гражданских прав и появляются новые, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица.
При разделе участков возникает очень интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля является ресурсом, земельные участки - особыми объектами недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру).
Именно таким образом могут действовать публичные собственники - Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования с принадлежащими им участками.
Предположим, что в собственности Российской Федерации находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок 2 га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в результате такого разделения прекратится право государственной собственности на участок в 98 га.
В ст. 235 ГК РФ указаны такие основания прекращения права собственности, как отчуждение имущества, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.
Наряду и в соответствии с общими "гражданскими" критериями делимости для земельных участков установлены также следующие специальные "земельные" критерии.
1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Следует отметить, что разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ).
2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК РФ определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ). Соблюдение минимального размера участков земель сельхозназначения требуется не только при их первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, действующим на сегодняшний день решением Московского областного совета народных депутатов "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" N 4/28 от 16 декабря 1992 г. установлены следующие минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га (предоставление участков меньшего размера возможно с учетом специализации хозяйства), при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, - 0,02 га.
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).
3. Соблюдение
правил градостроительной
Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.
Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56).
Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности - многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п. п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.
Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений: дорог, линий электропередач, трубопроводов - соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.
4. Законодательный
запрет раздела вещи или
Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.
6. Нормирование размеров
Институт нормирования земельных участков является традиционным для отечественного земельного законодательства и восходит к ЗК РСФСР 1922 г. В своем современном виде он представлен в ст.33 ЗК РФ.
Согласно данной статье, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.1).
