Применение жилого помещения
Содержание
Введение…………………………………………………………
- Назначение жилых помещений………………………………………...4
2. Пользование жилым помещением……
3. Общие требования к использованию жилого помещения…………….8
4. Запреты по использованию жилых помещений……………………….11
Заключение……………………………………………………
Список использованной литературы……………………………………..13
Введение
Жилым помещением - признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть жилого дома).
Согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ) жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав. Права на жилое помещение могут быть как вещными, так и обязательственными. Жилое помещение является предметом договора найма. Жилое помещение может быть предметом договоров дарения, мены, ренты.
Жилище имеет особую социальную значимость. Этой социальной значимостью и обусловлена жилищная политика государства.
1. Назначение жилых помещений.
Жилищный кодекс определяет цель использования жилого помещения - проживание граждан. Основной закон Российской Федерации - Конституция РФ определяет, что «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» (ст. 27). Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.
Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей . Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.
Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в жилищном, и в гражданском законодательстве.
Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилье по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Нарушение такой обязанности влечет расторжение договора и выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ).
Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанность нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма использовать его только для проживания. В случае использования жилья не по назначению наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Использование собственником жилья не по назначению может повлечь продажу жилья с публичных торгов (по решению суда) с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма, собственник - по договору найма. Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ - использование жилья для проживания граждан.
Если жилое помещение используется не по назначению, предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений.
Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.
Общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан.
Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Под предпринимательской деятельностью граждан подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке5.
Предпринимательская деятельность может осуществляться как юридическими лицами, так и гражданами. В качестве места нахождения юридического лица (его юридического адреса) может использоваться жилое помещение, принадлежащее одному из его учредителей по праву собственности, при согласии всех проживающих в нем лиц, но только в том случае, если данное помещение не будет использоваться в нарушение прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, а также в нарушение санитарных и технических правил и норм, иных требований законодательства к жилому помещению, то есть, к примеру, в такой квартире не будет открыт цех по изготовлению бытовой химии или вечерний клуб. Однако жилое помещение, указанное в качестве юридического адреса, вполне может использоваться, например, под офис, как иногда нотариусы, педагоги или адвокаты используют жилое помещение.
Таким образом, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.
Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.
Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.
В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Пользование жилым помещением.
В вопросах пользования жилым помещением необходимо обратить внимание на то, что у жилых помещений пользование строго целевое, т.е. их можно использовать только для проживания граждан. Сам термин «пользование» подразумевает под собой все те действия, которые можно проводить с жилым помещением, и те действия, которые можно совершать в жилых помещениях. Законом не определен какой-либо перечень данных действий, закон лишь указывает, что жилые помещения используются для проживания граждан. Это означает, что жильцы дома, квартиры, комнаты могут делать все, что связано с целью их проживания в жилом помещении. В ЖК РФ установлены лишь некоторые ограничения данного права. Так, например, если в жилом помещении необходимо провести переустройство (перепланировку), то делать это можно лишь с получения разрешения исполнительного органа местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопросы состава и компетенции своих исполнительных органов, поэтому данное полномочие может быть у любого органа местного самоуправления.
Закон разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и т.д., а также Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ.
3. Общие требования к использованию жилого помещения.
Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику). Никаких технических требований к использованию данных жилых помещений новый нормативный акт не устанавливает. Что можно назвать серьезным упущением, поскольку, например, если ранее действовала норма, согласно которой громкую музыку в домах можно было слушать с 7.00 утра и до 23.00 вечера, то теперь такой нормы нет.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении к родителям их несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
-передавать с согласия
В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
- не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Жилищное законодательство предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях. Так, переустройство жилых помещений, предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и т.п., допускается производить только после получения соответствующих разрешении в установленном порядке.
Требования пожарной безопасности к жилым помещениям в Российской Федерации изложены в Приказе МЧС РФ от 18 июня 2003 года N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)» принятом в соответствии с Федеральным законом РФ от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ «О пожарной безопасности».
В квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых обычно применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат, в том числе при сдаче их в аренду.
Не допускается хранение баллонов с горючими газами в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, на кухнях, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях.
Санитарно-гигиенические, экологические требования законодательства излагаются в правилах, также принятых на основании федеральных законов. К примеру, согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
4. Запреты по использованию жилых помещений.
Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям.
В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, т.е. будут нарушены права соседей. Эта норма развита в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ решили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона.
Таким образом, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается, поскольку тем самым будут нарушены не только права и законные интересы соседей и лиц, проживающих в таком жилом помещении, но и санитарные и технические требования и нормы. Иначе говоря, профессиональная или предпринимательская деятельность, связанная с промышленным производством, вообще не может осуществляться в жилых помещениях.
Заключение
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, либо систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить соразмерный срок для его ремонта.
Самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав.
Список использованной литературы
1.Конституция Российской
2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // "Российская газета", N 1, 12.01.2005.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации» (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
4.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // "Российская газета", N 290, 30.12.2004.
5.Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // "Российская газета", N 64-65, 06.04.1999.
7. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. "Издательство Тихомирова М.Ю.", 2011.
8.Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. - «Волтерс Клувер», 2008.
9.Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В «Справочник по жилищным вопросам»: «КОНТРАКТ», «ИНФРА-М», 2008.
10.Крашенинников П.В. Жилищное право (6-е издание, переработанное и дополненное): «Статут», 2008.
11.Алексеева О.Г. «Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?» // «Семейное и жилищное право», 2008, №1.
12.Гончарова О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав // «Жилищное право», 2007, N 1.
13.Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // «Журнал российского права», 2006, N 8.
