Приватизация земли гражданами
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Уральская государственная юридическая академия
Институт заочного и ускоренного обучения
Кафедра земельного и экологического права
Контрольная работа
ПО ДИСЦИПЛИНЕ « Земельное право»
на тему: Приватизация земли гражданами.
Выполнил (а):
Студент ( ка ) 1 курса з/о
Группа 213
Абдулганиева Г.Ш.
г. Екатеринбург
2014
Оглавление
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Глава 1. Земельные участки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6
1.1. Понятие земельного участка. Образование земельного участка . . . . . . .6
1.2. Категории земель. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.3. Права и обязанности собственника земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9
Глава 2. Приватизация земельных участков гражданами . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.1. Зачем оформлять в
собственность земельный
2.2. Необходимые документы
и порядок приватизации
2.3. Кадастровый учёт земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Глава 3. Права и обязанности, возникающие при пользовании земельным участком, находящемся в частной собственности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
3.1. Ограничение вещных прав на землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
3.2. Прекращение права собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
Список использованной литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Введение
Как известно, одним из самых надежных капиталов на нашей планете является земля. Люди, располагающие землёй в собственности, чувствуют себя намного увереннее и стабильнее нежели те, у кого такой собственности нет. Это касается как крестьян, дачников, владельцев приусадебных участков, так и крупных бизнесменов, инвесторов, игроков внешнего и внутреннего рынка, фондов, компаний, корпораций. С точки зрения права можно сказать, что вещные права на землю распространяются на физических и юридических лиц и обязательны к оформлению и к первым и ко вторым. Но зачастую землевладельцы пренебрегают этой обязательностью, пытаясь сэкономить и избежать процедуры оформления и сбора документов. К сожалению это ведет лишь к дополнительным финансовым потерям.
Процедура оформления земли в пользование требует определённой юридической грамотности и осведомленности в процессе сбора-подачи документов в соответствующие инстанции. На сегодняшний день мы сталкиваемся с тем, что граждане не обладают достаточными знаниями в законодательстве и не считают нужным обращаться за помощью в юридические организации и соответствующие инстанции. Юридические лица имеют более выгодные позиции в данном плане, так как они могут прибегнуть к услугам специалистов по конкретному вопросу и осознают последствия от бездействия по вопросам землепользования. Именно поэтому особое внимание в данной работе будет обращено на процедуру приватизации земель с позиции граждан.
В связи с вышесказанным можно определить, что целью данной курсовой работы является обоснование необходимости проведения процедуры приватизации земельных участков собственниками. Актуальность данной цели определяется тем, что до недавнего времени владельцы земельных участков не задумывались о своём статусе по отношению к данному объекту недвижимости, о возможности полномерного распоряжения и о защите своих прав.
Первые шаги к приватизации земель были предприняты ещё в начале 90-х голов. Он связан с принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990г. №134-I «О земельной реформе»[1] и серии иных нормативных актов, тогда гражданам представилась возможность по своему усмотрению распорядиться имеющимся имуществом, предоставленным ранее, либо получить земли в пользование за плату или бесплатно. Также участки могли быть выкуплены за определённую плату или получены в пожизненно наследуемое владение.
Часть положений, изложенных в указанном законе, были положены в основу Земельного кодекса РФ[2] . В кодексе был введён запрет на передачу гражданам участком для пожизненного пользование, а также гарантировалось право на однократную бесплатную приватизацию имеющихся владений[3] . При этом все расходу по оформлению права собственности полностью возлагаются на граждан.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие земельного участка с точки зрения права и определить его принципы образования;
2. Рассмотреть категории
земель и основания для
3. Рассмотреть принципы кадастрового учёта земельных участков;
4. Комплексно рассмотреть
процедуру приватизации
5. Определить случаи, при которых могут быть прекращены права собственности не землю.
Зачастую можно столкнуться с аналогией между приватизацией жилых помещений и объектов недвижимости. В данном случае следует отметить, что специального закона о приватизации гражданами земельных участков не принималось (в отличии от жилых помещений). В законах эта проблема рассмотрено только в ЗК РФ ст. 36 и в статьях 2 и 28 ФЗ от 21декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[4] , а также в статье 2 ФЗ от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[5] . Таким образом, на сегодняшний день в такой сложной сфере, как приватизация земельных участков, различных по своему целевому назначению, режиму, землеотводным документам наблюдается отсутствие полноценной правовой базы, что вызывает многочисленные затруднения в процессе оформления прав собственности и порождает сложные спорные моменты.
Глава 1 . Земельные участки
1.1. Понятие и
образование земельного
В РФ земельным участком считается ограниченная в соответствии с законодательными актами часть поверхности земли. В бытовом понимании земельным участком является часть земли, на которой непосредственно находится строение гражданина, а также прилежащая территория, границы которой определены и обозначены.
Из определения земельного участка видно, что прежде чем возникнет право на него необходимо, чтобы возник (образовался) он сам. Способ образования земельного участка может быть различным. Участок может быть образован в результате раздела, объединения, отделения. Исходный участок при этом прекращает свое существование.
Для осуществления раздела земельного участка, необходимо убедиться в его делимости, то есть в том, что вновь образовавшиеся части будут удовлетворять установленным законом условиям. Важнейшим условием делимости земельного участка является соответствие каждого из его частей (вновь образованных участков) минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения (соответствие площади установленным стандартам). В противоположном же случае земельный участок будет являться неделимым.
Предельные максимальные и минимальные размеры участков земли, предоставляемых в собственность гражданам для осуществления различных действий (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства и дачного строительства) устанавливаются дифференцированно каждым субъектом РФ. Вопросы предоставления земли для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства и индивидуального строительства жилищ регулируются законодательными актами муниципалитетов.
Раздел каждого земельного участка в натуре возможен не во всех случаях, так как это завит от числа владельцев, размеров участка, вида прав на него и ряда иных условий как технического, так и юридического характера (соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований регламента городского строительства). Данные вопросы требуют специализированных знаний, поэтому необходимо в каждом случае производить землеустроительную экспертизу, с помощью которой будет установлен возможный вариант раздела земли.
Раздел земельного участка подразумевает прекращение его существования исходного с целью формирования одного или нескольких (в зависимости от непосредственного расположения участков) новых земельных участков. В Правилах присвоения кадастровых номеров участкам рассмотрены возможности слияния нескольких участков в один, перераспределение их по площади либо деление по заявлению правообладателя. Все землеустроительные работы (межевание, постановка на кадастровый учёт) проводятся в каждом подобном случае. Требования к минимальным размерам участка и сохранению целевого назначения требуют обязательного соблюдения, но на практике это зачастую не учитывается.
Все положения, предъявляемые к образованию земельных участков, в настоящее время закреплены законодательно.
1.2. Категории земель
В РФ в зависимости от целевого назначения все земли подразделяют на различные категории. Таким образом обеспечивается дифференцированный подход к их правовому регулированию. На сегодняшний день принято выделять земли следующих категорий[6] :
1) Для ведения сельского хозяйства;
2) Земли населённых пунктов;
3) Земли промышленного
назначения и промышленного
4) Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) Земли лесов;
6) Земли водного фонда;
7) Земли запаса.
Для физических лиц представляют интерес земли, которые непосредственно используются. Это земли сельскохозяйственного назначения, земли, на которых находятся объекты недвижимого имущества (дома, вспомогательные сооружения). Они же чаще всего фигурируют в процедуре приватизации.
Категория земли определяет возможности её использования. Каждая категория имеет свой разрешённый вид целевого использования. Так допускается возведение жилого дома (с правом регистрации проживания в нём), хозяйственных помещений, выращивания плодово-овощных, технических культур на земельных участках, отведённых под индивидуальное жилищное строительство. А вот на землях сельскохозяйственного назначения разрешается отдых, возведение жилого строения (без права регистрации проживания в нем), хозяйственных строений, сооружений, выращивание сельскохозяйственных культур, ведение подсобного крестьянского (фермерского) хозяйства, но не допускается возведение капитального жилого строения и тому подобных объектов недвижимости.
Для того, чтобы использовать имеющийся участок по иному назначению, нежели предусмотрено его категорией, необходимо произвести процедуру перевода земли из одной категории в другую. Но в некоторых случаях достаточно всего лишь изменить вид разрешённого использования, что намного проще и дешевле.
1.3. Права и обязанности собственника земли
Согласно праву собственности на землю, гражданин может владеть, свободно распоряжаться пользоваться своим земельным участком свободно и по своему усмотрению, если его действия лежат в рамках закона и не нарушают интересов третьих лиц. Ни для кого из собственников право собственности на землю не может являться неограниченным. Это установлено законодательно и находится в зависимости от норм права, интересов третьих и требований экологической безопасности.
Законодательством регулируются свобода и пределы собственности во владении, пользовании и распоряжении объекта имущества гражданина. Таким образом, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, причем его действия должны находиться в рамках закона. Все субъекты имеют равный объём прав на принадлежащее им имущество. Если земли, находящиеся в собственности лица не исключены или ограничены законом из оборота, то гражданин вправе совершать над ними действия по своему усмотрению (продавать, дарить, отдавать в залог). Также при соблюдении законодательных норм различного рода лицо вправе:
1. Пользоваться для своих нужд имеющиеся на его участке полезные ископаемые (за исключением необщераспространённых), подземные пресные воды, а также обводнённые карьеры и пруды.
2. Производить строительство жилых зданий и объектов иного целевого назначения.
3. Устраивать вспомогательные
сооружения для ведения
4. Совершать иные, не противоречащие закону действия на территории своего земельного участка.
Владелец участка земли располагает правом собственности на посадку и посев культур сельскохозяйственного назначения, продукцию, полученную от них, а также на доходы, полученные от реализации таковой продукции за исключением случаев, когда участок был арендован, находился в бессрочном пользовании или в пожизненном наследуемом владении либо в безвозмездном срочном пользовании.
Стоит отметить, что права собственности на землю предполагает не только приобретение не только прав и свобод, связанных с ней, но и обязанностями, также связанными с данным правом. Основная часть предъявляемых требований связана с мероприятиями по землеохране – это и обеспечение сохранности экологических систем, и поддержание плодородия почв, а также способствование сохранению возможности осуществления других видов деятельности. Кроме того существует ряд норм, соблюдение которых обязательно для каждого собственника земли (вне зависимости от её категории). На сегодняшний день таковыми являются:
1. Соблюдение и сохранение
установленных границ
2. Осуществление охраны
земельного участка и
3. Внесение своевременных
платежей за землю в
4. Соблюдение всех
5. Поддержание на территории
участка чистоты и порядка, вместе
с тем всесторонние
Глава 2. Приватизация земельных участков гражданами
2.1. Зачем оформлять
в собственность земельный
Многие граждане нашей страны имеют земельные участки за городом. До недавнего времени землевладельцы в основной своей массе не особенно задумывались над вопросами своего статуса по отношению к данному виду недвижимого имущества и возможностью (или невозможностью) полномерного определения себя как собственника земли и защите своих прав и свобод.
До принятия нового Земельного кодекса в РФ граждане могли иметь в своём пользовании участки земли без оформления каких бы то ни было дополнительных прав на него. Теперь же гражданин может приобрести участок земли, находящийся в его бессрочном пользовании либо пожизненном наследуемом владении, в собственность. Ограничений для оформления права собственности на ранее приобретённые (либо предоставленные в собственность) участки для физических лиц законом не установлено, в отличии от лиц юридических, которые обязаны пройти процедура переоформления земли до 1 января 2010г. По сути дела, если граждане не переоформят свои права, то отрицательные последствия их не настигнут.
Однако, существует ряд причин, по которым каждому гражданину следует воспользоваться предоставляемым (причём бесплатно) правом на получение земельного участка в личную собственность. Для граждан временные рамки для переоформления прав собственности не установлены. Причиной является следующее: большинство используемых на данный момент земельных участков были получены в пользование (владение) ранее в соответствии с нормами советского законодательства. Многие владельцы сталкиваются с рядом сложностей при сборе документов, требуемых для процедуры оформления своих прав в соответствии с новыми требованиями. Зачастую многие бумаги, подтверждающее то или иное правомочие, оказываются утраченными, требуют восстановления либо были оспорены в рамках судебного заседания третьими (как правило заинтересованными) лицами.
Но оформление соответствующих прав в первую очередь необходимо самим владельцам земли, а, значит, в их интересы должно водить прохождение этой процедуры. Ведь возможность полноправного распоряжения своей собственностью (землёй) есть только у тех, кто является законным собственником участка с подтверждающим это пакетом документов, в то время как все остальные права имеют многочисленные ограничения.
Определённые проблемы могут возникнуть и с передачей земельных участков, не принадлежащих владельцу на праве собственности, по завещанию. Если гражданин обладал правом пожизненного наследуемого владения землёй, то он имеет возможность передать принадлежащую ему собственность по наследству. Но, если участок не подлежит разделу по каким-либо причинам, а число наследников более одного, то в каждом конкретном случае приходится дифференцированно подходить к разрешению вопроса о том, кто в конечном итоге будет владельцем участка (также на праве пожизненного пользования), а кто будет довольствоваться выплатой компенсации их доли.
Также нельзя оставлять без внимания и тот факт, что все земельные участки, предоставленные физическим лицам в рамках права использования пожизненно, наследуются по закону. Это означает, что не исключено возникновение ситуаций, в которых право собственности по наследству перейдёт к одному лицу, в то время как сам земельный участок с правом пожизненного владения – к другому.
Именно поэтому гражданам следует воспользоваться своим правом на приобретение в собственность земельного участка. Но не стоит забывать, что предоставляемое право единоразово, то есть, если лицо кроме данного участка имеет в своём пользовании ещё один, то оно может либо отказаться от него, либо арендовать участок или же выкупить землю за плату. Право на бесплатное оформление действует лишь один раз.
Кроме того, если на земельный участок находится фактически в пользовании гражданина и на нем расположены жилые дома, которые были приобретены в результате сделок, но не были должным образом оформлены и зарегистрированы, то на него также может быть оформлено право собственности.
Следует отметить, что осуществление сделок купли-продажи возможно лишь в том случае, если земельный участок прошёл через процедуру государственного кадастрового учёта.
Владельцам земли, получившим свои участки из государственных либо муниципальных земель на праве пользования пожизненно и наследования, постоянного, срочного использование или аренды, не может быть отказано в приватизации земель. Исключения составляют случаи установления запретов на таковую передачу, установленные законодательно.
2.2. Необходимые
документы и порядок
Российское законодательство предусматривает возможность приобретения гражданами земельных участков в личную собственность несколькими способами. Если у гражданина ранее возникли права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения в отношении земельного участка, то они могут быть переведены вправо частной собственности посредством приватизации, выкупа, покупкой на торгах земельного участка. В рамках данного раздела обратимся к подробному рассмотрению процедуры приватизации земельных участков физическими лицами.
Все нормативные акты, устанавливающие детальный порядок проведения процедуры переоформления прав постоянного владения и пожизненного пользования устанавливаются индивидуально в каждом субъекте нашей страны, а также в каждом муниципалитете.
Для оформления прав собственности на земельный участок посредством проведения процедуры приватизации гражданину необходимо подать заявление о переоформлении имеющихся вещных прав на землю на право аренды или право собственности. Данное заявление в течении месяца рассматривается в органах государственной власти или органе местного самоуправления. По истечении месячного срока гражданину сообщается о решении, принятом относительно его вопроса.
Кроме заявления должны быть поданы следующие документы:
1. Удостоверяющий личность гражданина документ;
2. В случае представления
интересов гражданина другим
лицом должна прилагаться
3. Заверенные нотариально
копии свидетельства о
4. Кадастровый план оформляемого земельного участка.
Приведённый перечень документов актуален для физических лиц, действующих в собственных интересах и единолично. Если речь идёт об оформлении прав собственности на земельный участок членами садовых и огороднических хозяйств и товариществ, то данный список может расширяться и дополняться.
В случае, если предоставленные документы не соответствуют установленным требованиям, они будут возвращены заявителю в течении одного месяца с обоснованием причин возврата.
Если предоставленные документы удовлетворяют всем необходимым требованиям, указанные государственные органы в срок один месяц, исчисляемый со дня подачи, принимают решение об оформлении арендных прав или прав собственности на земельный участок. Регистрационная Служба, основываясь на данном решении, выдаёт свидетельство, удостоверяющее право собственности на земельный участок гражданина.
2.3. Кадастровый учёт земельных участков
Прежде чем перейти к рассмотрению процедуры кадастрового учёта земельных участков остановимся на самом понятии государственного кадастрового учёта земельных участков. Это понятие можно определить как, внесение в Единый государственный реестр данных, описывающих и индивидуализирующих земельный участок. Таким образом, каждый участок получает характеристики, при помощи которых можно произвести его экономическую и качественную оценки. При этом каждому участку земли присваивается индивидуальный кадастровый номер.
Государственный кадастровый учёт обязателен для всех земельных участков. Он производится непосредственно по месту нахождения участка по единой установленной методике. Процедура кадастрового учёта включает в себя следующие действия:
1. Проведение проверки документов, предоставленных заявителем;
2. Составление для каждого
участка описания для внесения
в Единый государственный
3. Присвоение каждому участку земли индивидуального кадастрового номера;
4. Изготовление для каждого участка кадастровых паспортов;
5. Проведение процедуры формирования межевых планов.
Здесь стоит подробнее остановиться на понятии межевания земельных участков. Это есть установление непосредственно на местности границ участка земли и определение его местоположения. Процедура межевания является обязательной при составлении межевого плана и формировании индивидуального кадастрового плана земельного участка.
Результатом проведения процедуры государственного кадастрового учёта земельного участка является выдача землепользователям удостоверенных в установленном порядке кадастровых планов земельных участков.
Уничтожение кадастровых дел, а также частей единого государственного реестра запрещено. Данные документы подлежат постоянному хранению.
Для проведения процедуры приватизации земельных участков наличие кадастрового паспорта обязательным условием. Он выступает одним из обязательных приложений к документам, наряду с индивидуальным кадастровым номером. По индивидуальному кадастровому номеру может впоследствии производиться идентификация земельного участка в Едином государственном реестре.
Глава 3. Права и обязанности, возникающие при пользовании земельным участком, находящемся в частной собственности
3.1. Ограничение вещных прав на землю
Наряду с правом частной собственности, лицо может использовать имеющийся земельный участок либо на праве пожизненного наследуемого владения, либо по праву бессрочного пользования, либо на праве безвозмездного срочного пользования или же на арендных правах. Упомянутые права гражданина по отношению к участку земли являются вещными. Законодательно для всех этих прав предусмотрены отдельные случаи, их ограничивающие. То есть, в при наступлении (существовании) определённых условий лицо не может распоряжаться данным видом собственности только лишь по своему усмотрению, руководствуясь своими мотивами, но должно соблюдать установленные законом правила и нормы.
Установление ограничений в пользовании может быть вызвано различными причинами. Основными из них являются:
1. Нахождение земельного
участка в непосредственной
2. Нахождение земель в зоне с установленным режимом охраны флоры, фауны (сохранение редких видов животных, растений, плодородного слоя почвы) или исторических объектов (археологические памятники, раскопки);
3. Нахождение участка
в собственности
Наиболее распространены ограничения, связанные с нахождением участка в непосредственной близости к зоне с особыми условиями пользования (или нахождение в самой зоне). К примеру, охранные, защитные, санитарные нормы обязательны для соблюдения на территориях, находящихся в зоне промышленного (либо иного специального) назначения. Целью введения подобных норм является обеспечение безопасности населения и создание необходимых условий для безопасного действия производств (таких как энергетическое, радиационно-опасное, ядерное) и территорий захоронения радиоактивных отходов, мест складирования промышленных отходов (лом металлов, ядерных материалов). Участки земли, включённые в такие зоны, остаются в собственности граждан, но могут иметь специальный режим пользования, который разрешает или запрещает виды деятельности, которые несовместимы с причинами установления таких зон. Так на землях, граничащих с охранными зонами газопроводов, запрещено строительство любых зданий, сооружений и строений в минимально возможных установленных пределах расстояний до данных объектов; запрещено препятствовать ремонту и обслуживанию объектов газоснабжения, проводимыми организацией-собственником, а также не разрешается препятствовать мероприятиям по устранению возникших аварий и катастроф.
Допустимые ограничения при использовании земель прописаны в законах. Но по каждому отдельно взятому участку органами государственной власти (или местного самоуправления) могут прописываться особые ограничения как бессрочно, так и на установленный срок. Лицо, интересы которого ограничивают эти акты, может отстаивать свои интересы в судебном порядке. Тогда вопрос о правовых ограничениях будет рассматриваться судом, соответственно им же будет вынесено окончательное решение по возникшему прецеденту. Во всех случаях необходима государственная регистрация ограничений прав на земельный участок. Эти ограничения сохраняются и в случае перехода права собственности на землю.
Следствием ограничения прав граждан на землю, является невозможность осуществления полномасштабной хозяйственной деятельности и как следствие – возникновение убытков. Такие убытки, включая упущенную выгоду, подлежат компенсации, которую выплачивают ответствующие бюджеты и лица, в чью пользу ограничиваются вещные права на землю. Также бремя выплат возлагается на лиц, по причине действий которых возникла необходимость установления ограничений правомочий собственников земельных участков, владельцев земли, пользователей земли, арендаторов.
Главным требованием, предъявляемом законом к пользованию землёй, является рациональность. Основополагающий момент здесь – соблюдение целевого назначения земли. Именно он определяет перечень разрешённых и запрещённых действий собственника. Категория земли также играет не последнюю роль. Так земли, определяемые как более ценные, более ограничены в использовании, нежели менее ценные.
В связи с возникновением необходимости введения ограничений в пользовании землёй вводится понятие оборотоспособности земли. Если в отношении участка земли свободно могут совершаться операции по отчуждению или переходу к другому владельцу в порядке преемства прав (то есть через переход от прежнего собственника к новому всех прав и обязанностей), то он считается оборотоспособным.
Все ограничения, связанные с оборотом земель, законодательно регулируются на федеральном уровне. Вместе с тем установлен и закрытый перечень участков земли, которые не участвую в обороте. Это особо охраняемые территории (федеральная собственность) - государственные природные заповедники, национальные парки, объекты атомной промышленности, объекты по обеспечению государственной безопасности. Вместе с тем разрешено включение участков граждан в земли особо охраняемых территорий.
3.2. Прекращение права собственности
На сегодняшний день в Российской Федерации установлено два возможных пути прекращения права собственности. Во-первых, это личная инициатива собственника земельного участка; во-вторых, прекращение права владения принудительно. Земельные участки не могут быть изъяты органами государственной власти различных уровней без должных на то причин, минуя необходимые процедуры только исходя из их личных усмотрений и интересов.
