Принципы налогообложения недвижимости за рубежом

Введение

Из существующих в настоящее время в России налогов к элементам системы поимущественного налогообложения следует относить следующие: 
— земельный налог (уплачиваемый и физическими, и юридическими лицами); 
— налог на имущество физических лиц; 
— налог на имущество организаций. 
Сутью предполагаемой реформы станет переход собственников недвижимости жилого назначения, в настоящее время уплачивающих два налога, объектом которых является недвижимое имущество, к уплате единого местного налога на недвижимость. 
Введение в России налога на недвижимость означает, что нашей страной будет заимствован опыт стран зарубежных, в которых налог на недвижимость существует с давних пор (так, например, в Германии данный налог был введен еще в 1278 году!) и является эффективным способом пополнения местных бюджетов. Соответственно, для того чтобы понять, какие изменения могут произойти в российской системе налогового регулирования объектов недвижимого имущества, следует провести анализ различий действующего порядка налогообложения недвижимости в России и аналогичной системы зарубежных стран, использующих этот налог. 
Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70%.

1. Теоретическая  часть

1.1 Принципы налогообложения  недвижимости за рубежом

Мировая практика выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение недвижимости наиболее рациональным образом.

1. Объектом налогообложения  выступают земля и строения. В  некоторых странах один и тот  же закон регулирует обложение как земли, так и строений (ФРГ, Турция, Швеция); в других - обложение земли и строений осуществляется на основании различных законов (Австралия, Дания, Новая Зеландия).

2. В качестве основы  для исчисления базы налога  чаще всего выступает рыночная  стоимость облагаемых объектов. Но в Соединенном Королевстве  Великобритания и Северная Ирландия  и Французской Республике за  основу принимается арендная  стоимость (потенциальная среднегодовая  величина дохода от аренды  недвижимого имущества).

3. При определении стоимости  недвижимого имущества обычно  используется не индивидуальная  оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка - систематическая  оценка групп объектов недвижимости  по состоянию на определенную  дату, с использованием стандартных  процедур и статистического анализа.

4. Льготы предоставляются  либо социально незащищенным  налогоплательщикам, либо по типам  недвижимости, обеспечивающим осуществление  общественно полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся  в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать «перекладывания  денег из одного кармана в  другой». Преимущество обычно отдается  льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии  с принципом: налогом непосредственно  облагается сама недвижимость, а  не ее владелец.

В большинстве промышленно развитых стран существует примерно одинаковый перечень льгот, предоставляемых в связи с уплатой налога. Не платят налог государственные учреждения, посольства, предприятия транспорта и связи. Льготным является налогообложение образовательных, религиозных, благотворительных, спортивных организаций, а также организаций по оказанию социальных услуг. Особо льготным повсюду является обложение сельскохозяйственной земли и больниц.

Одной из сложных проблем налогообложения недвижимости является определение оценочной стоимости земли и строений. По мнению специалистов, налог на недвижимость принадлежит к числу непопулярных. Одна из причин этого - опасность произвольности оценки и тот факт, что она проводится довольно редко. Вторая причина в том, что при определении суммы налога во внимание не принимаются личные обстоятельства, в которых находится плательщик.

1.2  За рубежом — один, в России — два

Российская и зарубежная системы отличаются по объекту налогообложения. Так, в зарубежной практике налог на недвижимость, как правило, един, и его объектом являются земля и ее «принадлежности», или «улучшения», — построенные на ней здания и сооружения. Действующая же российская система предполагает наличие двух налогов, объектом одного из которых является земля, а другого — построенные на ней здания и сооружения. 
Разумеется, данное различие объясняется историческими причинами. Россия продолжает оставаться страной, в которой возможна весьма парадоксальная ситуация, когда земельный участок принадлежит одному собственнику, а здание, построенное на нем, — другому собственнику. В последнее время предпринимаются попытки законодательного ограничения раздельного оборота земельных участков и строений. Однако, как подчеркивается в Концепции совершенствования общих положений ГК РФ (2), условия для возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения, пока не созданы в нашей стране. 
2) Важнейшим различием действующих российской и зарубежной систем налогообложения недвижимости является способ определения налогооблагаемой базы. Так, в России базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами технической инвентаризации, а базой по земельному налогу — кадастровая оценка участка. Если обе эти величины, как известно, весьма далеки от реальной рыночной стоимости соответствующего имущества, то в зарубежной практике определение налоговой базы по налогу на недвижимость происходит исключительно на основе данных о рыночной стоимости конкретного объекта.

1.3 Методы оценки  недвижимости

 
           Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости — непростая задача с учетом инерционности рынка недвижимости, существования уникальных объектов и необходимости учета многообразия факторов (таких как тип недвижимости и ее местоположение). В мировой практике выработано несколько подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Наиболее широко используются следующие: 
— метод доходности (оценка стоимости недвижимости на основе годовой арендной платы), используемый в Великобритании в отношении коммерческой собственности, во Франции и в Швеции; 
— методика рыночной стоимости (оценка стоимости недвижимости по предполагаемой продажной цене на рынке в типичных условиях), используемый в Италии, США и Японии. 
Также в зарубежной практике известны методы, которые не являются достаточно распространенными и не используются самостоятельно: 
— затратный метод (определение стоимости недвижимости по размеру расходов, которые могут быть понесены при строительстве объекта недвижимости, аналогичного по своим характеристикам объекту налогообложения, за вычетом начисленной суммы амортизации); 
— нестоимостной метод (определение стоимости недвижимости по ее физическим характеристикам).

1.4 Кто оценивает объект и как считают налог?

 
          Процесс  оценки объектов налога на  недвижимость, как правило, проводится либо налоговыми органами (как, например, в Швеции), либо специально созданными государственными органами (к которым, к примеру, относятся Центры оценки недвижимости штатов Канады или Кадастровое управление Испании). Тем не менее известен и опыт некоторых штатов США, в которых оценка производится коммерческими организациями — профессиональными оценщиками по поручению соответствующих местных органов. 
          При этом налогоплательщикам в зарубежных странах предоставлено право оспаривать оценку принадлежащих им объектов недвижимости (например, основываясь на своих реальных затратах на приобретение конкретного объекта), а массовая регулярная переоценка недвижимого имущества, как правило, производится раз в несколько лет (или даже ежегодно, как в Канаде). 
          Следует отметить, что налоговой базой по налогу на недвижимость в зарубежных странах является не собственно рыночная цена, определяемая одним из обсуждавшихся выше методов, а так называемая оценочная стоимость, обычно находящаяся на уровне 50% от рыночной цены (как в США и Канаде), но иногда достигающая и 75% (как в Швеции), или даже 80% (как во Франции в отношении незастроенных участков). 
Наконец, что касается понятия «налогоплательщики по налогу на недвижимость», то здесь значительной разницы между российской системой и системами зарубежными не наблюдается: налогоплательщиками, как правило, являются собственники недвижимости. Тем не менее мировой практике известны примеры, когда пользователи объектов недвижимости (в первую очередь арендаторы) выступают плательщиками налога на недвижимость. 
          Так, например, в Нидерландах данный налог состоит из двух частей: части, налагаемой на собственников недвижимости, и части, налагаемой на пользователей. Соответственно, собственник, проживающий в принадлежащем ему объекте недвижимости, уплачивает обе части налога. Похожая ситуация и во Франции, где существуют два налога: собственно налог на недвижимость, уплачиваемый собственниками недвижимости, и налог на проживание (или жилищный налог), уплачиваемый ее пользователями.

1.5  Сначала стандартные методики, потом налог на недвижимость

 
          Итак, проведенный анализ центральных различий системы налогообложения недвижимости, существующей в России, и налога на недвижимость в зарубежных странах доказывает, что между действующей российской системой налогообложения недвижимости и принятой за рубежом, существуют принципиальная разница. Следовательно, для введения налога на недвижимость в России должны быть найдены решения практических проблем. 
          Наиболее очевидной и, пожалуй, самой обсуждаемой проблемой в этой сфере является отсутствие сформированного единого кадастра недвижимости с указанием рыночной оценки объектов недвижимости. Несомненно, процесс определения рыночной цены объектов недвижимости является необыкновенно трудоемким и в отсутствие стандартных методик в этой сфере может растянуться на длительное время. 
Кроме того, на настоящий момент не найдено решения вопроса ни о ставках налога на недвижимость, ни о соответствующих понижающих и повышающих коэффициентах и объеме полномочий местных органов власти в их определении, ни о льготах по нему. Данный вопрос также представляется весьма сложным, особенно с учетом заявлений о том, что цель реформы системы налогообложения недвижимости в России — перераспределение налоговой нагрузки, а не повышение налогового бремени. 
Наконец, не решен вопрос о необходимости распространения реформы системы налогообложения недвижимости на имущество, не относящееся к жилищному фонду. 
          Таким образом, представляется, что само решение о проведении реформы системы налогообложения недвижимости в России является весьма прогрессивным, ведь преимущества введения налога на недвижимость несомненны. Это и возможность обеспечить финансовую самостоятельность местных бюджетов, и относительная простота администрирования и контроля (ведь взимание единого налога на недвижимость объективно проще применения нескольких разноплановых налогов). 
Кроме того, для обеспечения эффективной системы налогового регулирования недвижимого имущества, прозрачности и справедливости налога на недвижимость желательно изучать и воспринимать позитивный зарубежный опыт в сфере введения подобных налогов. В противном случае весьма вероятно, что процесс подготовки этой реформы в нашей стране растянется на долгие годы.

2. Практическая  часть

Задача №1 «Оценить объект жилой недвижимости затратным методом, имеющей следующие характеристики». Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 1.

Таблица 1 – ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ №1

Решение:

решается при помощи метода рыночной выборки (затратного подхода), который основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.
3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Таблица 2 - Решение

Задача  №2 «Определить цену объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам»

Таблица 3

Задача №3

Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости. Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 3.

Таблица 4 - ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ № 3

Решение: решается при помощи метода общего коэффициента капитализации (доходный подход).

Общий коэффициент капитализации (ОКК) – это отношение ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(250 000:1 150 000+ 160 000:1 300 000+180 000:1 400 000):3 = 0,1564

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта составит:

320 000 : 0,1564 = 2 046 000 руб.

Задача №4

Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости.

Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 4.

Таблица 5 - ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ №4

Решение: решается при помощи метода валового рентного мультипликатора (доходный подход).

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода от использования объекта недвижимости. Этот показатель рассчитывается по аналогичным объектам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта недвижимости.

Вероятная рыночная цена объекта:

С=ВД х ВРМ, где ВД – потенциальный (валовой) доход, а ВРМ – валовой рентный мультипликатор.

ВРМ=(Ц1:ВД1+Ц2:ВД2+....+Цn:ВДn): Число аналогов

ВРМ = (105 000:38 000+118 000:31 000+131 000:34 000):3=3,4742

         С= 3,4742 * 40 000=138 968

Заключение

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.

Наибольшее затруднение вызвал не процесс массовой оценки объектов недвижимости, как это можно было бы ожидать, а формирование единого реестра. Причина состоит в том, что до сих пор не преодолены существующие межведомственные барьеры, не до конца налажено взаимодействие разных служб по данному вопросу. А для формирования реестра требуется свести воедино информацию органов и организаций, находящихся в федеральном, региональном и муниципальном подчинении, вплоть до совмещения их компьютерных баз данных. Что касается оценки недвижимости, то эксперимент в Твери и Новгороде показал, что классические методы массовой оценки можно использовать в масштабах крупных и средних городов. Обновление ценовой информации вполне успешно осуществляется самими муниципальными образованиями. Одновременно с этим в ходе эксперимента выяснилось, что механизм кадастровой оценки земли оказался чрезмерно централизованным, поскольку оценку земли осуществляет федеральная структура. А это не позволяет учитывать местные особенности и, в результате, приводит к существенным искажениям. И еще один практический вывод: органы местного самоуправления, ориентируясь на конкретную ситуацию, должны иметь возможность варьировать налоговую ставку налога на недвижимость. Жесткие ограничения, установленные на федеральном уровне, сыграют скорее негативную роль.

Кроме того, руководители Минфина России осознают и прогнозируют увеличение налоговой нагрузки на население.

Обращение к зарубежному опыту позволяет увидеть, что в ряде стран (США, Канада, Нидерланды, Швеция) существует единый налог на недвижимость. В Великобритании недвижимое имущество облагается двумя налогами: налог на коммерческую собственность и налог на собственность физических лиц. Во всех этих странах сумма налога зависит от рыночной стоимости недвижимости.

Список литературы

1. Березин М.Ю. Региональные и местные налоги: правовые проблемы и экономические ориентиры / М.Ю. Березин // – 2009.
2. Воронцова Н.С. Налог на недвижимость: возможны варианты / Н.С. Воронцова //– 2009.
3. Перцева, Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики Российской Федерации / Е.М. Перцева //  – 2008.
4. Присягина Г.Н. История, практика и перспективы налогообложения имущества / Г.Н. Присягина // Налоговые известия Московского региона. – 2012.
5. Проскурин А.Г. Налог на недвижимость как средство обеспечения решения вопросов местного значения [Текст] / А.Г. Проскурин // Налоги (журнал). – 2012.
6. Рик, Т.А. Налог на недвижимость: итоги эксперимента и перспективы введения нового поимущественного налога / Т.А. Рик // Право и экономика. - 2011.
7. Санникова, А. Налог на недвижимость [Текст] / А.Санникова // Бухгалтерия и кадры. – 2012.
8. Ходов, Л.Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы / Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2010.
9. Шандиров О.Л. Налогообложение недвижимости за рубежом // О.Л. Шандиров // Финансы. – 2013
10. http://www.kremlin.ru/text/appears/2007/03/119318.shtml