Предоставление земельного участка для строительства

СОДЕРЖАНИЕ

Введение...................................................................................................................3

1. Земельный участок как  объект земельных отношений...................................4

2. Предоставление земельных  участков для строительства................................7

3.Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности........................................................................................................12

Заключение.............................................................................................................21

Список использованных источников...................................................................24

Введение

Актуальность исследования темы о предоставлении земельных  участков под застройку, не вызывает сомнений, в связи с расширяющимся  в условиях рыночной экономики объемом  жилищного строительства, а так  же строительства иных объектов, предназначенных  для коммерческого использования, осуществляемого гражданами для  личных целей и предпринимателями  для целей извлечения прибыли.  
          Четкая регламентация порядка предоставления земельных участков необходима, как гарантия соблюдения прав граждан и юридических лиц на свободное осуществление хозяйственной деятельности, а так же исключительно актуальная для современной России мера, направленная на предотвращение проявлений коррупции в органах государственной власти и местного самоуправления.

Знание порядка предоставления земельных участков на территориях  поселений для строительства  является очень важным в работе любого практикующего юриста, как представляющего  интересы государства и муниципальных  образований, так и представляющего  интересы граждан и юридических  лиц частной и общественной форм собственности.  
Сказанное определяет практическую значимость исследования темы настоящей работы, выполняемой в формате реферата.  
          Цель работы: раскрыть вопрос о действующем порядке предоставления земельных участков под застройку.

Задачи работы: 1) исследовать  общие положения о предоставлении земельных участков для строительства; 2) исследовать особенности предоставления земельных участков для строительства  за плату. 

1. Земельный участок как объект земельных отношений

До того как приступать к рассмотрению вопросов о предоставлении земель под строительство, их обороте  по российскому законодательству, прежде всего, необходимо более детально разобраться  в их понятии, определении.

Непосредственно сама земля  определяется действующим законодательством  как природный объект и природный  ресурс, который по своей сути является объектом земельных отношений.

В более точном формальном юридическом смысле нельзя продать  или купить просто землю, так как  «земля» - это всего лишь понятие, определение, которое является слишком  широким и общим, определяющим ее принадлежность к конкретной отрасли  права.

Оборот земли может  происходить только одним способом - посредством оборота земельных  участков (их частей), представляющие собой  вполне определенные вещи (а не просто какое-то абстрактное понятие). Купля  или продажа земли по своей  сути есть понятие более экономическое, чем юридическое. Продать, купить, обменять, передать по наследству и т. д. можно именно земельные участки [9, c. 78].

В Земельном кодексе Российской Федерации в статье 6 приводится следующее определение земельного участка: «Земельный участок как  объект земельных отношений - часть  поверхности земли (в том числе  почвенный поверхностный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке» [3].

Более полное определение земельного участка, на наш взгляд, следующее: «Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» [10, c. 60].

Следует отметить, что земельный  участок может иметь любой  наклон, любой рельеф или быть идеально гладкой поверхностью. Именно эта  «поверхность», а не сведения о ней (данные в документах, картографические материалы и т. д.) является земельным участком. Кроме того, земельный участок должен иметь границы, которые представляют собой замкнутый контур (если граница не замкнута, то это означает, что ее просто нет) [10, c. 65].

Из определения земельного участка следует, что в его  состав входит не только почвенный  слой, но и все то, находится под  ним, если иное не предусмотрено соответствующими законами. Здесь необходимо четко  разграничить понятие земельного участка  и его недр. Законом РФ «О недрах»  определено, что недра - это часть  земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Здесь вполне уместен  вопрос: а могут ли собственнику земельного участка принадлежать его  недра? Ответ содержится в том  же Законе «О недрах», где в ст. 1. 2 сказано: «Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное  пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной  собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами  находятся в совместном ведении  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации [7].

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться  в иной форме. Права пользования  недрами могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами». Иначе говоря, собственнику земельного участка принадлежит не все, что находится под его участком. Тем же самым законом собственнику земельного участка определены границы дозволенного использования его недр, где в ст. 19 говорится: «Собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ» [7].

Теперь к определению  «над поверхностью земельного участка». Естественно, что у собственников, землепользователей и землевладельцев  земельного участка нет прав на всю  часть воздушного пространства непосредственно  над их участками вплоть до верхних  границ стратосферы земли. Все воздушное пространство в соответствии с Воздушным кодексом РФ принадлежит России, которая в соответствии со ст. 1 обладает полным и исключительным суверенитетом в отношении воздушного пространства РФ. Тем же Воздушным кодексом все урегулирование пролетов воздушных объектов над поверхностью земли отнесены к исключительной компетенции РФ. Поэтому указанные лица не могут предъявлять претензии (в том числе финансовые) к владельцам воздушных судов, которые пролетают над их земельными участками. Здесь имеются в виду права собственников земельных участков (землевладельцам, землепользователям) при нахождении каких-либо объектов или их частей в пределах указанных земельных участков (над этими участками), хотя и несоприкасающихся с их поверхностью. Чаще всего это касается элементов соседних строений или многолетних насаждений (объектов недвижимости), которые хоть и не расположены на рассматриваемых участках, но некоторыми своими частями располагаются непосредственно над поверхностью соседних участков и

могут необоснованно препятствовать их использованию [4].

2. Предоставление земельных участков для строительства

Правила предоставления земельных  участков для строительства в  городах предусматривают предварительное  согласование места размещения объекта  не во всех случаях. Установление необходимости  или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места  размещения объекта имеет принципиально  важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия  бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного  проекта в целом [12, c. 51].

Предоставление земельных  участков для строительства в  городах из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два  возможных способа такого предоставления [17, c. 45]:

- с предварительным согласованием  места размещения объекта;

- без предварительного  согласования места размещения  объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное  согласование места размещения объекта  не проводится (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса  и аналогичная норма в п. 2 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ) [3]:

- при размещении объекта  в городском или сельском поселении  в соответствии с градостроительной  документацией о застройке и  правилами землепользования и  застройки (зонированием территорий);

- в случае предоставления  земельного участка для нужд  сельскохозяйственного производства  или лесного хозяйства либо  гражданину для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных  участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Иными словами, для того чтобы  определить, нужно ли предварительное  согласование места размещения объекта, необходимо ответить на два вопроса [13, c. 44]:

- утверждена ли в отношении  данного земельного участка градостроительная  документация о застройке;

- утверждены ли в данном  поселении правила землепользования  и застройки.

Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских  и сельских поселений включает в  себя (п. 4 ст. 28 Градостроительного кодекса  РФ) [6]:

- проекты планировки частей  территорий городских и сельских  поселений (под проектом планировки  понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий  городских и сельских поселений  и определяющая, в частности, красные  линии и линии регулирования  застройки, границы земельных  участков, плотность и параметры  застройки);

- проекты межевания территорий, которые разрабатываются для  застроенных территорий и подлежащих  застройке территорий в границах  установленных красных линий;

- проекты застройки кварталов,  микрорайонов и других элементов  планировочной структуры городских  и сельских поселений в границах  установленных красных линий  или границах земельных участков (ст. 58 - 60 Градостроительного кодекса  РФ).

Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном  кодексах РФ, где под правилами  землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов  местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т. е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) [6].

Правила землепользования и  застройки устанавливают порядок  осуществления градостроительной  деятельности на территориях поселений  и включают в себя схему зонирования - графический материал (границы  территориальных зон различного функционального назначения и кодовые  обозначения таких зон) и текстовые  материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны) (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ) [6].

Если на оба вопроса  получены положительные ответы в  местных органах архитектуры  и градостроительства, проведение предварительного согласования места размещения объекта  не требуется [16, c. 9].

Установление необходимости  или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места  размещения объекта имеет принципиально  важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Прежде всего, существенным образом отличается порядок предоставления земельных участков для строительства.

В обоих случаях требуется  проведение работ по формированию земельного участка и его государственный  кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между  предоставлением земельных участков с предварительным согласованием  места размещения объекта и без  такового имеются только отличия [11, c. 27].

Во-первых, при предварительном  согласовании места размещения объекта  инициатором предоставления земельного участка является физическое или  юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. п. 1 ст. 31. Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юридические и физические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков [14, c. 34].

Во-вторых, предоставление земельных  участков для строительства с  предварительным согласованием  мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу  лиц - в постоянное (бессрочное) пользование [14, c. 36].

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются  как в собственность, так и  в аренду. п. 2, п. 4 ст. 30 Земельный  кодекс Российской Федерации.

В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается  решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или  распоряжение администрации города). При этом в ст. 32 Земельного кодекса  РФ ничего не говорится о проведении торгов или протоколах о результате торгов [14, c. 38].

Напротив, если предварительное  согласование места размещения объекта  не производится, то земельный участок  предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной  и заблаговременной публикации сообщения  о наличии предлагаемых для такой  передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка) [17, c. 79].

Отмеченные различия разумны  и справедливы. С одной стороны,

органы власти, затратившие  немалые средства на разработку градостроительной  документации о застройке и правил землепользования и застройки, имеют  возможность возместить эти расходы  путем проведения торгов. С другой стороны, гражданин или юридическое  лицо, «нашедший» этот земельный участок, а также затративший значительные время и средства на его выбор  и формирование, предварительное  согласование размещение объекта, имеет  полное право на то, чтобы этот участок  был предоставлен ему и никому иному [15, c. 18].

Из приведенных положений  с очевидностью следует, что предоставление земельных участков с предварительным  согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые  процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга  или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению. Например, нельзя предоставить земельный участок  на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, равно как  нельзя передать земельный участок  в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места  размещения объекта.

На практике весьма часто  возникают вопросы в связи  с толкованием п. 6 ст. 30 Земельного кодекса, согласно которому, если земельный  участок сформирован, но не закреплен  за физическим или юридическим лицом, его предоставление для строительства  осуществляется в соответствии с  подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, т. е. путем проведения торгов [10, c. 108].

Это не означает, что если земельный участок выбран и сформирован  по заявлению конкретного лица, но ни за кем не закреплен, он должен выставляться на торги. В этом случае предусмотренный  ст. 30 - 32 Земельного кодекса порядок  выбора земельных участков для строительства  и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства  оказывается излишним. В п. 6 ст. 30 Земельного кодекса имеется в  виду ситуация, возникающая, например, при принудительном прекращении прав на земельный участок, отказе лица от права на земельный участок либо приобретении публичным образованием земельного участка в результате гражданско-правовой сделки. ст. 45, 52, 53 Земельный кодекс Российской Федерации. Именно в этих случаях в распоряжении уполномоченного органа оказывается сформированный и незакрепленный за конкретным физическим или юридическим лицом земельный участок, который может быть предоставлен заинтересованным лицам для строительства на торгах [8].

3. Порядок предоставления  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  и муниципальной собственности

Как уже было указано, в  соответствии с действующим Земельным  кодексом, предоставление гражданам  и юридическим лицам земельных  участков из состава земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков, естественно  в пределах их компетенции [13, c .101].

В Земельном кодексе определен  общий порядок предоставления земельных  участков для строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что  в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года более детально расписан этот процесс [9, c. 125].

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ  по их формированию [9, c. 202]:

- без предварительного  согласования мест размещения  объектов;

- с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Вообще такое деление  сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки  для целей строительства с  предварительным согласованием  размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование  ограниченному кругу лиц - федеральным  казенным предприятиям, государственным  и муниципальным учреждениям, органам  государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или  местное самоуправление не лишается права собственности на земельные  участки, предоставленные под строительство.

Предоставление земельных  участков для строительства в  собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ [3].

Предоставление земельных  участков для строительства с  предварительным согласованием  мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и  муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления, в постоянное (бессрочное) пользование.

Считаем, это большим прогрессом в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным, а чиновники не могут отдать земельный участок просто тому, кто именно им больше нравиться. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями исполнительной власти в процессе предоставления земельных участков под строительство [15, c. 19].

Предоставление земельных  участков для строительства без  предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется в следующем  порядке [17, c. 111]:

1) Проведение работ по  формированию земельного участка.  Данная операция включает в  себя следующие действия:

- Подготовку проекта границ  земельного участка и установление  его границ на местности. Данная  операция предусматривает изучение  всех имеющихся материалов на  отводимый земельный участок  для строительства, в которых  имеется его графический план. При его отсутствии специализированный  орган производит необходимые замеры и устанавливает межевые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре). Сама же процедура формирования земельного участка и этапы его формирования были рассмотрены в первом параграфе настоящей главы, поэтому мы не будем повторно их рассматривать.

- Определение разрешенного  использования земельного участка.  Данная операция была достаточно  подробно рассмотрена в третьем  параграфе настоящей главы, поэтому  здесь повторно рассматриваться  не будет. Разрешенное использование  земельного участка устанавливается  из постановления об отводе  земельного участка под строительство  и вместе с категорией земель  указывается в документах государственного  земельного кадастра при его  кадастровом учете.

- Определению технических  условий подключения объектов  к сетям инженерно-технического  обеспечения. Эта операция осуществляется  чаще всего непосредственно самим  заявителем, желающим получить земельный  участок под строительство, как  правило, в органах архитектуры  и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.

- Принятию решения о  проведении торгов (конкурсов, аукционов)  и или предоставлении земельных  участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом  случае органы исполнительной  власти должны принять решение,  прежде всего, о возможности  предоставления указанного земельного  участка под строительство. И  не просто какому-либо лицу  или группе лиц, а можно ли  предоставить земельный участок  в принципе. В данном случае  решение или выписка из него  о предоставлении земельного  участка для строительства либо  об отказе в его предоставлении  выдается заявителю в семидневный  срок со дня его принятия. Решение  об отказе в предоставлении  земельного участка для строительства  может быть обжаловано заявителем  в суд, который в случае признания  недействительным отказа в предоставлении  земельного участка для строительства,  в своем решении обязывает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного  самоуправления, предоставить земельный  участок. При этом в решении  суда должны быть указаны срок  и условия его предоставления.

- Публикации сообщения  о проведении торгов (конкурсов,  аукционов) или приеме заявлений  о предоставлении земельных участков  без проведения торгов (конкурсов,  аукционов).

Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок  может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в  ст. 30 ЗК: «Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии  предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии  предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка» [3].

2) проведение государственного  кадастрового учета земельного  участка в соответствии с действующими  правилами.

В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики [16, c. 12].

3) Проведение непосредственно  самих торгов (конкурса, аукциона), после  проведения которых должны быть  подписаны либо протокол о  результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды  земельного участка в результате  предоставления земельного участка  без проведения торгов (конкурсов,  аукционов). Общие начала проведения  торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. [2] Дополнительные требования приводятся в ст. 38 ЗК, где основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности.

Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в  качестве продавца земельного участка  или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган  государственной или муниципальной  власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам  собственник или действующая  на основании договора с ним специализированная организация. На наш взгляд, для решения этой проблемы было бы неплохо либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта РФ, либо передать по договору все-таки негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально «прозрачной» для всех ее участников [11, c. 28].