Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты и лицензирование

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РФ

СЕВЕРО-КАВКАЗСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ГУМАНИТАРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

ИСиЭ

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа по дисциплине:

«Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты  и лицензирование»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 5 курса,

спец.270115, ЗФО.

 

Преподаватель: Слинькова Т.В.

 

 

 

 

 

Черкесск 2013г.

 

                        Содержание  контрольной работы

 

  1. Цели и задачи управленческой деятельности.
  2. Способы приобретения права собственности.
  3. Стандарты, действующие в области эксплуатации и управления недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1. Цели и задачи управленческой деятельности.

Управление появилось  вместе с обществом. Под управлением понимается функция  систем различной природы, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ.

Конечная цель – это оптимизация функционирования систем, получение большего полезного эффекта при наименьших усилиях и затратах.

Менеджер – это профессиональный человек, обладающий специальными знаниями, талантом в области управлении.

Менеджер имеет ряд  значений характеризующих разные аспекты  управленческой деятельности.

Современный менеджер –  это:

  1. Управляющий, руководящий большим количеством людей.
  2. Лидер, способный нести за собой подчиненных, использовав авторитет.
  3. Дипломат, устанавливающий контакты с партнерами.
  4. Воспитатель, обладающий нравственными качествами.
  5. Новатор, понимающий роль науки в современных условиях.
  6. Человек, обладающий обширными знаниями способностями, высоким уровнем культуры, может быть образцом для всех окружающих.

В процессе управления менеджер осуществляет следующие функции:

  1. Организация и планирование деятельности коллектива;
  2. Распределение заданий, инструктаж подчиненным;
  3. Контроль над подчиненными;
  4. Подготовка и чтение отчетов;
  5. Проверка результатов работы;
  6. Ведение переговоров;
  7. Повышение квалификации и т.д.

 

Под основными задачами управления понимается управление персоналом, качеством  продукции, инновацией, финансированием, и т.д.

 

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие  иерархические уровни:

· управление федеральной  недвижимостью;

· управление недвижимостью  субъектов РФ;

· управление муниципальной  недвижимостью;

· управление недвижимостью  предприятий и организаций;

· управление отдельными объектами  недвижимости.

Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и  узком смысле.

В широком смысле под управлением  недвижимостью понимается предпринимательская  деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением  любых допускаемых гражданским  законодательством Российской Федерации  правомочий собственника недвижимого  имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

· замысел;

· проектирование;

· изготовление (возведение, строительство);

· обращение;

· употребление (сервис);

· обслуживание, эксплуатация, ремонт;

· капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

· перепрофилирование;

· утилизация.

Иная, более узкая, трактовка  управления недвижимостью дается в  Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью - осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение  сервиса, руководство обслуживающим  персоналом, создание условий для  пользователей, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в  трех аспектах - правовом, экономическом  и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению  и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование  его развития. Управление недвижимостью  предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью  как инвестицией.

Управление недвижимостью  реализуется путем формирования объекта управления, представляющего  комплекс технологически ли функционально  связанного имущества, включающего  земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Основные цели управления рынком недвижимости:

    • реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
    • установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
    • защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
    • обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
    • создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
    • оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
    • справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
    • создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

 

Для достижения указанных  целей необходимо:

· сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

· четко разграничить и  скоординировать полномочия всех государственных  органов власти, участвующих в  процессе управления недвижимостью;

· сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки  и расположенные на них здания и сооружения);

· установить, в каких  случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться  в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов  бюджета от использования земли  и стимулирования организаций в  целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные  участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться  только организациям, финансируемым  из бюджета, и гражданам для использования  в некоммерческих целях;

· обеспечить безусловное  применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой  за использование государственной  недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

· создать необходимую  правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное  управление, внесение прав пользования  в уставный капитал);

· создать условия для  привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального  вовлечения недвижимости в гражданский  оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

· урегулировать вопросы  приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

· установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения  и оперативного управления;

· выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество  государственных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Изъять указанное имущество;

· использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство при использовании  своей недвижимости участвует в  гражданском обороте наравне  с другими его участниками [9, с. 461];

· изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как  он допускает приобретение объектов по низким ценам;

· установить для всех субъектов  Российской Федерации единый порядок  принятия решений об использовании  федеральной недвижимости (прежде всего  в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность  принятия решений;

· обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной  недвижимостью.

 

 

    1. Способы приобретения права собственности.

Первоначальные способы  приобретения права собственности  на недвижимое имущество. Основания  приобретения права собственности - это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение  права собственности на определенное имущество у конкретного лица. Имущество в собственность может  приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы:

  • первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
  • производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

К первоначальным способам приобретения права собственности  на недвижимое имущество относятся:

  • создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;
  • при выполнении определенных условий - самовольная постройка;
  • приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество.

Объект нового строительства  как объект права признается существующим с момента государственной регистрации  права; до момента государственной  регистрации вновь создаваемая  недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право  собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента  государственной регистрации права. Объектом права собственности с  момента государственной регистрации  становится и объект незавершенного строительства.

На государственную регистрацию  вновь возведенного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта, а также права на земельный  участок для создания данного  объекта недвижимости . Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях:

1) осуществления подготовки  проектной документации ;

2) выдачи разрешения на  строительство;

3) выдачи разрешения на  ввод объекта в эксплуатацию.

Осуществление подготовки проектной  документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте  объектов индивидуального жилищного  строительства. Застройщик по собственной  инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно  к объектам индивидуального жилищного  строительства.

Разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана  земельного участка и дающий застройщику  право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный  ремонт.

Выдача разрешения на строительство  не требуется в случае:

1) строительства гаража  на земельном участке, предоставленном  физическому лицу, или строительства  на земельном участке, предоставленном  для ведения садоводства, дачного  хозяйства; 

2) строительства на земельном  участке строений и сооружений  вспомогательного использования  (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)

 

Разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию представляет собой  документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства  в полном объеме в соответствии с  разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства  градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как 

- акт приемки объекта  капитального строительства (в  случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного  объекта капитального строительства  требованиям технических регламентов  и подписанный лицом, осуществляющим  строительство; 

- документ, подтверждающий  соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного  объекта капитального строительства  проектной документации и подписанный  лицом, осуществляющим строительство  (лицом, осуществляющим строительство,  и застройщиком или заказчиком  в случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора);

- документы, подтверждающие  соответствие построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства техническим условиям  и подписанные представителями  организаций, осуществляющих эксплуатацию  сетей инженерно-технического обеспечения  (при их наличии);

- схема, отображающая  расположение построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства, расположение сетей  инженерно-технического обеспечения  в границах земельного участка  и планировочную организацию  земельного участка и подписанная  лицом, осуществляющим строительство  (лицом, осуществляющим строительство,  и застройщиком или заказчиком  в случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора);

- заключение органа государственного  строительного надзора, органа  государственного пожарного надзора  (в случае, если предусмотрено  осуществление государственного  строительного надзора, государственного  пожарного надзора) о соответствии  построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства требованиям технических  регламентов и проектной документации  и ряд других.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности  на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

  • для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;
  • получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;
  • при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;
  • объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц.

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права  собственности на нее. Сама постройка  не становится объектом гражданских  прав и не может участвовать в  гражданском обороте. Самовольным  признается строительство при наличии  любого из нарушений, указанных в  п. 1 ст. 222 ГК РФ:

  • нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
  • отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;
  • существенное нарушение строительных норм и правил.

Однако признание права  собственности на самовольную постройку  возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни  и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов  пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного  контроля, а лицо, осуществившее  такую постройку, надлежащим образом  оформило право на соответствующий  земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий  суд может признать право собственности  на данную постройку за собственником  или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена.

Приобретение права собственности  на бесхозяйные вещи - один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил  на него право.

Бесхозяйное недвижимое имущество  должно быть принято на государственный  учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), сущность которой кратко можно выразить так: "время возводит владение в право".

Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента  его государственной регистрации. Государственная регистрация права  собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества  за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого  имущества считается снятым с  учета в качестве бесхозяйного с  момента регистрации права собственности  на него в силу приобретательной давности.

Производные способы приобретения права собственности.

Наличие правопреемства - вот  основной отличительный признак  производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:

  • приобретение по договорам;
  • в порядке наследования;
  • в результате реорганизации юридического лица.

Важное значение имеет  определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право  собственности у приобретателя  по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной  регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или  в какой-либо иной момент, определенный договором. Такой порядок получил  название "система регистрации". Таким образом, право собственности  на недвижимость на основании договоров  возникает из сложного юридического состава.

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает  со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим  наследникам на праве собственности  со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация  имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1. Стандарты, действующие в области эксплуатации и управления недвижимостью.

Эффективное управление недвижимостью  позволяет снизить эксплуатационные расходы, повысить качество обслуживания зданий и продлить жизненный цикл оборудования.

 Стандарты эксплуатации:

Безопасный

 Выполнение комплекса  организационно–технических мероприятий  (работ), обеспечивающих техническую  и санитарную безопасность объекта  недвижимости, в том числе:

периодические осмотры оборудования инженерных систем и конструктивных элементов здания;

регулировка параметров работы и мелкий ремонт инженерных систем;

сезонное техническое  обслуживание, локализация аварий и  установление их причин;

периодическая сухая уборка площадей общего пользования;

вывоз твердых бытовых  отходов.

 Стандартом не предусмотрено  наличие оперативного технического  персонала, работы выполняются  силами сервисных и аварийных  служб. 

 

Безаварийный

 Выполнение комплекса  организационно–технических мероприятий  (работ), обеспечивающих безаварийное  функционирование инженерных систем  и конструктивных элементов здания, санитарное содержание площадей  общего пользования и территории, в том числе: 

ежедневные осмотры оборудования инженерных систем и конструктивных элементов здания;

текущий ремонт по результатам  осмотров;

выполнение регламентных работ, определенных технической документацией;

сезонное техническое  обслуживание;

периодическая влажная уборка площадей общего пользования и территории;

вывоз твердых бытовых  отходов и крупногабаритного  мусора.

 

 Стандартом предусмотрено  наличие на объекте недвижимости  оперативно–дежурного технического  персонала, отвечающего за бесперебойную  работу оборудования инженерных  систем, соблюдение заданных параметров  работы оборудования, локализацию  и установление причин аварий.

 

 Регламентные, планово–предупредительные  работы и сезонное обслуживание  выполняются силами сервисных  служб, ликвидация последствий  и восстановление работоспособности  инженерных систем — силами  аварийных служб. 

 

Базовый

 Выполнение организационно–технических  мероприятий (работ), обеспечивающих  системную техническую эксплуатацию  и санитарное содержание площадей  общего пользования и территории, отвечающих всем требованиям  нормативно–технической документации, регламентирующей порядок и правила  технической эксплуатации объектов  недвижимости, в том числе: 

ежедневные осмотры оборудования инженерных систем и конструктивных элементов здания,текущий ремонт по результатам ежедневных осмотров;

выполнение регламентных работ, определенных технической документацией;

выполнение планово–предупредительных  ремонтов;

сезонное техническое  обслуживание;

ежедневная влажная уборка площадей общего пользования и территории;

вывоз твердых бытовых  отходов, крупногабаритного мусора и снега.

Стандартом предусмотрено  наличие на объекте недвижимости административно–технического, оперативного, оперативно–ремонтного и ремонтного персонала, отвечающего за бесперебойную  работу оборудования инженерных систем, соблюдение заданных параметров работы оборудования, выполнение ежедневных осмотров, ремонтных и планово–предупредительных  работ, сезонного обслуживания, локализацию, установление причин и ликвидацию аварий.

Элитный

Стандарт, включающий в себя набор дополнительных к стандарту  Базовый услуг, обеспечивающих специфические  коллективные и индивидуальные потребности  собственников объектов недвижимости, в том числе в клининговых  и охранных услугах.

 Стандартом предусмотрено  наличие на объекте недвижимости  или в сервисной службе специалистов, обеспечивающих выполнение повышенных  требований Заказчика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Асаул А.Н. Экономика  недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

2. Валдайцев С.В. Оценка  бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский  дом «Филинъ», 1997.

3. Стандарты оценки, утвержденные  Постановлением Правительства РФ  № 519 от 06.07.2001г.

4. «Методические рекомендации  по определению рыночной стоимости  земельных участков», утвержденные  распоряжением Минимущества России  от 07.03.2002г. № 568-р

5. Генри С. Харрисон. Оценка  недвижимости: Уч. пособие/Пер. с  англ. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 2004.

6. Грибовский С.В. Методы  капитализации доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2005.

7.  Интернет.

 


Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты и лицензирование