Содержание 

       Введение

       1.Риски  в сфере недвижимости

       1.1.Рыночные  риски.

       1.2.Внешние  экономические риски.

       1.3.Финансовые  риски.

       1.4.Способы  снижения риска.

       2.Доверительное  управление недвижимостью.

       2.1.История  появления договора в России

       2.2.Общая  характеристика договора.

       2.3.Объект  договора

       2.4.Стороны,  участвующие в договоре.

       2.5.Доверительный  управляющий

       2.6.Права  и обязанности доверительного  управляющего

       2.7.Ответственность  доверительного управляющего

       2.8.Основания  прекращения договора

       Заключение

       Литература 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Введение 

       Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

       Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

       Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

       Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости. 
 
 

       1.Риски в сфере недвижимости 

       Рынок недвижимости - это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

       В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

       - в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками,  подрядчиками и пользователями  недвижимости;

       - в процессе оборота прав на  недвижимость - между продавцами  и покупателями, арендодателями  и арендаторами и т. д.;

       - в процессе эксплуатации объектов  недвижимости - между собственниками  и управляющими, управляющими и  пользователями и пр.

       Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим  началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности  рынка недвижимости.

       Рынок недвижимости - это рынок несовершенной  конкуренции, что обусловлено его  существенными особенностями: уникальностью  каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

       Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий  уровень риска.

       Риск  – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную  сторону по сравнению с планируемыми вначале.            

       В операциях с недвижимостью риск может проявляться 

       - в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости;

       - в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости;

       - в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость.

       Масштабы  таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

       Общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

       * рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

       * производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

       * финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности. 

       1.1.Рыночные  риски. 

       Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и  экономическую определенность. При  этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами.

       Источники рыночных рисков:

       - юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

       - экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии  и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).

       Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью  требуют особого внимания к юридической  стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где  еще не закончено формирование законодательной  базы операций с недвижимостью, ряд  нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита  система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения  последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при  проведении сделок, невозможность получения  полной информации о правовом статусе  недвижимости и правах третьих лиц. 

       Тщательность  юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить  вероятность этих рисков, предотвратить  значительную часть из них;

       - архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

       - административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

       - экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр. 
 

       1.2.Внешние  экономические риски. 

       Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том  числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно  зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски  могут возникнуть по следующим причинам:

       - недостаточно представительный  анализ ситуации на рынке по  аналогичным сделкам и проектам;

       - неверное истолкование имеющихся  данных;

       - необъективное отношение к данным;

       - необоснованное перенесение прошлого  опыта на будущие периоды без  учета изменяющейся среды и  т.д.

       Нужно отметить, что пренебрежение экономическим  анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке  недвижимости. Так, несмотря на наличие  многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

       Например, тенденции спроса и предложения  на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической  ситуацией, миграцией населения, общим  предпринимательским климатом, уровнем  ставок налогообложения, длительностью  процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать  их в расчет нельзя. А это случается  довольно часто.

       Недостатки  экономического анализа могут усиливаться  за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь. 

       1.3.Финансовые  риски. 

       В конечном счете все виды рисков так  или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту  или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных  сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

       Финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

       1. Риски, вытекающие из общего  состояния и изменений в финансовой  системе (изменения процентных  ставок по кредитам, введение  ограничений на колебание валютного  курса, изменения в темпах инфляции  по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

       2. Риски, обусловленные тем или  иным вариантом, избранным компанией  (фирмой) для финансирования ее  деятельности, степенью проработки  ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника  финансирования проекта является  более рискованным вариантом  по сравнению с выпуском обычных  акций, так как: предполагает  выплату основного долга и  процентов по определенному графику,  чего нет при выпуске акций.  В то же время выпуск акций  без уверенности в возможности  их размещения может оказаться  более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

       3. Риски, возникающие в связи  с ошибками при финансовых  расчетах. Например, ошибки при составлении  плана поступлений и расходов  финансовых ресурсов могут привести  к неплатежеспособности компании  (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.   

       1.4.Способы  снижения риска. 

       Присутствуя практически при всех операциях  с недвижимостью, указанные риски  в то же время играют различную  роль зависимости от сегмента рынка  или сферы деятельности.

       Так, для первичного рынка большое  значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для  вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем  юридической проработки проблем  субъектами сделок. На первичном и  вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты – физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

       Можно также говорить о различиях в  рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

       В реальной экономической практике все  группы рисков взаимосвязаны и часто  переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного  спроса отсутствие исследований состояния  и тенденций спроса и предложения  на рынке, пренебрежительное отношение  к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более  серьезным последствиям, чем в  ситуации его стабильности или тем  более роста.                

       Исключить риски полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками: 

       - выявление рисков, возможных при  проведении той или иной сделки  или операции с недвижимостью;

       - качественный и количественный  анализ рисков (определение причин  рисков и факторов увеличения  вероятности их наступления, зон  риска, т.е. этапов сделки, на  которых риск возникает; определение  возможных размеров потерь, вызываемых  тем или иным риском);

       - определение возможностей снижения  риска и затрат, необходимых для  его предотвращения;

       - разработка и осуществление мероприятий,  позволяющих предотвратить риски,  снизить вероятность их наступления  или возможный объем потерь; 

       - контроль над проведением необходимых  мероприятий; внесение содержательных  изменений в механизм их реализации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       2.Доверительное управление недвижимостью. 

       2.1.История появления договора в России 

       Большинство правоведов утверждают, что доверительное  управление имуществом – сравнительно новый институт для российского  права. Хотя нельзя однозначно заявить, что до принятия части  2 гражданского кодекса РФ, институт был незнаком законодателю, так как  некоторые  правовые нормы  содержали в себе фрагменты, относящиеся к доверительному управлению имуществом. Такие нормы  содержались в  гражданском кодексе  РСФСР 1964 г.  В частности статья 19 ГК РСФСР выделяет такое понятие, как опека имущества: «Над имуществом      гражданина,      признанного     безвестно   отсутствующим, на основании  решения суда устанавливается опека».  То есть опекун фактически управлял имуществом безвестно отсутствующего лица, выделяя  из этого имущества содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий  по закону должен был содержать, погашал  задолженности по другим  обязательствам  безвестно отсутствующего и совершал иные фактические и юридические  действия с его имуществом. Статьи 544 и 545 того же кодекса предусматривают  возможность назначения исполнителя  завещания, который совершает все  действия по управлению наследственной массой в процессе исполнения завещания. Также российскому праву был  известен такой институт как «траст»  или по-другому «доверительная собственность», зафиксированный в Указе Президента РФ от 24.12.1993 г. №2296 «О доверительной  собственности(трасте)». Правоведы заявляют, что данный институт отсутствует в континентальной правовой системе, так как основывается на традициях английского права.  Следует сразу отметить, что доверительная собственность имеет мало общего с доверительным управлением имуществом, прежде всего потому, что при учреждении доверительной собственности реальный собственник утрачивает право собственности, которое возникает у доверительного собственника. В любом случае доверительная собственность не получила значительного применения и развития в РФ.

             Настоящий ГК РФ использует понятие не «доверительной собственности», а доверительного управления чужим  имуществом. Такое управление не влечет перехода права собственности на имущество от собственника к доверительному управляющему, не расщепляет это право  и в принципе не меняет прав собственника на имущество. 

       2.2.Общая характеристика договора. 

         Когда собственник сам использует  свое имущество, ему принадлежат  и и поступления, полученные в результате использования этого имущества(ст. 136,218 ГК РФ). Однако и бремя его содержания полностью ложится на собственника (ст. 210 ГК РФ). Институт же доверительного управления имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду из имущества, не неся бремени содержания этого имущества. Все заботы по его содержанию и использования возлагаются на другое лицо – доверительного управляющего. В ГК РФ нормы ,посвященные доверительному управлению имуществом, содержатся в главе 53. Согласно статье 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществить управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Итак, мы видим, что собственник имущества может, в силу определенных причин (например, из-за неопытности , или неспособностью эффективно управлять некоторыми объектами принадлежащего ему имущества, желания привлечь к делу профессионалов) по соответствующему договору передавать  часть своего имущества управляющему, которое используется последним в интересах либо учредителя, либо указанного им третьего лица. Важно иметь ввиду, что отношения такого рода могут возникнуть как для частной, так и для публичной собственности. Предметом договора доверительного управления является  совершение управляющим «любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя», если только какие-то из них прямо не исключены законом или договором. Уже по этому признаку договор доверительного управления четко отграничивается от договоров поручения и комиссии, имеющих предметом совершение юридических действий, либо только сделок. Что же касается агентского договора, то он предусматривает возможность выступления агента от имени принципала, не присущую отношениям доверительного управления. Кроме того, агентский договор всегда является возмездным и допускает выполнение обязанностей фактического порядка третьим лицом, что также исключено при доверительном управлении имуществом, которое возможно осуществлять и на безвозмездных началах.

       Доверительное управление необходимо отличать от управления обществом, товариществом, унитарным  предприятием его директором, а также  иными уставными органами. Директор хотя и имеет право распоряжением  имуществом таких организаций, он действует  при этом от его имени, никогда  не принимает имущества, которым  распоряжается, на свой отдельный баланс, а если и несет гражданскую  ответственность перед обществом, то только в случая предусмотренных  законом или договором .

       В соответствии со ст. 1026 ГК РФ доверительное  управление имуществом может возникнуть не только на основании договора, но и в силу прямого указания закона. ГК РФ к таким случаям относит  доверительное управление имуществом  подопечного (ст. 38 ГК РФ); на основании  завещания, в котором назначен исполнитель  завещания; или по иным основаниям. Причем перечень таких оснований  не является исчерпывающим и может  быть дополнен как самим ГК РФ так и законом. В частности, к ним можно отнести доверительное управление имуществом безвестно отсутствующего (ст. 42.43 ГК РФ), а также лица, над которыми назначено попечительство в форме патронажа (ст. 41 ГК РФ).

       Отличительную особенность всех перечисленных случаев составляет то, что к ним должны применяться общие правила о доверительном управлении (гл. 53 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа возникающих отношений.

       Существует  большое количество оснований, по которым  может возникать доверительно управление имуществом, существует мнение, что  к ним следует относить: а) действия ликвидационной комиссии (ликвидатора) при ликвидации юридического лица (ст. 62 ГК РФ); б) действия временной администрации  по управлению кредитной организацией на срок до 18 месяцев (ч.2 ст. 75 Закона РСФСР  от 2.12.90 «О центральном банке РСФСР (Банке России)»; Временное положение о временной администрации по управлению коммерческими банками и другими кредитными учреждениями от 31 августа 1994 г.); в) действия назначенного арбитражным судом конкурсного управляющего ( ст. 21 Закона «О банкротстве»). Однако все эти нельзя однозначно заявить, что во всех этих случаях будет доверительное управление имуществом, так как ни один из перечисленных случаев полностью не отвечает всей сумме признаков договора о доверительном управлении имуществом, хотя они имеют много общего с исследуемым договором.

       Договор доверительного управления имуществом -  реальный договор. Он считается  заключенным с момента передачи имущества управляющему  в доверительное  управление. Если же договор доверительного управления имуществом подлежит государственной  регистрации, он считается заключенным  с момента его регистрации         (ст. 433 ГК РФ).

       Договор доверительного управления имуществом может быть как возмездным так и безвозмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены  размер и форма вознаграждения управляющему. При отсутствии таких сведений в договоре он считается не заключенным, поскольку в ст.1016 размер и форма вознаграждения управляющему отнесены к существенным условиям договора доверительного управления имуществом. Безвозмездным договор доверительного управления имуществом признается тогда, когда в законе или в самом договоре предусмотрено, что доверительный управляющий действует безвозмездно.

       Возмездный  договор доверительного управления имуществом является взаимным договором. Безвозмездный же договор доверительного управления имуществом относится к  числу односторонних договоров, так как в этом случае учредитель доверительного управления имуществом приобретает только права и не несет обязанностей перед управляющим.

       Как правило, договор доверительного управления имуществом – это свободный договор, заключенный всецело по усмотрению сторон. Однако в случаях, когда доверительное  управление имуществом учреждается  по основаниям предусмотренным законом (ст. 1026 ГК РФ), договор доверительного управления имуществом приобретает  обязательный характер. 

       Таким образом, на основании проведенного анализа договора можно сделать  вывод, что договор доверительного управления имуществом:

         а) реальный;

         б) может быть возмездным и безвозмездным (и соответственно взаимным и односторонним);

         в) свободный (кроме случаев, когда доверительное управление имуществом учреждается по основаниям предусмотренным законом);

         г) может быть заключен как в пользу его участников, так и в пользу третьего лица.

       Также суммировав можно выделить существенные условия договора и правоотношения:

       1. Передача имущества в доверительное  управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

       2. Договор доверительного управления  заключается обязательно только  в письменной форме (п. 11 ст. 1017 ГК РФ).

       3. При передаче в доверительное  управление недвижимого имущества  оформление договора производится  с соблюдением условий, предусмотренных  для договора купли-продажи, и с обязательной государственной регистрацией, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).