Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Риск на рынке недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

Риски на рынке недвижимости. 4
Собственность и виды ее оценки. 6
Экологические факторы и их влияние на стоимость

недвижимости. 14

Список использованной литературы 17

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления

(земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Риски на рынке недвижимости

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность потери. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий [3].

Современные тенденции развития российского рынка недвижимости определили необходимость разработки для его участников системы жестких мер, ограничивающих степень инвестиционного риска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимости жилой недвижимости.

Приобретая недвижимость, инвестор преследует различные цели: финансовые соображения (получение дохода, сохранение сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первом случае возникает необходимость в кратко- или среднесрочном прогнозе.

Во втором прогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.

Собственность и виды ее оценки

Собственность в экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

Собственность в юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых государством в обязательном порядке для всех граждан.

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего развития.

Основные виды собственности:

Индивидуальная собственность

Эта форма концентрирует в одном субъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

Частная собственность

Частная собственность близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие [1]. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью. В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно - трудовую).

Кооперативная собственность

В основе этой формы лежит объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

Государственная собственность

От предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности находятся не у отдельных частных лиц и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают федеральные государственные органы.

Развитие процессов обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности собственности и в специальных органах разного уровня. Параллельно происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты государственной собственности как объективно необходимой формы обретают свою актуальность в уже обозримой перспективе. В области экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

Муниципальная собственность

Наряду с государственной муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

Применительно к собственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных форм соединяются черты разных форм собственности.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени [4].

Существуют следующие экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Сущность затратного метода заключается в определении стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Ограничения, связанные с применением метода:

Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

Большие трудности и неопределенности с определением износа.

Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

1. Метод валовой ренты. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

2. Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем отношения чистого операционного дохода к единой ставке капитализации дохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).

Оценка стоимости объектов недвижимости подходом прямого сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта.

Поправки могут быть количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

3. Экологические факторы и их влияние

стоимость недвижимости.

Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.

Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения [7].

Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

За счет такого информационного вакуума и создается почва для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда, как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально [4].

Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы

Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.

Экологические факторы и их влияние

на стоимость недвижимости

Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна.

Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

Список использованной литературы

Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.: ЮНИТИ, 2003.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.
Красноглазов Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АО «Фининвест», 2002.
Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.
Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М., “Финансы и статистика”, 2002.
Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 2005.
Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.
Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интел-Синтез, 2006.
Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости. СПб, 2005.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.