Проект комплекса по продаже автомобилей

Содержание работы:

1. Резюме
2. Объект инвестирования
3. Анализ рынка
4. Проект развития
5. Инвестиционный план
6. Финансовый план
7. Оценка эффективности проекта
8. Анализ рисков
9. Приложение №1

Резюме.

Суть проекта – строительство  комплекса по продаже и обслуживанию автомобилей для дальнейшей сдачи  в аренду. Автосалон будет включать в себя парковочный комплекс и  помещения для технического обслуживания. На территории производственного помещения  будет выделен офиснфй блок руководства компании и менеджеров продавцов.

Наиболее оптимальным местом для размещения комплекса является территория в пределах КАД для удобства клиентов. Для размещения комплекса предусматривается выкупить земельный участок, отвечающий необходимым требованиям и осуществить монтаж необходимых помещений. Участок находится в Выборгском районе по адресу ул. Хошимина, д.14.

Площадь участка – 4000 кв.м. Из них 2387 кв.м отведено под основное здание и станцию технического обслуживания.

В здании размещены:

1) Демонстрационный зал  автокомплекса (555кв.м.)

2) Складские помещения

3) Административные помещения

4) Технические помещения

5) Бытовые помещения для  производственных рабочих по  обслуживанию автомобилей (гардеробные,  душевые, санузлы)

6) Участок технологической  мойки (на 2 поста)

7) Участок приемки автомобилей  в сервис

8) Станция технического  обслуживания

Выставочный зал рассчитан  на 30-40 автомобилей.

Цели проекта:

Внешние цели – минимизировать налоги.

Внутренние цели:

Обязательные:

•Сдача в аренду построенного автосалона.

•Возвращение банковского кредита в 2027 году.

Желательные:

•Сдача автосалона в эксплуатацию в заданный срок.

Неявные цели:

Инструментальные:

•Необходимое и достаточное  стимулирование всех участников проекта для обеспечения эффективной работы по проекту и выполнению всех требований.

Точка начала проекта: Идея – построить автосалон для  дальнейшей сдачи в аренду, обдумать идеи реализации процесса возведения.

Точка завершения проекта: Сдача  территории автосалона в аренду и  получение планируемой прибыли в 2016 году в размере 58 000 000 руб.

Тип проекта: Монопроект; Малый проект.

Финансовые ресурсы, необходимые  для реализации проекта: 166.133.733 руб. Из них 100.033.733 руб. – собственные средства. Привлеченные средства будут взяты в кредит в банке на 15 лет.

Ожидаемый срок окупаемости  проекта – 9 лет.

Объект инвестирования.

Участок  1

4. Кадастровый номер:  78:36:5508:10

Адрес: г.Санкт-Петербург, улица Хошимина, дом 14, литера А

Площадь (кв. м.):  4200

Кадастровая стоимость, руб.:  32.454.072

Рыночная стоимость, руб.: 29.560.000

1.2. Соседние участки:

1) Ул. Хошимина 10, 12 – многоквартирные жилые дома

2) Ул. Хошимина 16 – в данный момент строится многоквартирный жилой дом

1.3. Анализ района:

Выборгский район (вместе с Приморским), самый популярный в Петербурге в силу сложившихся предпочтений: в общем объеме массовый спрос на квартиры в Петербурге всё же более ориентируется на север. При этом большинство территорий здесь – давно обжитые, обеспеченные инфраструктурой, хорошо озелененные с низким количеством депресивных районов.

1. Граничит с районами:

Приморским – граница  от оси реки Большая Невка идет на северо-восток по оси Кантемировского моста и улицы Кантемировской, по западной стороне Кантемировской площади, исключая из границ территорию завода, на северо-запад по оси улицы Студенческой и по оси улицы Торжковской, далее на северо-восток по западной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург-Выборг до дороги Каменка-Парголово, далее по ее оси на юго-запад идет до западной границы Песочинского лесничества Парголовского парклесхоза. Затем идет на север по восточной стороне кварталов 92, 77, 75 Песочинского лесничества, по юной стороне квартала 74 и по юго-восточной стороне кварталов 71, 70, 69, 68 до реки Черной;

Калининским – граница  идет на юг от западной границы земель АО «Бугры» (граница со Всеволожским районом) по оси путепровода через железную дорогу Ручьи-Парголово, далее по оси проспекта Культуры, Тихорецкого проспекта, улицы Политехнической, улицы Карбышева, Полюстровского проспекта, улицы Литовской, Лесного проспекта, улицы Академика Лебедева, Литейного моста до оси реки Невы;

Петроградским – по оси реки Большой Невки от Кантемировского моста до Литейного.

Центральным – по оси  реки Невы;

На севере район граничит с Всеволожским и Курортным районами.

2. Площадь района – 11 538 га.
3. Население

Население района – 442,4 тысячи человек.

4. Транспорт

а) Станции метро: Кировско-Выборгская линия– «Лесная», «Выборгская»;

Московско-Петроградская  линия– «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная».

Б) Основные транспортные магистрали: главными транспортными магистралями района, соединяющими его северную и южную части, являются: Большой Сампсониевский проспект – проспект Энгельса и Выборгское шоссе, а также Лесной проспект – Политехническая улица – Тихорецкий проспект и проспект культуры.

С запада на восток связь  обеспечивается проспектами: Вторым Муринским, Светлановским, Северным, Луначарского, Просвещения, Суздальским.

В) Связь с другими районами города: Выборгский – Петроградский – три моста через Большую Невку: Кантемировский, Гренадерский и Сампсониевский;

Выборгский – Центральный  – Литейный мост через Неву.

Выборгский – Приморский – Светлановский проспект – Богатырский проспект, Сердобольская улица, Белоостровская улица.

Выборгский – Калининский  – Светлановский проспект, проспект Луначарского, проспект Просвещения, Северный проспект.

Выборгский – Ленинградская область – Выборгское шоссе.

Однако по состоянию на начало 1999 года Выборгский район захлебывается  в транспортных пробках. Ему остро  необходимы транспортные развязки на Кантемировской площади, у Поклонной  горы, около станций метро «Площадь Мужества» и «Удельная».

5. Жилой фонд

Выборгский – благополучный  и престижный район с высоким  рейтингом недвижимости, слегка подпорченным аварией метрополитена. В южной  части района преобладают дореволюционные  и довоенные здания, но чем дальше на север, тем больше новостроек.

В Выборгском районе как новое, так и уже имеющееся жилье, в основном, престижных серий. Особенно популярны 137 и индивидуальные серии. Район Озерков и станции метро «Проспект Просвещения» идет дороже и активнее. В районе станции метро «Площадь Мужества» спрос тоже постоянный, однако, число реальных продаж здесь невысоко, так как трудно найти свободное жилье – район устоявшийся, квартир продается мало.

Наиболее престижной считается  средняя часть района, от Первого  Муринского проспекта до Северного проспекта. Эти элитные кварталы находятся в зеленой зоне, рядом с парками и представлены сталинскими и серийными домами.

6. Коммерческая недвижимость

В числе достоинств Выборгского  района – его развитая инфраструктура. Район известен своими торговыми  зонами у м. «Удельная», напротив станции  «Политехническая», торговым центром  «Шуваловский». «Светлановский» на пр. Энгельса – огромный современный торгово-досуговый центр в районе Озерков, принадлежащий АОЗТ «Лифлет». Торгово-развлекательный центр «Бада-Бум» – на площади 0,5 га на территории 29 квартала Шувалово – Озерков (устроитель ЗАО «АФМ – Консалтинг».). Открылся в 2002 году супермаркет «О-Кей» сети «Лиат-Дикси».

Проект «Деловой парк»  предполагает создание научно-производственного  центра, ориентированного на переработку  полимеров, и бизнес-центра класса В+ площадью 15 000 –20 000 м2.

Торговля у станции  метро «Озерки» действуют: торгово-развлекательный  комплекс «Бада-Бум» и гипермаркет «О-Кей». Строится торговый комплекс от Адаманта. Также ведет строительство «Ольвен СПб». Торгово-выставочный комплекс площадью около 20 000 м2 разместится в Шувалово-Озерках между Выборгским шоссе и «Городом Солнца».

Успешно работает торгово-деловой  центр «Сампсониевский» (б. Сампсониевский пр., 32). Под торговлю здесь отведен четырехэтажный корпус площадью 31 500 м2.

В районе реализуется программа  капитального строительства многоэтажных гаражей-паркингов.

7. Промышленность

Свыше 40 – крупных и  средних промышленных предприятий.

Площадь промзоны «Парнас»: 550 га.

Промышленная зона «Парнас» – самая организованная из 14 нежилых  зон города и лучше всех обеспечена инфраструктурой. В ней находятся  такие небезызвестные производства, как ОАО «Пивзавод «Балтика», ЗАО «Парнас – М», ОАО «Роска», АОЗТ «I кондитерский комбинат «Азарт». Пищевая промышленность в районе занимает лидирующее положение: она дает около 84% прибыли от общерайонного объема. Кроме пищевой в районе представлена химическая промышленность, машиностроение. На территории Выборгского района находятся известные крупные промышленные предприятия: завод «Русский дизель», АООТ «Светлана», завод «Двигатель».

В ноябре 2002 года была утверждена концепция развития нежилой зоны «Парнас». Ее разработкой занималось одноименное АРТ.

Прибрежная промышленная зона занимает пространство от гостиницы  «Санкт-Петербург» до станций метро «Выборгская» и «Лесная».

8. Наука и образование

Высшие учебные заведения: Лесотехническая академия; Педиатрическая медицинская академия; Торгово-экономический  институт; Военно-медицинская академия; Институт физической культуры; Военно-морская  академия.

Научно-исследовательские  учреждения: Физико-технический институт им. Иоффе; Институт токов высокой  частоты имени П.В. Вологдина; Институт эволюционной физиологии и биохимии им. И.М. Сеченова; Главная геофизическая  обсерватория им. А.И. Воейкова.

9. Памятники истории и архитектуры

Старых домов осталось немного. Сохранился усадебный комплекс в Шуваловском парке: церковь св. Петра и Павла (1831-1846 гг., арх. А. Брюллов), Малый дворец (1849-1850 гг., арх. Г.Боссе), Конный двор (1906-1907 гг., арх. С.Кричинский).

10. Культура и отдых

Учреждения культуры и  искусства: Дворец культуры «Выборгский»; Дворец культуры 1-го Мая.

1.4.  Транспорт 

Участок находится в пешеходной доступности от метро «Проспект  Просвещения». Также по близости находятся  остановки общественного транспорта. Находится вблизи оживленных улиц пр. Просвещения и пр. Энгельса, а  также Выборгского шоссе.

1.5. Конкурентный анализ.

Первичная доступность:

6. Автоцентр Автопойнт

ул. Хошимина, 1 (марка: Mazda; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

2) Галант-Авто

ул. Хошимина, 1 (марка: Mitsubishi; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом; )

Вторичная доступность:

6. Аларм-Моторс Озерки

Выборгское ш., 23 (марка: Ford; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

2) Автосалон RRT

Выборгское ш., 25 (марка  Nissan; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

3) Лаура

Выборгское ш., 27 (марка: Opel, Chevrolet, Renault, SsangYong, Suzuki; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

4) Шувалово-моторс

Выборгское ш., 31а (марка: Kia; официальный дилер; тип авто: новые;)

5) RRT-Моторс

Выборгское ш., 31а2 (марка: Hyundai; официальный дилер; тип авто: новые;)

6) СУБАРУ ЦЕНТР ШУВАЛОВО

Выборгское ш., 31а3 (марка: Subaru; официальный дилер; тип авто: новые;)

Конкуренция среди автосалонов, продающие автомобили среднего класса. Отсутствуют дилеры, продающие автомобили премиум-класса.

SWOT-анализ

Участок 2

2.1. Кадастровый номер:   78:15:8443:0:42

Адрес земельного участка: г.Санкт-Петербург, проспект Народного Ополчения, дом 201, литера А

Площадь земельного участка (кв. м.):  5600

Кадастровая стоимость, руб.: 70.609.000

Рыночная стоимость, руб.: 40.355.000

2.2. Соседние участки

1) проспект Народного Ополчения, 201а – заправочная станция «Татнефть»

2) проспект Народного Ополчения, 199 – дорожное хозяйство «Ульяновская автоколонна»

3) просп. Маршала Жукова, 82 – автосалон Эксис

2.3.  Анализ района.

Кировский район позиционируется  одновременно как «лучшее место  для жизни на юго-западе», и здесь  же присутствуют депрессивные с точки  зрения жилой функции, транзитные кварталы на Нарвской и в Автово. Квартиры на юге Петербурга менее популярны, чем квартиры в северных районах, и устойчивый массовый спрос есть только на квартиры на юго-западе. В малопривлекательных кварталах – часто предложение дешевых квартир, что, учитывая близость к центру города, делает такие предложения на рынке недвижимости достаточно интересными. Тем более, что здесь есть перспектива развития деловой и торговой недвижимости, что со временем может перепозиционировать недвижимость на этой территории Кировского района Петербурга.

6. Граничит с районами:

На севере с Адмиралтейским – граница идет на юго-запад от оси реки Большая Нева, по реке Екатерингофка, включая остров Малый Резвый в Кировский район, на восток по реке Таракановка. Далее граница идет на северо-восток по оси Сугутина моста, улицы Перекопской, по северной стороне трамвайных путей на площади Стачек, по оси проезда между зданием станции метро «Нарвская» и домом № 56 по Старо-Петергофскому проспекту, по пешеходной дорожке на север, на северо-восток по южной границе территории психдиспансера, затем на восток по границе заводов ЖБИ и «Баррикада», далее на юг по западной стороне полосы отвода Балтийской железной дороги и на восток по продолжению оси улицы Малой Митрофаньевской 150 м, пересекая железнодорожные пути Балтийской железной дороги;

На востоке с Московским – граница идет от оси улицы  Малой Митрофаньевской на юг по восточной стороне полосы отвода Балтийской железной дороги, затем на восток 350 м по северной стороне полосы отвода подъездных железнодорожных путей Новый порт – Дача Долгорукова, затем на юг по продолжению западной стороны улицы Кубинской, по юго-восточной стороне полосы отвода Варшавской железной дороги, затем на юг по восточной стороне полосы отвода Балтийской железной дороги, на юго-запад по оси Лиговского канала до южной стороны полосы отвода Балтийской железной дороги; на юге с Красносельским – граница идет на запад по южной стороне полосы отвода Балтийской железной дороги до Лиговского канала, затем на северо-восток по оси проспекта Маршала Жукова, на запад по оси реки Красненькой, вдоль проектируемой северо-восточной стороны улицы Морской Пехоты, затем по южной и северной дамбам, ограничивающим Лениградский Морской канал, включая часть его в границы Кировского района.

2) Площадь

Площадь района – 4,8 тысяч  га.

3) Население

Население района –381 тысяча человек.

4) Транспорт

Железнодорожные станции: «Броневая», «Ленинский проспект», «Дачное», «Ульянка».

А) Станции метро: Кировско-Выборгская линия (1) – «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект», «Проспект Ветеранов».

Б) Основные транспортные магистрали: В районе есть одна главная транспортная магистраль – проспект Стачек (бывшее Петергофское шоссе). Оно начинается от площади Стачек и тянется в южном направлении через Автово к Ульянке. В Автово проспект пересекает Комсомольскую площадь, от которой отходит Краснопутиловская улица, связывающая Кировский район с Московским. Улица Трефолева связывает северную и южную части района. В южной части района основными транспортными магистралями служат: Ленинский проспект, проспект Ветеранов, проспект Маршала Жукова, проспект Народного ополчения.

В) Связь с другими районами города: Кировский – Московский – Краснопутиловская улица; Кировский – Адмиралтейский – Двинская улица и набережная реки Екатерингофки – через Гутуевский мост, улица Калинина – через Молвинский мост, проспект Стачек и площадь Стачек, улица Ивана Черных и проспект Маршала Говорова; Кировский – Красносельский – проспект Маршала Жукова, проспект Стачек (выходит на Петергофское шоссе в Красносельском районе), проспект Ветеранов, улица Стойкости, проспект Народного ополчения.

5) Экология района

Площадь зеленых насаждений – 1 100 га. Общая площадь газонов  – 446 га.

Загрязненность атмосферного воздуха: Очень сильная – район  станции метро «Автово», сильная  – «Проспект Ветеранов», Ленинский  проспект, проспект Маршала Казакова, район улиц Солдата Корзуна и  Стойкости. В остальной части  района ситуация удовлетворительная.

6) Жилой фонд

Условно Кировский район  можно разделить на северную и  южную части. Они формировались  в разное время, и, соответственно, жилая  застройка в них существенно  отличается. В южной части (Дачное, Ульянка) строительство велось в 60 – 70-е годы и жилье здесь представлено самое разнообразное: «хрущевки», блочные, «брежневки», «корабли» и новые серии. Цены на недвижимость, соответственно, тоже различны. Станция метро «Проспект Ветеранов» является самым дорогим из «новых» районов в Кировском районе.

В северной части проще  сориентироваться. Здесь есть две  ценовые зоны: Автово и все остальное (район Нарвской заставы и м. «Кировский завод»). В последнем – преимущественно  старые «сталинские» дома, первые серии  начала 30-х годов. В этих домах  преобладают «коммуналки».

Предложение: На все категории  квартир, которые представлены в  районе, предложений хватает. На «хрущевки», «корабли», блочные дома старых серий – даже избыток.

Спрос: На старый фонд района спрос очень низкий. «Сталинские» дома также не пользуются особой популярностью. На «хрущевки» и «корабли» спрос очень низкий, и все больше падает по мере увеличения числа комнат в квартире.

В целом по району, спрос  на жилье на уровне ниже среднего по городу, но есть определенные тенденции  к повышению.

7) Коммерческая недвижимость

В районе очень много магазинов. Они расположены на основных транспортных магистралях. В спальных районах  также хорошо развита инфраструктура.

Максидом открыл свой магазин  на пересечении проспекта Стачек и Ленинского проспекта. Общая площадь  торгового комплекса составила 13 000 кв. м.

ООО «Александрия» открыло  торговый комплекс «Бриз» на Ленинском  проспекте, 132.

8) Промышленность

Кировский – это промышленный район. Здесь расположено старейшее  машиностроительное предприятие города – Кировский (Путиловский) завод. На территории района находятся судостроительные предприятия. Представлено электромашиностроение, химическая промышленность, производство цемента, строительных конструкций, железобетонных и асфальтовых изделий, сталепрокатное производство, а также производство товаров народного потребления. На территории района находится крупнейший в России морской торговый порт и лесной порт.

Северная часть района: завод ЖБИ, «Стройдеталь», НИИ «Гипрохим», Аккумуляторный завод, Кировский завод, Ждановский судостроительный завод (теперь завод «Северная верфь»), Автовский ДСК, Морской торговый порт.

Средняя часть района: автобусный парк, трампарк им. Котлякова, автотранспортные предприятия, газетный комплекс «Лениздат».

Южная часть района: промышленных предприятий практически нет.

9) Наука и образование

Высшие учебные заведения: Университет водных коммуникаций; Балтийский технический университет; Технологический  институт целлюлозно-бумажной промышленности.

Научно-исследовательские  учреждения: Институт синтетического каучука имени С.В. Лебедева (на Гутуевом острове).

6. Памятники истории и архитектуры

«Дача Дашковой», памятник архитектуры XVIII века – проспект Стачек,45; «Чернышова дача» – парк «Александрино»; «Анна Ахматова. Серебряный век» – музей; «История Нарвской заставы» – музей.

6. Культура и отдых

Учреждения культуры и  искусства: «Бродячая собака» – детский муниципальный кукольный театр; «Новый театр» – детский театр; «Мимигранты» – театр; «Премьера» – театр; «Детский театр балета»; «Время» – театрально-концертный зал; СПб муниципальный театр детского балета и др.

Спортивные сооружения: «Бирюза» – спортивный комплекс; «Кировец» – стадион; «Прибой» – физкультурно-оздоровительный комплекс и др.

12) Парки: Детский парк центра спортивно-технического творчества; Парки «Александрино»; Парк имени 9-го января.

2.4.  Транспорт

Ближайшее метро – «Проспект  Ветеранов». Расстояние 6,2 км.  Также  по ближайшим улицам ходит общественный транспорт : Автобусы 631,631А,632

Маршрутки К445А, К445Б, К445В, К81, 650Б, 650В, 105А, 639А

2.5. Конкурентный анализ

Первичная доступность:

6. Эксис

просп. Маршала Жукова, 82, литера А (марка: Citroen; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

2) Автосалон Автогалерея

просп. Маршала Жукова, 78 (тип авто: с пробегом;)

3) Галант-Авто

просп. Маршала Жукова, 78 (марка: Mitsubishi; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

4) Комиссионный автомагазин Трек-авто

Вторичная доступность:

6. Аларм-Моторс Юго-Запад

просп. Маршала Жукова, 51 (марка: Ford; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

2) РРТ-Моторс

ул. Маршала Захарова, 41a (марка: Opel, Chevrolet; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

3) Петровский автоцентр

Ленинский просп., 101, корп.3 (марка: Renault; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

4) Автоцентр Свид-Мобиль

просп. Маршала Жукова, 25, корп.1 (марка: Volvo; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

5) Галактик Авто

на Турухтанные Острова дор., 14а (марка: все; тип авто: с пробегом;)

6) Ауди центр Петербург

просп. Стачек, 106 (марка: Audi; официальный дилер; тип авто: новые, с пробегом;)

7) Авто-трейдер

на Турухтанные Острова дор., 12а (марка: все; тип авто: с пробегом;)

SWOT-анализ

Участок 3.

3.1. Кадастровый номер: 78:12:6351А:24:178

Адрес:  Г. Санкт-Петербург, Октябрьская наб, 104

Площадь (кв. м.): 4347.85

Кадастровая стоимость, руб.:  46.194.569

Рыночная стоимость, руб.: 40.000.000

Участок в собственности  двух физических лиц. На участке когда-то располагалось здание (обозначено на плане участка), здание снесено.

3.2. Анализ района

Невский район, разделенный  Невой на «Правый» и «Левый» берега, так же по раздельности и позиционируется. Слева по течению Невы – депрессивные кварталы с жилым фондом в основном плохого качества, буквально «всунутые» между промзон, справа – обширные «спальники», из-за отсутствия мостов отрезанные от общегородской жизни. Район в целом относительно дешевый, причем из-за этого сложившегося реноме недороги даже кварталы качественного жилья в Рыбацком. Он всегда нуждался в лучшей транспортной доступности, однако сейчас, когда начались изменения в лучшую сторону, большинство территорий района практически полностью лишены потенциала для развития.