Прекращение права на землю

Содержание

Введение

Тема основания прекращения прав на земельные участки представляет собой большой интерес и не утрачивает своей актуальности на сегодняшний день, так как имеет непосредственное практическое значение и применение.

Актуальность данной темы и ее практическое значение обосновывается тем, что сейчас всё больше происходит обращений  граждан и юридических лиц  в уполномоченные органы власти для  оформления прав на земельные участки, фактически используемые гражданами и  юридическими лицами, либо права которые  возникли до начала проведения современной  земельной реформы. Также, после  провозглашения одним из приоритетных национальных проектов - «комфортное  и доступное жильё», повсеместно  с телеэкранов заявляется об увеличении сданных за тот или иной период квадратных метрах жилья, увеличилось количество обращений за правом на земельные участки для жилищного строительства, без которого невозможно ввести в эксплуатацию ни один многоэтажный дом. Сохраняется также количество обращений с заявлением о предоставлении земельных участков, при рассмотрении которых возникают вопросы, связанные с бесплатным приобретением земельного участка, оформлением прав на неделимые земельные участки, либо связанные с возможностью раздела земельного участка и другие.

Земельным законодательством устанавливаются  особенности возникновения и  прекращения прав на земельные участки. С учетом этого в работе рассматриваются особенности прекращения прав на земельные участки по тем или иным основаниям.

Понятие прекращения прав на земельные участки и его  основания

В отличие от оснований возникновения  прав на земельные участки основания  прекращения прав перечислены в  ЗК РФ. Законодатель различает их в  зависимости от вида права на земельный  участок. Основания прекращения  права собственности перечислены  в ст. 44 ЗК РФ, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования в ст. 45, права аренды - ст. 46, право безвозмездного срочного пользования - ст. 47. Сравнительный анализ этих статей позволяет установить, что в некоторых случаях основания  прекращения прав на земельные участки, используемые на различных правах, являются одинаковыми. Так все перечисленные  выше права могут быть прекращены в тех случаях, когда участки  необходимы для государственных  или муниципальных нужд либо в  случае нарушения требований земельного законодательства. Но в то же время  есть и различия, например, только право  собственности на земельные участки  может быть прекращено в случае его  отчуждения при совершении сделки. Таким образом, классифицируя основания  прекращения прав можно использовать такой критерий как вид права  на земельный участок.

В юридической литературе предлагается следующая классификация. Основания, перечисленные в ЗК РФ, делят на две группы. К первой группе относятся  случаи, когда право прекращаются по волеизъявлению их обладателя. Это - случаи отказа от права на земельный  участок (ст. 53 ЗК РФ) либо отчуждения земельного участка при совершении сделки.

Ко второй группе относятся случаи принудительного прекращения прав, такие как изъятия участка  для государственных или муниципальных  нужд, реквизиция, прекращение права  при совершении земельного правонарушения. Так как законодатель различает  основания прекращения прав в  зависимости от вида права на земельный  участок, то воспользовавшись нормами Земельного и Гражданского кодексов определим их. Согласно ст. 44 ЗК РФ Устанавливаются три основания прекращения права собственности на земельный участок: 1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.

Отчуждение земли собственником  оформляют заключением гражданско-правовых сделок. В качестве собственника могут  выступать государство, юридические  лица, а также граждане, которые  вправе отчуждать землю по договорам  купли-продажи, дарения и т. д. Однако для этих сделок есть ряд условий: участки должны быть не исключены  из гражданского оборота или не ограничены в обороте. Например, земли, изъятые  из гражданского оборота, нельзя предоставлять  в частную собственность, и они  не являются объектом гражданско-правовых сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляют в  частную собственность, за исключением  случаев, установленных федеральными законами.

2) отказ собственника от права  собственности на земельный участок.

Отказ от права собственности на земельный участок на практике редкий случай. Особенно в настоящее время, когда приобрести землю стоит  немалых финансовых вложений. Законодательство регулирует данный вопрос в Земельном  кодексе РФ и Гражданском кодексе  РФ. Гражданин или юридическое  лицо могут отказаться от права собственности, дополнительно объявив об этом. До приобретения права на землю другим лицом собственник вправе осуществлять свои правомочия в отношении данного  земельного участка и обязан нести  бремя содержания этого имущества, то есть платить налоги и по обязательным счетам.

При отказе от права собственности  на землю участок приобретает  правовой режим бесхозяйной вещи. В гражданском праве бесхозяйной  считается вещь, которая не имеет  собственника или собственник которой  неизвестен, либо собственник отказался  от права на вещь. Бесхозяйными могут  быть как движимые, так и недвижимые вещи.

Бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению  органа местного самоуправления. По истечении  года со дня постановки бесхозяйной  вещи на учет орган, уполномоченный управлять  муниципальным имуществом, может  обратиться в суд с требованием  о признании права муниципальной  собственности на эту вещь. Если суд не признает права муниципальной  собственности на землю, то собственник  может вновь принять во владение, пользование и распоряжение земельный  участок. Кроме того, право на собственность  может перейти в силу приобретательной давности, срок которой составляет 15 лет.

3) принудительное изъятие земельного  участка у собственника. Причиной  принудительного изъятия земельного  участка служат виновные действия  собственника и иные обстоятельства. Иные, по сравнению со ст. 44 ЗК  РФ, случаи прекращения права  собственности установлены в  ст. 235 ГК РФ в соответствии  с которой принудительное изъятие  у собственника земельного участка  допускается только по основаниям, предусмотренным законом, при:

1) обращение взыскания на имущество  по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

2) отчуждение имущества, которое  в силу закона не может принадлежать  данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

3) отчуждение недвижимого имущества  в связи с изъятием участка  (ст. 239 ГК РФ);

4) реквизиция (ст. 242);

5) конфискация (ст. 243ГК РФ);

7) отчуждение имущества в случаях,  предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Обращение в государственную собственность  имущества, находящегося в собственности  граждан и юридических лиц (национализация), может производиться на основании  закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Обращение взыскания на земельный  участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (ст. 278 ГК РФ). Для дополнения следует  отметить, что ст. 235 ГК РФ в качестве оснований прекращения права  собственности называет также гибель или уничтожение имущества и  утрату права собственности на имущество  в иных случаях, предусмотренных  законом. Возможность отказа от права  собственности предусмотрена ст. 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое  лицо может отказаться от права собственности  на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие  о его устранении от владения, пользования  и распоряжения имуществом без намерения  сохранить какие-либо права на это  имущество. Отказ от права собственности  не влечет прекращений прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права  собственности на него другим лицом.

Таким образом, отказ от права собственности  допускается только в отношении  земельных участков, которые находятся в частной собственности по следующим основаниям:

1) отчуждение собственником  своего земельного участка другим  лицам; 
2) отказ собственника от права собственности на земельный участок; 
3) принудительное изъятие земельного участка у собственника.

 Российская Федерация, её  субъекты и муниципальные образования  не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

 Отчуждение  собственником своего земельного  участка другим  лицам 
          Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. 
         Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания. 
       

 Отказ собственника от права собственности на земельный участок 
         С 23 октября 2008 г. вступил в силу новый порядок отказа от права собственности на земельный участок, установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Ранее при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При этом момент прекращения права собственности  конкретно  определен не был. 
         Теперь отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. 
          Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

Принудительное  изъятие земельного участка у собственника 
          В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе  как по решению суда. 
          Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: 
1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок); 
2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах); 
3) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка; 
4) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей  денежной  компенсации; 
5) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных  нужд; 
6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. 
           Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных  нужд. 
           Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных  случаях,-связанных: 
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации; 
2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов); 
3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. 
           Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 
Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. 
         В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 
Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. 
          В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. 
         Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.

Порядок прекращения прав на землю

Земельный кодекс не уточняет субъекта, который может прекратить свое право собственности на землю  путем отказа. Статья 53 Земельного кодекса  оперирует понятием «лицо». Мы знаем, что таким лицом может быть как гражданин или юридическое лицо, так и Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования (ч. 1. ст. 5 Земельного кодекса РФ). Буквальное толкование нормы ч. 1 ст. 53 Земельного кодекса РФ дает основание полагать, что все вышеперечисленные субъекты могут отказаться от принадлежащих им прав на землю. Но, на наш взгляд, этого быть не должно. Допущение применения данного основания прекращения права собственности на землю для публичных образований с неизбежностью повлечет за собой ущемление публичных интересов, защите которых посвящено земельное законодательство. Поэтому представляется более удачной формулировка ч. 1 ст. 236 Гражданского кодекса РФ, где субъекты отказа от права собственности прямо поименованы: «Гражданин или юридическое лицо может отказаться от  права  собственности...». 
          Отказ от права собственности на землю является односторонней условной сделкой. Во-первых, потому что он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей у собственника, во-вторых, для ее совершения необходимо и достаточно выражения воли только одной стороны, и, в-третьих, правовые последствия, а именно - прекращение права собственности на землю - наступят лишь при условии, что это право возникнет  у  другого  лица. 
           Соответственно такая сделка должна соответствовать условиям действительности, предъявляемым законом к гражданско-правовым сделкам, а именно: лицо, совершающее сделку должно обладать дееспособностью, сама сделка не должна содержать пороков воли, кроме того, она должна быть облечена в требуемую законом форму и по своему содержанию не должна противоречить  закону. 
          Как уже говорилось, Земельный кодекс РФ предусматривает только одну форму отказа от земельных прав - это подача заявления об отказе. К сожалению, этой формой не исчерпываются все встречающиеся на практике возможные способы отказа от земельной собственности. Зачастую собственники земли отказываются от принадлежащих им земельных участков именно путем совершения действий, определенно свидетельствующих об отстранении от владения, пользования и распоряжения этими участками без намерения сохранить какие-либо права на них. Как правило, это выражается в оставлении лицом, принадлежащего ему земельного участка, неиспользовании его, в утрате интереса к нему. На практике такие случаи встречаются довольно часто. Граждане отказываются от земли в связи с прекращением ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в связи с переездом на другое место жительства и по другим причинам, когда продать землю нельзя в силу отсутствия спроса на землю (особенно в регионах со значительными запасами земельных ресурсов), а муниципальные органы не имеют финансовых возможностей  выкупить  ее. 
          Если собственник настолько утратил интерес к своему земельному участку, что готов оставить его, бросить, поскольку дальнейшая правовая судьба участка собственника не интересует, то вряд ли собственник проявит беспокойство и принесет заявление об отказе от своего права собственности на землю. Поэтому, если рассматривать подачу заявления об отказе от права собственности в качестве юридической обязанности собственника, то необходимо предусмотреть какие-либо санкции за ее неисполнение. В противном же случае данная норма теряет всякий смысл. 
Земельный кодекс РФ не назвал орган, в который должен обратиться собственник с заявлением об отказе от права собственности на землю и тем самым не установил порядок применения этой нормы, сделав ее нежизнеспособной. Таким органом мог бы быть орган местного самоуправления, который впоследствии на основании ст. 225 Гражданского кодекса РФ может поставить этот участок на учет как бесхозяйный. Либо орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Последний вариант представляется более целесообразным поскольку данный государственный орган является незаинтересованной  организацией. 
           Представляет определенный интерес вопрос о соотношении отказа как основания прекращения права собственности на землю и договора дарения земельного участка. И в том, и в другом случае мы наблюдаем переход права собственности от одного лица к другому. Отличие этих двух оснований прекращения права собственности состоит в том, что отказ от права собственности не может быть совершен в пользу конкретного лица, он совершается в пользу неопределенного круга лиц. При этом поворот отказа невозможен, если кто-либо уже присвоил в соответствии с законом брошенный земельный участок. Договор дарения, напротив, заключается с определенным лицом - одаряемым, - и закон допускает возможность признания его недействительным. Иными словами, если отказ от права собственности совершается в пользу определенного лица, то это есть дарение. 
           Какова же правовая судьба земельного участка, от которого отказался его собственник? Земельный кодекс распространяет на такие участки правовой режим бесхозяйного имущества, которое может быть приобретено либо в муниципальную собственность на основании ст. 225 Гражданского кодекса РФ, либо в частную собственность добросовестным приобретателем на основании ст. 234 Гражданского кодекса РФ, либо в собственность государства на основании ст. 284 Гражданского кодекса РФ как неиспользуемый по целевому назначению в течение определенного законом срока. 
         Кроме права собственности ст. 53 Земельного кодекса РФ регулирует отказ от права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку данные правовые титулы являются производными от права собственности, то прекращение этих прав посредством отказа влечет возврат земельного участка в распоряжение его собственника: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального  образования. 
          Проблема отказа от названных прав состоит в отсутствии определенного законодателем момента и порядка прекращения этих прав на основании отказа. Действительно, ч. 1 ст. 53 Земельного кодекса РФ говорит о том, что отказ лица от осуществления принадлежащих ему прав на земельный участок не влечет за собой прекращения соответствующего права. Если в отношении права собственности можно субсидиарно применить ч. 2 ст. 236 Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет правило о том, что право собственности на имущество, от которого собственник отказался, прекращается только после приобретения этого имущества в собственность другим лицом, то в отношении иных вещных прав этот вопрос остался не решенным. 
          Правовое значение этого вопроса не вызывает сомнений, поскольку от момента прекращения конкретного права зависит прекращение обязанностей, установленных земельным законодательством, в частности, обязанность производить платежи за землю или осуществлять мероприятия по охране земель и пр. (ст. 42 Земельного кодекса РФ). Поэтому необходимо законодательно определить момент, а также порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком. Можно было бы предложить следующий порядок прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Во-первых, владелец или пользователь земельного участка подает заявление об отказе от права на землю в орган государственный власти или местного самоуправления, предоставивший земельный участок. Во-вторых, на основании этого заявления орган государственный власти или местного самоуправления принимает решение о прекращении указанного права. И в-третьих, на основании данного решения осуществляется государственная регистрация прекращения права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В указанном порядке, например, было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования закрытого акционерного общества «Ленсоветовское», директор которого обратился с заявлением на имя главы администрации Тосненского района Ленинградской области об отказе от права на земельный участок площадью 9 га, находящийся в границах муниципального образования «Тосненский район» Ленинградской области на участке «Ульяновка», который акционерным обществом уже несколько лет не использовался. Постановлением администрации муниципального образования от 06 декабря 2001 г. № 408 указанное право у акционерного общества было прекращено, а земельный участок зачислен в фонд перераспределения земель. 
           Заявительный порядок прекращения указанных земельных прав представляется в данном случае предпочтительным, поскольку у государства или муниципального образования - собственников земельного участка есть возможность осуществить оценку качественного состояния земельного участка до того момента, когда право на него прекратиться и, следовательно, предъявить к владельцу или пользователю требования о возмещении вреда, причиненного земле. В случае же оставления земельного участка без заявления об отказе от прав на него применяется порядок, предусмотренный ст. 54 Земельного кодекса РФ.

Заключение

Контрольная работа затрагивает достаточно актуальные проблемы, имеющие непосредственное практическое значение, связанные с  прекращением прав на земельные участки, находящиеся в частной, государственной  или муниципальной собственности, имеющие различное целевое использование.

Для более полного исследования проблем в первой главе работы дается определение оснований прекращения  прав на земельные участки и их классификация.

Учитывая практическую значимость, большое внимание уделено основаниям и порядку изъятия земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд, а так же прекращению  права при совершении земельных  правонарушений. Анализируя ст. 284,286 ГК РФ обращено внимание на урегулированность отношений, возникающих при выявлении правонарушений, совершенных собственником земельного участка.

Таким образом, в работе проанализированы все возможные основания прекращения  прав на земельные участки, установленные  действующим законодательством.

Библиографический список

1. Земельный кодекс РФ, с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2013 года.
2. Земельное право: учебник / под ред. С.А.Боголюбова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009. - 400с.
3. Земельное право: учебник / под ред. С.А.Боголюбова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009. - 400с.
4. Боголюбов С.А. Практическое значение Земельного кодекса России Право и экономика 2003. N 3.
5. Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право.2004.-№ 10.
6. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право.-2004.-№ 4. С. 7-16.