Расчёт стоимости предприятия
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Московский государственный
Кафедра «Экономика и управление в строительстве»
Контрольная работа
по дисциплине «Оценка бизнеса в строительстве»
Вариант №3
Выполнила студентка
ЭУМС-5-1
Мосюкова К.А.
Проверил: доц. Бирюкова Г.Е.
Москва 2012
Оглавление.
- Расчёт стоимости предприятия при использовании имущественного подхода.
- Описание основных принципов имущественного подхода и метода чистых активов.
- Корректировка стоимости активов предприятия (земли, здания, машин и оборудования, незавершенного строительства, НДС, запасов, дебиторской задолженности, прочих оборотных активов).
- Расчёт стоимости предприятия по методу чистых активов.
- Расчёт стоимости предприятия при использовании доходного подхода.
- Описание основных принципов доходного подхода и метода дисконтирования денежных потоков.
- Выбор типа денежного потока.
- Определение длительности прогнозного периода.
- Расчёт денежного потока.
- Расчёт ставки дисконта.
- Определение текущей стоимости денежных потоков.
- Расчёт стоимости предприятия с использованием сравнительного подхода.
- Описание основных принципов и методов сравнительного подхода.
- Описание этапов проведения оценки по методу сделок.
- Расчёт стоимости предприятия методом сделок.
- Согласование результатов оценки по методу DELOITT & TOUCHE.
Расчет варианта: (группа 1, 2) – надо просуммировать: (1-я + 2-я буква фамилии) + 1-я буква имени.
Затем посмотреть в таблицу № 1 и выбрать в соответствии с получившейся цифрой свой вариант, следовательно,
М+О+К = 42, данное значение по таблице 1 соответствует 3-му варианту.
- Расчёт стоимости предприятия п
ри использовании имущественног о подхода.
Оцениваемое предприятие: ОАО «Управляющая компания «Прогресс».
Исходные данные для расчёта стоимости предприятия имущественным подходом:
1.Сведения об активах предприятия.
Коэффициенты соотношений |
Ликвидность долгосроч-ных и крат-косрочных финансовых вложений (представле-ны векселя-ми), % от их стоимости |
Ставка дис-контирова-ния для кре-диторской задолжности, % |
Ставка дисконти-рования для кредитов и займов, % |
Ставка дискон-тирования для прочих кратко-срочных обяза-тельств, % | |
Здания и со-оружения |
Машины и оборудование | ||||
1,3 |
1,03 |
8 |
13 |
11 |
13 |
Коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей актива = (1,3+1,03)/2 = 1,165
2.Незавершенное строительство.
По данным бухгалтерского учета, сумма значащаяся в строке баланса «Незавершенное строительство», представляет собой затраты на приобретенные материалы, необходимые для проведения ремонтов и СМР.
Их балансовая стоимость совпадает с рыночной стоимостью.
3.Запасы.
К запасам, находящимся на балансе УК на дату оценки, относятся запасы, непосредственно используемые в процессе производства. Запасы имеют высокую оборачиваемость, и их балансовая стоимость совпадает с рыночной стоимостью.
4.Дебиторская задолженность.
Дебиторской задолженности сроком более трех месяцев нет.
Примечание: Процентная ставка по депозитным вкладам Сбербанка РФ и ставка рефинансирования ЦБ определяется самостоятельно.
5.Кредиторская задолженность.
Просроченной кредиторской задолженности свыше трех месяцев нет.
6.Доходы будущих периодов.
Балансовая стоимость доходов (расходов) будущих периодов совпадает с рыночной стоимостью.
7.Амортизационные отчисления.
Процент годовых амортизационных отчислений для основных средств равен 10 %.
- Описание основных принципов имущественного подхода и метода чистых активов.
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса позволяет оценить предприятие как совокупность активов, которые объединены в имущественный комплекс.
Имущественный комплекс – это недвижимое имущество, движимое имущество и вложения, нематериальные активы и оборотные средства.
Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.
Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Результатом анализа факторов стоимости
и характеристик бизнеса
При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Данный принцип наилучшим образом учитывает рыночные предпочтения, преобладающие на данном рынке.
Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1) определяется обоснованная
2) оценивается рыночная
3) выявляются и оцениваются
4) определяется рыночная
5) товарно-материальные запасы
переводятся в текущую
6) оцениваются расходы будущих периодов;
7) оценивается дебиторская
8) обязательства предприятия
9) определяется стоимость
Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.
- Корректировка стоимости активов и пассивов предприятия.
Коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей актива = (1,3+1,03)/2 = 1,165.
Корректировка стоимости активов:
Дебиторская задолженность:
Балансовая стоимость дебиторск
Определяем будущую стоимость дебиторской задолженности:
FVдз = PVдз*(1+r)n = 4 754 138*(1+0,0725)1 = 5 098 813руб.
где PVдз – текущая стоимость дебиторской задолженности по балансу;
FVдз – величина будущей стоимости дебиторской задолженности;
r – ставка процента по депозитным вкладам Сбербанка РФ (7,25%);
n – число периодов.
Учитывая стоимость денег во времени, определяем рыночную стоимость дебиторской задолженности с помощью операции дисконтирования по формуле:
PVдз = FVдз/*(1+r)n = 5 098 813/(1+0,0825)1 = 4 710 220руб.
где PVдз – рыночная стоимость дебиторской задолженности;
FVдз – уточненная величина будущей стоимости дебиторской задолженности;
r – ставка рефинансирования ЦБ РФ (8,25%);
n – число периодов.
Рыночная стоимость дебиторской задолженности равна 4 710 220руб.
Основные средства: ОС* коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей = 6015633*1,165 = 7 008 212руб.
Прочие оборотные активы: ПОА*коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей = 491465*1,165 = 572557руб.
Рыночная стоимость активов с учетом скорректированных стоимостей активов =
Внеоборотные активы + Оборотные активы
= основные средства+незавершенное строительство+запасы+НДС+
Корректировка стоимости пассивов:
Обязательства |
Балансовая стоимость, руб. |
Стоимость на дату оценки, руб. |
Долгосрочные кредиты и займы |
0 |
|
Краткосрочные кредиты и займы |
0 |
|
Кредиторская задолженность |
7280128 |
= 7280128/(1+ставка |
Прочие краткосрочные обязательства |
1923000 |
= 1923000/(1+ставка |
Рыночная стоимость пассивов с учетом скорректированных стоимостей пассивов = Капитал и резервы + Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства(Кредит.задолж., прочие краткосрочные обязательства) = 5 988 287 + 17 588 + 6 442 591 + 1 701 770 = 14 150 236руб.
- Расчёт стоимости предприятия п
о методу чистых активов.
Базовая формула: Собственный капитал = Активы – Обязательства.
Активы компании
- Нематериальные активы,
не связанные с основной
- Задолжность собственников
по вкладам в уставный капитал
и балансовая стоимость
- Сомнительные долги
= Расчетные активы
- Расчетные пассивы (целевое
финансирование; долгосрочные и
краткосрочные обязательства;
- Стоимость земли
= ЧИСТЫЕ АКТИВЫ.
Стоимость предприятия = Скорректированные активы – скорректированные пассивы.
Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов с учетом скорректированных стоимостей активов - Рыночная стоимость пассивов с учетом скорректированных стоимостей пассивов.
Следовательно, стоимость предприятия = 16 878 485 – 14 150 236 = 2 728 249руб.
Стоимость земли учтена в рыночной стоимости ОС.
- Расчёт стоимости предприятия п
ри использовании доходного подхода.
Исходные данные для расчёта стоимости предприятия по методу дисконтирования денежных потоков:
Прогнозный период равен 5 годам.
Изменение денежных потоков по годам прогнозного периода:
Ежегодные прогнозные изменения денежных потоков от различных видов деятельности предприятия в течении 5 лет и в постпрогнозный период, % | ||
Основная деятельность |
Инвестиционная деятельность |
Финансовая деятельность |
+3 |
+1 |
0 |
- Описание основных принципов доходного подхода и
метода дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
В его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности
3. Ретроспективный анализ и
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного
потока для каждого года
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей
будущих денежных потоков и
стоимости в постпрогнозный
10. Внесение итоговых поправок.
- Выбор типа денежного потока.
При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала.
Принимаем ДП от собственного капитала.
- Определение длительности прогнозного периода.
В качестве прогнозного берется период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.
В странах с переходной экономикой,
где велик элемент
Принимаем прогнозный период = 5 лет.
- Расчёт денежного потока.
Расчёт величины общего денежного потока:
Общий ДП = ДП от основной деятельности + ДП от инвестиционной деятельности + ДП от финансовой деятельности.
ДП от основной деятельности =
Прибыль (за вычетом налогов)
+ амортизационные отчисления
– изменение суммы текущих активов:
краткосрочные фин.вложения
дебиторская задолженность
запасы
прочие текущие активы
+ изменение суммы текущих обязательств:
кредиторская задолженность
прочие текущие обязательства.
ДП от основной деятельности = 9325(Чистая прибыль) + 601563(амортиз.отчисления) – 2883435(кратк.фин.вложения) – 4754138(дебит.задолж.) – 1269176(запасы) – 491465(прочие тек.активы) + 6442591(кредит.задолж.) + 1923000(прочие тек.обязательства) = - 421 735руб.
ДП от инвестиционной деятельности =
- изменение суммы долгосрочных активов:
нематериальные активы
основные средства
незавершенное строительство
долгосрочные финансовые вложения
прочие внеоборотные активы.
ДП от инвестиционной деятельности = - 6015633(основные средства) – 396015(незавершенное строительство) = -6 411 648руб.
ДП от финансовой деятельности =
+ изменение суммы задолженности:
краткосрочные кредиты и займы
долгосрочные кредиты и займы
+ изменение величины собственных средств:
уставный капитал
добавочный капитал
резервный капитал
целевые поступления.
ДП от финансовой деятельности = 4400000(уставный капитал) + 1588287(резервный капитал) = 5 988 287руб.
Общий ДП = ДП от основной деятельности + ДП от инвестиционной деятельности + ДП от финансовой деятельности = - 421735 – 6411648 + 5988287 = - 845 096руб.
- Расчёт ставки дисконта.
В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
1) для денежного потока для собственного капитала:
- модель оценки капитальных активов;
- метод кумулятивного
2) для денежного потока для всего инвестированного капитала:
- модель средневзвешенной
Для расчета ставки дисконта выбираем модель кумулятивного построения, которая основана на экcпертной оценке рисков, связанных с инвестированием в оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение безрисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные значения корректировок всех выявленных рисков.
ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕЛИЧИНЫ ПРЕМИЙ ЗА РИСК, СВЯЗАННЫЙ С ИНВЕСТИРОВАНИЕМ В КОНКРЕТНУЮ КОМПАНИЮ.
ВИД РИСКА
Руководящий состав; качество управления
Размер компании
Финансовая структура (источники финансирования компании) 2,5%
Товарная/территориальная
Диверсифицированность клиентуры
Уровень и прогнозируемость прибылей
Прочие риски
R (ставка дисконта) = Rm + R1 + R2 + … + Rn + S1 + S2 + C
Где:
Rm – базовая ставка (безрисковая ставка),
ставка по рублёвым депозитам Сбербанка РФ, 7,25%,
Rn – премия за инвестирование в данное предприятие (корректировки),
S1 – премия за риск для малых компаний,%
S2 – премия за риск, характерный для оцениваемой компании,%
С – страновой риск,%
R (ставка дисконта) = 7,25(ставка по рублёвым депозитам Сбербанка РФ) + 1 + 2 + 2,5 + 3 + 0,5 (премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию) = 16,25%
При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:
R = d – g, где
R – ставка капитализации;
d – ставка дисконта;
g – долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.
Расчёт стоимости по методу ДДП производится по формуле:
PV = ∑(CFt)/(1+i)t
СFt – денежные потоки,
i-ставка дисконта,
t – длительность прогнозного периода.
Коэффициент дисконтирования = 1/(1+i)t
i-ставка дисконта,
t – длительность прогнозного периода.
По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется при помощи коэффициента капитализации. Он равен разнице между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет конечной стоимости в постпрогнозный период будет равна:
V = CF(t+1)/(r-g), где
CF(t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;
r – ставка дисконта;
g –долгосрочные темпы роста денежного потока.
- Определение текущей стоимости денежных потоков.
№п/п |
Показатель |
Текущий год |
Прогнозный период |
Постпрогнозный период | ||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | ||||
Расчёт ДП от основной деятельности: | ||||||||
Прогнозные изменения ДП: |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% | ||
Расчёт: |
-421735+0,03*(-421735) |
-434387,05+0,03*(-434387,05) |
-447418,7+0,03*(-447418,7) |
-460841,2+0,03*(-460841,2) |
-474666,5+0,03*(-474666,5) |
-488906,5+0,03*(-488906,5) | ||
1 |
Денежный поток от основной деятельности |
-421735 |
-434387,05 |
-447418,7 |
-460841,2 |
-474666,5 |
-488906,5 |
-503573,6 |
Расчёт ДП от инвестиционной деятельности: | ||||||||
Прогнозные изменения ДП: |
1% |
1% |
1% |
1% |
1% |
1% | ||
Расчёт: |
-6411648+0,01*(-6411648) |
-6475764,48+0,01*(-6475764,48) |
-6540522,1+0,01*(-6540522,1) |
-6605927,3+0,01*(-6605927,3) |
-6671986,6+0,01*(-6671986,6) |
-6738706,5+0,01*(-6738706,5) | ||
2 |
Денежный поток от инвестиционной деятельности |
-6411648 |
-6475764,48 |
-6540522,1 |
-6605927,3 |
-6671986,6 |
-6738706,5 |
-6806093,6 |
Расчёт ДП от финансовой деятельности: | ||||||||
Прогнозные изменения ДП = 0% | ||||||||
3 |
Денежный поток от финансовой деятельности |
5988287 |
5988287 |
5988287 |
5988287 |
5988287 |
5988287 |
5988287 |
4 |
Общий ДП (сумма всех ДП, п.1+п.2+п.3) |
-845096 |
-921864,5 |
-999653,8 |
-1078481,6 |
-1158366,1 |
-1239325,9 |
-1321380,2 |
Расчёт коэффициента дисконтирования: |
1/(1+0,1625)^1 |
1/(1+0,1625)^2 |
1/(1+0,1625)^3 |
1/(1+0,1625)^4 |
1/(1+0,1625)^5 |
1/(1+0,1625)^6 | ||
5 |
Коэффициент дисконтирования 1/(1+R)^t R-ставка дисконта |
0,86 |
0,74 |
0,64 |
0,55 |
0,47 |
0,41 | |
6 |
Текущая стоимость денежных потоков
(Общий ДП*коэф. |
-793002 |
-739714 |
-686489 |
-634270 |
-583742 |
-535390 | |
7 |
Сумма текущих стоимостей |
-2651847 | ||||||
8 |
Стоимость в постпрогнозный период(осн.деят-ть) V = CF(t+1)/(r-g) -503573,6/(16,25-3)/100 |
-380056 | ||||||
9 |
Стоимость в постпрогнозный период(инвест.деят-ть) V = CF(t+1)/(r-g) -6806093,6/(16,25-1)/100 |
-4463012 | ||||||
10 |
Стоимость в постпрогнозный период(фин.деят-ть) V = CF(t+1)/(r-g) -5988287/16,25/100 |
3685100 | ||||||
11 |
Общая стоимость в постпрогнозный период (сумма п.8,9,10) |
-1157968 | ||||||
12 |
Текущая стоимость постпрогнозного периода (общая стоимость в постпрогнозный период*коэф.дисконтирования постпрогнозного периода) |
-469179 | ||||||
Текущая стоимость денежных потоков = это суммарный сдисконтированный ДП за 5 лет + стоимость(дисконтированная) постпрогнозного периода = -2651847 + (-469179) = - 3 121 026руб.
- Расчёт стоимости предприятия с
использованием сравнительного подхода.
Исходные данные для расчёта стоимости предприятия сравнительным подходом:
1.Предприятия аналоги.
Управляющая компания 1 |
Управляющая компания 2 |
Управляющая компания 3 |
Управляющая ком-пания «Прогресс» | ||||
вариант баланса |
вариант отчета о прибы-лях и убытках |
вариант баланса |
вариант отчета о прибы-лях и убытках |
вариант баланса |
вариант отчета о прибы-лях и убытках |
вариант баланса |
вариант отчета о прибы-лях и убытках |
3 |
3 |
5 |
5 |
5 |
3 |
3 |
5 |
2.Приоритеты для мультипликаторов.
Наименование аналога |
Веса мультипликатора цена/прибыль |
Веса мультипликатора цена/выручка |
Управляющая компания 1 |
0,3 |
0,25 |
Управляющая компания 2 |
0,4 |
0,35 |
Управляющая компания 3 |
0,3 |
0,4 |
- Описание основных принципов и методов сравнитель
ного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Предполагается, что при наличии
на свободном и конкурентом рынке
объектов, схожих по своим характеристикам,
благоразумный покупатель не заплатит
за объект большую сумму, чем та,
в которую ему обойдется
