Роль саморегулируемых организаций в развитии оценочной деятельности
Вопросы
33. Роль саморегулируемых
организаций в развитии
27. Понятие бизнеса.
Субъекты и объекты оценки
бизнеса
33. Роль саморегулируемых организаций в развитии оценочной деятельности .
Концепция определяет цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана также обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Таким образом, развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Под элементами системы оценочной деятельности в целях настоящей Концепции понимаются: юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), осуществляющие предпринимательскую деятельность, которая регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (оценщики);
физические лица - специалисты по оценке стоимости;
потребители услуг по оценке (органы государственного управления, физические и юридические лица всех форм собственности);
образовательные и научно-исследовательские организации в сфере оценки;
саморегулируемые организации оценщиков;
организации, осуществляющие информационное обеспечение деятельности по оценке стоимости.
В систему оценочной деятельности входят правовые и экономические отношения между указанными элементами.
Система оценочной деятельности призвана обеспечить экономику качественными услугами по оценке стоимости в достаточном объеме.
Значение оценочной деятельности, современное состояние системы оценочной деятельности позволяют сформулировать цели государства по ее развитию следующим образом:
Перспективная цель - создание в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости. Ближнесрочная цель - создание нормативно-правовой базы, обеспечивающей полноценное включение оценочной деятельности в социально-экономические процессы.
В основу государственного регулирования оценочной деятельности положены следующие принципы:
оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности;
оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;
становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности;
базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копирование зарубежного опыта, так и создание "принципиально новых" подходов;
развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации.
создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и иных документов, не основанных на общероссийском законодательстве об оценке, является недопустимым;
мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ;
эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав, обязанностей и ответственности всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.
Контроль за осуществлением оценочной деятельности возложен на Министерство государственного имущества Российской Федерации, органы уполномоченные субъектами Российской Федерации. В связи с этим в настоящей Концепции описано распределение прав и обязанностей по контролю оценочной деятельности, между указанными органами.
Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.
В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.
Целью государственного управления в области оценки является обеспечение максимального саморегулирования рынка услуг по оценке стоимости. Саморегулируемые организации оценщиков могут, в частности, выполнять следующие важные функции:
содействовать повышению уровня профессиональной подготовки специалистов в области оценочной деятельности;
разрабатывать собственные стандарты оценки;
разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Для полноценного участия в регулировании
оценочной деятельности саморегулируемые
организации должны иметь достаточные
организационные возможности. Государство
по мере самостоятельного развития саморегулируемых
организаций и вместе с этим для создания
у них таких организационных возможностей
должно:
делегировать им процедуру аттестации и отзыва аттестата у специалистов в области оценочной деятельности;
по наиболее важным направлениям оценочной деятельности придавать отдельным правилам (стандартам) оценки саморегулируемых организаций обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации;
всемерно содействовать развитию добровольной сертификации услуг оценщиков. Важное значение для совершенствования процедур оценочной деятельности, повышения качества услуг имеет принятие саморегулируемыми организациями и выполнение их членами правил деловой и профессиональной этики.
Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.
При определении стоимости объектов оценки, обладающих уникальными особенностями, целью оценки должно являться определение стоимости, учитывающей конкретную структуру спроса на объект частного или государственного имущества. Как правило определение, анализ и учет оценщиком при определении стоимости индивидуальных (субъективных) выгод контрагентов по сделкам с имуществом позволит увеличить доходы от его использования.
При проведении оценки имущества, принадлежащего государству, необходимо также использовать массовую оценку, которая представляет собой метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов без учета их незначительных индивидуальных особенностей.
Развитие массовой оценки связано развитием рынка. При отсутствии информации о достаточном количестве рыночных сделок по группе однородных объектов, результаты, получаемые с использованием этого метода, могут приводить к существенным ошибкам.
Оценка имущества и прав пользования им, формирование реестра государственного имущества, позволят не только увеличить бюджетные поступления, но и дадут информацию для разработки различных вариантов управления собственностью. В настоящее время в основном используется только один подход на основе предоставления имущества в аренду.
Оценка стоимости имущества обеспечивает
объективную характеристику эффективности
управления в рыночной экономике. Увеличение
стоимости предприятия (бизнеса) за период
времени является одним из основных критериев
оценки работы управляющего. В связи с
этим необходимо осуществить разработку
методики определения изменения стоимости
объекта управления для оценки работы
менеджеров, в том числе и государственных
предприятий.
27. Понятие бизнеса. Субъекты и объекты оценки бизнеса.
В практике сделок с предприятиями различают куплю-продажу предприятия и куплю-продажу бизнеса. Существуют также сделки с готовыми фирмами — под этим подразумевается купля-продажа юридических лиц — зарегистрированных фирм, которые представляют собой юридическую оболочку и не ведут предпринимательской деятельности. Этот последний вид сделок в настоящем учебном пособии не рассматривается.
Термины «предприятие» и «бизнес» фактически совпадают, когда речь идет о купле-продаже, хотя в действующем законодательстве такое явление, как бизнес, отсутствует, а предприятие трактуется крайне односторонне. Гражданский кодекс использует понятие предприятие в двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как его объект. Статья 132 ГК посвящена исключительно правовой природе предприятия как объекта права. В этом качестве оно представляет собой используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия. Предприятие может принадлежать на праве собственности (праве хозяйственного ведения или оперативного управления) различным субъектам права, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Предприятие как таковое может стать объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав на него. В подобных случаях предполагается, что речь идет о соответствующем имущественном комплексе в принципе в полном, указанном выше объеме, представляющем собой «предприятие на ходу». Однако ГК допускает отчуждение и части предприятия (например, продажа завода с исключением какого-либо входящего в этот имущественный комплекс здания или цеха) с тем, что все остальное имущество, входившее в соответствующий имущественный комплекс, продолжает находиться на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления у того, кто отчуждает предприятие. Возможно также исключение из передаваемого комплекса определенных прав (например сохранение за собственником исключительного права на ранее используемый предприятием товарный знак). Частичная (неполная) передача облегчается тем, что при продаже и сдаче в аренду предприятия в договоре должен быть непременно указан его состав. Последнее является важнейшим условием экономии на трансакционных издержках ex post. С учетом этого условия договора производится регистрация, помимо самой сделки, также и происшедшего на ее основе возникновения и изменения прав — в первом случае и возникших обременений права (при сдаче предприятия в аренду или в залог) — во втором. В Законе регистрации прав на предприятия посвящена специальная статья.
Термин «бизнес», несмотря на свое широкое распространение, не является законодательно определенным. Хотя в законодательстве РФ этот термин употребляется, однако он употребляется лишь как вспомогательный, не имеющий самостоятельного значения, а, скорее, указывающий на определенную сферу экономики, отрасль, подотрасль или вид деятельности (например Федеральный Закон РФ «О налоге на игорный бизнес»). Основное значение этого термина — предпринимательская деятельность, которая согласно определению, данному в ст. 2 Гражданского кодекса РФ, представляет собой деятельность, которая является самостоятельной, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В данной работе под «бизнесом» понимается предпринимательская деятельность, использующая набор инструментов (ресурсы), располагающая активами и обеспечивающая стабильный денежный оборот.
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.
Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.
В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик, не требовалось, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.
С возрождением частной собственности появилась необходимость в том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).
С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.
В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быстро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, и, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.
Как профессия оценка недвижимости появилась в развитых странах еще в 1930-х гг. Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране (с 1993 г.) было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Базируясь на подобных программах, получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, например Институтом независимых оценщиков. Эти шаги послужили процессу становления и развития оценочной деятельности в России, но к их недостаткам следует отнести ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации.
Заметный импульс расширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротстве) (ФУДН). Согласно утвержденному правительством положению об этом ведомстве оно обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В мае–июне 1994 г. была составлена общероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденная генеральным директором ФУДН. Программа обучения по блокам «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса» была разработана на основе аналогичной программы Института экономического развития.
Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с тремя переоценками основных фондов в 1995–1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей.
В разных странах становление профессии оценщика происходило по-разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.
К таким общим требованиям относятся:
1.Соответствующие знания.
2.Постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных.
3.Опыт работы.
4.Независимость и объективность.
5.Высокие личностные качества оценщика.
6.Пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора).
7.Активное участие в работе общественных организаций оценщиков.
Оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономика, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).
В разных странах существуют различные требования к базовому образованию людей, занимающихся оценкой. Например, Институт оценки США для установления профпригодности требует наличие образования на уровне университетского колледжа. В других странах требования по наличию высшего образования для занятий оценочной деятельностью отсутствуют, так как во главу угла ставится опыт работы оценщика.
Имея базовое образование, оценщик должен постоянно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственными органами, и хорошо знать текущую практику оценки. Теория и практика оценки, а также рыночные условия постоянно претерпевают изменения, поэтому оценщику необходимо отслеживать их и совершенствовать свои знания.
На начальном этапе становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику требуются обширные знания в области теории и практики строительства и сметного дела, правил бухгалтерского учета.
По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен овладеть еще и методом сравнительного анализа продаж.
Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями, широким применением в практике оценки доходного метода, и, следовательно, обширными знаниями в ипотечно-инвестиционном анализе, капитализации дохода, дисконтировании и других областях экономического анализа.
Для успешного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать базы рыночных данных по совершаемым сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик — это прежде всего аналитик, и успех его работы во многом зависит от его информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимости недвижимости.
Работу оценщика нельзя свести к проведению каких-то механических расчетов по известным методикам. Чаще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оценки, оценщик может полагаться только на собственное мнение, основанное на личном опыте. В развитых странах с рыночной экономикой общепризнанно, что профессионалом оценщик становится после приблизительно 3–5 лет практической деятельности.
По определению оценка бизнеса и недвижимости должна быть независимой, и поэтому оценщик должен находиться в договорных отношениях только с одной из сторон сделки с оцениваемым объектом.
В соответствии со стандартами оценки оценщик в отчете удостоверяет, что он не имеет и не будет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен находиться во взаимосвязи со стоимостью имущества.
Если заказчик начинает оказывать давление на оценщика в плане занижения или завышения стоимости имущества, то оценщик должен ясно дать понять о недопустимости подобных действий и, в крайнем случае, отказаться от заказа.
27 ноября
1996 г. Постановлением
В приложении к данному постановлению сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен владеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный.
В последние годы образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются. В 2000 г. вышли Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в РФ от 19 апреля 2000 г. № СМ-14/6174. Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Однако в России еще мало мест, где готовят настоящих профессионалов оценочного дела. Как показывает опыт, сегодня лучшие кадры в этой области подготавливают Институт профессиональной оценки при Финансовой академии и Международная академия оценки и консалтинга, Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов, Высшая экономическая школа — МИПК СПбГУЭФ, Институт недвижимости и др.
Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.
В настоящее время в России существует путаница в терминологии, касающейся объекта оценки действующих компаний. При оценках такого рода в заданиях на оценку могут быть следующие формулировки объектов оценки: «компания», «активы компании», «100%-ный пакет акций компании», «чистые активы компании», «бизнес компании», «компания (100%-ный пакет акций)», «бизнес (100%-ный пакет акций компании)». Ввиду такой «разноголосицы» мнений стали возможны ситуации, когда один и тот же объект оценивали две уважаемые консалтинговые компании, которые пользовались абсолютно одинаковой информацией (включая прогнозы), однако результаты оценки получались разными.
Предприятие как имущественный комплекс может включать в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект, состоящий из имущества, т. е. материальных активов, а также нематериальных активов, права на которые могут быть подтверждены. Кроме того, ГК устанавливает для сделок с предприятиями такой же порядок регистрации, что и для недвижимости. Статья 131 ГК РФ содержит правила государственной регистрации недвижимости, которые распространяются на любую недвижимость независимо от того, идет ли речь о недвижимом имуществе по природе или о таком, которое отнесено к недвижимости самим ГК или иными законами. Однако с точки зрения исследования купли-продажи бизнеса такое рассмотрение не является адекватным по следующим причинам.
Во-первых, ГК РФ при трактовке предприятия исходит из примата недвижимого имущества. В ст. 130 ГК РФ, а именно п. 1, разграничены три вида недвижимости. Первый — земля и все, что прочно связано с нею, т. е. объекты, пространственное перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 п. 1); второй — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (первое предложение ч. 2 п. 1); третий — любое иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (второе предложение ч. 2 п. 1). Таким образом, в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости, а в других (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты) — наоборот, государственная регистрация — конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим.
Во-вторых, подход к предприятию как к имущественному комплексу не учитывает тот практически важный момент, что никто не будет покупать без значительного дисконта бизнес с неукомплектованным штатом или при отсутствии ключевых топ-менеджеров. Таким образом, при купле-продаже предприятия принципиальное значение имеет наличие кадров и менеджмента, что служит своего рода показателем того, что бизнес управляется и все бизнес-процессы хорошо организованы. Данный вопрос является одним из наиболее сложных, так как купля-продажа бизнеса происходит в институциональной среде, которая не предполагает закрепления работника за рабочим местом на определенный срок без его согласия.
В-третьих, предприятие как имущественный комплекс не включает в себя такой важный элемент любого бизнеса, как лицензии и другие разрешительные документы, дающие право на занятие определенными видами деятельности. Особенно это актуально для малого и среднего бизнеса, оказывающего услуги населению и предприятиям. Так, для работы склада необходимо наличие как минимум 8 лицензий. Однако лицензии выдаются на юридическое лицо, а не на предприятие — имущественный комплекс. А между тем купля-продажа бизнеса предполагает, что новому собственнику перейдет все в готовом виде и ему не придется заново заниматься организацией бизнесс-процессов.
