1-

  Живут две дружественные  семьи (семья Ивановых  и семья Петровых) в разных концах  города Екатеринбурга:  на Уралмаше и  Химмаше. Занимают  квартиры на основании  договора социального  найма, то есть  живут не в собственном  жилье, а в государственном.  В одной, и в другой семье супруги поменяли работу, и она оказалась далеко от нынешнего места жительства, но в непосредственной близости от жилья, которое занимает другая семья. Они решили поменяться квартирами и для этого обратились к юристу. Какую консультацию должен дать юрист? Изменятся ли разъяснения юриста, если квартиры принадлежат семьям на праве собственности?  

 В соответствии  с Жилищным кодексом статья 72. Право на обмен жилыми помещениями,  предоставленными по договорам  социального найма: Наниматель  жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса. Если квартиры принадлежат на праве собственности, то в соответствии с гражданским кодексом обмен должен быть равноценным и если право собственности принадлежит несовершеннолетним, то получить согласие органов опеки и попечительства на производимый обмен.  
 
 
 
 
 

-2-

Сохраняется ли у бывшего наймодателя - собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации  «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» № 1541-I от 4 июля 1991 г., приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих  капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы  следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.158 которого предусматривает, что собственник помещения в  многоквартирном доме обязан нести  расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст.16 вышеназванного Закона, ст.158 ЖК РФ и ст.210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

-3- 
 
 
 
 

проект

РОССИЙСКАЯ  ФЕДЕРАЦИЯ

СВЕРДОВСКОЙ ОБЛАСТИ

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДА СУХОЙ ЛОГ

Р Е Ш  Е Н И Е 

от                          №

г.Сухой Лог 

Об  утверждении Положения

«О  коммерческом найме жилых помещений,

находящихся в собственности  города Сухой Лог

Свердловской  области» 

   В соответствии с Конституцией  Российской Федерации, Гражданским  кодексом Российской Федерации,  Жилищным кодексом Российской  Федерации, Уставом города Сухой Лог Свердловской области

    Совет депутатов города Сухой Лог 

РЕШИЛ:

1.Утвердить  прилагаемое Положение  о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в собственности города Сухой Лог Свердловской области.

2. Утвердить  прилагаемую форму договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда. 

3. Утвердить  прилагаемую методику расчета платы за коммерческий наем жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Сухой Лог Свердловской области. 

4. Опубликовать решение в районной газете «Знамя Победы». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Утверждено

решением  Совета депутатов 

города  Сухой Лог 

от ___________ N______ 

ПОЛОЖЕНИЕ

о коммерческом найме жилых помещений, находящихся  в собственности города Сухой  Лог Свердловской области  

1. Общие положения 

1.1. Настоящее  Положение о коммерческом найме  жилых помещений, находящихся  в собственности города Сухой  Лог Свердловской области (далее  по тексту - Положение), разработано  в соответствии с Конституцией  Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Уставом города Сухой Лог Свердловской области и определяет порядок и условия коммерческого найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Сухой Лог Свердловской области

Настоящее Положение не распространяется на договор  социального найма жилых помещений  и договор найма специализированных жилых помещений, порядок и условия  заключения которых определяются действующим  законодательством.

1.2. Коммерческий найм жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Сухой Лог Свердловской области (далее - муниципальный жилищный фонд).

1.3. Основным  документом, регулирующим отношения  наймодателя с нанимателем, является  договор коммерческого найма,  заключаемый в письменной форме. 

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения  либо орган, уполномоченный собственником (далее - Наймодатель), передает другой стороне (далее - Наниматель) жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а Наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Договор коммерческого найма считается  заключенным с момента его  подписания Наймодателем и Нанимателем.

В договоре коммерческого найма жилого помещения  должны быть указаны граждане, которые  будут проживать в жилом помещении вместе с Нанимателем. Наниматель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких лиц вселение иных граждан осуществляется в установленном Положением порядке.

1.4. Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение в виде жилого дома, части жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты или несколько комнат, с долей в праве на места общего пользования пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта и отвечающее санитарным и техническим нормам.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

1.5. На  условиях коммерческого найма предоставляются свободные жилые помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования в состоянии пригодном для проживания.

1.6. Сдача  жилого помещения в коммерческий  наем не влечет передачу права  собственности на него.

Переход права собственности на сданное в коммерческий наем жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.

1.7. Предоставление  жилых помещений по договору  коммерческого найма жилого помещения  не связано с очередностью  предоставления гражданам жилых  помещений по договорам социального  найма. 

1.8. Жилое  помещение, передаваемое по договору коммерческого найма, должно быть свободно от любых обязательств или обременений.

2. Условия коммерческого  найма 

2.1. Основанием  для заключения договора коммерческого  найма является постановление  администрации города Чудово  Новгородской области.

Заключение  договоров коммерческого найма  жилого помещения осуществляет администрация  города Чудово Новгородской области.

2.2. Нанимателем  жилого помещения по договору  коммерческого найма жилого помещения  может быть любой гражданин  Российской Федерации, в установленном порядке зарегистрированный на территории Российской Федерации, не имеющий другого жилого помещения

2.3. Договор  коммерческого найма жилого помещения  заключается на срок, определенный  договором, но не более чем  на 5 лет. 

2.4. К договору коммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктами 4.1, 4.2, 4.3.

3. Предоставление жилых  помещений по договору  коммерческого найма 

3.1. Предоставление гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании постановления администрации Сухой Лог Свердловской области, а также с учетом имеющегося свободного от проживания граждан муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

3.2. Основанием  для вселения в жилое помещение  является договор коммерческого  найма жилого помещения, заключаемый  в установленном законом порядке  Наймодателем и Нанимателем. 

3.3. Для  предоставления жилого помещения  по договору коммерческого найма гражданин (далее – Заявитель) представляет в администрацию города Сухой Лог Свердловской области :

1) личное  заявление гражданина о предоставлении  жилого помещения по договору  коммерческого найма; 

2) документы,  удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи (копии паспорта, свидетельства о рождении на несовершеннолетних детей);

3) документы,  подтверждающие семейное положение  заявителя (свидетельство о заключении  брака, свидетельство о расторжении  брака);

4) документы  с места жительства;

5) выписка  из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  о наличии или отсутствии в  собственности заявителя и членов  его семьи жилого помещения  по месту жительства в соответствующем  населенном пункте;

6) документ, подтверждающий трудовые отношения (копия трудовой книжки, копия трудового договора);

7) ходатайство  работодателя о предоставлении  жилого помещения по договору  коммерческого найма. 

Документы, указанные в подпунктах 2, 3, 6 настоящего пункта, предоставляются в копиях с предъявлением оригиналов.

3.4. Администрация  города Сухой Лог Свердловской  области рассматривает поданное  заявление в течение одного  месяца с даты его поступления. 

Информация  о принятом решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

3.5. Учет  граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях по договорам  коммерческого найма осуществляется  администрацией города Чудово  Новгородской области. 

4. Права и обязанности  Нанимателя 

4.1. Наниматель  с письменного согласия Наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вправе вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

4.2. Наниматель  по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение коммерческого договора найма жилого помещения на новый срок.

4.3. В  случае смерти Нанимателя или  его выбытия из жилого помещения,  договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем из указанных в договоре коммерческого найма, по общему согласию между ними.

4.4. Договор  найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии Нанимателя. При этом Наниматель или, по его поручению, уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

4.5. Наниматель  несет ответственность перед  Наймодателем за действия граждан,  совместно проживающих с ним  в жилом помещении, которые  нарушают условия договора коммерческого  найма жилого помещения. 

4.6. Если  Наниматель не возвратил жилое  помещение либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки.

4.7. Наниматель  обязан в установленные договором  коммерческого найма сроки вносить  плату за коммерческий наем  жилого помещения, своевременно вносить платежи за жилищно-коммунальные услуги.

4.8. Наниматель  обязан использовать жилое помещение  по назначению, исключительно для  проживания, а также содержать  помещение в технически исправном  и надлежащем санитарном состоянии. 

4.9. Наниматель не вправе производить переустройство и перепланировку жилого помещения без письменного разрешения Наймодателя.

Наниматель  обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.

Наниматель  вправе обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и техническую эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

4.10. При  освобождении Нанимателем помещения,  требующего проведения ремонта,  занимаемого по договору коммерческого найма, он обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был заранее извещен.

4.11. При  освобождении жилого помещения  Наниматель обязан передать Наймодателю  в течение месяца жилое помещение  с улучшениями, составляющими  принадлежность жилого помещения  и неотделимыми без вреда для  конструкций жилого помещения.

5. Права и обязанности  Наймодателя 

5.1. Наймодатель  обязан предоставить свободное  жилое помещение Нанимателю, соответствующее  условиям коммерческого найма  и его назначению, и обеспечить  Нанимателю свободный доступ  в жилое помещение. 

5.2. Наймодатель в заранее согласованное с Нанимателем время вправе осуществлять осмотр технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также выполнять необходимые работы.

5.3. В  случае аварий орган, уполномоченный собственником жилого помещения, обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

5.4. Эксплуатирующие  организации, уполномоченные собственником  жилого помещения, обязаны содержать  в надлежащем порядке места  общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать Нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными услугами в установленном законодательством порядке.

5.5. Наймодатель  не отвечает за недостатки  сданного в наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны Нанимателю либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

6. Оплата жилых помещений,  предоставляемых  по договору коммерческого  найма 

6.1. Плата  за жилое помещение и коммунальные  услуги для Нанимателя жилого  помещения, занимаемого по договору  коммерческого найма муниципального  жилищного фонда, включает в себя:

- плату  за пользование жилым помещением (плата за коммерческий наем);

- плату  за содержание и ремонт жилого  помещения; 

- плату  за коммунальные услуги.

6.2. Плата  за коммерческий наем жилого  помещения устанавливается в  денежном выражении в соответствии  с методикой расчета платы  за коммерческий наем жилого  помещения и направляется в  бюджет города Чудово Новгородской  области. 

Методика  расчета платы за коммерческий наем жилого помещения утверждается Советом депутатов города Чудово.

Изменение платы за коммерческий наем жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке  Наймодателем в случае изменения  методики расчета платы за коммерческий наем жилого помещения в соответствии с решением Совета депутатов города Чудово, но не чаще одного раза в календарный год.

Сроки внесения платы за коммерческий наем жилого помещения, порядок перечисления платы, а также порядок и сроки  уведомления Нанимателя об изменении Наймодателем платы за коммерческий наем жилого помещения определяются договором коммерческого найма жилого помещения.

6.3. Размер  платы за содержание и ремонт  жилого помещения, а также коммунальные  услуги устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Наймодатель  обязан производить расчет платежей  Нанимателю за жилищно-коммунальные  услуги с учетом льгот, установленных  действующим законодательством  для определенных категорий граждан.  Плата за жилое помещение вносится Нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.

Предоставление  субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг производится в соответствии с действующим законодательством.

7. Расторжение  и прекращение договора коммерческого найма

7.1. Расторжение  договора коммерческого найма  допускается по соглашению сторон.

7.2. Наймодатель  обязан письменно не позднее  чем за 2 месяца уведомить Нанимателя  о предстоящем прекращении договора  коммерческого найма в связи  с окончанием срока его действия и предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в коммерческий наем в течение не менее года.

7.3. Договор  коммерческого найма может быть  расторгнут в судебном порядке  по требованию Наймодателя в  следующих случаях: 

- при  использовании Нанимателем и  гражданами с ним проживающими  жилого помещения (в целом или  части его) не по назначению;

- если Наниматель или граждане, проживающие с ним, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение;

- если  Наниматель не внес платежи,  указанные в договоре, в течение  шести месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- систематического  нарушения прав и законных  интересов соседей. 

7.4. Договор  коммерческого найма жилого помещения  может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случае:

- если  помещение перестает быть пригодным  для постоянного проживания, а  также в случае его аварийного  состояния; 

- в других  случаях, предусмотренных гражданским  законодательством. 

7.5. Наймодатель вправе требовать досрочное расторжение договора только после направления Нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения.

7.6. Договор  коммерческого найма может быть  расторгнут в судебном порядке  по требованию Нанимателя:

- если  Наймодатель не предоставляет  жилое помещение в пользование  Нанимателю либо создает препятствия  пользованию жилым помещением;

- в случае  систематического неисполнения  Наймодателем своих обязательств  по договору.

7.7. В  случае расторжения или прекращения договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока договора Наниматель и граждане, проживающие с Нанимателем, должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

8. Заключительные положения 

8.1. Основанием  для заключения с Нанимателем  акта передачи жилого помещения  по договору коммерческого найма является постановление администрации города Чудово Новгородской области.

8.2. Наниматель  обязан в десятидневный срок  с момента заключения договора  коммерческого найма принять  жилое помещение по акту.

8.3. В  случае пропуска срока на заключение  акта передачи жилого помещения, указанного в п. 8.2. настоящего Положения, по уважительной причине (болезнь, командировка и т.д.) при ее официальном подтверждении Наймодатель вправе принять решение о продлении срока, но не более чем на 10 дней.