Развитие ипотечного кредитования

       Содержание

       Введение………………………………………………………………...……..3

    1. Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования……………………………………………………………………...……4
    2. Развитие ипотечного кредитования до 1917 года…………………...…..5

       3 Определение ипотеки…………………………………………………...….8

       4 Характерные черты ипотеки………………………………………………9

       5 Принципы ипотечного кредитования……………………………………10

       6  Объект ипотеки……………………………………………………………11

       7  Процесс ипотечного кредитования………………………………………13

       8  Классификация ипотеки………………………………………….………14

       9 Виды ипотечных кредитов……………………………………….....……15

       10  Правовые основы ипотечного кредитования………………………….18

       11  Схемы ипотечного кредитования в России……………………………22

       12  Модели в практике ипотечного кредитования…………………...……25

       13 Ипотечные схемы в странах Западной Европы…………………………26

       14   Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России……..27

       15   Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года………………………..……………….………30

       Список  использованной литературы…………………………..……………37 

 

        Введение 

       В мировой финансовой практике ипотечное  кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем  организации банковской системы  сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

       В последние годы заметно растет потребность  в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

       Но  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при  нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго  останется непопулярным. Другие –  что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.

       Поэтому целью курсовой работы является разобраться  в том, что же такое ипотека, в  частности в России.

       Чтобы достичь этой цели, ставится ряд  задач:

       - выяснить, как зародилась ипотека;

       - выяснить, как в настоящее время  определяется ипотека и что  является/ не является ее объектами;

       - определить, какие существуют виды  ипотеки, и по каким признакам  ее можно классифицировать;

       - узнать, какие законы регулируют процесс ипотечного кредитования;

       - выяснить, на какой стадии развития  находится сегодняшнее ипотечное  кредитование, а именно: проблемы  и перспективы развития. 

       1 Краткий экскурс  в историю становления  и развития ипотечного  кредитования 

       Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII – начале VI вв. до н.э.

       Предшественник  Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

       В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

       - отменяет поземельные налоги;

       - вводит свободу завещания.

       Личное  имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам  рода. Теперь каждый человек имеет  право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе и оставлять ее в залог.

       Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля  служит обеспечением прав кредитора  на определенную сумму. Такой столб  получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

       Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

       На  первых порах развития общества способами  обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности на него».

       Итак, сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком  и кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

       Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит  Римскому гражданскому праву. Именно оно  вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

       Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения  называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

       Следующая форма развития вещного обеспечения  – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

       Появление самой ипотеки было обоснованно  политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением  рабовладельческого хозяйствования в  Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели  к возникновению классического института ипотеки.

       На  фоне этих условий был введен новый  залог – залог орудий труда, без  передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид  залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию. 

       2 Развитие ипотечного  кредитования до 1917 года 

       В России до 1754 г. не существовало кредитных  учреждений, которые выдавали бы кредит под залог недвижимости. Но многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали у частных ростовщиков свои имения под высокие проценты (нормальной считалась ссудная ставка 20% годовых).

       Однако  в то время данная ставка считалась  довольно гуманной и встречалась  чаще в теории, чем на практике. Разве что речь шла о хорошо обеспеченном кредите. Де-факто ростовщики в тот период кредитовали под значительно более высокие проценты – от 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимались 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавали из расчета 120% годовых.

       В середине XVIII в. государство, пытаясь  предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, ликвидирует  ростовщичество в законодательном  порядке и устанавливает новую, предельно допустимую законом ставку – 6% годовых (так называемый «указный процент»). И в Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» сообщает об организации Государственного заемного банка.

       1754 г. – в России создаются  первые государственные кредитные  учреждения: Санкт- Петербургская и Московская конторы Государственного Банка для дворянства при Сенате и Сенаторской конторе, в Петербургском порту при коммерцколлегии - для купцов; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

       29 октября 1768 г. – манифестом Екатерины II впервые юридически закреплен выпуск бумажных денег.

       1786 г. – реорганизация Санкт-Петербургской  и Московской конторы Государственного  банка при Сенате, Сенатской Конторе  и в Петербургском порту при  коммерцколлегии в Государственный заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости землевладельцам. Это было первое настоящее кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок (до 20 лет) под 8% годовых.

       1786 г. – При заемном банке организована Страховая экспедиция (первое страховое учреждение в России).

       Оно занималось страхованием каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении  кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том  же размере, что и залоговая—3\4 стоимости имущества, а страховая премия – в 1,5% установленной страховой суммы. Не брались на страхование деревянные строения или хозяйственные постройки и здания, имевшие соломенную или камышовую кровлю – таким образом Банки старались минимизировать страховые риски, связанные с ущербом, причиняемым огнем.

       1860-1880 гг. – складывается национальная  система ипотечных учреждений: государственных,  кооперативных, частных. Система  действовала при участии и  под контролем государства, в  основном в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.

       1861 г. – новый этап развития  ипотеки - отмена крепостного  права. 22,5 млн. крестьян, бывших ранее  крепостными, должны были выкупить  земельные участки общей стоимостью 544 млн. рублей. Для этого государство им давало ссуду в размере 80% от стоимости надела, оставшиеся 20% крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6% годовых.

       Нужно было каким-то образом обслуживать  этот огромный ипотечный рынок. Для  этого начали формироваться частные кредитные учреждения – земские банки. Созданное в том же году Санкт-Петербургское городское кредитное общество стало первой частной организацией, предоставлявшей кредиты на длительный срок.

       1864 г. – создаются первые акционерные коммерческие банки.

       1872 г. – появляются акционерные земельные банки. 
Примечательно, что акционерные земельные банки добились лидирующего положения в системе российского земельного кредитования уже к началу XX века. На их долю приходилась треть общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель. Из 11 акционерных земельных банков за все время своего существования вплоть до октябрьской революции 1917 года обанкротился только один.

       1882 г. – создан Крестьянский поземельный  банк. Банк выдавал ссуды только  на покупку крестьянами земли у землевладельцев. За первый год функционирования банк открыл 11 отделений и выдал ссуд на сумму 861163 руб. Сроки кредитования – на 24 года под 8,5%(с 1906 г. – 4,5%) или на 34 года под 7,5 % годовых.

       1885 г. – открыт исключительно ипотечный Дворянский банк для помощи(!) дворянам на началах благотворительного кредита (на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет; всего под 5% годовых, с 1890г. года здесь можно было получить кредит на 66,5 лет).

       К 1905 г. существовало уже более 500 товариществ мелкого кредита.

       К 1915 г. – 15 450 товариществ мелкого  кредита. Услугами учреждений мелкого  кредита пользовалось более 8 миллионов человек по всей России.

       Наибольшего расцвета ипотечная система в  России достигет к 1914 г. - к этому  периоду в залоге находилось 60% всей частной земли.

       1917 г . – к этому времени в  России насчитывается 21 земельный  банк, Государственный поземельный  банк, дворянский банк, особый отдел  Государственного дворянского банка, 18 частных банков.

       1917 г -- революция, национализация  и закрытие банков, отмена частной собственности на землю, централизация кредитных отношений. Как следствие -- понятие «ипотека» забыто на семьдесят с лишним лет. 

       3 Определение ипотеки 

       Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

       Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

       Но  это понимание ипотеки в широком  смысле. Если мыслит более узко, то можно  определить ипотеку просто как залог  недвижимого имущества.

       С юридической точки зрения ипотека  состоит в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

       С экономической же точки зрения, ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

       Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

       Первый  и наиболее распространенный можно  условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда  все представления об ипотеке  укладываются и исчерпываются отношениями  между ссудозаемщиком и ипотечным  банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

       Второй  взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой  подсистемы финансового рынка. Характерной  чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса. 

       4 Характерные черты ипотеки 

       Ипотека характеризуется следующими чертами:

       - ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;

       - в качестве предмета ипотеки  всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  с ними связано: предприятия,  жилые дома, сооружения;

       - предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же  остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

       - договор кредитора и должника  об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

       Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой1.

       - при значительном превышении  стоимости залога над суммой  выданного кредита ипотека дает  возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

       - в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. 

       5 Принципы ипотечного кредитования 

       Ипотеке присущи следующие принципы:

       1) Принцип гласности, или публичности.  Отражает возможность доступа  каждого заинтересованного лица  к информации, которая содержится  в ипотечной книге;

       2) Принцип специальности. Означает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

       3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

       4) Принцип старшинства. Этот принцип  отражает преимущество одного  закладного права перед другим  в зависимости от времени внесения  его в ипотечную книгу;

       5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

       6) Принцип срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое  приемлемое для заемщика время,  а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

       7) Принцип обеспеченности кредита.  Этот принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

       8) Дифференцированный характер ипотечного  кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам. 

       6 Объект ипотеки 

       Объектом  ипотеки могут вступать объекты  недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

       - предприятия как единые имущественные  комплексы, используемее в предпринимательской  деятельности;

       - здания и сооружения (используемые  в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

       - жилые дома, квартиры или их  части;

       - гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые  домики;

       - воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты;

       - незавершенные строительные объекты  недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

       - участки недр, обособленные водные  объекты;

       - леса, многолетние насаждения;

       - земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

       Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты:

       - часть имущества, разделение которого  фактически невозможно без изменения  его назначения;

       - имущество, изъятое из оборота,  на которое не может быть  обращено взыскание;

       - имущество, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация вообще запрещена;

       - государственное имущество. Сюда  можно отнести: государственные  и муниципальные земли, сельскохозяйственные  угодья, государственные или муниципальные индивидуальные или многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

       - часть земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера выплат, и который также  предназначен для различного  целевого назначения и разрешенного использования;

       - доля в праве собственности  на общее имущество жилого  дома отдельно от права собственности  на квартиру. 
 

       7 Процесс ипотечного кредитования

       ипотечное кредитование заемщик правовой

       Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

       Несмотря  на интернациональных характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл.

       Весь  процесс ипотечного кредитования может быть разбит на 3 основные стадии:

       1. Инициирование. Это процедура  выдачи первичного ипотечного  кредита, включающая в себя  проверку как самой собственности,  передаваемой в залог, так и  заемщика, его способности выполнить  обязательства по кредитному договору.

       2. Посредничество. Это процесс приобретения  ипотечными посредниками индивидуальных  ипотечных ссуд у ипотечных,  сберегательных и коммерческих  банков и трансформация их  в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

       3. Инвестирование. Это процесс приобретения  и накопления физическими и  юридическими лицами ценных бумаг,  выпускаемых посредниками, для получения  дохода по ним.

       Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

       1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

       2. Сбор и проверка информации  о заемщике.

       3. Заполнение анкеты-заявки на ипотечный  кредит.

       4. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита.  Другими словами, этот этап  включает процедуру андеррайтинга2.

       5. Заключение сделки по ипотечному кредиту.

       6. Обслуживание данного ипотечного  кредитования.

       8 Классификация ипотеки 

       Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

       1. По объекту недвижимости.

       2. По целям кредитования. В качестве  подобных целей рассматриваются следующие:

       - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

       - кредит на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;