Проблемы сдачи в аренду муниципального имущества

Факультет  экономики и финансов

Кафедра  «Экономики и финансов»

Специальность «Экономика и управление на предприятии» 
 
 

контрольная РАБОТА 
 

Москва 2011 г.

     Содержание 

Введение...................................................................................................................2

Проблемы сдачи  в аренду муниципального имущества.....................................3

Заключение.............................................................................................................15

Список используемой литературы.......................................................................16

Введение

     Органы  местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования.

     В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее натуральных свойств в процессе использования. Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия аренды.

     Администрация может выставить обязательные условия  аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т. п.). Если все условия согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. Последний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета. В отдельных случаях на сдачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий. Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях — конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

     Проблемы  сдачи в аренду муниципального

     имущества 

     Сложившаяся в настоящее время правоприменительная  практика толкования правомочия распоряжения имуществом в праве хозяйственного ведения носит ограничительный  характер, по форме противоречащий действующему законодательству, а по содержанию снижающий кредитоспособность унитарного предприятия и тем  самым нарушающий права его кредиторов.

     Итак, арендная плата за пользование государственным  имуществом, закрепленным на праве  хозяйственного ведения за унитарным  предприятием, в настоящее время  взимается следующим образом.

     Унитарное предприятие, выступая в качестве арендодателя (в соответствии с Гражданским  кодексом РФ (далее - ГК РФ)), заключает  с арендатором имущества согласованный  с органом управления государственным  имуществом (Минимущества РФ, департамента госсобственности субъекта Федерации и проч.) договор аренды.

     В связи с тем, что унитарные  предприятия обладают специальной  правоспособностью, предполагаются две  ситуации: 1) сдача в аренду для  унитарного предприятия является его  уставной деятельностью и 2) имущество  сдается предприятием разово либо, например, при сезонной деятельности предприятия, на краткий период и  не является регулярной деятельностью.

     В иных случаях должно говорить о ничтожности  сделки по сдаче имущества в аренду (подробнее - Постановление Пленума  ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав").

     По  договору аренды все денежные средства подлежат перечислению в соответствующий  бюджет (РФ или субъекта Федерации). Данное положение основано на соответствующих  подзаконных актах, которые, в свою очередь, основаны на Бюджетном кодексе  РФ (далее - БК РФ).

     Первым  из таких подзаконных актов является Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению  поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", в частности п. 4: "Установить с 1 августа 1998 г. порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации, открытый им в органах Федерального казначейства".

     Ему вторят региональные акты: 
Постановление Главы администрации Ульяновской области от 22 августа 2003 г. N 108 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области", п. 9 которого гласит: "Средства от сдачи в аренду государственного имущества перечисляются в полном объеме на счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов РФ по Ульяновской области 40101 "Налоги, распределяемые органами федерального казначейства" по коду бюджетной классификации 2010242. Управление Федерального казначейства Министерства финансов РФ по Ульяновской области перечисляет поступившие средства на балансовый счет 40201 "Средства бюджетов субъекта РФ" с последующим зачислением двадцати процентов от перечисленных средств в течение 10 дней с момента поступления в областной бюджет на лицевой счет Департамента на возмещение затрат по осуществлению функций по управлению государственным имуществом Ульяновской области";

     Постановление Председателя Правительства Республики Карелия от 30 апреля 1998 г. N 294 "Об утверждении  Положения о порядке сдачи  в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности Республики Карелия", в п. 4.5 которого установлено: "Арендная плата от сдачи в аренду государственного имущества подлежит перечислению в  республиканский бюджет..." 
Аналогичные нормы содержатся и в Постановлении губернатора Магаданской области от 29 марта 2004 г. N 64 "О внесении изменений в Постановление губернатора области от 22 июля 2002 г. N 164 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование государственного имущества Магаданской области, Методики расчета арендной платы за пользование государственным имуществом Магаданской области", в Постановлении администрации Кировской области от 16 июля 2001 г. N 244 "О порядке предоставления в аренду государственного имущества Кировской области", в Постановлении администрации Приморского края от 15 июня 1994 г. N 286 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного имущества Приморского края", Постановлении Законодательного Собрания Краснодарского края от 23 июня 1999 г. N 175-п "О Положении о порядке сдачи в аренду государственного имущества Краснодарского края" и иных региональных актах.

     Вышеуказанные подзаконные акты имеют своей  основой п. 1 ст. 42 БК РФ, в котором  указано, что в доходах бюджета  учитываются поступления от платы  за пользование государственной  собственностью.

     Однако  необходимо учитывать следующее. 
1. В ст. 1 БК РФ указываются правоотношения, регулируемые БК РФ, и к ним относятся "отношения, возникающие между субъектами бюджетных правоотношений в процессе формирования доходов и осуществления расходов бюджетов всех уровней бюджетной системы РФ...". Отношения, складывающиеся между представителем собственника государственного имущества и учрежденным им унитарным предприятием, носят обязательственный характер и являются по сути гражданско-правовыми.

     Так, ст. 2 Гражданского кодекса РФ указывает, что "гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения  и ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные  и связанные с ними личные неимущественные  отношения, основанные на равенстве, автономии  воли и имущественной самостоятельности  их участников...".

     2. В самой ст. 42 БК РФ говорится  о том, что в доходах бюджета  УЧИТЫВАЮТСЯ поступления от платы  за пользование государственной  собственностью. Термин "учет", примененный  законодателем, совершенно не  идентичен термину "перечисление". Когда речь идет об учете,  то имеется в виду общее  понятие данного термина как  упорядоченная система сбора,  регистрации и обобщения ИНФОРМАЦИИ. Можно провести аналог с учреждениями, когда все доходы учреждений  учитываются в доходах соответствующих  бюджетов, но средства поступают  в полном объеме на лицевые  счета учреждений и используются  ими самостоятельно. О перечислении  же средств от аренды в соответствующий  бюджет БК РФ ничего не гласит, так как эти отношения уже  урегулированы ГК РФ и Федеральным  законом "О государственных  и муниципальных унитарных предприятиях".

     Хотя  в случаях, предусмотренных ст. 295 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона "О  государственных и муниципальных  унитарных предприятиях", представителем собственника согласуется договор  аренды, и конечно, на практике, без  учета положения о том, что  вся арендная плата перечисляется  в соответствующий бюджет, договор  не согласуется.

     Следующим аспектом настоящей статьи является рассмотрение вопроса о продаже  имущества унитарного предприятия. Здесь та же проблема, возникающая  из неправильного толкования ст. 43 БК РФ. В соответствии с ней средства, получаемые от продажи государственного и муниципального имущества, подлежат ЗАЧИСЛЕНИЮ в соответствующие бюджеты  в полном объеме. В отличие от аренды в данном случае речь уже  не идет об учете, имеется императивное указание о зачислении в соответствующий  бюджет. Как же реализуется данное указание?

     Реализуя  положения данной нормы БК РФ, представитель  собственника, давая разрешение на отчуждение имущества, в случаях, предусмотренных  ст. 295 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона "О государственных и муниципальных  унитарных предприятиях", прямо  указывает, что денежные средства должны быть перечислены в соответствующий  бюджет.

     Однако  данная позиция не выдерживает никакой  критики. 
1. Рассмотрим на практическом примере применение ст. 43 БК РФ применительно к унитарному предприятию. Если предприятие реализует объект недвижимости и перечисляет все денежные средства в соответствующий бюджет, оно не только не получает денежных средств, вырученных за имущество, но и дополнительно несет расходы, связанные с реализацией имущества. Каким же образом? Чтобы реализовать недвижимое имущество, его нужно оценить, при реализации объекта недвижимости налог на добавленную стоимость уплачивается предприятием в объеме 18% от стоимости объекта, далее следует налог на прибыль предприятий 24% в зависимости от того, имеется ли она у предприятия. Итого чистые расходы предприятия могут составить до 43% от стоимости объекта недвижимости.

     Выводом данной ситуации являются прямые финансовые затраты предприятия при уменьшившейся  кредитоспособности и, как следствие, - ущемление прав кредиторов данного  предприятия. Естественно, такая ситуация делает любое отчуждение имущества, требующее согласования представителем собственника (а это все недвижимое имущество и движимое имущество  ценой свыше 500 тыс. руб.), невозможным.

     Из  данной юридически совершенно неверной ситуации органы управления имуществом делают столь же юридически неверные попытки выйти. В частности, при  издании распоряжений по согласованию сделок по отчуждению имущества предприятий  указывают, что перечислению в бюджет подлежат все вырученные от реализации средства, за ИСКЛЮЧЕНИЕМ прямых затрат, связанных с его реализацией, к которым само предприятие относит  обоснованные расходы (налоги, оценку), предъявляя расчеты в органы управления имуществом. Таким образом, органы управления собственностью превышают свои полномочия и прямо нарушают столь любимую  ими ст. 43 БК РФ.

     2. Кроме того, следует указать и  на тот факт, что независимо  от того, следует согласовывать  или не следует согласовывать  сделку по отчуждению имущества  с представителем собственника, правовая ситуация идентична.  Следовательно, если толковать  ст. 43 БК РФ буквально, то любое  унитарное предприятие, отчуждая  любое имущество, а ведь любое  имущество предприятия - это государственное  имущество, должно перечислять  его стоимость в соответствующий  бюджет. Назвать данный вывод  иначе, чем правовым недоразумением  невозможно!

     Некоторыми юристами, в том числи и судьями кассационной инстанции арбитражного суда, высказывалось мнение о том, что, реализуя имущество, унитарное предприятие как бы от него отказывается, так как оно наделено имуществом именно для своей деятельности. Однако с этим выводом нельзя согласиться по той причине, что статус хозяйственного ведения отличен от оперативного управления, где данное положение закреплено в ГК РФ. Собственник не вправе изымать неиспользуемое или используемое не по назначению имущество у унитарного предприятия. Довод о том, что в момент принятия решения о реализации имущества унитарным предприятием оно тем самым доказывает ненужность этого имущества для осуществления уставных целей предприятия и собственник вправе получать все вырученные от продажи средства, несостоятелен. Если предприятию определенное имущество не нужно для осуществления его уставной деятельности, то оно вправе отказаться от него в соответствующую казну, а собственник его реализовать в соответствии с законодательством о приватизации. Ну и, разумеется, понятно, что решение о реализации имущества совсем не означает его ненужность предприятию, а может иметь иные цели (техническое перевооружение, пополнение оборотных средств, расчет с кредиторами и, наконец, просто ведение розничной торговли).

     Согласно  ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских  прав относятся вещи, в том числе... иное имущество. Следовательно, имущество  относится к категории "вещи" как синоним. Вещи согласно ст. 130 ГК РФ бывают движимые и недвижимые.

     По  ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи "одна сторона (продавец) обязуется  передать вещь (товар) в собственность другой стороне...". 
Следовательно, термин "товар" - синоним термина "имущество".

     Если  буквально следовать ст. 43 БК РФ, то любая продажа товара влечет за собой однозначное перечисление его стоимости в соответствующий  бюджет. Как следствие - невозможность осуществления купли-продажи унитарными предприятиями. Однако они активно занимаются торговлей.

     При такой ситуации никакая купля-продажа  унитарными предприятиями невозможна. Все унитарные предприятия, ведущие  торговлю, нарушают БК РФ, так как  не перечисляют средства от продажи  товара (т.е. имущества) в бюджет, а  пускают средства в оборот. Но не только предприятия торговли попадают в разряд злостных нарушителей. Производственные предприятия, решившие обновить парк оборудования, попадают в такую же ситуацию. Продав старое оборудование, они должны перечислить  средства в бюджет, а не пускать  на приобретение нового. Попытки получить разрешение полученные от продажи оборудования средства использовать на приобретение нового у органа управления имуществом влекут недействительность их распоряжения, так как происходит превышение их полномочий и прямо нарушается ст. 43 БК РФ.

     Как общий вывод буквального толкования ст. 43 БК РФ следует невозможность  нормальной коммерческой деятельности унитарных предприятий, что противоречит ГК РФ.

     Статья 3 указывает, что нормы гражданского права должны соответствовать ГК РФ. Продажа собственности, безусловно, относится к сфере гражданского права. Поэтому указание ст. 43 БК РФ не соответствует ГК РФ в части  ее распространения на унитарные  предприятия, за которыми государственное  имущество закреплено на праве хозяйственного ведения.

     Представляется, что, толкуя данную норму Бюджетного кодекса РФ систематически, с учетом Гражданского кодекса РФ, можно сделать  вывод о том, что ст. 43 БК РФ относится  только к имуществу, реализуемому из казны.

     Такой вывод делается из следующего: во-первых, необходимо указать, что унитарное  предприятие по Гражданскому кодексу  РФ является коммерческой организацией (ст. 113 ГК РФ). Цель деятельности такого предприятия - извлечение прибыли (ч. 1 ст. 50 ГК РФ). Собственник имущества, передаваемого в хозяйственное ведение, имеет право на получение части прибыли от использования такой собственности (ст. 295 ГК РФ). Так как унитарные предприятия могут создаваться только как муниципальные или государственные (ч. 1 ст. 113 ГК РФ), то надо полагать, что необходимо учесть положения ГК РФ при толковании абз. 1 п. 1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ. В данной норме содержится указание только на учет, но не на перечисление всех средств в бюджет, тогда как абз. 6 п. 1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ говорит о том, что часть прибыли унитарных предприятий, остающаяся после уплаты всех налогов и необходимых расходов, поступает в соответствующий бюджет, что полностью соответствует ГК РФ. Аналогичное положение содержится и в ст. 17 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", где указано, что собственник имущества унитарного предприятия имеет право на получение части прибыли от использования такого имущества после уплаты всех налогов и сборов.

     Про налоги укажем ниже. А сейчас обращаем внимание на то, что фактически вышеприведенная  ситуация изложена в древней истине - "Никакую овцу нельзя остричь  за раз дважды".

     В соответствии со ст. 295 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона "О государственных и  муниципальных унитарных предприятиях" за собственником имущества закреплены определенные права, в перечне которых  нет (да и быть не может) права на получение выручки предприятия  в части сделок по отчуждению имущества  или передаче его в пользование. Представитель же собственника хочет, получая часть прибыли унитарного предприятия (в случаях, предусмотренных  ст. 295 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона "О государственных и муниципальных  унитарных предприятиях"), получать еще и всю выручку предприятия от реализации любого имущества!

     В продолжение темы можно указать  еще и на ситуацию, связанную с  ликвидацией унитарного предприятия. В соответствии со ст. 63 ГК РФ "выплата  денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией..."; "3. Если имеющиеся  у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества  юридического лица с публичных торгов в порядке, установленном для  исполнения судебных решений". При  этом, конечно, согласия представителя  собственника не требуется, однако вопрос о том, куда идут вырученные от продажи  суммы, законом как бы не разрешен, и орган управления имуществом требует соблюсти ст. 43 БК РФ и перечислить их в бюджет. Понятно, что такая ситуация требует ограничительного толкования ст. 43 БК РФ. Но если ограничительно толковать ее в этом случае можно, то можно и нужно так толковать и в иных случаях, при противоречии ГК РФ.

     При банкротстве унитарного предприятия  ситуация урегулирована следующим  образом: в соответствии со ст. 126, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" к конкурсному управляющему переходят все права как руководителя предприятия, так и представителя  собственника. В соответствии с ч. 1 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" "все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу". В соответствии со ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" имущество продается на торгах, из его стоимости погашаются взысканные задолженности перед кредиторами. Следовательно, разрешения на продажу имущества унитарного предприятия от представителя собственника не требуется, и средства идут на расчеты с кредиторами, а не в бюджет. Данное положение выполняется, так как Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" как специальный закон имеет приоритет.

     Теперь  вернемся к налогам. При сдаче  имущества в аренду арендатор  перечисляет средства напрямую в  соответствующий бюджет, минуя счет предприятия. Единственным налогом, уплаченным в этом случае, является НДС. При  этом НДС уплачивается арендатором  самостоятельно как налоговым агентом. Данное положение содержится в тех  же перечисленных выше актах, что  и положения об аренде. В связи  с этим возникает ряд правовых проблем.

     В соответствии со ст. 161 Налогового кодекса  РФ, в частности п. 3, при предоставлении на территории Российской Федерации  органами государственной власти и  управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества  субъектов Российской Федерации  и муниципального имущества налоговая  база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым  агентом отдельно по каждому арендованному  объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму  налога.

     Но  если арендодателем является унитарное  предприятие, то никакого права перекладывать  исчисление и уплату налога на арендатора не имеется, и следовательно, обязанности выступать налоговым агентом у арендатора нет. Таким образом, унитарные предприятия, не представляя в налоговый орган отчетность по НДС и не уплачивая его, нарушают ст. 143, 146 НК РФ.

     Согласно  гл. 25 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения является прибыль, полученная налогоплательщиком, - полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. При этом к доходам, в частности, относятся доходы от реализации услуг, а сдача в аренду имущества является услугой. Статья 251 Налогового кодекса РФ, содержащая указание на доходы, не учитываемые при определении налогообложения, не содержит положений о доходах от использования государственной собственности унитарными предприятиями.

     Плательщиками налога на прибыль являются российские организации, к которым соответственно относятся и унитарные предприятия.

     Согласно  ст. 41 БК РФ к доходам бюджета относятся  доходы от использования государственной  собственности после уплаты налогов  и сборов, предусмотренных законодательством. Унитарные предприятия не производят исчисление НДС (так как это незаконно  делают арендаторы) и налога на прибыль (так как поступления от аренды не учитываются у них на балансе) именно в связи с требованиями органов управления имуществом.

     Судебная  практика по арбитражным спорам о перечислении арендной платы крайне скудна, однако имеется. Так, согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 января 2004 г., вступившему в законную силу, за ФГУП "ЗСЖД" признано право не перечислять в федеральный бюджет арендную плату от использования федеральной собственности, а лишь признано право РФ на получение части прибыли от деятельности ФГУП "ЗСЖД". 

     Заключение 

     Какой же следует вывод о правомочиях  распоряжения имуществом в праве  хозяйственного ведения? Все противоречия и правовые проблемы снимаются, если строго следовать положением Гражданского кодекса РФ и принятым в соответствии с ним законам.

     При сдаче имущества в аренду и  отчуждении имущества унитарными предприятиями  по любым основаниям все средства поступают на счет предприятия, составляют его прибыль, предприятие уплачивает все налоги (НДС и НП) и отчисляет  установленный соответствующим  законом о бюджете процент  от чистой прибыли предприятия в  соответствующий бюджет.

     Таким образом, предложенная система снимает  все проблемы правоприменения в указанной сфере.

Список  используемой литературы

1. «Система муниципального управления». Учебник для вузов. / Под редакцией В. Б. Зотова. / — СПб.: Лидер, 2005.

2. Бабуп Р. В., Муллагалеева 3. 3. Вопросы муниципальной экономики. —М.: МОНФ. Серия «Библиотека местного самоуправления». Вып. 35, 2001.
3. Воронин А. Г. Муниципальное хозяйствование и управление: проблемы теории и практики. — М.: Финансы и статистика, 2002.
4. Муниципальный менеджмент. — М.: ИНФРА-М, 2002.
5. Интернет источник  http://www.urprofy.ru/node/218