Рынок недвижимости и его характеристика

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Российский государственный

Торгово-экономический университет»

Воронежский филиал

Кафедра «экономики на предприятиях и в торговле»

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 2

По дисциплине

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

На тему: «Рынок недвижимости и его характеристика»

 

 

 

 

Выполнил: студентка  группы Эз-109

Шифр зачетной книжки 9889

На базе СО

Титова А.Е.

Проверил: Плужникова Н.В.

 

 

 

 

 

 

 

Воронеж-2013

 

Содержание:

 

1. Теоретическая часть.

1.1 Определение  рынка недвижимости, его связь  с другими рынками…..…3-4

1.2 Первичный  и вторичный рынок недвижимости……………………...…..5-7

1.3 Характеристика  рынка недвижимости в РФ и  основные тенденции его развития……………………………………………………………….…..….…8-9

1.4 Особенности  формирования спроса и предложения  на рынке недвижимости…………………………………………………………..….…10-11

1.5 Конъюктура рынка недвижимости …………………………………….12-16

1.6 Роль экономических  реформ в развитии рынка недвижимости………17-19

1.7 Приватизация  – основа становлении……………………………………20-21

2.Практическая часть………………………………………………………22-27

Список литературы…………………………………………………………….28

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

1.1 Определение рынка недвижимости, его связь с другими рынками.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Национальный  рынок недвижимости — совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью  и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система  характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

  • информация о ценах, спросе и предложении;
  • посредничество — установление связей между потребителями, спросом и предложением;
  • свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

 •. Перераспределение  инвестиций в объекты недвижимости;

  • обеспечение свободы предпринимательства;
  • эффективность решения социальных программ.

В структуру  рынка недвижимости входят: объекты  недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической  науке не существует. В широком  смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической  деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности  рассматриваемого объекта.

На рынке  недвижимости под инфраструктурой  понимаются профессиональные и институциональные  участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а  также их распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

  • народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
  • региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
  • локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
  • объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура  рынка недвижимости создается и  функционирует благодаря общим  усилиям институциональных и  неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

  • инженерно – технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
  • трансакционный (психолого – поведенческий);
  • рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
  • социальный (с точки зрения общественных деятелей).

 

 

 

 

 

1.2 Первичный и вторичный рынок  недвижимости.

Первичный рынок недвижимости – это часть рынка недвижимости, представленная вновь созданными и впервые «выходящими» на рынок недвижимости объектами.

Вторичный рынок – часть рынка, где сделки совершаются с объектами, уже бывшими в эксплуатации.

Между первичным и вторичным  рынками существует довольно сложная  система взаимосвязей, но наиболее существенным является то, что эти  рынки выступают, в основном, как  рынки-конкуренты, предлагающие взаимозаменяемые товары. В связи с этим рост цен  на одном из рынков ведет к росту  спроса на другом, и наоборот.  

 Разумеется, указанное положение  нельзя возводить в абсолют.  Не все объекты, присутствующие на первичном рынке, представлены на вторичном, и наоборот. Например, на вторичном рынке практически отсутствуют полноценные «элитные» объекты недвижимости. С другой стороны, на первичном рынке сегодня практически невозможно встретить квартиры, аналогичные «хрущевкам» или «брежневкам». В связи с этим можно заметить, что первичный рынок может существенно выиграть у вторичного, если будет предлагать на рынок качественно новые объекты.

Особенности каждого из рынков

У каждого из этих рынков есть свои особенности, свои «плюсы» и «минусы»:

В юридическом плане преимущества первичного рынка состоят в том, что там обращаются объекты, имеющие  минимальную юридическую историю. В связи с этим вероятность  риска ущемления чьих-либо прав, возникающая при совершении сделок с недвижимостью, здесь минимальна.

Вместе с тем, на первичном рынке  существуют свои юридические риски, связанные с правами на земельный  участок, оформлением разрешительной документации на строительство, оформлением  взаимоотношений между инвесторами, застройщиками и подрядчиками и  т.д.

В экономическом плане объекты, представленные на первичном рынке, не имеют физического износа и, следовательно, требуют существенно меньших  эксплуатационных затрат.

С точки зрения местоположения объекты, представленные на вторичном рынке, как правило, предпочтительнее объектов первичного рынка для большинства  населения, поскольку расположены  в районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, лучшим окружением и доступностью.

С точки зрения социальной однородности окружения первичный рынок предоставляет  лучшие возможности, чем вторичный, поскольку приобретатели недвижимости, как правило, имеют одинаковый уровень  дохода и социальный статус.

С точки зрения эластичности (способности  к изменениям в зависимости от цены) предложение на вторичном рынке  более способно адаптироваться к  ценам, чем предложение на первичном  рынке (где быстро увеличить объем  предложения невозможно).

Первичный и вторичный рынки  отличаются друг от друга также по типам продавцов. Продавцы на первичном рынке - это предприниматели, заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, продавцы на вторичном - это «обыватели», стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи, но не всегда ограниченные в сроках продажи.

В связи с этим нужно указать  также на следующие различия между  рассматриваемыми рынками:

Ценообразование на первичном и вторичном рынках   

 На первичном и вторичном  рынках действуют разные модели ценообразования:

- на первичном рынке цены, главным  образом, формируются на основе  формулы: «издержки плюс прибыль», т.е. существует вполне определенная  нижняя граница цены предложения,  определяемая уровнем издержек  застройщика.

- на вторичном рынке понятие  нижней границы цены практически  отсутствует, поскольку между  временем приобретения и временем  предложения объекта недвижимости  на рынок проходит, как правило,  достаточно длительный период  времени, исчисляемый годами, а  иногда и десятилетиями (тем  более сложно говорить о нижней  границы цены в случае бесплатной  приватизации жилья). Здесь действует другая модель ценообразования, которую можно было бы назвать моделью определения цены «на основе ощущаемой ценности» товара, в основе которой разрозненная информация о ценах и продажах, которая почерпнута из газет, от знакомых и пр.   

 Для продавцов на первичном  и вторичном рынке характерны  разные модели принятия экономических решений.

Продавцы-предприниматели на первичном  рынке более оперативно принимают  решения. В основе их решений лежит  экономический расчет, экономическая  оценка ситуации на рынке, положения  компании и пр.

Продавцы – «обыватели» на вторичном  рынке более инертны в принятии решений, действуя «с оглядкой» на окружающих, и в их решениях эмоциональная  сторона имеет большее значение, чем на первичном рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Характеристика рынка недвижимости  в РФ и основные тенденции  его развития.

Развитие  отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90 – х гг. ХХ в. Одновременно с началом приватизации в Москве, Санкт – Петербурге и в других городах России появились впервые легальные сделки по покупке – продаже жилья. Лидерами в становлении отечественного рынка недвижимости были Москва и Санкт – Петербург. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался.

Исследования  рынка недвижимости показали, что  все закономерности, присущие ему  в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более  того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков, важнейшими из них являются:

1. Спад  в экономике, рост цен на  объекты недвижимости. В 1992-1998 гг. Россия перенесла самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30 %, промышленное производство – на 40 %. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (На 50-100%). Причем средние рыночные цены стремительно возросли.

Определяющей  закономерностью динамики на объекты  недвижимости в переходной экономике  являются рост цен в долларовом эквиваленте  от начального, заниженного, уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего специфическим особенностям.

2. Приостановка  резкого спада в экономике  и роста цен на объекты недвижимости Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков недвижимости является прекращение роста цен и переход к стабильным ценам в условиях приостановки спада и к началу экономического подъема.

3. Спад  в экономике, превышение спроса  над предложением по объектам  недвижимости. В 1992-1994 гг. в период  наиболее активного замедления  темпов развития в экономике  спрос на жилье был выше  предложения чем в 50 % городов. Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

4. Спрос  на объекты недвижимости ниже  предложения, цены растут.

5. Асинхронность  развития рынка недвижимости  в различных городах России  при сходных экономических условиях. Из приведенных ниже данных  следует, что рынок недвижимости  в различных городах России  развивается не синхронно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Особенности формирования спроса  и предложения на рынке недвижимости.

От спроса, предложения и их соотношения  в определяющей степени зависят  такие важнейшие экономические  параметры, как цены, доходность, риски  приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения  на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что  еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения  — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При  этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости —  это результат взаимодействия таких  факторов производства, как земля, капитал  и труд, причем два последних мобильны, а земля — неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность  увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так  же как и везде, рост цен сменяется  их падением, превышение спроса над  предложением — избытком предложения.

Рассмотрим интересный теоретический  и практический вопрос о выборе различных  вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения спроса на рынке недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся.    Очевидно, что значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик — цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., то резонным будет путь замещения земли капиталом, если нет — лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5 Конъюнктура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно  по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

  • развитие (создание) объектов недвижимости;
  • управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
  • оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление  рынком недвижимости осуществляют соответствующие  государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка  недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке  недвижимости, и выявления структурной  определенности каждого из четырех  секторов используем метод декомпозиции.

Основные  признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период:

  • слабая изученность;
  • отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор  управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния  товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору  развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При  недостаточной развитости сектора  управления, как это имеет место  сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота  прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

  • на инвестиции;
  • товарные;
  • ипотеку;
  • доходы и налоги от сделок;
  • эксплуатации объектов недвижимости.

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) – главный субъект  рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей  работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) – это любое юридическое  или физическое лицо, имеющее право  собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать  государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав  профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся;

  • органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
  • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зонированием территорий, оформлением землеотвода;
  • федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
  • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
  • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

  • предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование ретельности);
  • инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
  • риэлторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
  • девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей o6ъекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройки);
  • заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.)
  • страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
  • управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
  • оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости 
    объектов недвижимости;
  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
  • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
  • участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
  • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
  • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
  • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
  • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
  • другие специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6 Роль экономических реформ  в развитии рынка недвижимости.

Целью государственной  политики в сфере земли и иной недвижимости в среднесрочной перспективе  является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости все: форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в  рамках трех основных направлений.

Реформирование  правоотношений в сфере земли  и иной недвижимости включает

  • разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;
  • законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка;
  • передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов:
  • законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного проибретателя (зарегистрированного собственника).

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости, в частности  жилья, разработаны в настоящее  время по следующим основным направлениям:

Определение путей долгосрочного развития экономических процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного  строительства в России является программа «Жилище» в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Программа рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится  на несколько этапов, ответственным  за реализацию которых является Государственный  комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу (Госстрой РФ).

Результатом реализации программы должно стать  решение следующих задач:

  • создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;
  • изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий (ренжений) и технологиям их возведения;
  • рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;
  • приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения;
  • повышение качества жилищного строительства;
  • обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.

2. Развитие конкуренции на рынке недвижимости.

В Брянской области в рамках региональной программы  эффективно используются средства на формирование рынка жилья как  условия перемещения рабочей  силы из регионов с высоким уровнем  безработицы, стимулируется развитие производственной базы жилищного строительства  и обустройство районов жилой  застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

  1. Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка недвижимости. В Республике Коми действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.
  2. Развитие отдельных территорий. В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной региональной программой.
  3. Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.

 

1.7 Приватизация – основа  становления рынка недвижимости.

Составлялась  в соответствии с положениями  Закона РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных  предприятий в РФ», утратившего  силу в 1997 г. Согласно этому закону, начальная цена для продажи объектов приватизации могла определяться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утвержденными Госкомимуществом России.

Рынок недвижимости и его характеристика