Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

УФИМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ

ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА

Кафедра “Бухгалтерский учет, анализ, аудит и статистика”

Контрольная работа

по  дисциплине:

«Оценка имущества»

тема:

«Предпринимательская деятельность

на рынке недвижимости»

Выполнил(а): ст.гр. ФЗ-51

Шифр: 0801500 

Максютова О.В.(Осипова)

Проверил(а):

Уфа – 2012г.

Содержание

Введение………………………………………………………………………3

 Глава 1.Предпринимательская  деятельность на рынке недвижимости….4

1.1.Профессиональные участники  рынка недвижимости………………….4

1.2.Развитие объектов недвижимости

(девелопмент, ленд-девелопмент,  редевелопмент)…………………………5

Глава 2.Содержание и основные направления риелтерской деятельности 9

2.1.Страхование на рынке  недвижимости………………………………….11

5.Практическая часть контрольной работы (Вариант 10)…………………16

Заключение………………………………………………..………………….18

Список использованной литературы…………………………...…………..20

Введение

В настоящее время рынок  недвижимости, как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с  другими рынками товаров и  услуг рынок недвижимости требует  значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Как  и на любом рынке на рынке на рынке недвижимости существуют субъекты и объекты.

С развитием рынка недвижимости формируется развернутая структура  предпринимательской деятельности. Наряду с многопрофильными компаниями возникают организации, работающие не только с разными типами объектов недвижимости. Так в странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

Глава 1.Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

1.1.Профессиональные участники рынка недвижимости

Обратимся к сути процессов  функционирования рынка недвижимости. Именно эти процессы определяют виды деятельности (операции) на рынке недвижимости и сложившиеся наименования профессий (табл. 1).

Таблица 1

Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости

В последнее время в  крупных компаниях создают подразделения, отвечающие за стратегическое развитие и продвижение услуг на рынке  недвижимости, взаимодействие с покупателем  и продавцом на стадии  предпродажной  подготовки и послепродажного обслуживания. В задачи подразделения входит профессиональное комплексное сопровождение сделок по покупке-продаже объектов  недвижимости, включающее взаимодействие между консультантом, покупателем, управляющей компанией  и продавцом.

1.2.Развитие объектов недвижимости

(девелопмент,  ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская  деятельность, связанная с освоением  и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской  деятельности с целью получения  дохода в результате преобразования  материальных процессов, выражающийся  в инвестиционном развитии объектов  недвижимости. Он включает подбор  команды участников проекта, исследование  рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский  учет, управление имуществом. Эта  сфера деятельности требует достаточно  крупных инвестиций с длительным  циклом, а объекты недвижимости  в течение длительного времени  могут создавать регулярные потоки  денежных средств. Таким образом,  девелопмент является одной из  разновидностей инвестиционных  проектов;

2)преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший  из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти  все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как  в большинстве своем земельные  участки, на которых можно вести  строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя  определяется его функциями. Важнейшие  из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной  схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта  путем его продажи, сдачи в  аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления  бизнеса передают значительную часть  доходов, а широкая доступность  заемных средств, развитие механизма  их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную  среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата  в регионе.

В соответствии с главным  принципом рыночной экономики девелопер  может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой  степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

• разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
• правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;
• инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре  услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного  вида деятельности и привлекая подрядные  организации к выполнению остальных  услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие  земельные участки другим девелоперам.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение  концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей  данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения  инвесторов (в том числе через  развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в  аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта  недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта  возрастает, в западной экономике  называется редевелопментом. В отечественной  практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим  привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и  снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как  прообраз, предвидение проекта, попытку  взглянуть на будущее развитие территории.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже  готова общая концепция, в которой  заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают  проекты планировки и межевания (Таблица 2).

Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать  участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения  конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно  заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование  ее развития при разных типах функционального  использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под  рукой, и в него время от времени  вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том  числе грамотное внутреннее межевание  земельного участка, чтобы при необходимости  продать его обособленные части.

Глава 2. Содержание и основные направления

риелтерской деятельности

Риелторская деятельность –  деятельность юридических лиц и/или  индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах  заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В мировой практике существуют различные направления деятельности риелторов: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посредническая и торговая. Новыми для российских условий являются девелоперская и редевелоперская  деятельность, управление недвижимостью, информационные технологии, юридическое  сопровождение объектов недвижимости. Основным из перечисленных видов  считают брокерскую деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с  законом РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Брокеры выполняют следующие  основные услуги:

-консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

-подбор и организацию показов объектов недвижимости;

-сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;

-оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

-содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;

-документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной  регистрации, в состав брокерских услуг  входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Выступая в качестве специалиста  по информационным технологиям, риелторская  организация предоставляет услуги по информационному обеспечению  участников сделки, консультационные, услуги по оформлению документов, а  также по надлежащему и безопасному  проведению расчетов по сделкам. В настоящее  время данная функция риелторских  организаций проявляется при  создании в регионах России механизмов обмена информацией между фирмами, так называемых мультилистинговых  систем. Главная ее идея состоит  в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже  или сдающиеся в аренду объекты  недвижимости. Если предложением заинтересовался  клиент другой компании, риелторы должны поделить комиссионные. При этом сокращается  размер премиальных, но возрастает скорость реализации объекта.

Риелторская деятельность чаще всего проявляется при операциях  с жилыми и коммерческими объектами  недвижимости, земельными участками, а  также связанных с инвестиционной деятельностью.

2.1.Страхование на рынке недвижимости

Страхование – система  мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов  его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный  дольщикам стихийными бедствиями; несчастными  случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации  сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим  лицом, застройщиком. Страхование –  один из важнейших элементов рыночных отношений, относящихся к финансовой сфере, связанной с выполнением  особых функций в экономике.

Правила страхования –  условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект  страхования, перечень страховых случаев и  исключений, при которых страховщик освобождается от ответственности. Правила страхования обычно излагаются в страховом полисе или составляют его неотъемлемую часть. Они входят в пакет документов, необходимых  для лицензирования страховой деятельности.

Страховщик – страховая  компания, принимающая на себя риск за определенную в договоре плату. Страхователь – физическое или юридическое  лицо, передающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость – действительная, фактическая стоимость объекта  страхования. Страховая сумма –  объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес (в имущественном страховании  она не должна превышать страховой  стоимости объекта страхования).

Страховое возмещение –  сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором  страхования. Страховой риск – вероятное  событие или совокупность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

Добровольное страхование  строений и квартир проводится на случай их уничтожения и повреждения  в результате стихийных бедствий (наводнения, смерча, ливня, оползня, паводка, необычного для данной местности  землетрясения) и других несчастных случаев (пожара, взрыва, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационных  сетей, в том числе при их повреждении  вследствие низких температур, наезда транспортных средств, падения деревьев и летательных аппаратов, похищения  отдельных элементов строения (квартиры) и повреждения или уничтожения  их в результате противоправных действий третьих лиц и др.).

Страхование прав собственности  на объект недвижимости от потерь в  результате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации  сделки, называется титульным страхованием. Титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного  приобретателя от возможных претензий  со стороны третьих лиц. Смысл  страхования титула заключается  в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю  объекта, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права собственности.

Титульное страхование подразумевает  выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения  каких-либо обременений. Страховой  случай по утрате прав собственности  признается таковым, если вынесено решение  суда первой инстанции.

Страхование дольщиков развивается  двумя путями: как обязательное условие  при банковском ипотечном кредитовании и как добровольное, рассчитанное на разумную предусмотрительность и  потребительское самосознание дольщиков.

Примерно 50 % участников рынка долевого строительства имеют те или иные проблемы. Это не только банкротство застройщика, но и «двойные» продажи квартир, а также срыв сроков строительства. Договоры страхования заключаются параллельно с началом продаж и отслеживаются до завершения строительства, срок действия договоров – 1,5…2 года.

Согласно договору, если дольщику не передана в оговоренный  срок квартира, а строительная компания не вернула вложенные деньги, он может обращаться к страховщику  за получением выплаты. Страховая компания несет ответственность в размере  суммы по договору долевого участия. Получив страховую выплату, дольщик  отказывается от прав на возможное  получение квартиры и передает их страховой компании.

Страхование профессиональной ответственности заказчика от последствий  непреднамеренных ошибок оценщика (профессиональной ответственности) установлено законодательно. Человеческий фактор в бизнесе не отменить. А раз людям свойственно  ошибаться, то «право на ошибку» должно быть застраховано. Объектом страхования  по договору обязательного страхования  ответственности оценщика при осуществлении  оценочной деятельности (далее –  договор обязательного страхования  ответственности) являются имущественные  интересы, связанные с риском ответственности  оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор  на проведение оценки, и/или третьим  лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности  является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения  требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной  деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой  являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую  выплату в размере причиненного заказчику и/или третьему лицу реального  ущерба, установленного вступившим в  законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере  страховой суммы по договору обязательного  страхования ответственности.

Договор обязательного страхования  ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в  период действия договора, в течение  срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

При страховании банковских ипотечных кредитов под покупку  построенного жилья страхователем  выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) – банк-кредитор. Для  получения ипотечного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения. Размер страховой суммы ограничен размером требования о возврате суммы основного  долга.

Страхованию подлежат объекты, на которых ведется строительство, временные здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также  ответственность заказчика (подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. Страхуется ответственность подрядчиков перед  третьими лицами. Производится страхование  послепусковых гарантийных обязательств, призванное сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее  определенными и пригодными для  включения в контрактную стоимость  в виде затрат на страхование.

Страхование послепусковых  гарантийных обязательств является завершающим элементом комплексной  страховой защиты строительно-монтажных  работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обусловленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связанных с ремонтом, заменой, восстановлением  построенного объекта в результате его повреждения или гибели.

Страховым случаем признается свершившееся событие, с наступлением которого возникает обязанность  страхователя возместить ущерб, причиненный  имущественным интересам заказчика  в следствие небрежности, ошибки или упущения при осуществлении  строительной деятельности.

По условиям страхования  гражданской и профессиональной ответственности проектировщика страховая  компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесенного подрядчику или заказчику  в период строительства или эксплуатации объекта в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

В заключение отметим, что  в странах с развитой рыночной экономикой страховые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются  ими как инвесторы нового строительства. В нашей стране страховые компании не имеют права вести подобную деятельность на законных основаниях.

Практическая  часть работы

Вариант 10

Задача 1.

Оценить двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется  здание-аналог, но без веранды, проданное  по цене 100 000 дол. Кроме того, имеются  данные по следующим объектам-аналогам.

Решение:

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что  разница в их цене обусловлена  наличием или отсутствием веранды  при условном допущении равенства  прочих физических характеристик.

125 000 – 118 000 = 7.000 дол.

Вероятная стоимость объекта  оценки определяется:

100 000 + 7000 = 107 000 дол.

Таким образом, двухэтажное  здание с пристроенной верандой будет  стоить 107000 дол.

Задача 2.

Какую сумму необходимо поместить  на депозит под 10% годовых, чтобы  через 5 лет накопить 1500 тыс. руб.?

Решение:

Формула дисконтирования:

где PV — текущая стоимость,

S — известная в будущем  сумма,

i — процентная ставка,

n — число периодов  начисления процентов.

=0,6209

Рассчитаем сумму вклада:

1500 ∙ 0, 6209 = 931,4 тыс. руб.

Таким образом, инвестирование 931,4 тыс. руб. на 5 лет при ставке дохода 10% обеспечит накопление в сумме 1500 тыс. руб.

Заключение

Рынок недвижимости - это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения  соотношения между спросом и  предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может  привести к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность  бизнес-планов, на основании которых  принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными  аналитиками с определенной подготовкой  и квалификацией, на основе разработанных  стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность  исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые  с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с  перепродажей или с другими формами  перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. К  ним относятся: покупатели, инвесторы, кредитные учреждения (банки), застройщик (девелопер), строительный подрядчик, посреднические компании.

Основной сферой деятельности большинства риэлторских компаний является посредничество при осуществлении  сделок на рынке готового жилья –  как "вторичного", так и новостроек. Этот вид деятельности формирует  более половины объема их прибыли  и состоит из комплекса услуг, связанных с оформлением сделок купли-продажи. В традиционный перечень услуг также обычно входит поиск  недвижимости, юридическое сопровождение  сделок, помощь в приватизации и  регистрации, проверка юридической  чистоты объектов недвижимости, согласование и узаконение перепланировок и "самостроя", перевод в нежилой фонд и другие услуги.