Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Рынок недвижимости. 2

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ 3

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 4

1.1. Классификация рынка недвижимости 9

1.2. Структура рынка недвижимости 9

1.3. Сегментирование рынка недвижимости 13

1.4. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости 15

1.5. Особенности функционирования рынка недвижимости 17

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 22

2.1. Задача №1 22

2.2. Задача №2 24

2.3. Задача №3 26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 29

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости основан на рыночном механизме, который включает спрос, предложение, цену недвижимости, стоимость недвижимости.

Спрос - это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность спроса и предложения.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Т.О. цена – это полезность недвижимого имущества, выраженная в денежном эквиваленте.

Стоимость недвижимости – денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленного на создание объекта.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей (арендаторов). Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

При пересыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это - рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это - рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

информация о ценах, спросе и предложении;

посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

На рынке недвижимости возникают отношения между субъектами недвижимости по поводу объектов рынка. Субъекты являются активной стороной рынка, а объекты, соответственно, пассивной. К объектам рынка недвижимости относятся:

Естественные, природные объекты – земельные участки с установленными границами, площадями и местоположением, участки недр, лесной, водный фонды находятся в ведении РФ. Владение этими объектами возможно только на основе специализированных документов (лицензий);
Искусственные объекты, постройки, жилые дома различного типа, коммерческая недвижимость и общественные здания и сооружения;

Различают следующие права:

Право собственности;
Вещные права – отличаются объемом полномочий (к примеру, право хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного пользования);
Ограниченные права на недвижимость – ипотека, аренда.

К субъектам рынка недвижимости:

Продавцы и покупатели;
Профессиональные участники;
Государственные органы;

К продавцам и покупателям относятся:

Собственники имущества;
Продавцы всех форм собственности;
Государственные органы;

К профессиональным участникам рынка относятся:

Риэлтерские фирмы;
Дилеры;
Агентства оценщиков;
Биржа недвижимости;
Рекламные и информационные агентства;
Страховые компании;
Ассоциации риэлтеров;
Бюро технической инвентаризации (БТИ);
Проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ)
Комитеты по управлению имуществом.

В настоящее время существуют две трактовки понятия риэлтор:

Риэлтор – появился с 1992 года, когда была создана Российская Гильдия Риэлторов. По аналогии с Национальной Ассоциацией Риэлторов, которая была создана в США. Риэлтор по РТР – любой профессионал рынка недвижимости, добровольно принявший обязанность выполнять не только УК и ГК РФ, но так же кодекс этики и стандартов практики;
Риэлтор – появился позже, это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляет различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлтор заключает сделки на основе договора с клиентом и действует от его имени и за его счёт. Риэлтором может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Дилер – заключает сделки от своего имени и за свой счёт;

Агентство оценщиков – это организация, которая предоставляет услуги по оценке стоимости объекта недвижимости. В настоящее время их деятельность, в основном, сосредоточена в области государственного имущества, подлежащего приватизации.

Рекламные и информационные агентства – занимаются распространением рекламной продукции. Информационные агентства представляют собой открытые компании, информирующие участников рынка.

Страховые компании – организации, занимающиеся страхованием рисков, в данном случае, относительно объектов недвижимости.

Некоммерческие организации – организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность, и их деятельность заключается в координации работы участников рынка недвижимости, на основе современной правовой и деловой этики. Они организуют обучение и сертификацию риэлторов, защищают правовую сторону сделок. К некоммерческим организациям относятся гильдии риэлторов и биржы недвижимости.

1.1. Классификация рынка недвижимости

Классификация рынка недвижимости в общем виде включает:

Первичный рынок. Рынок, на котором объекты недвижимости впервые предлагаются в качестве товара, или находятся в стадии развития (в России этот период начался в 90-е годы XX века);
Вторичный рынок – рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выведены на рынок ранее, т. е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами смены собственника.
Вторичный рынок очень своеобразен и требует специального подхода к его изучению;
Организованный рынок – оборот недвижимости и прав на неё в строгом соответствии с действующим законодательством, с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников;
Неорганизованный рынок – оборот недвижимости и прав на неё с участием нелицензированных, непрофессиональных посредников, либо самих владельцев недвижимости;
Биржевой рынок – купля-продажа объектов недвижимости на бирже недвижимости, на конкурсах, на аукционах, проводимых фондами госимущества, земельными фондами и другими организациями;
Внебиржевой рынок – совершение сделок за пределами бирж и аукционов.

1.2. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: o развития (создания) недвижимости; o оборота недвижимости; o управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность.

Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;

- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

1.3. Сегментирование рынка недвижимости

Сегментирование – это разбиение рынка на сектора потенциальных и реальных потребителей.

Сегментирование отличается от классификации тем, что в качестве объектов сегментирования выступают единицы товаров.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпоч-

тениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

1.4. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;