Приватизация земельных участков. 2

1. Приватизация земельных участков.

Приватизация земельных  участков – это способ приобретения в частную собственность земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных  на земельных участках, относящихся  к государственной или муниципальной  собственности, обязаны либо взять  в аренду, либо приобрести у государства  или муниципального образования  указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным  законом.

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных  участков имеют граждане и юридические  лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных  на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации. 

Как предусмотрено в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона о  приватизации, отказ в выкупе земли  не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.

Препятствием к приватизации земли является изъятие из оборота  земельных участков, установленные  в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это  земли государственных заповедников и парков, земли стратегического  назначения, земли вооруженных сил  и федеральной службы охраны, земли  под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и  гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для  безопасности и обороноспособности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются  в частную собственность земли  ограниченные в обороте, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

Однако не допускается  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, ограниченных в  обороте и находящихся в государственной  или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено  предоставлять их в собственность  граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд. 

Объектами приватизации могут  быть земельные участки. При этом необходимо иметь ввиду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.

Существует различная  классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания  процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По категории земельного  участка.

2. По наличию прав на  земельный участок до приватизации:

• земельные участки, находящиеся  на праве постоянного (бессрочного) пользования;

• земельные участки, находящиеся  у граждан на праве пожизненного наследуемого владения;

• земельные участки, находящиеся  на праве аренды;

3. По месту расположения  земельных участков (для определения  выкупной стоимости).

4. По наличию на земельном  участке строений:

• земельные участки, расположенные  под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности  граждан и юридических лиц;

• земельные участки свободные  от зданий, строений, сооружений.

Земельный участок может  быть приватизирован на следующих правах:

-единоличная собственность  (один собственник земельного  участка);

-долевая собственность  (каждый из сособственников имеет  право собственности на долю земельного участка);

-совместная собственность  (это собственность супругов и  лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных  участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности  приватизации.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  или в аренду. Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но тем не менее на практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет  право бесплатно приобрести в  собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящи9шйся в его пожизненном наследуемом  владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных  участков в собственность или  в аренду из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, подают заявления, в  котором должны быть определены:

-цель использования земельного  участка,

-его предполагаемые размеры,

-местоположение,

-испрашиваемое право  на землю.

Необходимо также предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина.

Не допускается отказ  в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

Приватизацию земельного участка осуществляет исполнительный орган федеральных органов власти или органов власти субъекта федерации  или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный  участок.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право  на приватизацию расположенных под  принадлежащей им недвижимостью  земельных участков.

В случае, если здание, строение, сооружение (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если в здании, строении, сооружении, находящемся на неделимом земельном участке, помещений принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку в общем случае приватизация земли платная, при  приобретении в собственность земельных  участков под объектами недвижимости также необходимо уплатить выкупную цену, однако эта цена существенно  ниже. Размер стоимости земли устанавливается органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от вида собственности на земельный участок. Указанная цена выкупа не может превышать его кадастровую стоимость.

2. Правовой режим земель промышленности и  иного специального назначения.

Выделение земель России в  отдельные категории осуществляется по их основному целевому назначению. Основным целевым назначением данной категории земель является специальное назначение их для целей, обусловленных располагаемыми на этих землях объектами. Например, расположенное на указанных землях горнообрабатывающее предприятие является недропользователем, а значит, и земельный участок под ним имеет правовой режим, установленный не только земельным, но и горным законодательством (ст. 87 ЗК РФ).

В связи с развитием  науки, техники, форм хозяйствования появляются новые формы целевого использования земель, не известные ранее в сфере землепользования.

Землями специального назначения признаются земли, отведенные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения соответствующих задач.

Субъектами, осуществляющими установленное законом использование данных земель, являются, как правило, предприятия, учреждения и организации, поскольку специальная несельскохозяйственная деятельность гражданам практически не присуща. Например, гражданин не в состоянии осуществлять в одиночку такую деятельность, как производство промышленной продукции, строительство и эксплуатация дороги, автотранспортного предприятия и т.п., — данная деятельность осуществляется посредством создания соответствующего предприятия. Даже если собственником его является гражданин, владение земельным участком под этим предприятием осуществляется именно данной предпринимательской структурой.

Правовой режим земель специального назначения распространяется и на земли других категорий. В зависимости от нахождения в той или иной категории земли специального назначения имеют определенный правовой статус. Так, если данные земли (например, земли транспорта) проходят по землям сельскохозяйственного назначения (в сельской местности), то они приобретают статус категории земель специального назначения; однако если они проходят по землям населенных пунктов, то трансформируются в новую категорию земель — земли населенных пунктов.

В силу этого в правовом режиме данных земель большое значение имеет регулирование отношений  соседства со смежными землепользователями, проявляемое, как правило, через установление особых «буферных» (охранных) зон и особого правового режима, обязательного для всех лиц. Так, в пределах охранных зон линий электропередач запрещается жечь костры, располагать полевые станы, содержать скот, складировать корма, материалы, удобрения и т.п.

Правовой режим данных охранных зон зависит от особенностей объекта, возводимого на землях несельскохозяйственного специального назначения. Так, если на трассах радиорелейных линий охранные зоны создаются с целью прежде всего предупреждения их экранизирующего действия на распространение волн, то в охранной зоне автомобильных дорог эти зоны служат для препятствования нарушению растительного покрова способами, которые могут привести к образованию оползней, осыпей, селевых потоков, оврагов и т.п.

Действие правового режима земель специального назначения распространяется только на те земельные участки, которые предназначены для непосредственного обслуживания нужд, обусловленных эксплуатацией и развитием соответствующего несельскохозяйственного объекта. Поэтому нельзя отнести к данным землям, к примеру, земли, отведенные промышленному предприятию в поселении для жилищного строительства своих работников.

Земли специального назначения имеют две основные формы —  в виде компактных либо разрозненных земельных участков и «ленточную». К первым относятся земельные участки под предприятиями, учреждениями, организациями, станциями железных дорог и т.п.; ко вторым — земли под автомобильными, железными дорогами, под трубопроводным транспортом и т.п.

Земли под предприятиями, являющимися источником повышенной опасности, подлежат ограждению, поскольку владелец такого источника несет ответственность за причинение им вреда и при отсутствии своей вины в этом. Ленточные же земельные участки (линейные сооружения), хотя и являются потенциальным источником повышенной опасности (автомобильные, железные дороги), ограждению не подлежат, поскольку это ограничило бы доступ людей в места, где допускается общее землепользование (местонахождение, проезд людей, проход к нужным объектам и т.п.). Исключение составляет снегозаградительное ограждение, допускаемое в зимнее время на низинных участках автомобильных и железных дорог.

На правовой режим земель специального назначения влияют следующие обстоятельства:

• объект, под который предоставлена земля специального назначения. Так, горнодобывающее предприятие, для которого отводится земельный участок, обусловливает особый горно-земельный правовой режим на данном участке,  выражающийся в обеспечении не только рационального использования земельного участка, но и экологически правильной добычи полезных ископаемых, складирования выработанных горных пород, для чего выделяются специальные места, безопасные для окружающей среды и населения, и т.п.;
• правовой статус субъектов, использующих земельный участок специального назначения. Например, если использование земель осуществляет железнодорожная транспортная организация, то порядок использования земли урегулирован не только действующим земельным законодательством, но и специальным, распространяющимся на данных  субъектов. Использование подъездных железнодорожных путей, к примеру, осуществляется  в соответствии  с требованием Федеральных законов от 25.08.1995 №  153-ФЗ «О федеральном железнодорожном  транспорте» (в ред. от 10.01.2003), от  08.01.1998 № 2-ФЗ «Транспортный устав железных дорог Российской Федерации» и др.;
• особенности  земель, на  которые распространяется режим специального назначения. Если, к примеру, под земли железнодорожного транспорта предоставлена холмистая местность, по низине которой проходит железнодорожная ветка, то в целях предотвращения снежных заносов землепользователи вправе осуществлять в зимнее время специальное огорождение для снегозадержания. Подобного ограждения нельзя делать на возвышенных местах, поскольку это будет необоснованным препятствием для переходов или переездов людей;
• обстановка,  которая сложилась в данной местности. Так, проведение в данной местности военного положения управление делами на специальных несельскохозяйственных объектах переходит к местным военным властям; при введении чрезвычайной экологической ситуации осуществляется прекращение или приостановление деятельности данных объектов, если они отрицательно или неблагоприятно влияют на окружающую среду, на здоровье человека и на его генетический фонд; при придании данной местности статуса зоны экологического бедствия допускается лишь деятельность тех несельскохозяйственных объектов, которая связана с обслуживанием проживающего на данной территории населения (железнодорожный, автомобильный транспорт, предприятия пищевой промышленности), деятельность же остальных приостанавливается и т.п.

Общий правовой режим земель специального назначения, присущий всем видам входящих в состав этих земель землепользовании, действует на каждом из этих видов землепользовании в преломлении к специальному режиму, установленному законом для земель промышленности, связи, транспорта и др.

Рассмотрим его подробнее  применительно к отдельным видам  этих земель.

Перечисленные ниже особенности присущи  каждому из рассматриваемых видов использования земель специального назначения, что и побудило законодателя выделить эти виды в земельном законодательстве.

В отношении тех видов использования данных земель, которые законодателем не упомянуты, действует общий режим земель специального назначения. Например, в отношении земель атомных электростанций, земель ядерных полигонов и др.

Особенности в правовом режиме земель, составляющих категорию земель специального назначения, обусловлены наличием наряду с общими целями особенных, отличающихся от общих, что и является определяющим в их специальных режимах.

К землям промышленности, энергетики и недропользования относятся земельные участки, занятые производственными и административными зданиями и строениями, тепловыми, атомными станциями, тепло- и гидроэлектростанциями, линиями электропередачи, подъездными путями, прирельсовыми складами и перевалочными базами, инженерными коммуникациями, месторождениями полезных ископаемых и другими объектами, используемыми для нужд промышленности, энергетики и недропользования.

Размеры земельных участков для  указанных целей определяются в  соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией (ст. 88 и 89 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для разработки полезных ископаемых осуществляется после оформления в установленном порядке прав на пользование недрами и восстановление земель согласно утвержденному проекту рекультивации на ранее отработанных площадях в установленные сроки.

Под промышленными предприятиями  как основными субъектами земельных правоотношений на землях специального несельскохозяйственного назначения понимаются предприятия, обязательным элементом деятельности которых является переработка сырья или разработка недр.

В силу этого промышленные предприятия  можно подразделить на горнодобывающие и не относящиеся к таковым. Однако всем им присущи особенности в правовом режиме использования земель, выражающиеся в том, что:

- поскольку деятельность предприятий представляет собой источник повышенной опасности для окружающих, при размещении предприятий, а также сооружений и иных объектов, составляющих элементы этого предприятия, применяется предварительный разрешительный порядок строительства этих объектов. В частности, определение мест строительства производится в соответствии со ст. 35 Федерального закона «Об охране окружающей среды» и ст. 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при наличии положительного заключения специально уполномоченных на то органов в области охраны окружающей среды, санэпиднадзора и решения органов местного самоуправления;

- в связи с тем, что строительство и размещение предприятий затрагивает интересы населения, в необходимых случаях предварительное решение о строительстве должно быть основано на разрешении населения, которое принимается на референдуме или по результатам обсуждения;

- поскольку обычным (естественным, эмпирическим) способом определить степень экологической, социальной и иной опасности от размещения предприятия невозможно, проекты строительства и размещения предприятий должны проходить государственную, а при необходимости и общественную экспертизу;

- экологическая и социальная  безопасность предприятия обеспечивается утвержденными в установленном законом порядке природоохранительными, санитарными, строительными нормами и правилами, а также правилами, обеспечивающими необходимую охрану труда. Поэтому строительство предприятий и всех его элементов-сооружений должно осуществляться в точном соответствии с этими правилами (ст. 34—53 указанного Закона).

Если же возникает потребность в изменении утвержденного проекта строительства предприятия или стоимости проектных работ, то это изменение не должно осуществляться в ущерб требованиям экологической безопасности.

Перечисленные требования закона к  размещению и строительству предприятий  обеспечены существенными правовыми  мерами; если они нарушаются, то это  влечет за собой приостановку работ  с одновременным прекращением их финансирования соответствующими учреждениями банка.

Эти требования закона должны быть выполнены полностью, поскольку запрещается ввод в эксплуатацию предприятия, если выполнены не все работы, предусмотренные проектом, которые должны обеспечить экологическую безопасность деятельности предприятия.

3. Задача.

В мае 2004 года Саратовская  областная Дума приняла Закон  Саратовской области «О земле». В  части 1 статьи 4 Закона предусматривается, что до разграничения государственной  собственности на землю распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками, свободными от прав третьих лиц, либо из состава земель сельскохозяйственного назначения, либо теми, на которые приобретают права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, а также граждане и юридические лица совместно, за исключением земельных участков, занятых жилищным фондом, осуществляется органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то Правительством области, если федеральным законом не предусмотрено иное.

 Администрация г. Саратова обратилась в Саратовский областной суд с заявлением о признании недействующим Закона Саратовской области «О земле», в том числе и в части нормы, установленной частью 1 статьи 4 оспариваемого закона, указывая, что положения этих норм областного закона нарушают право муниципального образования г. Саратова и ограничивают компетенцию администрации города по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, в соответствии с полномочиями, предоставленными органам местного самоуправления пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому до разграничения государственной собственности на землю распоряжение этими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Саратовский областной суд  признал требования администрации  г. Саратова обоснованными и законными.  Суд постановил удовлетворить заявление администрации и признал недействующим оспариваемые положения областного закона «О земле».

Саратовская областная Дума и Правительство Саратовской  области обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации на постановление Саратовского областного суда, в которой выражается несогласие с решением суда, а также  ставится вопрос о его отмене и  принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявления администрации  г. Саратова без передачи дела в суд  первой инстанции.

Составьте обоснованное  действующим законодательством  решение суда по данному спору.

Ответ:

Неправильным является вывод  суда, что органы местного самоуправления наделены предметом собственного ведения, для чего наделены и собственностью, в состав которой входит и земля, без чего местное самоуправление становится невозможным, так как  за период действия закона фактов "невозможности" осуществления местного самоуправления не было. Вывод суда о наделении  органов местного самоуправления правом распоряжаться всеми землями, составляющими  территорию МО, не соответствует ст. ст. 8, 9 Конституции РФ, ст. ст. 15 - 19 Земельного кодекса РФ; сделан при неправильном толковании Законов "Об общих принципах... самоуправления...", тем более, что статьи 10 и 50 этого Закона от 2003 г. не вступили в силу и применяются к правоотношениям, возникающим в силу требований его статей 84 и 85; нарушает права и законные интересы собственников земельных участков.

Статьями 4, 5 ФЗ "О разграничении  государственной собственности  на землю" предусмотрены основания  отнесения земельных участков к  собственности субъектов РФ и  муниципальных образований. Частью 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до разграничения  государственной собственности  на землю распоряжение указанными землями  возложено на органы местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством  не предусмотрено иное.

Государственной регистрации  права государственной собственности  на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Суждение суда о принятии закона за пределами компетенции  является неверным, поскольку рассматриваемый  вопрос не затрагивает общих принципов  организации местного самоуправления. В силу ст. ст. 209, 214 ГК РФ органы местного самоуправления вправе распоряжаться  земельными участками, находящимися в государственной собственности, только в случаях, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации или субъекта РФ. Ссылки в решении на статьи Законов от 1995 и 2003 гг. "Об общих принципах местного самоуправления в РФ" допускают смешение рассматриваемых вопросов, в связи с чем вывод суда о том, что в состав собственности МО входят земли в пределах территории МО, нельзя признать правильным.

Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до разграничения государственной  собственности на землю государственная  регистрация права государственной  собственности на землю для осуществления  распоряжения землями, находящимися в  государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями  до разграничения государственной  собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в  пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Положение данной нормы Закона, а именно указание на обстоятельство наличия либо отсутствия или иного оговоренного в законодательном порядке ограничения распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не исключает возможность распоряжения такими землями и другими, кроме местного самоуправления, органами.

Исходя из того, что вопросы  владения, пользования и распоряжения землей ст. 72 Конституции РФ отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ, а согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ, следует признать правильной позицию, согласно которой Саратовская областная Дума вправе была принять Закон, являющийся предметом оспаривания заявителем, и урегулировать отношения в рассматриваемой по настоящему делу сфере, а следовательно, установленный данным Законом порядок распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, установлен в соответствии с п. 10 ст. 3 вышеназванного Закона N 137-ФЗ.

Поскольку, применительно  к обстоятельствам данного дела, вопрос о собственности на землю  не решен, а в установленном порядке  разрешен вопрос распоряжения ею, то нельзя согласиться с позицией заявителя  о нарушении компетенции местного самоуправления в целом и, в частности, МО г. Саратов, так как при отсутствии самого права на распоряжение указанной  землей не имеется оснований для его нарушения либо защиты.

Список литературы:  

1. Земельный  кодекс Российской федерации:  Федеральный закон от 25.10.2001 г.  № 136-ФЗ: принят Государственной  Думой 28 сентября 2001 года. Одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года/Российская газета, 30.10.2001.

2. Болтанова Е.С. Земельное право: Конспект лекций. Ростов на Дону: Феникс, 2002, 316 с.

3. Варламов А.А. Земельный кадастр. - М.: КолосС, 2004. - 382 с.

4. Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр: Учебник. - М.: Юридическая литература, 2003 г. - 269 с.

5. Жариков Ю.Г. Земельное право: Учебник: - М.: КноРус, 2006. - 480 с.

6. Земельное право: учебник/ под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2004. - 399 с.

7. Иконицкая И.А. Основы земельного права: учебное пособие. - М.:2002. - 319 с.

8. Нарозников Н.К., Решетников В. И. Основы земельного права Российской Федерации: Учебник. - М.: Книжный мир, 2004. - 328 с.

9. Романова Е.В., Третьякова Т.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М.: Приор-издат, 2004. - 304 с.

10. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М.: Юстицинформ,2006. -368 с.

11.  Чешев А.С. Земельный кадастр: Учебник для вузов. - М.: Книжный мир, 2004. - 364 с.