Расчетное задание по управлению недвижимости
Расчетное задание
Расчетное задание выполняется с целью закрепления теоретических вопросов, рассмотренных на лекциях, расширения знаний по отдельным вопросам дисциплины и получения навыков организации самостоятельной исследовательской работы по узкой направленности.
Расчетное задание состоит из двух частей: теоретической, включающей написание реферата по одному из предложенных вариантов, и практической, в которой приводится выполнение четырех заданий.
Номер темы реферата определяется самостоятельно, из четырех, согласно приведенной таблице 1, по первой букве фамилии; номер варианта практических заданий – согласно порядкового номера в списке группы.
Обязательной составляющей расчетного задания является список использованных источников, изданных за последние пять лет. Указанный список должен содержать хотя бы одну журнальную статью. Ксерокопия статьи прилагается в приложении.
1 варианты теоретической части расчетного задания
Номер варианта теоретической части определяется самостоятельно, из четырех, согласно приведенной таблице, по первой букве фамилии.
Таблица 1
Вариант теоретической части |
Первая буква фамилии студента |
1, 9, 17, 25 |
А, Б, В, Г |
2, 10, 18, 26 |
Д, Е, Ж, З, И |
3, 11, 19, 27 |
К |
4, 12, 20, 28 |
Л, М |
5, 13, 21, 29 |
Н, О, П |
6, 14, 22, 30 |
Р, С, Т |
7, 15, 23, 31 |
У, Ф, Х, Ц |
8, 16, 24, 32 |
Ч, Ш, Щ, Э, Ю, Я |
Таблица 2 – Тематика теоретической части расчетного задания
Вариант |
Тема теоретического вопроса |
1 |
Страхование профессиональной ответственности субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости |
2 |
Характеристика международных стандартов оценки недвижимости |
3 |
Налогообложение недвижимости в РФ: проблемы и перспективы развития |
4 |
Характеристика рынка промышленной недвижимости |
5 |
Сравнительная характеристика страхования недвижимого имущества в РФ и в странах с развитой рыночной экономикой |
6 |
Проблемы информационного обеспечения субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости |
7 |
Определение рыночной стоимости земельных участков |
8 |
Характеристика и выбор источников финансирования объектов недвижимости |
9 |
Государственное регулирование деятельности субъектов предпринимательства на рынке недвижимости |
10 |
Девелопмент – новый для экономики России вид предпринимательской деятельности |
11 |
Редевелопмент - новый для экономики России вид предпринимательской деятельности |
12 |
Развитие ипотечного кредитования земельных участков в РФ |
13 |
Развитие ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в РФ |
14 |
Развитие доверительного управления объектами недвижимости в РФ |
15 |
Характеристика оценочной деятельности в РФ |
16 |
Управление техническим состоянием объектов недвижимости |
17 |
Рынок недвижимости: понятие, функции, структура, роль в рыночной экономике |
18 |
Корректировки: понятие, расчет |
19 |
Виды и формы сделок с недвижимым имуществом в РФ |
20 |
Расчет кадастровой стоимости недвижимости |
21 |
Управление рисками при осуществлении операций с недвижимым имуществом |
22 |
Регистрация объектов недвижимого имущества и прав на нее |
23 |
Характеристика риэлтерской деятельности |
24 |
Деятельность саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка недвижимости |
25 |
Стандарты оценки, применяемые в РФ |
26 |
Кадастр недвижимости |
27 |
Характеристика доходного подхода к оценке недвижимого имушества |
28 |
Характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимого имушества |
29 |
Характеристика затратного подхода к оценке недвижимого имушества |
30 |
Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости |
31 |
Роль анализа рынка недвижимости при оценке конкретного объекта недвижимости |
32 |
Методологическая основа оценки стоимости объектов недвижимого имущества |
2. Задания для выполнения
ЗАДАНИЕ 1. На довольно большом участке планируется возвести дачный поселок. Часть территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно, будет осуществляться в течение двух лет и потребует определенных расходов. В конце первого года планируется продать часть участка. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи в течение трех лет. Не планируется продажа застроенных участков в первый год.
Таблица 3
Вариант | ||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 | |
Размер участка, га |
55 |
60 |
70 |
50 |
80 |
40 |
90 |
30 |
100 |
20 |
110 |
85 |
Часть участка, занятая дорогой, % |
20 |
29 |
21 |
28 |
22 |
27 |
23 |
26 |
24 |
25 |
25 |
24 |
Затраты на строительство дорог и прокладку коммуникаций, тыс. долл. /га общей площади |
12,5 |
12,4 |
12,7 |
12,3 |
12,9 |
12,2 |
13,1 |
12,1 |
13,3 |
12,0 |
13,5 |
11,9 |
Доля затрат на строительство дорог и прокладку коммуникаций, осуществляемых в первый год, % |
50,0 |
45 |
55 |
40 |
60 |
47 |
57 |
42 |
52 |
43 |
53 |
41 |
Незастроенные участки, проданные в первый год: |
||||||||||||
Количество, шт. |
50 |
48 |
58 |
44 |
54 |
46 |
56 |
49 |
59 |
52 |
38 |
55 |
Площадь каждого участка, га |
0,20 |
0,19 |
0,21 |
0,18 |
0,22 |
0,17 |
0,23 |
0,16 |
0,24 |
0,15 |
0,25 |
0,14 |
Цена, тыс. долл./сот. |
0,40 |
0,41 |
0,39 |
0,42 |
0,38 |
0,43 |
0,37 |
0,44 |
0,36 |
0,45 |
0,35 |
0,46 |
Расходы на строительство коттеджей, тыс. долл./га |
300 |
295 |
302 |
290 |
305 |
280 |
307 |
275 |
310 |
270 |
312 |
265 |
Доля расходов на строительство коттеджей, планируемых на первый год. % |
40,0 |
40,3 |
39,8 |
40,6 |
39,6 |
40,9 |
39,4 |
41,2 |
39,2 |
41,5 |
39,0 |
41,8 |
Доля расходов на строительство коттеджей, планируемых на второй год. % |
30,0 |
29,9 |
30,3 |
29,8 |
30,6 |
29,7 |
30,9 |
29,6 |
31,2 |
29,5 |
31,5 |
29,4 |
Расходы по продаже участков, тыс. долл./год |
6,50 |
6,55 |
6,90 |
6,85 |
6,60 |
6,65 |
6,80 |
6,95 |
6,70 |
6,75 |
6,40 |
6,45 |
ПРОДАЖА ЗАСТРОЕННЫХ УЧАСТКОВ: |
||||||||||||
2-й год: |
||||||||||||
Количество, шт. |
20 |
21 |
19 |
22 |
18 |
23 |
17 |
24 |
16 |
25 |
15 |
26 |
Цена, тыс. долл./шт. |
85 |
84 |
86 |
83 |
87 |
82 |
88 |
81 |
89 |
80 |
90 |
79 |
3-й год: |
||||||||||||
Количество, шт. |
80 |
79 |
78 |
77 |
76 |
75 |
74 |
73 |
72 |
71 |
81 |
82 |
Цена, тыс. долл./шт. |
90 |
89 |
88 |
87 |
86 |
85 |
84 |
83 |
82 |
81 |
91 |
92 |
4-й год: |
||||||||||||
Количество, шт. |
35 |
36 |
34 |
37 |
33 |
38 |
32 |
39 |
31 |
40 |
30 |
41 |
Цена, тыс. долл./шт. |
100 |
99 |
98 |
97 |
96 |
95 |
94 |
93 |
92 |
91 |
101 |
102 |
5-й год: |
||||||||||||
Количество, шт. |
15 |
14 |
16 |
13 |
17 |
12 |
15 |
14 |
16 |
13 |
17 |
12 |
Цена, тыс. долл./шт. |
115 |
114 |
113 |
112 |
111 |
110 |
109 |
108 |
107 |
106 |
116 |
117 |
Ставка дисконтирования, % |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
18 |
19 |
20 |
21 |
Продолжение таблицы 3
Вариант | |||||||||||||
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 | |
Размер участка, га |
100 |
50 |
90 |
40 |
80 |
30 |
70 |
60 |
20 |
110 |
65 |
95 |
75 |
Часть участка, занятая дорогой, % |
26 |
23 |
27 |
22 |
28 |
21 |
29 |
20 |
28 |
19 |
27 |
18 |
26 |
Затраты на строительство дорог и прокладку коммуникаций, тыс. долл. /га общей площади |
13,6 |
11,8 |
13,7 |
11,7 |
13,8 |
11,6 |
13,9 |
11,5 |
14,1 |
11,4 |
14,3 |
11,3 |
14,5 |
Доля затрат на строительство дорог и прокладку коммуникаций, осуществляемых в первый год, % |
51 |
48 |
58 |
44 |
54 |
46 |
56 |
49 |
59 |
52 |
38 |
55 |
35 |
Незастроенные участки, проданные в первый год: |
|||||||||||||
Количество шт. |
45 |
55 |
40 |
60 |
47 |
57 |
42 |
52 |
43 |
53 |
41 |
45 |
60 |
Площадь каждого участка, га |
0,26 |
0,13 |
0,27 |
0,12 |
0,28 |
0,11 |
0,29 |
0,10 |
0,30 |
0,09 |
0,31 |
0,08 |
|
Цена, тыс. долл./сот. |
0,34 |
0,47 |
0,33 |
0,48 |
0,32 |
0,49 |
0,31 |
0,50 |
0,30 |
0,51 |
0,29 |
0,42 |
0,28 |
Расходы на строительство коттеджей, тыс. долл./га |
315 |
260 |
317 |
255 |
320 |
250 |
322 |
245 |
325 |
240 |
327 |
235 |
330 |
Доля расходов на строительство коттеджей, планируемых на первый год. % |
38,8 |
42,1 |
38,6 |
42,4 |
38,4 |
42,7 |
38,2 |
43,0 |
38,0 |
43,3 |
37,8 |
43,6 |
37,6 |
Доля расходов на строительство коттеджей, планируемых на второй год. % |
31,8 |
29,3 |
32,1 |
29,2 |
32,4 |
29,1 |
32,7 |
29,0 |
33,0 |
28,9 |
33,3 |
28,8 |
33,6 |
Расходы по продаже участков, тыс. долл./год |
6,35 |
6,50 |
6,55 |
6,90 |
6,95 |
6,60 |
6,65 |
6,80 |
6,85 |
6,70 |
6,75 |
6,40 |
6,45 |
ПРОДАЖА ЗАСТРОЕННЫХ УЧАСТКОВ: |
|||||||||||||
2-й год: |
|||||||||||||
Количество, шт. |
21 |
19 |
22 |
18 |
23 |
17 |
24 |
16 |
25 |
15 |
26 |
20 |
27 |
Цена, тыс. долл./шт. |
91 |
78 |
92 |
77 |
93 |
76 |
94 |
75 |
95 |
74 |
96 |
73 |
97 |
3-й год: |
|||||||||||||
Количество, шт. |
83 |
84 |
85 |
86 |
87 |
88 |
89 |
90 |
91 |
70 |
69 |
68 |
67 |
Цена, тыс. долл./шт. |
93 |
94 |
95 |
96 |
97 |
98 |
99 |
100 |
101 |
80 |
79 |
78 |
77 |
4-й год: |
|||||||||||||
Количество, шт. |
35 |
36 |
34 |
37 |
33 |
38 |
32 |
39 |
31 |
40 |
30 |
41 |
35 |
Цена, тыс. долл./шт. |
103 |
104 |
105 |
106 |
107 |
108 |
109 |
110 |
111 |
90 |
89 |
88 |
87 |
5-й год: |
|||||||||||||
Количество, шт. |
15 |
14 |
16 |
13 |
17 |
12 |
15 |
14 |
16 |
13 |
17 |
12 |
15 |
Цена, тыс. долл./шт. |
118 |
119 |
120 |
121 |
122 |
123 |
124 |
125 |
126 |
105 |
104 |
103 |
102 |
Ставка дисконтирования, % |
22 |
23 |
24 |
25 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
18 |
ЗАДАНИЕ 2
Разместите в необходимом порядке корректировки и определите стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку (табл. 4).
Таблица 4
Вариант | ||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 | |
Цена участка, тыс. ден. Ед. |
155 |
160 |
170 |
150 |
180 |
140 |
190 |
130 |
200 |
220 |
210 |
185 |
КОРРЕКТИРОВКИ: 1) рыночные условия, тыс. ден ед. |
+30 |
-70 |
+10 |
-30 |
+20 |
-80 |
+40 |
+50 |
+50 |
-60 |
-40 |
+60 |
2) форма, % |
-7 |
-3 |
+5 |
-2 |
+8 |
-1 |
+4 |
-5 |
+2 |
-6 |
+3 |
+7 |
3) условия продажи, % |
+3 |
-5 |
-5 |
-6 |
-5 |
+10 |
+4 |
-5 |
+4 |
-3 |
-7 |
-2 |
4) физические характеристики, % |
-2 |
-5 |
-6 |
+3 |
-1 |
+5 |
+50 |
+1- |
+30 |
-9 |
-13 |
+9 |
5) особые условия передачи прав собственности, тыс. ден. ед. |
-90 |
-15 |
-30 |
-50 |
+50 |
+40 |
-80 |
+25 |
-70 |
+80 |
+90 |
+10 |
6) местоположение, % |
-1 |
+10 |
-7 |
+1 |
+1- |
-8 |
+4 |
-9 |
+3 |
-2 |
+8 |
+2 |
7) льготное финансирование, тыс. ден. Ед. |
+10 |
+16 |
-12 |
-13 |
+18 |
+17 |
-14 |
-15 |
+18 |
-16 |
-17 |
-15 |
Продолжение таблицы 4
Вариант | |||||||||||||
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 | |
Цена участка, тыс. ден. Ед. |
200 |
150 |
190 |
140 |
180 |
130 |
170 |
160 |
120 |
210 |
165 |
195 |
175 |
КОРРЕКТИРОВКИ: 1) рыночные условия, тыс. ден. ед. |
-10 |
+30 |
-20 |
+40 |
-70 |
-50 |
+60 |
-60 |
+10 |
+50 |
-40 |
+20 |
-30 |
2) форма, % |
-3 |
+5 |
-2 |
+7 |
-1 |
+8 |
-5 |
+4 |
-6 |
+2 |
-7 |
+3 |
-3 |
3) условия продажи, % |
-1 |
+8 |
-4 |
+7 |
-8 |
+6 |
-5 |
+5 |
-6 |
+4 |
-3 |
+3 |
-2 |
4) физические характеристики, % |
-3 |
+8 |
-4 |
+7 |
-7 |
+6 |
-8 |
+4 |
-10 |
+2 |
-11 |
+11 |
-12 |
5) особые условия передачи прав собственности, тыс. ден. ед. |
-60 |
+20 |
-40 |
+30 |
-20 |
+60 |
-10 |
+70 |
-17 |
+15 |
-19 |
+35 |
-63 |
6) местоположение, % |
-3 |
+5 |
-4 |
+6 |
-5 |
+7 |
-6 |
+9 |
-1 |
+11 |
-3 |
+12 |
-5 |
7) льготное финансирование, тыс. ден. Ед. |
-15 |
-18 |
+12 |
-19 |
+13 |
-13 |
+14 |
-19 |
+15 |
-22 |
+17 |
+13 |
+19 |
ЗАДАНИЕ 3
Необходимо составить отчет собственника объекта недвижимости и определить чистый доход (убыток) до налогообложения (табл. 5).
Таблица 5
Вариант | ||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 | |
Месячная рента, ден. Ед./кв. м |
300 |
310 |
290 |
320 |
280 |
330 |
270 |
340 |
260 |
350 |
250 |
360 |
Недозагрузка площадей, % |
16 |
15 |
14 |
17 |
18 |
16 |
15 |
14 |
17 |
18 |
16 |
15 |
Площадь каждой секции, кв. м |
500 |
480 |
530 |
460 |
560 |
440 |
580 |
420 |
600 |
400 |
510 |
410 |
Число секций в здании, шт. |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
Плата управляющему, % от действительного валового дохода (ДВД) |
4 |
3 |
2 |
5 |
4 |
3 |
2 |
5 |
4 |
3 |
2 |
5 |
Дополнительное вознаграждение управляющему, ден. Ед. |
1000 |
1100 |
900 |
1200 |
800 |
1050 |
950 |
1150 |
850 |
1250 |
800 |
1050 |
Ежегодные затраты на ремонт, % от ДВД |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
Оплата услуг юриста и бухгалтера, ден. Ед. |
5000 |
5050 |
4950 |
5100 |
4900 |
5150 |
4850 |
5200 |
4800 |
5250 |
4750 |
5300 |
Прочие расходы, % от ДВД |
10 |
11 |
9 |
12 |
8 |
10 |
11 |
9 |
12 |
8 |
10 |
11 |
Ежегодные выплаты налогов и обслуживание долга, тыс. ден. Ед. |
90 |
94 |
86 |
92 |
88 |
86 |
99 |
84 |
82 |
80 |
91 |
89 |
Продолжение таблицы 5
Вариант | |||||||||||||
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 | |
Месячная рента, ден. Ед./кв. м |
240 |
370 |
230 |
380 |
220 |
390 |
210 |
400 |
200 |
410 |
190 |
420 |
180 |
Недозагрузка площадей, % |
14 |
17 |
18 |
16 |
15 |
14 |
17 |
18 |
16 |
15 |
14 |
17 |
18 |
Площадь каждой секции, кв. м |
520 |
430 |
540 |
450 |
550 |
470 |
570 |
490 |
590 |
390 |
610 |
380 |
620 |
Число секций в здании, шт. |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
Плата управляющему, % от действительного валового дохода (ДВД) |
4 |
3 |
2 |
5 |
4 |
3 |
2 |
5 |
4 |
3 |
2 |
5 |
4 |
Дополнительное вознаграждение управляющему, ден. Ед. |
750 |
1150 |
700 |
1250 |
650 |
1000 |
600 |
1100 |
550 |
1200 |
500 |
1050 |
450 |
Ежегодные затраты на ремонт, % от ДВД |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
Оплата услуг юриста и бухгалтера, ден. Ед. |
4700 |
5350 |
4650 |
5400 |
4600 |
5450 |
4550 |
500 |
4500 |
5550 |
4450 |
5600 |
4400 |
Прочие расходы, % от ДВД |
9 |
12 |
8 |
10 |
11 |
9 |
12 |
8 |
10 |
11 |
9 |
12 |
8 |
Ежегодные выплаты налогов и обслуживание долга, тыс. ден. Ед. |
93 |
87 |
95 |
85 |
96 |
83 |
97 |
82 |
98 |
81 |
79 |
99 |
78 |
ЗАДАНИЕ 4
Оценить объект недвижимости (табл. 6).
Таблица 6
Вариант | ||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 | |
Чистый операционный доход (ЧОД) за первый год владения, тыс. ден. Ед. |
140 |
120 |
160 |
130 |
150 |
145 |
125 |
165 |
135 |
155 |
170 |
143 |
Темпы роста ЧОД за период владения, %/год |
7 |
8 |
9 |
6 |
5 |
7 |
8 |
9 |
6 |
5 |
7 |
8 |
Период владения, годы |
6 |
5 |
7 |
8 |
6 |
5 |
7 |
8 |
6 |
5 |
7 |
8 |
Выручка от продажи объекта по окончании периода владения, тыс. ден. Ед. |
1800 |
1500 |
1700 |
1600 |
1550 |
1650 |
1750 |
1850 |
1450 |
1900 |
1825 |
1875 |
Ставка дисконтирования, % |
23 |
22 |
24 |
21 |
25 |
20 |
23 |
22 |
24 |
21 |
25 |
20 |
Продолжение таблицы 6
Вариант | |||||||||||||
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 | |
Чистый операционный доход (ЧОД) за первый год владения, тыс. ден. Ед. |
123 |
163 |
133 |
153 |
148 |
128 |
168 |
138 |
158 |
173 |
178 |
188 |
183 |
Темпы роста ЧОД за период владения, %/год |
9 |
6 |
5 |
7 |
8 |
9 |
6 |
5 |
7 |
8 |
9 |
6 |
5 |
Период владения, годы |
6 |
5 |
7 |
8 |
6 |
5 |
7 |
8 |
6 |
5 |
7 |
8 |
6 |
Выручка от продажи объекта по окончании периода владения, тыс. ден. Ед. |
1525 |
1925 |
1575 |
1950 |
1625 |
1975 |
1675 |
2000 |
1725 |
2025 |
1775 |
2050 |
1475 |
Ставка дисконтирования, % |
23 |
22 |
24 |
21 |
25 |
20 |
23 |
22 |
24 |
21 |
25 |
20 |
23 |
